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Hauskauf - Die besten Tipps für die Suche nach dem Traumhaus

Kaum ein Lebensereignis ist so einschneidend wie der Kauf einer Immobilie – und kaum eine andere Episode im Leben birgt so viele Fallstricke. Viele Menschen entscheiden aus einem Bauchgefühl heraus und ärgern sich noch Jahre später über den Fehlkauf. Daher sollte der Hauskauf gut durchdacht sein. Die folgenden Tipps helfen auf dem Weg zum glücklichen Hausbesitzer.

Inhalt

Die Suche – Wie finde ich das passende Eigenheim?

Hauskauf

Die Kardinalstugend bei der Suche nach den eigenen vier Wänden ist Geduld. Nur durch eine breit angelegte und langfristige Recherche können wichtige Informationen für den Hauskauf gesammelt werden. Zuallererst sollte der Immobilienmarkt über einige Monate hinweg beobachtet werden, um ein ungefähres Bild vom Kaufpreisniveau in der Wunschregion zu erhalten.

Anschließend beginnt die konkrete Suche nach dem Wunschobjekt. In der Regel sind hier einschlägige Internetportale die erste Anlaufstelle. Doch auch klassische Medien wie etwa Tageszeitungen drucken Immobilienanzeigen. Hierbei zahlt sich vor allem Schnelligkeit aus – die Besichtigungstermine von Immobilien in Top-Lagen sind schnell ausgebucht. Der beste Zeitpunkt für die Suche beginnt nach Feierabend, dann stellen die meisten privaten Anbieter ihre Anzeigen ins Netz. Praktischerweise bieten die meisten Immobilienbörsen einen automatischen Suchassistenten, der den Nutzer bei passenden Neuzugängen sofort benachrichtigt.

Gerade bei der Suche nach höherwertigen Häusern können sich die Dienste eines Maklers bezahlt machen. Nach einem ausführlichen Beratungsgespräch hält er in seinem Netzwerk gezielt Ausschau nach der passenden Immobilie. Die Maklergebühren sind regional sehr unterschiedlich und liegen zwischen drei Prozent (eher in den alten Bundesländern) und sieben Prozent (eher in den neuen Bundesländern) des Kaufpreises – vorausgesetzt, das Haus wechselt auch tatsächlich den Besitzer.

Auch Banken und Versicherungen bieten häufig Immobilien zum Verkauf an. In der Regel können sich potentielle Hauskäufer in Interessenlisten eintragen, die in der Filiale ausliegen.

Zu guter Letzt sollte der Immobilienwunsch auch im Verwandten-, Freundes- und Bekanntenkreis gestreut werden.

Insgesamt stehen also die folgenden Suchmöglichkeiten zur Verfügung:

  • Immobilienbörsen im Internet
  • Anzeigen in Tageszeitungen
  • Makler
  • Banken und Versicherungen
  • Verwandten-, Freundes- und Bekanntenkreis

Die Finanzierung – Wie bezahle ich mein Eigenheim?

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten die größte Investition im Leben dar. Daher sollten sich potentielle Hauskäufer im Vorfeld über die richtige Finanzierung des Eigenheims informieren. Ein persönlicher und professioneller Ansprechpartner bei der Bank des Vertrauens oder bei der Verbraucherzentrale liefert die nötigen Infos.

Budget

Zunächst sollte das zur Verfügung stehende Budget ermittelt werden. Dazu werden sämtliche Lebenshaltungskosten mitsamt finanzieller Rücklage vom monatlichen Einkommen abgezogen. Aus der Differenz ergibt sich das Budget, das in die Traumimmobilie investiert werden kann.

Finanzielle Reserve

Die finanzielle Reserve hilft bei Engpässen und Notfällen wie Krankheit und Arbeitslosigkeit. In der Regel sollte eine Summe in Höhe von drei bis fünf Monatseinkommen zurückgelegt werden.

Eigenkapital:

Grundsätzlich sollten potentielle Eigenheimbesitzer mindestens 20, besser noch 30 Prozent Eigenkapital zur Kaufsumme beisteuern. Dadurch sinkt die finanzielle Belastung durch das aufgenommene Darlehen. 

Darlehen

Derzeit bewegen sich die Immobilienzinsen im historischen Vergleich auf einem sehr niedrigen Niveau. Daher sollte der Hauskäufer die aktuelle Zinshöhe möglichst lange festschreiben lassen. Die in Fachkreisen sogenannte Zinsbindungsfrist sollte ruhig mindestens zehn, besser 15 Jahre betragen – derzeit werden nur drei Prozent der geliehenen Summe fällig. Voraussetzung für ein Darlehen ist ein sicherer Arbeitsplatz und ein gutes Einkommen. Bei einer Kombination mehrerer Finanzierungsformen sollte der effektive Jahreszins am besten von einem Fachmann ermittelt werden.

Viel zu häufig richtet sich das Hauptaugenmerk auf den effektiven Jahreszins, doch auch eine flexible Tilgungsrate kann sich als wichtiges Merkmal erweisen – etwa wenn eine saftige Gehaltserhöhung auf das Konto flattert oder unerwarteter Nachwuchs ansteht.

Versteckte Kosten – Welche versteckten Mehrkosten kommen auf mich zu?

Neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie und den Zinszahlungen kommen noch weitere Kosten auf den zukünftigen Immobilienbesitzer zu. In der Regel liegen die sogenannten Kaufnebenkosten bei rund 10 Prozent des Kaufpreises. Die folgende Auflistung nennt die wichtigsten Nebenposten:

Kosten beim Hauskauf
  • Die Notarkosten betragen circa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.
  • Hin und wieder kommt hier noch die Eintragung ins Grundbuchamt hinzu, die mit 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche schlägt.
  • Die Grunderwerbssteuer beginnt bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. In Brandenburg liegt sie mit fünf Prozent am höchsten. Einbauten und Möbel, die im Kaufpreis enthalten sind, können von der Grunderwerbssteuer ausgenommen werden – einfach gesondert im Kaufvertrag aufführen und mit einem Preis versehen.
  • Die Finanzierungskosten betragen rund einen Prozent des Kaufpreises.

Neben den Kaufnebenkosten stellt sich die Frage, was nach Ablauf der Zinsfestschreibung passiert. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken, dann ist das Folgedarlehen günstiger. Sind sie jedoch gestiegen, dann kommt auf den zukünftigen Hauseigentümer eine spürbare Mehrbelastung zu – in solchen Fällen hilft die finanzielle Reserve. Oder aber es wird von Beginn an ein langfristiges Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufgenommen, dadurch entfällt die Suche nach einer Folgefinanzierung.

Ein dritter Aspekt umfasst die Nebenkosten. Hier gilt als Faustregel, dass pro Quadratmeter zwischen einem und drei Euro im Monat an Nebenkosten anfallen.

Das Motiv – Was bewegt mich zum Hauskauf?

Der Wunsch nach einem Eigenheim kann vielfältige Gründe haben. Hier sollte langfristig geplant werden. Insbesondere anstehende Kinderwünsche wirken sich auf die Lage und Beschaffenheit der Traumimmobilie aus. In diesem Fall sollte darauf geachtet werden, dass genügend Kindergärten und Grundschulen im Einzugsgebiet liegen und eine kinderfreundliche Gegend ausgesucht wird. Für Paare ohne Kinderwunsch bietet es sich an, die Lage des Hauses auch nach dem Kriterium „Entfernung zum Arbeitsplatz“ auszurichten. Unternehmer wiederum zieht es in das Gewerbegebiet. Dort locken vergleichsweise niedrige Kaufpreise, eine günstige Verkehrsanbindung und nahegelegene Räumlichkeiten wie etwa Lagerhallen und Werkstätten.

Das Haus – Worauf sollte ich achten?

Darauf sollten Sie im Vorfeld Ihr Augenmerk legen:

Die bereits angeschnittene Frage nach der richtigen Lage beinhaltet noch weitere Aspekte, die bei der Suche nach dem passenden Haus berücksichtigt werden sollten. Die folgenden Fragen sind hier von Bedeutung:

  • Sind öffentliche Verkehrsmittel gut zu erreichen?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung mit dem Auto? Wie steht es um Parkmöglichkeiten in der Gegend?
  • Gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Wie steht es mit den Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten?
  • Passt die Nachbarschaft zu mir/meiner Familie?
  • Passt das eigentliche Grundstück zu meinen Vorstellungen? Ist der Garten groß genug?

Darauf sollten Sie während der Besichtigung achten:

Hauskauf: Was ist zu beachten?

Früher oder später kommt es zum ersten Besichtigungstermin des Hauses. Die Hausbesichtigung ist der ideale Zeitpunkt, um die Beschreibung in der Immobilienanzeige mit der Realität abzugleichen. Dies sollte in Ruhe und Sorgfalt erfolgen. Neben der gemeinsamen Besichtigung mit dem derzeitigen Besitzer sollten sämtliche Räumlichkeiten anschließend erneut inspiziert werden – diesmal in Eigenregie. Schließlich gibt es eine enorme Fülle an Details zu beachten, die am besten mithilfe einer ausführlichen Checkliste in Augenschein genommen werden:

  • Wann wurde das Haus erbaut und welchen Eindruck macht das Gesamtgebäude bzw. die Bausubstanz auf den ersten Blick?
  • Welche Heiztechnik liegt dem Haus zugrunde? Wie alt ist diese? Immer mehr Häuser heizen über eine Wärmepumpe, mit Pelletheizung oder über Solarenergie – und lösen damit die klassischen Öl- und Gasheizungen ab. Bei dieser Gelegenheit sollte unbedingt der Energieausweis des Hauses geprüft werden. Dieser veranschaulicht die energetische Qualität des Gebäudes mithilfe eines einfachen Farbsystems. Als Grundlage dient dabei der Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter.
  • Wie gut ist die Fensterverglasung beschaffen? In der Regel ist das Herstellungsjahr in der Innenseite der Fensterverglasung vermerkt.
  • Bietet das Haus die Möglichkeit für einen schnellen Breitbandzugang ins Netz?
  • Weist der Fußboden Unebenheiten auf?
  • Wie steht es um den Keller? Mögliche Wasserränder weisen auf Probleme mit Feuchtigkeit hin, ebenso wie Rost und Verfärbungen an Wasser - und Gasleitungen.
  • Welche Bestimmungen finden sich im Bebauungsplan?

Ein anderer Aspekt betrifft die Raumaufteilung und die Farbgestaltung des Hauses. Im Idealfall spricht diese den potentiellen Immobilienbesitzer auf den ersten Blick an – oder eben nicht. Doch auch hier lauern einige Fallstricke, die während der Besichtigung beachtet werden sollten:

  • Wie ist die Sonnenausrichtung des Hauses? Je nach persönlicher Vorliebe sollte etwa das zukünftige Schlafzimmer zur sonnengetränkten Ostseite hin liegen – oder optimale Lichtverhältnisse in der Wohnküche sicherstellen. In der Regel spielen die Lichtverhältnisse jedoch vor allem für Balkon, Terrasse und Wohnzimmer eine Rolle.
  • Gibt es viele Dachschrägen in den Zimmern? Diese sollten nur zur Hälfte in den Grundriss eingerechnet werden.
  • Gibt es Durchgangs- oder fensterlose Zimmer?

Nach der ersten Besichtigung sollte in jedem Fall eine zweite Besichtigung folgen. Hierfür gilt es,  eine andere Tageszeit zu wählen, um das „Flair“ des Hauses besser zu fassen. Als Begleitung sollte unbedingt ein handwerklich versierter Bekannter, am besten jedoch gleich ein ausgewiesener Fachmann mitgenommen werden.

Darauf sollten sie beim Verkaufsgespräch achten:

Falls das besichtigte Haus den eigenen Vorstellungen entspricht, ist anschließend die Preisverhandlung mit dem Verkäufer an der Reihe. Hierbei macht sich die ausführliche Besichtigung bezahlt, denn die gefundenen Mängel dienen als handfeste Argumente für einen Preisnachlass. Grundsätzlich ist das Verhandeln des Verkaufspreises in der Branche gang und gäbe – rund fünf Prozent Preisnachlass sind keine Seltenheit. Das klingt zunächst nicht nach viel Geld, kann jedoch gerne mal bis zu 20.000 Euro Preisunterschied ausmachen. Bei der Verhandlung sollten möglichst viele Extras mit in den Kaufvertrag genommen werden. Dies betrifft etwa

  • die Einbauküche
  • das Gartenhaus
  • die Garage
  • Teile des Mobiliars
  • etc.

Vorteile und Nachteile eines Eigenheims

Auch wenn viele das Eigenheim als Verwirklichung eines Traums wahrnehmen, so sind mit den eigenen vier Wänden auch einige Nachteile verbunden. Diese werden im Folgenden neben den Vorteilen genannt.

Vorteile

Das Eigenheim gibt dem Besitzer einen großen Gestaltungsspielraum an die Hand – gleich ob Wände eingerissen oder Bäume gepflanzt werden. Auch im Alter zahlt sich der Besitz aus, da neben den Reparatur- und Wohnnebenkosten keine weiteren Zahlungen fällig werden. Alternativ können – je nach Schnitt und Bautyp – einzelne Etagen oder Zimmer des Hauses vermietet werden und so etwas Geld in die Kasse spülen.

Nachteile

Eigenheimbesitzer zahlen gegenüber Mietern rund 100 Euro mehr an monatlichen Nebenkosten, da etwa noch Grundsteuer und Versicherungsbeiträge anfallen. Der Grundsatz „wie gesehen, so gekauft“ kann zu gravierenden Fehlinvestitionen führen. Dies lässt sich nur durch eine intensive Recherche und den Rat eines Sachverständigen während der Besichtigung umgehen. Darüber hinaus lastet eine hohe Verantwortung auf den Schultern des Hausbesitzers; er ist für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich und kommt für sämtliche Renovierungs- und Reparaturkosten auf.

Der Häusermarkt in Deutschland

Derzeit sind die Immobilienzinsen in Deutschland auf einem sehr niedrigen Niveau – und werden es Prognosen zufolge vorerst auch bleiben. Dadurch boomt der deutsche Immobilienmarkt, die Hauspreise steigen in einigen beliebten Regionen an. Einem Bericht des Instituts für Wirtschaft zufolge lohnte es sich im Jahr 2013 bereits für 27 Prozent aller Haushalte in Deutschland, ein Haus zu kaufen anstelle es zu mieten. Dies trifft insbesondere auf die östlichen Regionen in Deutschland zu. Aber auch einige Landkreise in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und im Saarland bieten attraktive Konditionen für den Hauskauf.

Basiswissen zum Thema Hauskauf

Wie berechne ich die Grundfläche des Hauses?

Die Quadratmeterzahl des Hauses beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die Nebenkosten. In Deutschland gibt es zwei Möglichkeiten, die Größe des Hauses zu berechnen: Während die Deutsche Industrienorm (DIN) 277 auf die Grundfläche abzielt, richtet sich die Wohnflächenverordnung nach der Wohnfläche. Dadurch werden etwa die Terrasse oder Dachschrägen nicht voll einberechnet, der Preis des Hauses sinkt.

Was muss ich bei Menschen mit eingeschränkter Mobilität beachten?

Menschen mit Behinderung oder auch Senioren sollten beim Hauskauf auf einige Besonderheiten achten. Grundsätzlich sollten sämtliche Räume des Hauses selbstständig erreicht werden können – für Rollstuhlfahrer sollten etwa die Durchgänge zwischen den Zimmern breit genug sein. Auch Bedienelemente wie Türgriffe und Lichtschalter müssen leicht erreichbar sein. Die Wahl eines mehrstöckigen Hauses sollte gut durchdacht werden.

Welche Arten von Häusern gibt es?

Jedes Haus ist unterschiedlich. Dennoch lässt sich diese Vielfalt mithilfe von unterschiedlichen Häusertypen ordnen. Diese sollen nun vorgestellt werden.

Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus
  • Das Einfamilienhaus eignet sich vor allem für Familien mit Kindern oder Kinderwünschen, da es meist von einem großen Grundstück umgeben ist und sich in außerstädtischer Lage befindet. In einigen Einfamilienhäusern findet sich eine Anliegerwohnung. Diese bietet genügend Freiraum für junge Erwachsene oder für Mieter.
  • Das Doppelhaus besteht aus zwei aneinander liegenden Doppelhaushälften. Ein Doppelhaus ist preiswerter zu erstehen als ein Einfamilienhaus. Darüber hinaus sind die Heizkosten geringer, da Wärme nur an drei Außenwände abgegeben wird.
  • Das Reihenhaus ist ein einheitlich gestaltetes Einfamilienhaus in geschlossener Reihung. Es ist nochmal günstiger als die beiden bislang genannten Hausarten, allerdings ist der individuelle Gestaltungsspielraum recht gering.
  • Der Bungalow besteht lediglich aus einem Erdgeschoss und einem Flachdach. Diese Hausform eignet sich vor allem für Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität.
  • Der Begriff Fertighaus umfasst weniger eine Gebäudeart als eine bestimmte Bauweise. Dabei werden industriell vorgefertigte Bauteile an die Baustelle geliefert und dort zusammengebaut. Dadurch sind die Kosten relativ gering.

Auf welches Baumaterial sollte ich beim Hauskauf achten?

Das Baumaterial beeinflusst in erster Linie das Aussehen des Hauses. Doch auch funktionale Aspekte wie etwa die Wärme- und Geräuschdämmung werden durch das Baumaterial bestimmt.

  • Putz ist vor allem als Schutzschicht an den Außenwänden anzutreffen.
  • Ziegel und Klinker finden heutzutage vor allem als äußerste Wandschicht Verwendung. Sie verleihen dem Haus nicht nur eine natürliche Note, sondern weisen auch Witterungseinflüsse wie Wasser effektiv ab.
  • Holz liegt mittlerweile wieder stark im Trend. Holzhäuser machen einen warmen und lebendigen Eindruck und können eine positive Energiebilanz aufweisen.
  • Beton ist das Universalmaterial unter den Baustoffen. Er kann in jede beliebige Form gegossen und mit anderen Stoffen vermengt werden. Es dämmt Geräusche sehr effizient.
  • Stahl findet vor allem als Tragwerk Verwendung. Stahl ist jedoch korrosionsanfällig und verfügt über eine hohe Wärmeleitfähigkeit – und damit eine höhere Brandgefahr.

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