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Die Ermittlung des Immobilienwerts spielt in verschiedenen Hinsichten eine zentrale Rolle. Bei der Vorgehensweise bedarf es deshalb großer Sorgfalt und Expertise. In diesem Beitrag erfahren Sie, in welchen Fällen eine Immobilienbewertung sinnvoll ist und welche verschiedenen Verfahren es gibt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt drei in der Praxis gängige Wertermittlungsverfahren: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren.
  • Eine Immobilienbewertung kann potentiell von einem Laien durchgeführt werden, während ein Gutachten nur von einem Sachverständigen angefertigt werden kann.
  • Eine realistische Immobilienbewertung spielt vor allem bei Verkäufen eine zentrale Rolle und sollte dementsprechend von einem Fachmann wie beispielsweise einem Makler vorgenommen werden.
  • Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.
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Ab wann ist eine Immobilienbewertung notwendig?

Grundsätzlich ist eine Immobilienbewertung immer dann erforderlich, wenn für ein bestimmtes Vorgehen der Wert einer Immobilie benötigt wird. Dies ist der Fall bei

  • Erbfällen,

  • Schenkungen,

  • Versicherungsfällen,

  • Immobilienverkäufen,

  • Immobilienfinanzierungen,

  • Anschlussfinanzierungen sowie

  • Zugewinnausgleichen bei einer Trennung/Scheidung.

Besonders bei Immobilienverkäufen ist die realistische Einschätzung des Immobilienwerts von großer Bedeutung. Daher gilt: Je wichtiger die Immobilienbewertung ist, desto eher sollte hier auf die Dienste von einem Fachmann zurückgegriffen werden.

Welche Bewertungskriterien sind bei der Immobilienbewertung wichtig?

Wenn es um die Ermittlung des Immobilienwerts geht, kommen viele verschiedene Aspekte als Bewertungskriterien ins Spiel. Dazu zählen

  • Lage,

  • Bodenrichtwert,

  • Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt,

  • allgemeine Verkehrsanbindung und Infrastruktur,

  • Baujahr und allgemeiner baulicher Zustand,

  • Grundstücksfläche und Wohnfläche,

  • energetischer Zustand,

  • Ausstattung sowie

  • bereits erfolgte Sanierungs- und Renovierungsarbeiten.

Hinweis

Bei der Bewertung von Miet- und Gewerbeobjekten spielen zudem die potentiell erzielbaren Mieteinnahmen für eine bestimmte Zeitspanne eine gewichtige Rolle.

Welche Verfahren für die Immobilienbewertung gibt es?

In der Praxis werden üblicherweise drei Wertermittlungsverfahren angewendet:

  • Sachwertverfahren

  • Vergleichswertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird die Immobilie nach ihren Herstellungskosten beziehungsweise Wiederbeschaffungskosten bewertet. Mögliche Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden könnten, finden hier keine Berücksichtigung. Daher wird das Sachwertverfahren auch nur bei selbstgenutzten Objekten angewendet, also bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert eines Objekts anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke. Dieses Verfahren findet wie schon beim Sachwertverfahren Anwendung bei selbstgenutzten Immobilien. Jedoch werden hier aktuelle Marktgegebenheiten mit in die Bewertung einbezogen.

Das Ertragswertverfahren hingegen kommt lediglich bei Miet- beziehungsweise Pachtobjekten zum Einsatz. Im Mittelpunkt des Verfahrens stehen die potentiell erzielbaren Erträge aus Mieteinnahmen, die in einem festgelegten Zeitraum (Restnutzungsdauer des Gebäudes) theoretisch möglich wären.

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Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilienbewertung und einem Gutachten?

Grundsätzlich liegt der Unterschied zwischen der Immobilienbewertung und einem Gutachten darin, dass eine Bewertung potentiell auch von Laien durchgeführt werden kann, während ein Gutachten von einem Sachverständigen vorgenommen wird.

Prinzipiell besitzt ein Gutachten mehr Aussagekraft hinsichtlich des Immobilienwertes und kommt vor allem bei Objekten infrage, bei denen größere bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Zudem sind Gutachten von zertifizierten Sachverständigen gerichtsfest, wohingegen der Schwerpunkt bei einfachen Immobilienbewertungen auf dem potentiell zu erzielenden Verkaufspreis liegt.

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