Ver­steck­te Män­gel beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf - Wann haf­ten Ver­käu­fer?

Beim Verkauf einer Immobilie sollten Verkäufer den Käufer dringend über „versteckte Mängel“ informieren. Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der für einen Dritten nicht ersichtlich ist, dem Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war oder er ihn vermuten konnte. Gerade beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist eine genaue Begutachtung wichtig. Häufig klären Verkäufer über Mängel, die sie kennen oder für möglich halten, nicht auf. Sie versuchen auf diese Weise, den Verkaufspreis möglichst weit hochzuhalten. Versteckte Mängel können beispielsweise Wassereintritte im Dach oder die Verwendung von Asbest sein.

1. Wann haften Verkäufer?

2. Wie erhalten Käufer Schadensersatz?

3. Warum sollten Verkäufer Mängel offenlegen?

Die Unterschiede zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln an einer Immobilie sind nicht immer eindeutig.

Einordnen lassen sie sich folgendermaßen:

• Offene Mängel sind solche, die vom Käufer direkt erkennbar sind. Dazu gehören beispielsweise erhebliche Feuchteschäden im Keller oder erkennbare Risse in der Fassade.
• Versteckte Mängel sind auch für den Verkäufer nicht sichtbar. Das können defekte Außenabdichtungen der Kellerwände oder Isolierungsschäden am Dach sein.
• Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bekannt, werden jedoch bewusst verschwiegen.

Obwohl gebrauchte Immobilien in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft werden, sind Käufer doch nicht ganz schutzlos. Stellt sich nach dem Kauf der Immobilie ein Mangel heraus, gibt es eine wichtige Frage: Kannte der Verkäufer den Mangel bereits oder konnte er ihn vermuten? Der Käufer der Immobilie steht nun in der Beweispflicht.

Um Haftungsansprüche geltend zu machen, muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, den versteckten Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Käufer sollten für diese Fragen einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Dieser kann beispielsweise prüfen, ob Feuchtigkeitsschäden schon lange bestehen und zuvor vom Verkäufer nur provisorisch verdeckt wurden.

Oft sind diese Fälle schwer zu entscheiden. Möglicherweise war der Mangel zwar schon lange vorhanden, hat sich aber nie gezeigt, sodass der Verkäufer nichts von ihm wissen konnte. Denkbar ist auch, dass der Verkäufer erkennbare Anzeichen einer anderen Ursache zuschreibt und der eigentliche Mangel so unentdeckt bleibt.

In einigen Fällen kann die Aufdeckung eines arglistig verschwiegenen Mangels dazu führen, dass der gesamte Kaufvertrag angefochten oder rückabgewickelt wird. Möglich ist auch, dass der Verkäufer für die Beseitigung des Schadens aufkommt oder der Kaufpreis gesenkt wird.

Dem potentiellen Käufer einen Mangel offenzulegen, kann für den Verkäufer bedeuten, dass der Kaufpreis gemindert wird. Eine Kaufpreisminderung steht jedoch in den meisten Fällen nicht im Verhältnis zu den erheblichen Gewährleistungsansprüchen, die Käufer bei einem festgestellten arglistig verschwiegenen Mangel stellen können. Verkäufer sollten den Käufer aus diesem Grund über jeden noch so kleinen bekannten Mangel informieren und dies in einem gegengezeichneten Gesprächsprotokoll festhalten.