Bewertungsgesetz (BewG): Grund­la­ge für die Immobilienbewertung

Das Bewertungsgesetz (BewG) soll eine einheitliche und bundesweite Bewertung von dieser nicht-monetären Wirtschaftsgüter ermöglichen. Die einheitlichen Bewertungsmaßstäbe gelten dabei im ganzen Bundesgebiet. So ist beispielsweise die Steuerpflicht im Rahmen der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer für alle Bürger bundesweit gleichmäßig und gleich gerecht über das BewG geregelt.

• Erster Teil: Allgemeine Bewertungsvorschriften nach §§ 1 – 16 BewG 
• Zweiter Teil: Besondere Bewertungsvorschriften nach §§ 17 – 203 BewG 
  - Erster Abschnitt: Einheitsbewertung nach §§ 19 – 109 BewG 
  - Zweiter Abschnitt: Sondervorschriften und Ermächtigungen nach §§ 121 – 123 BewG 
  - Dritter Abschnitt: Vorschriften für die Bewertung von Vermögen
  - Vierter Abschnitt: Vorschriften der Bewertungen von Grundbesitz im Zuge der Grunderwerbsteuer
  - Wegfall der Abschnitte 1 – 4 ab 01.01.2025 
  - Fünfter Abschnitt: Gesonderte Feststellungen nach §§ 151 – 156 BewG
  - Sechster Abschnitt: Vorschriften der Bewertung von Grundbesitz von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für die Erbschaftsteuer nach §§ 157 – 203 BewG.
  - Siebenter Abschnitt: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 nach §§ 218 – 263 BewG 

• Dritter Teil: Schlussbestimmungen nach §§ 264 – 266 BewG 

Grundsätzlich sind im Bewertungsgesetz alle steuerlichen Bewertungsfragen geregelt. Denn gemäß § 1 BewG gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben. 

Die praktische Anwendung sieht folgenden Umgang mit dem BweG vor: Diese Regelungen des BewG sind nur dann nicht anzuwenden, wenn spezielle Steuergesetze wie etwa das Einkommenssteuergesetz eigene Bewertungsvorschriften aufweisen. 

Außerdem sind die Vorschriften des zweiten Teils des BewG (Besondere Bewertungsvorschriften) den Vorschriften des ersten Teils des BewG (Allgemeine Bewertungsvorschriften) vorzuziehen. Beispielsweise befinden sich spezielle Regelungen zum Grundbesitz gemäß §§ 176 ff. BewG im zweiten Teil des BewG, sodass allgemeinere Regelungen des ersten Teils nicht benötigt werden.

Zu den im Kontext Immobilienbewertung wichtigsten Regelungsbereiche des BewG gehören:

• Grundsteuer/Grundbesitzbewertung – §§ 176 ff. BewG
  
• Immobilienbewertung für u. a. Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer – §§ 177 ff. BewG)
• Bewertungsverfahren:  
  - Bewertung im Vergleichswertverfahren – § 183 
  - Bewertung im Ertragswertverfahren – § 184 
  - Bewertung im Sachwertverfahren – § 189
• Ermittlung des Gebäudesachwerts – § 190
• Abzinsungsfaktoren – Anlage 41

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde auch das Bewertungsgesetz in einer neuen Fassung bestätigt. Die im Gesetz vorgesehenen Anpassungen kommen seit 1. Januar 2023 zur Anwendung.  

Die Gesetzesänderungen begründete der Gesetzgeber damit, dass er die veralteten Bewertungsparameter an das aktuelle Marktniveau anpassen musste. Auch sollte das Gesetz an die 2021 im Baurecht vorgenommenen Anpassungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, BGBl. I 2021, S. 2805) angeglichen werden. Die Gutachterausschüsse werden damit in die Lage versetzt, die mithilfe der durch ImmoWertV ermittelten Daten für die Grundbesitzbewertung (Stichwort Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie Grundsteuer) sachgerecht auch im BewG anwenden zu können. Dazu war es notwendig, Modellkonformität zwischen den beiden Gesetzen herzustellen. 

Für die Ermittlung von Immobilienwerten nutzt das Finanzamt drei unterschiedliche Verfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Insbesondere im Sachwertverfahren und im Ertragswertverfahren kommt es durch das novellierte Bewertungsgesetz zu relevanten Änderungen. 

Das Ertragswertverfahren gilt grundsätzlich für die Bewertung von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken.

Das Ertragswertverfahren hat sich im Hinblick auf die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten geändert. Bisher wurde ein pauschaler Wert angesetzt auf der Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete. Seit Januar 2023 hingegen gilt, dass die Bewirtschaftungskosten auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt werden (Anlage 23 BewG-E). Die damit einhergehende jährliche Anpassung ermöglicht eine stärke Orientierung an den aktuellen Marktwerten und führt letztlich zu einer höheren Immobilienbewertung.

Außerdem wurden die pauschalen Liegenschaftszinsen herabgesetzt (§ 188 Abs. 2 S. 2 BewG-E), was zu einer Erhöhung des Immobilienwertes führt. Beispielsweise wurde der Liegenschaftszins bei Mietwohnungen von 5 Prozent auf 3,5 Prozent gesenkt. Allerdings gibt es ein Hintertürchen. Vorrang haben nämlich die konkreten und an die Marktsituation angepassten Werte, die von lokalen Gutachterausschüssen ermittelt worden sind und die oft für Ballungsgebiete vorliegen. Nur in Fällen, in denen es keine ermittelten Werte gibt, kommen die gesetzlich vorgegebenen pauschalierten Liegenschaftszinssätze zum Tragen. 

Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wurde von 70 auf 80 Jahre erhöht (Anl. 22 BewG-E). Mit dieser Regelung, die Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum sowie von gemischt genutzten Grundstücken betrifft, erhöht sich auch die jeweilige Restnutzungsdauer entsprechend. Dies führt im Ergebnis zu einer höheren Kapitalisierung des Reinertrags.

Angewendet wird das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Sachwerts bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungs- oder Teileigentum, wenn keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen, was in der Praxis häufiger der Fall ist. 

Nach dem Regierungsentwurf gilt ein geändertes Verfahren zur Ermittlung des Gebäudesachwerts, welches sich strukturell an die Ermittlung des Sachwerts baulicher Anlagen durch die ImmoWertV anlehnt. Der Gebäudesachwert ermittelt sich nun durch Multiplikation der durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit dem neu eingeführten Regionalfaktor, der auf das regionale Baukostenniveau referiert, sowie dem Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 5 und 6 BewG-E). 

Anpassung der Wertzahlen: Als Wertzahlen gelten die von den Gutachterausschüssen (§§ 192 ff. BauGB) ermittelten Sachwertfaktoren. Sofern diese nicht zur Verfügung stehen, sind die in der Anlage 25 bestimmten und nunmehr ebenfalls an das Marktniveau angepassten Wertzahlen (§ 191 Abs. 2 BewG-E) zu verwenden.

Die Änderungen innerhalb des Bewertungsgesetzes gehen einher mit einer höheren und damit realitätsnäheren Bewertung von Immobilien. Durch die höheren Immobilienwerte – man geht hier von 20 bis 30 Prozent aus – steigt auch Steuerbelastung bei einer unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft.  

Die gesetzlichen Änderungen betreffen ganz besonders das Sachwertverfahren, aber auch das Ertragswertverfahren. Insofern sind von der Werterhöhung alle Immobilienformen besonders betroffen, deren Wert über diese Methoden errechnet werden: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder Teileigentum, für die keine Vergleichswerte vorliegen. Hier muss man von deutlichen Steuererhöhungen im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ausgehen. 

Der einzige Hebel, der Werterhöhung zu entgehen, ist die Möglichkeit, durch ein Wertgutachten einen geringeren Wert der Immobilie nachzuweisen (§ 198 BewG). Durch das allgemein hohe Preisniveau auf dem Immobilienmarkt ist diese Möglichkeit vermutlich aber nur sehr eingeschränkt erfolgreich.  

Das Bewertungsgesetz sorgt für eine einheitliche und rechtssichere Bewertung von Immobilien für steuerliche Zwecke. Durch die Reformen seit 2023 orientieren sich die ermittelten Werte stärker am Markt, fallen jedoch häufig höher aus als früher. Für Eigentümer:innen ist wichtig zu verstehen, dass diese Steuerwerte nicht mit dem tatsächlichen Verkaufspreis gleichzusetzen sind. Wer von einer Schenkung oder Erbschaft betroffen ist, sollte die Bewertung prüfen und mögliche Korrekturen rechtzeitig in Betracht ziehen.