Der Kaufvertrag einer Eigentumswohnung wird von einem:einer Notar:in erstellt, der:die den rechtlich verbindlichen Immobilienverkauf absichern kann. Als Käufer:in oder Verkäufer:in der Eigentumswohnung sollten Sie den notariell erstellten Vertrag trotzdem im Detail überprüfen. Was genau im Kaufvertrag der Eigentumswohnung festgehalten werden sollte, erfahren Sie in dieser Übersicht.


Übergabe des Kaufvertrag für Eigentumswohnung

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich sollten Sie den Kaufvertrag von einem:einer Fachanwält:in prüfen lassen, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden.
  • Bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschreiben, sollten Sie umfassende Informationen zur Eigentümer:innengemeinschaft, Hausgeld für Betriebskosten sowie Rücklagen für Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen einholen.
  • Grundsätzlich gilt: Im Zweifelsfall ist im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung ein Detail zu viel besser als ein Detail zu wenig.
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  • Inhalte eines Kaufvertrags für Eigentumswohnungen

    • Angaben zu Vertragsparteien

    • Beschreibung des Kaufvertragsgegenstandes

    • Kaufpreis

    • Zahlungsmodalitäten

    • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Wohnung

    • Gewährleistungsregelungen

    • Verzugszinsenregelung

    • Besondere Vereinbarungen zu verbliebenen Gegenständen, Renovierungen oder Ähnlichem


    Notarin erstellt Kaufvertrag für Eigentumswohnung

    Notar:innen nutzen für den Kaufvertrag der Eigentumswohnung Muster, in die sie die individuellen Daten und Vereinbarungen einfügen. Geben Sie dem:der Notar:in deshalb alle Einigungen aus mündlichen Gesprächen weiter, sodass sie in den schriftlichen Kaufvertrag aufgenommen werden können. Bis zur Unterschrift des Vertrags sollten Sie ihn außerdem von einem:einer Anwält:in überprüfen lassen, um mögliche Konflikte im Nachhinein zu vermeiden.

    Teilungserklärung festhalten

    Verkäufer:innen einer Eigentumswohnung benötigen eine Teilungserklärung, denn darin werden Größe und Lage der Wohnung in einem Wohngebäude beschrieben. Außerdem werden Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt. Es werden das Sondereigentum definiert und die Gemeinschaftsordnung sowie das Gemeinschaftseigentum festgelegt. Die Teilungserklärung wird von dem:der Notar:in erstellt und von ihm:ihr beim Grundbuchamt eingetragen. Ebenfalls erforderlich ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die die Trennung der Eigentumswohnung vom restlichen Gebäude bestätigt.

    Grundbucheintragung durch den Notar

    Der:die Käufer:in wird nach der Zahlung des im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises und dessen Eingang bei Ihnen als Verkäufer:in zum:zur Eigentümer:in. Dies wird im Grundbuch schriftlich festgehalten. Daher ist der Grundbucheintrag die entsprechende Bescheinigung. Nicht selten dauert dies mehrere Wochen und wird bis dahin von der Auflassung bei einem:einer Notar:in vertreten. Hier können Kosten gespart werden, wenn die Auflassung bereits beim Kaufvertragsabschluss erfolgt. Außerdem ist es in diesem Fall für den:die Verkäufer:in unmöglich, die Immobilie ein zweites Mal zu veräußern.

    Anzahlungen im Kaufvertrag festhalten

    Anzahlungen sind üblich, sofern die Immobilie noch nicht fertiggestellt wurde. Es hinterlässt jedoch immer ein negatives Gefühl, wenn Geld überwiesen wird, ohne dabei eine direkte Gegenleistung zu erhalten. Daher sollten finanzielle Geschäfte im Kaufvertrag festgehalten werden.

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    Vollstreckungsunterwerfung als Klausel einbauen

    Im Kaufvertrag kann eine Vollstreckungsunterwerfung als Klausel eingebaut werden. Sollte der:die Käufer:in den vereinbarten Kaufpreis zum genannten Fälligkeitsdatum nicht oder nicht vollständig überweisen, so haben Sie als Verkäufer:in die Option, in das Vermögen des Schuldners zu vollstrecken und auf diese Weise die Kaufsumme zu erhalten.

    Schritt für Schritt durch den Verkauf
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    Gemeinschaftseigentum

    Als Gemeinschaftseigentum gelten alle gemeinsamen Besitzanteile der Eigentümer:innengemeinschaft (Treppen, Fahrstuhl, Außenwände, Fahrradschuppen etc.). Im Vertrag werden diese genau aufgeführt.

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    Jede:r Eigentümer:in hat Stimmrecht

    Bei Entscheidungen der Wohnungseigentümer:innengemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, hat jede:r Eigentümer:in ein bestimmtes Stimmrecht. Entweder hat jede:r Eigentümer:in unabhängig von seinem:ihrem Gesamteigentumsanteil der Immobilie ein gleiches Stimmrecht oder es wird genau nach den Anteilen gewichtet. Informieren Sie Ihre:n potenzielle:n Käufer:in über die Regelungen.

    Sondernutzungsrechte

    Diese Rechte erlauben ein privilegiertes Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Dazu können Parkplätze, Rasenflächen oder Abstellplätze gehören.

    Hausgeld für alle Betriebskosten

    Im Kaufvertrag für eine gebrauchte Eigentumswohnung sollte auch das aktuelle Hausgeld fixiert werden. Sollten Sie die Zahlung des Hausgeldes seit einiger Zeit ausgesetzt haben, kann es sein, dass der:die neue Eigentümer:in dafür zur Verantwortung gezogen wird.

    Alle Betriebskosten einer Wohnung, einschließlich des Gemeinschaftseigentums, werden als Hausgeld bezeichnet. Für etwaige Wartungen oder Erneuerungen wird ein Rückstand gebildet, der bei Bedarf angegangen werden kann. Anhand eines Verteilungsschlüssels werden die jeweiligen Beträge der Eigentümer:innengemeinschaft, außer Heizung und Warmwasser, ermittelt.

    Gemeinschaftsordnung legt Nutzung fest

    In der Gemeinschaftsordnung wird nicht nur geregelt, wie das Sondereigentum genutzt werden darf. Es wird beispielsweise auch definiert, ob die Eigentumswohnung zu gewerblichen Zwecken zur Verfügung steht. Wichtiger aber ist noch die Kostenregelung für Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Dazu kommt eine Gebührenaufteilung für Wasser, Strom und weitere Kosten. Außerdem gehört dazu die Regelung der Rechte und Pflichten, die sich in der Eigentümer:innenversammlung ergeben.

    Die Eigentümerversammlung als Verwaltungsorgan

    In der Eigentümer:innenversammlung werden alle Entscheidungen getroffen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.


    Mitglieder der Wohnungseigentümerversammlung im Gespräch

    Die Stimmabgabe kann nach unterschiedlichen Prinzipien erfolgen:

    • Kopfprinzip: Jede:r Wohnungseigentümer:in hat eine Stimme, auch wenn einem:einer Eigentümer:in mehrere Wohnungen gehören.
    • Wertprinzip: Das Stimmgewicht orientiert sich an den Miteigentumsanteilen.
    • Objektprinzip: Jede Wohnung steht für eine Stimme, auch wenn sie ungleich groß sind.
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    Verkauf beschleunigen

    Legen Sie interessierten Käufer:innen Protokolle aus der Eigentümer:innenversammlung vor. So liefern Sie wertvolle Informationen, die den Verkauf im Idealfall sogar beschleunigen können.

    Miteigentumsanteil bestimmt Abgaben

    Über den Miteigentumsanteil definiert sich auch die Höhe der Abgaben, die der:die Besitzer:in einer Eigentumswohnung für Instandhaltungsrücklagen oder akute Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlen muss.

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    Höhe der Instandsetzungsrücklagen

    Weisen Sie die Höhe der Instandsetzungsrücklagen vor dem Kauf schriftlich nach, damit die neuen Eigentümer:innen wissen, was auf sie zukommt. Wenn die Rücklagen sehr gering und die anstehenden Renovierungen (beispielsweise Dach, Fassade) sehr kostenintensiv sind, kann das zu einen niedrigeren Verkaufspreis führen.

    Schlüsselübergabe im Kaufvertrag festhalten

    Der Tag der Schlüsselübergabe findet meist schon Monate vor der Eintragung ins Grundbuch statt. Dieses Datum sollte ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden.


    Schlüsselübergabe

    Nicht selten wird der Schlüssel schon nach Abschluss des Vertrages übergeben. Dies ist sinnvoll, wenn noch Sanierungen durchgeführt werden sollen. In der Regel wird der Schlüssel jedoch mit dem Eingang der Kaufsumme auf dem Konto übergeben.

    Ist der Schlüssel im Besitz der neuen Eigentümer:innen, gehen auch Lasten wie die Grundsteuer und Gebühren auf sie über.

    Keine Scheingeschäfte eingehen

    Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass keine Nebenabreden getroffen wurden. Weiterhin wird erklärt und von beiden Seiten unterschrieben, dass der Kaufpreis in vollem Umfang angegeben wurde. Sollte der:die Käufer:in auf die Angabe eines geringen Kaufpreises bestehen, um die Grunderwerbssteuer zu sparen, sollten Sie als Verkäufer:in schnell eine:n neue:n Interessent:in suchen. Es handelt sich dabei nicht nur um Steuerhinterziehung, Sie verlieren auch die Möglichkeit, im Zweifelsfall die Einhaltung des Vertrags einzuklagen.


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