Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Je mehr Eigenkapital du beim Hauskauf einbringst, desto günstiger ist der Kredit für dich. Hier erfährst du mehr über Eigenkapital und nützliche Vermögenswerte sowie über den Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Wir zeigen dir auch, was zum Eigenkapital gerechnet wird und wie sich dies auf die Immobilienfinanzierung auswirkt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich zählen zum Eigenkapital alle Vermögenswerte, die kurzfristig verfügbar sind. Auch andere Vermögensbestandteile, die du erst später erhältst, lässt die Bank eventuell gelten. Hier kannst du dein Eigenkapital berechnen.
  • Je höher dein Eigenkapital beim Hauskauf ist, desto besser fallen die Konditionen für die Immobilienfinanzierung durch die Bank aus.
  • Auch ohne Eigenkapital ist der Hauskauf möglich, aber nicht immer sinnvoll, da die Kosten deutlich höher sind.

Was zählt als Eigenkapital?

Soll der Kauf einer Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert werden, spielt das Eigenkapital des Käufers eine wichtige Rolle. Denn je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Bankdarlehen, das du benötigst, und desto besser sind die Konditionen für die Finanzierung.

Das Eigenkapital besteht aus allen Vermögenswerten, die kurzfristig verfügbar sind. Zum Eigenkapital zählen normalerweise diese Vermögensbestandteile:

  • Girokonto-Guthaben
  • Sparguthaben
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Aktien und Investmentfonds
  • Zuteilungsreifes Bausparguthaben
  • Rückkaufwert Lebensversicherung
  • Sonstige Vermögenswerte (Bargeld, eingezahlte Riester-Rentenbeträge nach 2010 usw.)

Welche anderen Vermögenswerte gehören zum Eigenkapital?

Neben deinen kurzfristig verfügbaren Vermögenswerten kannst du auch andere Werte mit in die Immobilienfinanzierung einkalkulieren, selbst wenn diese erst später verfügbar oder liquide sind. Hierbei kannst du dich auch von deinem Bankberater unterstützen lassen.

Die folgenden Vermögenswerte können bei der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen:

  • Später zuteilungsreife Bausparverträge
  • Andere unbelastete Immobilien oder Grundstücke
  • Andere Kapitalanlagen und liquidierbare Anteile (Unternehmen, Genossenschaften etc.)
  • Öffentliche Zuschüsse (z.B. Darlehen aus öffentlicher Förderung KfW)
  • Privat-, Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen
  • Fällige und durchsetzbare Forderungen gegen Dritte
  • Wertvolle Sachwerte (Kunst, Automobile, Gold, Sammlungen usw.)
  • Anstehende Schenkungen oder Vorauserbschaften
Tipp von ImmoScout24:

Idealerweise solltest du diese möglichen Vermögenswerte in einem persönlichen Gespräch mit dem Baufinanzierungsexperten erläutern und belegen. Sie könnten dir eventuell zu weiterem anrechenbarem Eigenkapital bei der Finanzierung verhelfen.


Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.

Wie kann ich das Eigenkapital beim Hauskauf durch Eigenleistungen ausbessern?

Du bist handwerklich begabt und verstehst etwas von Bauleistungen? Oder du möchtest nach dem Hauskauf selbst bei den Renovierungsarbeiten Hand anlegen? Dann hast du gute Chancen, dass diese Arbeit als Eigenleistung berücksichtigt wird. Die im Fachjargon auch als "Muskelhypothek" bezeichneten Eigenleistungen lassen sich zum Eigenkapital hinzurechnen.

Selbst für diese einfacheren Arbeiten sind unter dem Strich einige Tausend Euro an Eigenleistungen möglich:

  • Malerarbeiten
  • Tapezieren
  • Türen einbauen oder erneuern
  • Bodenbeläge erneuern oder anlegen
  • Wärmedämmungen innen oder am Dach
  • Gartenanlage oder Terrassenbau

Aber: Du solltest diesen Posten des Eigenkapitals nicht überbewerten. Banken prüfen hier kritisch, was realistisch und praktikabel ist. Oft wird privaten Bauherrn nur zwischen fünf bis zehn Prozent von den Baukosten als Eigenleistungen anerkannt. Bist du hingegen hauptberuflich Handwerker, können dir bis zu 15 Prozent angerechnet werden.

Tipp von ImmoScout24:

Oft stellt sich die Frage, wie die sogenannte „Muskelhypothek“ berechnet wird. Denn die Eigenleistungen sind ihr Geld wert. Sie können nach Baugesetzbuch (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe) berechnet werden. Danach ist es Bauherren möglich, die eigene Arbeit am Objekt wie den Arbeitslohn eines Handwerkers zu berechnen.


Was kann ich mir leisten?

Wie wirkt sich die Höhe des Eigenkapital auf den Kredit aus?

Wie du dein Eigenkapital am besten in dein Bauvorhaben integrierst, zeigt dir der Eigenkapitalrechner (Link). In diesem kannst du einen Überblick über sämtliche Vermögenswerte aus Konten oder Bausparguthaben erhalten. Spiele jetzt durch, wie sich die Finanzierung mit bestimmten Summen an Eigenkapital gestalten würde: Persönliches Eigenkapital berechnen!

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob der Käufer einer Immobilie die Finanzierung selbst bereitstellen kann oder 70, 80 oder mehr Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert. Je weniger Eigenkapital für den Hauskauf vorhanden ist und umso mehr Kosten die Bank beim Kauf übernehmen muss, desto höher sind deine Kosten für die Immobilienfinanzierung.

Bei nur wenig Eigenkapital für den Hauskauf solltest du mit diesen Nachteilen rechnen:

  • Höhere Zinszahlungen inklusive Zinsaufschläge
  • Größe Tilgungsraten
  • Höhere anfängliche Tilgung
  • Kürzere Tilgungszeit
  • Größere Anzahl sowie der Umfang der Kreditsicherheiten

Besonders deutlich wird das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kreditkosten an diesem Rechenbeispiel aus Kaufpreis, Darlehensbetrag, Eigenkapital (EK) und monatlicher Kreditrate*:

EK-Anteil

0%

10%

20%

30%

40%

Kaufpreis:

250.000 Euro

250.000 Euro

250.000 Euro

250.000 Euro

250.000 Euro

Darlehensbetrag

250.000 Euro

225.000 Euro

200.000 Euro

175.000 Euro

150.000 Euro

Eigenkapital

0 Euro

25.000 Euro

50.000 Euro

75.000 Euro

100.000 Euro

Monatliche Rate

1.041,67 Euro

937,50 Euro

833,33 Euro

729,17 Euro

625,00 Euro

*) bei einem fiktiven Sollzinssatz von 1,98 Prozent p.a., einem Effektiven Jahreszins von 2,00 Prozent p.a., einer Tilgungsrate von 3,00 Prozent und einer Zinsbindung von 10 Jahren.


Wie viel Eigenkapital ist für den Hauskauf empfehlenswert?

Immer wieder wird die klassische Faustformel beim Hauskauf genannt: Zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital sollte der Käufer mitbringen. Eine alte Regel, die heute in einem hart umkämpften Markt mit neuen Finanzdienstleistungen und höherer Flexibilität der Anbieter zunehmend gelockert wird. Jedoch belohnen die Banken nach wie vor diejenigen Käufer und Bauherren, die mehr Eigenkapital oder gar eine selbst genutzte Immobilie in die Immobilienfinanzierung einbringen mit besseren Kreditkonditionen.

Damit sinkt für die Kreditgeber das eigene Risiko. Viel Eigenkapital des Kreditnehmers bedeutet für die Bank ein Plus an Sicherheit und mindert die Gefahr von Zahlungsausfällen. Die günstigeren Zinsen und geringeren Kosten des Kredits sind also für den Käufer oder Bauherren ein Anreiz, möglichst viel an eigenen Mitteln aufzubringen.

Wichtig:

Beachte unbedingt, dass Banken bei der Kreditvergabe von dem Kaufpreis und vom Marktwert einer Immobilie ausgehen. Die Kaufnebenkosten bleiben in aller Regel außen vor. Diese musst du also vollständig aus deinem Eigenkapital bezahlen.

 

Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital finanzieren

Ob Teil- oder Vollfinanzierung mit Eigenkapital: Die Kaufnebenkosten sind darin noch nicht enthalten und müssen zusätzlich aus den freien eigenen Mitteln finanziert werden. In vielen Bundesländern betragen die zusätzlichen Kaufnebenkosten zwischen 11 und 15 Prozent des Kaufpreises. Darin sind die Kosten für den Notar, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer enthalten. Kostet die Immobilie 250.000 Euro, können die Kaufnebenkosten etwa zwischen 20.000 bis 40.000 Euro liegen.

Beispielrechnung – Nebenkosten bei Hauskauf:

Kaufpreis der Immobilie 250.000,00 €
Notar- und Grundbuchkosten (1,5 % des Kaufpreises) 3.750,00 €
Maklerprovision (3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises) 8.925,00 € - 17.850,00 €
Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises) 8.750,00 € - 16.250,00 €
Gesamte Nebenkosten 21.425,00 € - 37.850,00 €

Du solltest nicht dein gesamtes Eigenkapital beim Hauskauf für das Darlehen einsetzen. Halte dir beim Eigenkapital eine ausreichende Reserve zurück (Link). Außerdem musst du, falls du einen Neubau kaufst, noch die komplette Einrichtung bezahlen. Was ist, wenn diese doch teurer als gedacht wird? Oder du hast unvorhergesehene Reparaturen – nicht nur am Haus, sondern vielleicht auch beim Auto?

Es gilt die Regel: Alles, was mit umziehen kann, wird nicht über die Baufinanzierung abgedeckt. Hierfür sollten unbedingt ausreichende Rücklagen bestehen.

Wie kann ich mein Eigenkapital belegen?

Das Wissen und die Übersicht über dein Eigenkapital allein genügen noch nicht. Beim Hauskauf sollte es auch gegenüber der finanzierenden Bank rechtzeitig nachgewiesen werden können. Schließlich ist der Kreditgeber auch aus gesetzlichen Gründen dazu verpflichtet. Er muss sich durch entsprechende Nachweise davon überzeugen können, dass der Kreditnehmer über das Eigenkapital tatsächlich verfügt. Das geschieht schon recht frühzeitig, wenn die Finanzierungsanfrage gestellt und ein Darlehensvertrag vorbereitet wird.

Die Nachweise über das vorhandene Kapital werden zum Beispiel in folgender Form erbracht:

  • Aktuelle Auszüge (Konto, Depot, Sparbücher etc.)
  • Notarielle oder beglaubigte Urkunden
  • Zertifikate
  • Wertgutachten (Link)
  • Vertragskopien (beglaubigt oder nicht beglaubigt)
  • Policen
Tipp von ImmoScout24:

Kümmere dich rechtzeitig um die entsprechenden Nachweise und Dokumente. Gerade die Beglaubigung von Dokumenten oder die Erstellung von Wertgutachten kann viel Zeit in Anspruch nehmen.

Ist der Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

Viele Banken ermöglichen in bestimmten Fällen auch den Hauskauf ohne Eigenkapital. Bei dieser 100-prozentigen Fremdfinanzierung – auch Vollfinanzierung genannt – fallen teils erheblich höhere Kreditkosten an. Zudem werden Banken in diesen Fällen zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften, eine Schufa-Bonität (1A-Bewertung) oder ein überdurchschnittlich gutes und sicheres Einkommen vom Käufer fordern. Der Hauskauf trotz negativer Schufa ohne Eigenkapital ist normalerweise nicht nötig.  


Wann sind also diese relativ teuren Vollfinanzierungen sinnvoll?

  1. Bei hohen Mieten kann der Hauskauf ohne oder mit wenig Eigenkapital eine Alternative sein. In diesem Fall finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis, damit der Käufer in den eigenen vier Wänden auch ohne größere Eigenmittel wohnen kann. Der Käufer erspart sich dadurch die bisher hohen Mietzahlungen und bringt diese „Ersparnis“ in die Kreditratenzahlung ein.
    Allerdings ist die monatliche Belastung durch die hohe Tilgung oft deutlich größer als vor dem Kauf. Dafür baut sich der Käufer nach und nach einen wachsenden Vermögensanteil an der Immobilie auf. Ist das Haus abbezahlt, besitzt er eine wertvolle Immobilie und erspart sich auch danach weitere Mietzahlungen. Natürlich werden Banken hier ebenso strenge Kriterien bei der Bonität, den Sicherheiten, der Beurteilung der Einkommensentwicklung des Käufers sowie mit Blick auf die Lage und den Wert der Immobilie anlegen.
  2. Die Investition in vermietete Objekte kann gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase insbesondere für Käufer von Interesse sein, die mit dem Erwerb eine Rendite erzielen wollen. Das Haus oder die Wohnung soll dann oft nach einer aufwertenden Renovierung weiter vermietet werden. Die hohen Kreditkosten bei einer möglichst vollständigen Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital können von der Steuer abgesetzt werden. Diese Käufer haben allerdings deutlich mehr Sicherheiten und entsprechende Einkommensnachweise zu stellen. Es liegt nahe, dass Banken bevorzugt besserverdienenden oder verbeamteten Käufern mit hohem Jahreseinkommen diese Vollfinanzierungen gewähren.

Wie gefällt Ihnen diese Seite?
Artikel herunterladen
Hat Ihnen dieser Artikel weitergeholfen?
Sie haben diesen Artikel als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben Ihre Bewertung erhalten.
Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 1:
Immobilienkauf abwägen
In unseren 4 Phasen des Immobilienkauf-Prozesses informieren wir Dich rund um den Kauf und beantworten all Deine Fragen.