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Wie wird die Wohnungsgröße berechnet?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Größe einer Wohnung zu bestimmen. Welche das sind und wie Sie bei der Berechnung der Wohnungsgröße korrekt vorgehen, erfahren Sie nachfolgend.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Wohnflächenberechnung, die enorme Unterschiede hinsichtlich des Mietpreises mit sich bringen. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte im Mietvertrag die verwendete Wohnflächenmethode angegeben werden.

  • Vermieter können sich einen Immobilienexperten zurate ziehen und von ihm die Wohnfläche berechnen lassen.

  • Räume mit Dachschrägen stellen Sonderfälle darf und werden je nach lichter Raumhöhe gar nicht, mit 50 Prozent oder komplett hinzugerechnet.

  • Es gibt auch Bereiche, die nicht zu der Wohnfläche hinzugehören. Hierzu gehören Dusche, Küche und Badezimmer.

  • Eine Küche kann einen Sonderfall darstellen. Handelt es sich um eine Wohnküche, wird sie als halber Raum angesehen.

Welche Wohnflächenberechnung ist richtig?

Hinsichtlich der Wohnflächenberechnung gibt es immer wieder Differenzen. Oft weichen die Maße im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung ab. Wer genau nachmisst und zu viel Wohnfläche im Mietvertrag entdeckt, kann sogar viel Geld sparen. Es gibt mehrere Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung sollte normalerweise zum Ansatz kommen. Diese Wohnflächenverordnung besagt:

  • Es wird nur die Grundfläche der Wohnung bewertet, die wirklich zum Wohnen genutzt werden kann.

  • Bei einem Raum mit Dachschräge wird dies nur teilweise zur Grundfläche hinzugerechnet.

  • Auch Balkone und Terrassen werden nur teilweise einbezogen.

Da durch diese Einschränkungen ein wesentlich kleineres Flächenergebnis entsteht, bringt das dem Mieter Vorteile im Gegensatz zu den anderen Berechnungsmethoden.

Es gibt auch die Berechnung der Wohnungsgröße nach DIN-Norm 277. Diese Berechnungsmethode bezieht sich auf die Rauminhalte und Grundflächen im Hochbau. Eigentümer wenden gerne diese Berechnungsmethode an, da sie vorteilhafter für den Vermieter ist. Es wird mit dieser Methode das größtmögliche Flächenergebnis hervorgerufen. Bei dieser Variante werden Keller, Balkon und Dachschrägen komplett einbezogen. Bei einer Dachgeschosswohnung ist der Unterschied zu der Berechnung laut Wohnflächenverordnung hinsichtlich der Wohnfläche enorm.

Ebenfalls gibt es gelegentlich noch die Berechnungsmethode nach DIN-Norm 283, die eigentlich schon 1983 nicht mehr angewendet werden soll. Nur wenn sich die Parteien einig sind, ist die Berechnung nach dieser DIN-Norm relevant. Regelungen zu Heizungsräumen, Terrassen und Garagen gibt es in dieser Norm nicht.

Bis Ende 2003 gab es auch die zweite Berechnungsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche. Allerdings wird dieser nicht mehr genutzt. In manchen Situationen ist jedoch diese Berechnungsmethode noch gültig. Mieter älterer Wohnungen müssen genauer hinschauen und die Regeln der alten Verordnung anwenden.

Hier haben wir ein kleines Beispiel für Sie für eine Wohnung mit einem Balkon einer Größe von 6 Quadratmetern.

  • Berechnung nach DIN 277 mit voller Fläche von 6 m²

  • Berechnung nach DIN 283 komplett ohne Balkon also 0 m²

  • Berechnung nach zweiter Berechnungsverordnung mit der Hälfte des Balkons mit 3 m²

  • Berechnung nach Wohnflächenverordnung mit 25 bis 50% der Fläche mit 1,5 bis 3 m²

Die Mietpreisunterschiede können enorm sein, weswegen es wichtig ist, auf die angewendete Berechnungsmethode zu achten. Im Mietvertrag sollte auf die verwendete Wohnflächenberechnung hingewiesen werden. So können auch Mieter nachvollziehen, wie die Quadratmeterzahl der Wohnung zustande gekommen ist.

Von wem können sie sich die Wohnfläche berechnen lassen?

Manchmal ist es gar nicht so einfach, die richtige Wohnfläche zu berechnen. Deswegen ist es ganz praktisch, sich einen Spezialisten wie einen Immobilienmakler an die Hand zu holen, der sich um die Ermittlung der richtigen Wohngröße kümmert. So sind Vermieter auf der sicheren Seite und wissen, dass sie keine zu große oder zu kleine Wohnfläche im Mietvertrag angeben. Gerade auch bei Wohnflächen mit Dachschrägen, Balkon und Terrassen kommt es immer wieder zu Streitpunkten mit dem Mieter. Wurde jedoch die Wohnfläche von einem Experten ermittelt, müssenn sich Vermieter keine Gedanken zu machen, dass es zu einer falschen Berechnung kam.

Was gibt es bei der Berechnung der Wohnfläche mit Dachschrägen zu beachten?

Eine Dachgeschosswohnung stellt prinzipiell einen Sonderfall dar. Durch die Schrägen haben Vermieter eine geringere Fläche zur Verfügung. Laut der Wohnflächenverordnung werden diese Dachschrägen in der Berechnung berücksichtigt. Nur dann, wenn die Raumhöhe zwei Meter ohne Schrägen erreicht, geht die Wohnfläche komplett in die Berechnung ein. Falls es zu einer Raumhöhe von weniger als einem Meter aufgrund der Dachschrägen kommt, wird die entsprechende Fläche gar nicht eingerechnet. Liegt die Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Hälfte der Fläche angenommen.

Welche Formel kommt bei der Wohnflächenberechnung zum Einsatz?

Die Wohnfläche wird nach Quadratmetern berechnet. Es gibt auch praktischerweise online Wohnflächenrechner, sodass Vermieter nur noch die entsprechenden Maße eingeben müssen. Auf Knopfdruck wird das Ergebnis angezeigt. Um eine Quadratmeterzahl eines Raumes zu ermitteln, wird die Formel Breite x Länge in Metern gerechnet. Es würde also bedeuten, wenn ein Raum 7,5 Meter breit und 10 Meter lang wäre, läge die Wohnfläche des Raumes bei 75 Quadratmetern. Bei einem Raum mit Dachschrägen oder einer Deckenhöhen zwischen einem und zwei Metern würde nur die Hälfte der Quadratmeter relevant sein. Balkon- und Terrassenflächen werden nur zu 25 Prozent gezählt.

Welche Räume einer Wohnung zählen als Zimmer?

In Wohnungsinseraten tauchen vielmals 1,5-Zimmer-Wohnungen auf. Auch 2,5- oder 3,5-Zimmer-Wohnungen sind geläufig. Aber wie kommt eigentlich ein halbes Zimmer zustande? Wird ein halbes Zimmer angegeben, handelt es sich normalerweise um einen kleineren Raum, welcher mit den anderen Räumen der Wohnung nicht vergleichbar ist. Hierzu können unter anderem folgende Bereiche zählen:

  • Wohnbereich mit integrierter kleiner Küche von rund 12 m²

  • Mindestens 6 m² Essplatz innerhalb einer Küche

  • Mindestens 6 m² großer Vorraum wie Flur

Ein halbes Zimmer ist also im Prinzip meistens kein separater Raum, der wie ein normaler Bereich genutzt werden kann. Komplette abgetrennte Räume hingegen werden natürlich als Ganzes gezählt. Zu den ganzen Räumen zählen:

  • Wohnzimmer

  • Schlafzimmer

  • Kinderzimmer

  • Arbeitszimmer

Zimmer, die nicht hinzuzählen sind:

  • Badezimmer

  • Küche

  • Dusche

  • Diele/Flur

Hinsichtlich der Küche gibt es nur die Variante mit dem halben Zimmer, wenn es eine Wohnküche darstellt.

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