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Der Kaufvertrag einer Eigentumswohnung wird von einem Notar erstellt, der den rechtlich verbindlichen Immobilienverkauf absichern kann. Als Käufer oder Verkäufer der Eigentumswohnung sollten Sie den notariell erstellten Vertrag trotzdem im Detail überprüfen. Schließlich passiert es immer wieder, dass sich die Parteien über den Verkauf nicht einig werden. Was genau im Kaufvertrag der Eigentumswohnung festgehalten werden sollte und worauf Sie besonders achten sollten, erfahren Sie in dieser Übersicht.

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich sollten Sie den Kaufvertrag von einem Fachanwalt prüfen lassen, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden.
  • Bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschreiben, sollten Sie umfassende Informationen zur Eigentümergemeinschaft, Hausgeld für Betriebskosten sowie Rücklagen für Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen einholen.
  • Grundsätzlich gilt: Im Zweifelsfall ist im Kaufvertrag ein Detail zu viel besser als ein Detail zu wenig.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
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Inhalte eines Kaufvertrags für Eigentumswohnungen

  • Angaben zu Vertragsparteien

  • Beschreibung des Kaufvertragsgegenstandes

  • Kaufpreis

  • Zahlungsmodalitäten

  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Wohnung

  • Gewährleistungsregelungen

  • Verzugszinsenregelung

  • Besondere Vereinbarungen zu verbliebenen Gegenständen, Renovierungen oder Ähnlichem

Notare nutzen für den Kaufvertrag der Eigentumswohnung Muster, in die sie die individuellen Daten und Vereinbarungen einfügen. Geben Sie dem Notar deshalb alle Einigungen aus mündlichen Gesprächen weiter, sodass sie in den schriftlichen Kaufvertrag aufgenommen werden können. Bis zur Unterschrift des Vertrags sollten Sie ihn außerdem von einem Anwalt überprüfen lassen, um mögliche Konflikte im Nachhinein zu vermeiden.


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Teilungserklärung festhalten

Käufer einer Eigentumswohnung benötigen eine Teilungserklärung, denn darin werden Größe und Lage der Wohnung in einem Wohngebäude beschrieben. Außerdem werden Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt. Es werden das Sondereigentum definiert und die Gemeinschaftsordnung sowie das Gemeinschaftseigentum festgelegt. Die Teilungserklärung wird von einem Notar erstellt und von ihm beim Grundbuchamt eingetragen.

Grundbucheintragung durch den Notar

Der Käufer wird nach der Zahlung des Kaufpreises und dessen Eingang beim Verkäufer zum Eigentümer. Dies wird im Grundbuch schriftlich festgehalten. Daher ist der Grundbucheintrag die entsprechende Bescheinigung. Nicht selten dauert dies mehrere Wochen und wird bis dahin von der Auflassung bei einem Notar vertreten. Hier können Kosten gespart werden, wenn die Auflassung bereits beim Kaufvertragsabschluss erfolgt. Außerdem ist es in diesem Fall für den Verkäufer unmöglich, die Immobilie ein zweites Mal zu veräußern.

Anzahlungen im Kaufvertrag festhalten

Anzahlungen sind üblich, sofern die Immobilie noch nicht fertiggestellt wurde. Es hinterlässt jedoch immer ein negatives Gefühl, wenn Geld überwiesen wird, ohne dabei eine direkte Gegenleistung zu erhalten. Daher sollten finanzielle Geschäfte im Kaufvertrag festgehalten werden.

Tipp

Im Kaufvertrag kann eine Vollstreckungsunterwerfung als Klausel eingebaut werden. Sollte der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zum genannten Fälligkeitsdatum nicht oder nicht vollständig überweisen, so hat der Verkäufer die Option, in das Vermögen des Schuldners zu vollstrecken und auf diese Weise die Kaufsumme zu erhalten.

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Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum gelten alle gemeinsamen Besitzanteile der Eigentümergemeinschaft (Treppen, Fahrstuhl, Außenwände, Fahrradschuppen etc.). Im Vertrag werden diese genau aufgeführt.

Tipp

Bei Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, hat jeder Eigentümer ein bestimmtes Stimmrecht. Sie sollten vorab nachfragen, wie viel Gewicht Ihr Stimmrecht hat. Entweder hat jeder Eigentümer unabhängig von seinem Gesamteigentumsanteil der Immobilie ein gleiches Stimmrecht oder es wird genau nach den Anteilen gewichtet.

Sondernutzungsrechte

Diese Rechte erlauben ein privilegiertes Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Dazu können Parkplätze, Rasenflächen oder Abstellplätze gehören.

Hausgeld für alle Betriebskosten

Im Kaufvertrag für eine gebrauchte Eigentumswohnung sollte auch das aktuelle Hausgeld fixiert werden. Sollte der Verkäufer die Zahlung des Hausgeldes seit einiger Zeit ausgesetzt haben, kann es sein, dass der Käufer dafür zur Verantwortung gezogen wird.

Alle Betriebskosten einer Wohnung, einschließlich des Gemeinschaftseigentums, werden als Hausgeld bezeichnet. Für etwaige Wartungen oder Erneuerungen wird ein Rückstand gebildet, der bei Bedarf angegangen werden kann. Anhand eines Verteilungsschlüssels werden die jeweiligen Beträge der Eigentümergemeinschaft (ausgenommen sind Heizung und Warmwasser) ermittelt.

Gemeinschaftsordnung legt Nutzung fest

In der Gemeinschaftsordnung wird nicht nur geregelt, wie das Sondereigentum genutzt werden darf. Es wird beispielsweise auch definiert, ob die Eigentumswohnung zu gewerblichen Zwecken zur Verfügung steht. Wichtiger aber ist noch die Kostenregelung für Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Dazu kommt eine Gebührenaufteilung für Wasser, Strom und weitere Kosten. Außerdem gehört dazu die Regelung der Rechte und Pflichten, die sich in der Eigentümerversammlung ergeben.

Die Eigentümerversammlung als Verwaltungsorgan

In der Eigentümerversammlung werden alle Entscheidungen getroffen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Die Stimmabgabe kann nach unterschiedlichen Prinzipien erfolgen:

  • Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, auch wenn einem Eigentümer mehrere Wohnungen gehören.

  • Wertprinzip: Das Stimmgewicht orientiert sich an den Miteigentumsanteilen.

  • Objektprinzip: Jede Wohnung steht für eine Stimme, auch wenn sie ungleich groß sind.

Tipp

Bitten Sie um Leseerlaubnis der Protokolle aus der Eigentümerversammlung. Falls Ihnen die Beschlüsse nicht gefallen (zum Beispiel geplanter Einbau von Fahrstühlen etc.), können Sie noch rechtzeitig vom Kauf zurücktreten.

Miteigentumsanteil bestimmt Abgaben

Über den Miteigentumsanteil definiert sich auch die Höhe der Abgaben, die der Besitzer einer Eigentumswohnung für Instandhaltungsrücklagen oder akute Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlen muss.

Tipp

Lassen Sie sich die Höhe der Instandsetzungsrücklagen vor dem Kauf schriftlich nachweisen. Verlangen Sie eine Schätzung der zukünftigen Rücklagen. Wenn die Rücklagen sehr gering und die anstehenden Renovierungen (Dach, Fassade) sehr kostenintensiv sind, müssen Sie auf einen niedrigeren Kaufpreis bestehen oder vom Wohnungskauf Abstand nehmen.

Schlüsselübergabe im Kaufvertrag festhalten

Der Tag der Schlüsselübergabe findet meist schon Monate vor der Eintragung ins Grundbuch statt. Dieses Datum sollte ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden. Nicht selten wird der Schlüssel schon nach Abschluss des Vertrages übergeben. Dies ist sinnvoll, wenn noch Sanierungen durchgeführt werden sollen. In der Regel wird der Schlüssel jedoch mit dem Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers übergeben.

Ist der Schlüssel im Besitz des Käufers, gehen auch Lasten wie die Grundsteuer und Gebühren auf ihn über.

Keine Scheingeschäfte eingehen

Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass keine Nebenabreden getroffen wurden. Weiterhin wird erklärt und von beiden Seiten unterschrieben, dass der Kaufpreis in vollem Umfang angegeben wurde. Lassen Sie sich nicht davon überzeugen, beim Notar einen geringeren Kaufpreis anzugeben, um die Grunderwerbsteuer zu sparen. Dies wäre nicht nur Steuerhinterziehung, sondern Sie können zusätzlich auch im Zweifel nicht die Einhaltung des Vertrags einklagen.


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