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Wer privat eine Immobilie verkauft, muss wissen, dass unter bestimmten Bedingungen hierfür eine Einkommenssteuer zu entrichten ist. Im Allgemeinen wird diese als Spekulationssteuer bezeichnet.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkaufen, ist unter bestimmten Umständen eine Einkommenssteuer auf den Erlös zu entrichten.
  • Ein privater Immobilienverkauf ist einkommenssteuerpflichtig, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufen. Eine Ausnahme besteht mithin, wenn der Verkäufer die Immobilie dauerhaft oder in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt hat.
  • Auch für unbebaute Grundstücke muss beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist eine Einkommenssteuer auf den Gewinn entrichtet werden.
  • Bei ererbten Immobilien beginnt die Spekulationsfrist nicht erst mit dem Erbantritt, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der Erblasser das Objekt erworben hatte.
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Wie hoch ist die Einkommenssteuer beim privaten Hausverkauf nach zehn Jahren?

Das deutsche Einkommenssteuergesetz (EStG) besteuert private Veräußerungsgeschäfte. Auch der Verkauf einer Immobilie durch einen privaten Verkäufer ist ein privates Veräußerungsgeschäft (§§ 22, 23 EStG).

Ein privates Veräußerungsgeschäft hat gegenüber gewerblichen Verkäufen einige Vorteile. Sie müssen weder Umsatz- noch Gewerbesteuern zahlen. Außerdem ist der Immobilienverkauf nach einer Frist von zehn Jahren zwischen dem Erwerb und dem Wiederverkauf einkommenssteuerfrei.

Die Zeitspanne, auch Spekulationsfrist genannt, beginnt mit dem Kaufdatum im notariellen Kaufvertrag, zu dem Sie die Immobilie selbst erworben haben. Die Frist endet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrages, mit dem Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen.

Hinweis

Neben der Einkommenssteuer fallen bei einem Hausverkauf noch andere Steuern an. Dazu zählt die Grunderwerbssteuer, die im Regelfall der Käufer bezahlt sowie die Gewerbesteuer beim gewerblichen Verkauf.

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Wie hoch ist die Einkommenssteuer vor dem Ablauf der zehn Jahre?

Möchten oder müssen Sie Ihre Immobilie schon vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen, fällt ausnahmsweise keine Einkommenssteuer in Form der Spekulationssteuer an, wenn Sie:

  • die Immobilie während der Zehn-Jahre-Frist ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben
  • die Immobilie wenigstens im Jahr vor dem Verkauf und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder
  • die Immobilie den eigenen Kindern oder Adoptivkindern unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen haben (§ 23 EStG).

Die Steuerbefreiung gilt nur bei bebauten und zu Wohnzwecken genutzten Immobilien, da der Gesetzgeber nur selbst genutzte Immobilien fördert. Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks vor Ablauf der zehn Jahre nach dessen Erwerb unterliegt also der Einkommenssteuer.

Hinweis

Erben Sie ein Grundstück, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an, wenn der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben hat. Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht erst mit dem Antritt des Erbes.

Wie hoch ist die Einkommenssteuer beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Ein privater Immobilienverkauf ist dann steuerpflichtig, wenn eine vermietete oder nicht für Wohnzwecke genutzte Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird. Der Erlös muss in der Einkommenssteuererklärung in der Anlage so angegeben werden, wenn er oberhalb der Freigrenze von 600 Euro liegt. Wohlgemerkt: Die 600 Euro sind kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze, sodass Sie Ihren gesamten Gewinn versteuern müssen, wenn Ihr Gewinn die Freigrenze von 600 Euro übersteigt (§ 23 EStG). Die Besteuerung erfolgt dann zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen.

Sie dürfen Ihren Gewinn um all diejenigen Aufwendungen kürzen, die durch die Instandhaltung und den Verkauf der Immobilie entstanden sind oder entstehen. Dazu gehören unter anderem die Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchkosten. Die Höhe Ihrer Einkommenssteuer hängt mithin von Ihrem insgesamt zu versteuernden Einkommen im Veranlagungsjahr und Ihrem Steuersatz ab.

Hinweis

Verkaufen Sie als privater Verkäufer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, stuft Sie das Finanzamt wahrscheinlich als gewerblichen Immobilienhändler ein. Grund hierfür ist die Drei-Objekt-Grenze, die vom Bundesfinanzhof entwickelt wurde, um private und gewerbliche Aktivitäten voneinander abzugrenzen. Verkaufen Sie jedoch ein geerbtes Grundstück, gilt die Drei-Objekt-Grenze nicht.

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