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Was muss ich beim Mieten eines Hauses beachten?

Das Leben in einem gemieteten Haus stellt eine eher ungewöhnliche Form des Wohnens dar. Doch nicht jeder möchte die mit einem Kauf verbundenen Risiken eingehen oder als Bauherr unzählige Stunden seines Lebens auf der Baustelle verbringen. Immer mehr Menschen entscheiden sich daher für die flexiblere Mietlösung als goldenen Mittelweg. Die folgenden Tipps zeigen auf, was es bei der Anmietung eines Hauses zu beachten gilt.

Inhalt

Die Suche – Wie finde ich das passende Haus?

Miethaus erfolgreich finden

Heutzutage wird der überwiegende Teil der Immobiliensuche über das Internet abgewickelt. Auf gängigen Immobilienportalen finden sich zahlreiche private und gewerbliche Angebote. Über eine Suchmaske können die passenden Inserate herausgefiltert werden. In der Regel sollte der zukünftige Hausmieter eine intensive Vorabrecherche betreiben, um sich einen groben Überblick über das Preisniveau in der Wunschregion zu verschaffen. Ein Anruf bei verschiedenen Gemeinden in der Region kann sich hier als hilfreich erweisen – auf diesem Weg lässt sich der aktuelle Mietspiegel herausfinden. Auch sollten die Wunschmieter gerade in ländlichen Gegenden mit wenigen Immobilien genügend Zeit und Geduld mitbringen, in den seltensten Fällen wartet das Traumhaus auf neue Mieter.

Die meisten privaten Anbieter inserieren nach Feierabend. Das Suchportal sollte daher im Zeitraum zwischen 17:00 und 20:00 Uhr regelmäßig aufgerufen werden, denn die guten Angebote sind in beliebten Regionen und Lagen binnen kurzer Zeit mit Besichtigungsanfragen überfrachtet.

Darüber hinaus inserieren viele Anbieter nach wie vor in Tages- oder Wochenzeitungen. Frühaufsteher könnten am Wochenende also mit einem sofortigen Besichtigungstermin des Traumhauses belohnt werden.

Eine weitere Möglichkeit, das passende Haus zu finden, stellen Initiativbewerbungen bei großen Hausverwaltungen und Wohngenossenschaften dar. Diese sind häufig in Besitz von Häusern und bieten Interessentenlisten an. Ähnlich läuft es bei Banken und Versicherungen, die ebenfalls mehrere Immobilien in ihrem Portfolio haben. Einfach vor Ort in der Filiale nachfragen.

Gerade Häuser mit gehobener Ausstattung werden häufig über einen Makler vermittelt. Da er in der Regel zwei monatliche Kaltmieten als Provision verlangt, schadet es nicht, seine Expertise im Vorfeld mit Fragen zu testen. Der Vorteil des Maklers liegt auf der Hand: Nach einem ausführlichen Beratungsgespräch sucht er in Eigenregie nach der passgenauen Immobilie.

Zu guter Letzt kann sich die Suche im eigenen Verwandten-, Freundes- und Bekanntenkreis als lohnend erweisen – frei nach dem Schneeballprinzip werden auf diese Weise sehr viele Menschen die Augen nach der passenden Immobilie offenhalten.

Die Finanzierung – Welche Kosten kommen bei der Hausmiete auf mich zu?

Hausmiete: Kosten

Die Kosten eines gemieteten Hauses setzen sich aus dem Quadratmeterpreis (der sog. Kaltmiete) und den Nebenkosten zusammen. Hierbei dient der Mietspiegel als grober Orientierungspunkt – rechtlich bindend ist er jedoch nicht.

Die Neben- bzw. Betriebskosten müssen ebenfalls im Mietvertrag geregelt sein. Sie umfassen die Kalt- oder Grundmiete und sämtliche umlagefähigen Betriebskosten. So tauchen etwa auch die Heizkosten als Betriebskosten auf. Dabei legt der Vermieter etwa die Grundsteuer, Kalt-, Warm- und Abwasser, Straßenreinigung etc. auf den Mieter um. In der Regel beläuft sich dieser Posten auf einen bis drei Euro pro Quadratmeter. Der Deutsche Mieterbund bietet zur Orientierung einen Betriebskostenspiegel an. Zusätzlich fallen noch Stromkosten an, die über den Energieversorger abgerechnet werden.

Das Motiv – Warum möchte ich ein Haus mieten?

Die Gründe für die Anmietung eines Hauses sind vielfältiger Natur. Die Wohnung kann sich als zu klein für den anstehenden Nachwuchs erweisen, auch der Wunsch nach einer größeren Privatsphäre kann den Ausschlag geben. Dabei sollten im Vorfeld die negativen und positiven Erfahrungen mit der bisherigen Wohnsituation geklärt werden und in die Suche nach einem Haus einfließen.

Die Hausbesichtigung – Wie verhalte ich mich während der Besichtigung?

Der Kontakt mit dem Vermieter

Hausbesichtigung

Der erste Kontakt mit dem Vermieter entscheidet nicht nur darüber, ob überhaupt ein Besichtigungstermin zustande kommt. Die Art und Weise der Kontaktaufnahme bestimmt auch, ob die Anfrage überhaupt gelesen wird. Daher sollte die E-Mail fehlerfrei und höflich formuliert sein und auf die eigentliche Anzeige eingehen. Standardisierte Anfragen wirken unseriös und wecken kein Interesse. Das Hauptanliegen des Vermieters ist eine gesicherte Mietzahlung und ein zuverlässiger Mieter.

Um den positiven Eindruck zu verstärken, sollte der potentielle Mieter beim ersten persönlichen Kontakt mit dem Vermieter großen Wert auf ein gepflegtes Erscheinungsbild legen. Eine ordentliche Frisur und angemessene Kleidung sorgen für einen bleibenden positiven Gesamteindruck.

In der Regel sollten die folgenden Informationen spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden:

Information Beschreibung
Mieterselbstauskunft In der Mieterselbstauskunft sind die wichtigsten Informationen über die wirtschaftliche Situation des potentiellen Mieters zusammengefasst. Sie umfasst auch einen Gehaltsnachweis. Die Angaben sind grundsätzlich freiwillig, allerdings wird der Vermieter bei einer Verweigerung – und sei sie noch so charmant vorgetragen – an der Geeignetheit des Kandidaten zweifeln.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann vom vormaligen Vermieter ausgestellt werden. Sie bescheinigt, dass der Mieter seine Miete regelmäßig gezahlt hat und keine Mietzahlungen ausstehen.
Schufa-Bonitätsauskunft Bei der Schufa-Bonitätsauskunft handelt es sich um eine Bonitätsprüfung, die die Kreditwürdigkeit des Mieters bescheinigen soll.

Das Haus – Was ist zu beachten?

Während der Besichtigung müssen unzählige Eindrücke aufgenommen und verarbeitet werden. Daher sollten einige Aspekte schon im Vorfeld geklärt werden. Diese Tipps helfen bei der Suche nach der passenden Lage:

Kriterium Beschreibung
Verkehrsanbindung
  • Wie gut ist der öffentliche Personennahverkehr zu erreichen?
  • Wie steht es um die Verkehrsanbindung mit dem Auto?
  • Gibt es genügend Parkmöglichkeiten in der Nähe?
Dinge des täglichen Lebens
  • Wie ist es um die Einkaufsmöglichkeiten bestellt?
  • Gibt es genügend Dienstleister wie Ärzte etc. in der Nähe?
  • Wie steht es um Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten wie Parks, Fitnessstudios, Schwimmbäder etc.?
Nachbarschaft
  • Passt die Nachbarschaft zu meiner Familie?
  • Passt das Wohnviertel zu meinen Vorstellungen?
Grundstück
  • Wie groß ist das eigentliche Grundstück?
  • Wie hoch ist der Grünanteil am Grundstück?
  • Welche weiteren Möglichkeiten (Garage, Terrasse etc.) bietet das Grundstück?

Die Hausbesichtigung – optische und wohnliche Aspekte

Bei der Besichtigung sollte der potentielle Mieter zunächst die Raumaufteilung auf sich wirken lassen. Leerstehende Häuser wirken grundsätzlich sehr hell und geräumig, daher sollten die Räume bereits gedanklich mit dem vorgesehenen Mobiliar eingerichtet werden. Der Grundriss spielt eine große Rolle bei der Frage, ob das Haus den eigenen Bedürfnissen gerecht wird. Familien sollten etwa auf eine möglichst gerechte Zimmeraufteilung für den Nachwuchs sorgen. Auch sollte der hauptsächliche Aufenthaltsort im Haus möglichst groß sein – gleich ob es sich um das Wohnzimmer, die Küche oder den Garten handelt.

Auch die Funktionsräume müssen in der Regel einigen Anforderungen gerecht werden. Bei Familien sollte das Badezimmer etwa über zwei Waschbecken verfügen, ein zusätzliches Gäste-WC kann auch nicht schaden. Der Eingangsbereich sollte genügend Platz und Stauraum bieten. Fensterlose Zimmer eignen sich gut als Abstellkammern. Bei Durchgangszimmern sollten die Nutzungsmöglichkeiten im Vorfeld erwogen werden.

Neben der eigentlichen Raumaufteilung spielt auch die Sonnenausrichtung des Hauses eine Rolle. In der Regel sollten die Aufenthaltsräume gen Süden ausgerichtet sein, während die Funktionsräume auf der Nordseite des Hauses liegen können.

Zu guter Letzt sollte auch die in der Anzeige angegebene Größe des Hauses überprüft werden. Diese lässt sich entweder nach der Deutschen Industrienorm (DIN) 277 oder nach der Wohnflächenverordnung berechnen. Der Unterschied liegt im Detail: nach DIN 277 entspricht die Wohnfläche exakt der Grundfläche. Bei der Wohnflächenverordnung hingegen werden zum Beispiel Dachschrägen nur zur Hälfte mitgezählt. Somit profitiert der potentielle Mieter eher von der Wohnflächenverordnung.

Die Hausbesichtigung – fachliche Aspekte

Neben den wohnlichen Aspekten sollte das Haus unbedingt auch nach fachlichen Aspekten überprüft werden. Ein ausgewiesener Sachverständiger, der das Haus auf Herz und Nieren prüft, kann zur Besichtigung mitgenommen werden. Die folgenden Aspekte gilt es zu prüfen.

Aspekt Anmerkung
Bausubstanz
  • Wann wurde das Haus gebaut?
  • Welchen Gesamteindruck macht das Gebäude?
  • Gibt es offensichtliche Mängel wie Risse oder dunkle Flecken an der Fassade?
Heiztechnik
  • Wie wird im Haus geheizt?
  • Wie alt ist die Heizanlage? Immer mehr Häuser nutzen neuartige Heiztechniken wie etwa Solarenergie.
  • Welchen Energieausweis hat das Haus? Der Energieausweis gehört zur Pflichtausstattung jedes Hauses. Er veranschaulicht anhand des Energieverbrauchs in Kilowattstunden pro Quadratmeter, wie es um die Energieeffizienz des Hauses bestellt ist.
Keller
  • Ist der Keller trocken? Wasserränder und Rostverfärbungen an Wasser- und Gasleitungen deuten auf Probleme mit Feuchtigkeit hin.
Internet
  • Bietet das Haus die Möglichkeit zu einem schnellen Breitbandzugang ins Internet?

Der Mietvertrag – Welche Fallstricke gibt es beim Mietvertrag?

Der Mietvertrag sollte in Ruhe Zuhause studiert werden. Neben der dort aufgeführten Größe des Mietobjekts und den Nebenkosten verdienen die folgenden zentralen Bestandteile des Mietvertrags besondere Beachtung:

Zentraler Bestandteil Anmerkung
Kaution Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls etwa die Mietzahlung ausbleibt. Sie darf maximal drei monatliche Kaltmieten betragen und muss zum derzeit üblichen Zinssatz angelegt werden.
Staffel- und Indexmiete Bei der Staffel- bzw. Indexmiete handelt es sich um eine Mieterhöhung, die bereits bei Vertragsschluss festgelegt wird. Die Erhöhung richtet sich nach dem Index der Lebenshaltungskosten und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Index wird jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Grundsätzlich ist jedoch ein Jahr Sperrzeit zwischen jeder Mieterhöhung einzuhalten.
Zwischenmiete Die Zwischenmiete kann ohne gute Gründe nicht vonseiten des Vermieters verwehrt werden. Sie  sollte jedoch auf jeden Fall angemeldet werden.
Schönheitsreparaturen Die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug ist mittlerweile ungültig. Gleichwohl müssen kleinere Renovierungsarbeiten nach wie vor vom Mieter durchgeführt werden, ebenso wie Reparaturarbeiten.
Kündigungsfrist Die Kündigungsfrist liegt in der Regel bei drei Monaten – es sei denn, beide Parteien einigen sich auf eine andere Lösung. Mit zunehmender Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist; nach fünf Jahren liegt sie bei sechs Monaten, nach acht Jahren beträgt sie neun Monate.
Übergabeprotokoll Dem Mietvertrag sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll beigefügt werden. Dieses Schriftstück listet den Zustand des Hauses, die Ausstattung, Mängel und den Zählerstand auf.

Vorteile und Nachteile der Hausmiete

Vorteile

Hausmiete: Kündigungsfrist

Der größte Vorteil liegt in der finanziellen und örtlichen Flexibilität, die von den mieterfreundlichen Kündigungsfristen kaum eingeschränkt wird. Darüber hinaus trägt der Mieter nur geringe Verantwortung für die Pflege und Instandhaltung des Hauses. Diese hat allein der Eigentümer des Hauses zu tragen. Hinzu kommt, dass ein Neumieter keinen hohen Finanzierungsbedarf hat und neben der Miete und der Kaution noch unter Umständen die Kosten für die Renovierung und die Maklergebühr stemmen muss. Für die weiteren Kosten hat der Eigentümer Sorge zu tragen. Einen weiteren Vorteil stellt die potentielle Möglichkeit dar, das Haus in der Zukunft doch noch zu erwerben. In diesem Sinne stellt die Hausmiete auch eine Art „Wohnen auf Probe“ dar – wenn das Haus gefällt, wird es gekauft.

Nachteile

Der Neumieter kann das Haus nicht als Renditeobjekt für die Zukunft nutzen. Darüber hinaus ist die individuelle Gestaltungsfreiheit sehr gering, große Veränderungen im Haus werden in der Regel vom Eigentümer verhindert – oder müssen beim Auszug kostenintensiv selbst zurückgenommen werden. Hinzu kommt, dass die Mietkosten unter Umständen steigen können.

Vorteile Nachteile
  • Hohe Flexibilität bei Ein- und Auszug
  • Weniger Verantwortung bei Pflege und Instandhaltung
  • Geringere Nebenkosten
  • Potentielle Kaufmöglichkeit ist gegeben
  • Keine Vorsorge für das Alter
  • Geringe individuelle Gestaltungsfreiheit
  • Unberechenbarkeit der Kosten

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