Die eigenen vier Wände – damit der Weg dahin nicht zu holprig oder gar versperrt wird, solltest du alle Kostenpunkte einkalkulieren. Zu den gängigen Kosten wie Baupreis oder Hauspreis kommen weitere Posten. Eine wohlüberlegte Planung hilft. Hier erfährst du, welche Punkte du bei deinen Berechnungen beachten musst und welche Kosten auf dich zukommen können.
Aktualisiert: 30.01.2024
13 Minuten
- Bei einer Baufinanzierung ist die realistische Planung wichtig. Das fängt bei der Budgetplanung an und umfasst auch den Ausblick in die Zukunft.
- Je mehr Geld du als Eigenkapital einbringen kannst, desto vorteilhafter ist deine Verhandlungssituation. Frühzeitig Bausparen kann helfen, Eigenkapital zu erwirtschaften.
- Als Finanzierungsform und kreditgebende Bank solltest du diejenige wählen, die zu deiner Lebenssituation passt.
- Dir sollte die Risiken einer Baufinanzierung klar sein und die Optionen kennen, mit denen du deine Baufinanzierung absichern kannst.
Es geht es um dein künftiges Zuhause. Deshalb solltest du die Hausfinanzierung gründlich und sorgfältig planen. Ganz gleich, ob du ein Eigenheim bauen oder eine Immobilie kaufen möchtest, mit einer gründlichen Planung kannst du Geld sparen.
Am Anfang der Planung steht der Kassensturz. Wie steht es um deine finanzielle Situation? Wie viel Kapital kannst du für die Immobilienfinanzierung aufbringen? Die Unterlagen zu deinem Vermögen kannst du ruhig in eine Mappe einordnen. Du brauchst die Belege eventuell später für deine Bank.
Neben deinem Barvermögen gehören zu deinem Budget auch:
- Monatliches Einkommen
- Festgeld, Tagesgeld- oder Sparkonten
- Immobilienförderung und Zuschüsse
- Lebensversicherungen
- Grundstücke
- Wertpapiere
- Sparanteile an Bausparverträgen
- Anderes Vermögen (z. B. Schmuck oder Antiquitäten), das du zu Geld machen kannst
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du für dein Bauprojekt oder deine Wunschimmobilie aufbringen kannst, desto besser ist deine Ausgangssituation. Banken und Kreditgeber betrachten ein solides Eigenkapital als Zeichen finanzieller Stabilität und sind eher bereit, günstige Kreditkonditionen anzubieten.
Eine Faustregel besagt: Das Eigenkapital sollte 20 Prozent des Kaufpreises bzw. Baupreises betragen. Noch besser ist es, die Nebenkosten einzukalkulieren. Deswegen ist die Höhe deines Eigenkapital wichtig:
Eigenkapital verringert schlicht den Betrag, den du von einer Bank oder einem Kreditgeber leihen musst. Nebeneffekt: Die monatlichen Raten und die Gesamtkosten der Hausfinanzierung sind entsprechend kleiner.
Mit mehr Geld auf dem Konto kannst du ein Darlehen schneller zurückzahlen. Das verkürzt die Gesamtdauer der Baufinanzierung und du bist schneller schuldenfrei.
Bei einer guten Bonität, sind Kreditgeber oft bereit, niedrigere Zinsen anzubieten. Dies kann über die Laufzeit des Darlehens erhebliche Zinskosten sparen.
Banken und Kreditgeber betrachten Eigenkapital als Zeichen dafür, dass du gut mit Geld umgehen kannst. Das stärkt deine Bonität.
Wenn du einen erheblichen Eigenkapitalanteil in dein Bauprojekt einbringst, verringert dies das Risiko für deine Bank. Selbst wenn du keine perfekte Bonität hast, bieten dir das Kreditinstitut möglicherweise einen Kredit an.
Du kannst einen Betrag als finanziellen Puffer zurückhalten. Das kann nützlich sein, wenn unerwartete Ausgaben während des Bauprojekts auftreten. Du musst dann keine zusätzlichen Schulden aufnehmen.
Über den reinen Kaufpreis oder die Baukosten hinaus fallen Nebenkosten an. Die solltest du nicht vergessen, denn sie können einen großen Einfluss auf dein Budget haben. An folgende Nebenkosten solltest du unbedingt denken:
Dies ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Die Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Das sind die Kosten, die während der Baufinanzierung entstehen, das sind beispielsweise Zinsen oder Abschlussgebühren.
Eine notarielle Beurkundung bei Immobiliengeschäften in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Es gilt etwa den Kaufvertrag notariell zu bestätigen. Die Kosten für die:den Notar:in richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt.
Für die Eintragung ins Grundbuch fallen Gebühren an. Diese Kosten variieren je nach Region. Du musst dich an das Grundbuchamt in deiner Region wenden.
Wenn du eine Immobilie über eine:n Makler:in kaufst, zahlst du eine Provision. Je nach Region und Maklervertrag sind das drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.
Diese Kosten umfassen Ausgaben für Baugenehmigungen, Erschließung des Grundstücks, Anschluss an Wasser und Strom und andere erforderliche Arbeiten und Genehmigungen, die für den Bau notwendig sind. In manchen Fällen sind etwa geotechnische Untersuchungen nötig. Für mehr Planungssicherheit kannst du hier die Kosten errechnen.
Je nach Zustand der Immobilie können Renovierungs- oder Umbaukosten anfallen. Das betrifft oft Altbauten. Für denkmalgeschützte Wohnimmobilien gelten andere Regeln, da kannst du etwa Fördermittel vom Staat beantragen.
Die Wahl der richtigen Finanzierungsform sollte ein entscheidender Schritt sein. Die meisten Menschen entscheiden sich für ein klassisches Annuitätendarlehen. Es gibt aber auch andere Optionen. Ein sorgfältiger Vergleich hilft dir, die passende Finanzierungsform für deine Bedürfnisse zu finden.
a. Annuitätendarlehen:
Du zahlst bei diesem Hypothekendarlehen während der gesamten Laufzeit gleichbleibende Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Die monatlichen Raten bleiben konstant.
Das Verhältnis von Zinsen zu Tilgung verändert sich im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung. Das bedeutet: Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil niedriger ist. Im Laufe der Zeit ändert sich dieses Verhältnis, da der Restbetrag des Darlehens abnimmt.
Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit, da die monatlichen Raten konstant bleiben. So behältst du immer eine klare Übersicht über die Tilgung des Darlehens.
b. Tilgungsdarlehen:
Bei einem Tilgungsdarlehen ist die Art, wie die monatlichen Raten während der Laufzeit des Darlehens aufgebaut sind, ganz anders. Du zahlst zwar einen festen Betrag zur Tilgung des Darlehens zurück, die Bauzinsen werden aber immer wieder auf den noch ausstehenden Kapitalbetrag angerechnet werden. Bei dieser Variante sinken die monatlichen Raten im Laufe der Zeit sinken. Du zahlst im Laufe der Zeit weniger Zinsen.
c. KfW-Darlehen:
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat verschiedene Förderprogramme zur Baufinanzierung im Angebot. Die KfW ist eine staatliche Förderbank. Ihre Darlehen zeichnen sich oft durch günstige Zinsen und attraktive Konditionen aus. Ein Darlehen der KfW sollte deine erste Wahl sein, wenn du energieeffizient Bauen oder Renovieren möchtest.
d. Bauspardarlehen:
Beim Bausparen sparst du über eine festgelegte Laufzeit Kapital an, um an ein zinsgünstiges Bauspardarlehen kommen. Die Zinsen sind in der Regel niedriger als bei herkömmlichen Hypothekendarlehen.
e. Variable Zinssätze bei Darlehen:
Bei variablen Zinssätzen können die Zinsen während der Laufzeit des Darlehens je nach Wirtschaftslage variieren. Oft sind die Anfangszinsen niedrig, aber diese Variante birgt die Unsicherheit über künftige Zinsänderungen.
f. Volltilgerdarlehen:
Ein Volltilgerdarlehen.hat das Ziel, das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen. Die monatlichen Raten werden so kalkuliert, dass am Ende keine Restschuld verbleibt.
„Die Baufinanzierung ist ein komplexes Thema, das eine gründliche Recherche und sorgfältige Planung erfordert: Finanzierungsoptionen müssen verglichen und staatliche Förderprogramme gecheckt werden. Mit einer detaillierten Planung können alle finanziellen Möglichkeiten ausgeschöpft werden."
Oranus Mahmoodi, ImmoScout24 Expertin für Mieten & Kaufen
Die Konditionen für eine Baufinanzierungen können von Anbieter zu Anbieter variieren. Die Konditionen sind aber auch von deiner Bonität, der Höhe des deines Eigenkapitals und der Laufzeit des Darlehens abhängig. Es liegt an dir, die Anbieter gegenüberzustellen.
Diese Konditionen kannst du vergleichen:
A. Zinssatz
Der Zinssatz ist einer der wichtigsten Faktoren, der die Kosten deiner Baufinanzierung beeinflusst. Er kann fest sein, also konstant bleiben über die gesamte Laufzeit. Er kann auch variabel sein und sich im Laufe der Zeit verändern.
B. Effektiver Jahreszins
Der effektive Jahreszins berücksichtigt nicht nur den nominalen Zinssatz, sondern auch alle Gebühren und Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung. So erleichtert der effektive Jahreszins einen Vergleich der Gesamtkosten verschiedener Angebote.
C. Zinsbindung
Bei einer Baufinanzierung mit variablem Zinssatz können die Zinsen im Laufe der Zeit steigen. Eine Zinsbindung gibt an, wie lange der Zinssatz festgelegt ist. Je länger die Zinsbindung, desto sicherer kannst du sein, dass deine Zinsen in diesem Zeitraum konstant bleiben.
D. Laufzeit
Die Laufzeit des Darlehens bestimmt, wie lange du monatliche Raten zahlen musst. Typische Laufzeiten für Baufinanzierungen liegen zwischen zehn und 30 Jahren. Eine längere Laufzeit kann niedrigere monatliche Raten, aber höhere Zinsen bedeuten.
E. Tilgungsoptionen
Die Anbieter offerieren verschiedene Tilgungsoptionen: Die Höhe der monatlichen Tilgungsraten kann variieren. Bei einigen Anbieter kannst du auch eine Tilgungspause einlegen. Einige Anbieter erlauben dir Sondertilgungen. Du kannst also zusätzliches Geld einzahlen, wenn es gerade passt. Das hilft dir, die Laufzeit zu verkürzen.
F. Eigenkapitalanforderungen
Einige Anbieter verlangen ein bestimmtes Mindestmaß an Eigenkapital, bevor sie eine Baufinanzierung überhaupt gewähren. Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto bessere Konditionen kannst du bekommen.
G. Nebenkosten einberechnen
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind Nebenkosten beim Hauskauf, die von deiner Bank ebenfalls berücksichtigt werden sollten. Einige Anbieter bieten spezielle Optionen zur Finanzierung der Nebenkosten an.
H. Versicherungen
Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, sollten von deiner Bank ebenfalls berücksichtigt werden. Einige Anbieter bieten spezielle Optionen zur Finanzierung der Nebenkosten an.
Wenn du die Konditionen der verschiedenen Banken verglichen hast, musst du entscheiden, welche Bank es werden soll. In der Regel wir das Kreditinstitut mit den niedrigsten Zinsen gewählt.
Die Dauer von Anfrage und Vertrag kann auch stark variieren. Schneller läuft es oft bei der Bank, bei der du ohnehin dein Gehaltskonto hast. Deine Hausbank hat den Vorteil, dass die:der Banker:in deine wirtschaftliche Historie kennt und Infos schnell auf deinem Konto überprüfen kann.
Das sehen Banken gerne
- Wenn du fest und unbefristet bei einem erfolgreichen Unternehmen angestellt bist. Je mehr dein monatlicher Verdienst ist, umso besser.
- Noch besser ist eine Anstellung beim Staat: Beamtinnen und Beamten sind gern gesehene Kreditnehmer:innen.
- Ein solider Neubau ist beliebter als ein renovierungsbedürftiger Altbau. Allerdings hängt es vom Zustand der Immobilie ab.
- Positiv ist auch, wenn die Wohnung oder das Haus sind in einer guten Lage befindet.
- Wenn du die Immobilie selbst nutzt und nicht als Investition angeschafft hast.
Das sehen Banken nicht so gerne
- Wenn du selbständig bist – es sei denn, du kannst nachweisen, dass dein Geschäft gut läuft oder du als Freiberufler:in nachhaltig erfolgreich bist.
- Wenn du eine Immobilie anschaffst, um sie später zu vermieten.
- Wenn du gerade einen neuen Job hast und dich noch in der Probezeit befindest.
Welche Dokumente du für eine Baufinanzierung brauchst, ist abhängig von deiner Situation. Möchtest du eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen? Je nach Art der Baufinanzierung (z. B. Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen) fordert die Bank spezifische Dokumente.
Es ist ratsam, sich direkt an die Bank oder den Kreditgeber zu wenden, um eine vollständige Liste der benötigten Dokumente zu erhalten. In der Regel sind das die wichtigsten Dokumente:
Identitätsnachweis
Selbstverständlich musst du zunächst belegen, dass du auch du bist. Du brauchst also einen Personalausweis oder einen Reisepass.
Bonitätsnachweis
Die Bank wird deine Kreditwürdigkeit prüfen. Dafür braucht das Kreditinstitut deine Zustimmung.
Einkommensnachweis
Die Banken wollen die Sicherheit, dass du in der Lage bist, die monatlichen Ratenzahlungen tatsächlich zu leisten. Deinen Einkommensnachweis kannst du bestenfalls mit Gehaltsabrechnungen belegen. In einigen Fällen reichen auch Steuererklärungen oder Kontoauszüge.
Eigenkapitalnachweis
Wie viel Geld kannst du für die Baufinanzierung investieren? Einige Banken verlangen, dass du einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises oder der Baukosten finanzieren könntest. Belegen kannst du dein Kapital über Kontoauszüge oder andere Finanzdokumente.
Kaufvertrag oder Bauplan
Je nachdem ob du schon eine Immobilie gekauft hast oder am Bauen bist, die Bank braucht alle Dokumente. Solltest du eine Immobilie gekauft haben, braucht die Bank eine Objektbeschreibung, Informationen über den Zustand der Immobilie und eine unabhängige Schätzung des Immobilienwerts. Wenn du baust, möchte die Bank deinen Bauplan einsehen.
Deine erste Zinsbindungsfrist endet in der Regel nach zehn oder 15 Jahren. Wenn die Immobilie nicht abgezahlt ist, brauchst du jetzt eine Anschlussfinanzierung. Im besten Fall bekommst du eine günstigere Finanzierung.
Wichtig ist, dass du den Ablauf deiner Zinsbindungsfrist im Auge behältst. Üblicherweise wird deine Bank dir ein Angebot für die Verlängerung deines Kredits unterbreiten. Prüfe dieses Angebot sorgfältig, einschließlich des neuen Zinssatzes und der Laufzeit und vergleiche es mit anderen Angeboten auf dem Markt. Eine persönliche Beratung mit einer:m Baufinanzierungsexpertin:en kann in dieser Situation hilfreich sein.
Es gibt drei gängige Arten der Anschlussfinanzierung:
- Prolongation: Du bleibst bei der bisherigen Bank, die den Sollzins anpasst. Die Konditionen deines Vertrags werden bei einer Prolongation nicht geändert.
- Umschuldung: Du wechselst die Bank und verhandelst die Konditionen neu. Bei einer Umschuldung musst du deine Bonität von dem neuen Kreditgeber prüfen lassen.
- Forward Darlehen: Du kannst das Forward-Darlehen noch während der ersten Zinsbindung abschließen. Du kannst dir ein bestimmtes Zinsniveau im Voraus sichern.
Die eigenen vier Wänden sind für viele Menschen ein Lebensziel. Die Baufinanzierung ist der Weg zu diesem Ziel. Entscheidend ist: Bei Planung und Durchführung realistisch zu bleiben. Angehende Hausbesitzer:innen neigen dazu, ihre finanziellen Möglichkeiten zu überschätzen. Es ist nicht sinnvoll, von teuren Häusern zu träumen, ohne die langfristigen finanziellen Konsequenzen zu bedenken.
Eine realistische Budgetplanung berücksichtigt den Kaufpreis oder die Baukosten, aber auch Nebenkosten, Zinsen, Instandhaltungskosten und Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben. Bei der Höhe deines Eigenkapital solltest du auf keinen Fall ein Auge zudrücken. Denn: Eine geringe Eigenkapitalbeteiligung kann zu höheren monatlichen Raten führen.
Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristiges Engagement. Deshalb ist langfristige finanzielle Stabilität relevant. Teil einer Baufinanzierung ist es auch, zukünftige Umbrüche in deiner Lebenssituation einzukalkulieren. Das können Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit sein oder auch eine positive Veränderung wie Familienzuwachs.