Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Beim Kauf einer Immobilie solltest du die Grunderwerbsteuer unbedingt im Finanzierungsplan berücksichtigen. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und orientiert sich neben dem Kaufpreis auch am für das jeweilige Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatz. Hier erfährst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ausfällt, wie du sie berechnen kannst und an welchen Stellen Einsparungen möglich sind.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn du ein Grundstück erwirbst, ob mit oder ohne Immobilie, fällt die Grunderwerbsteuer an.
  • Die Grunderwerbsteuer Höhe liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und gehört damit zu den wesentlichen Kaufnebenkosten.
  • Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du den Kaufpreis für deine Immobilie inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer ausrechnen (Link) und deine Finanzierungsoptionen sehen.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils an. Auch beim Neubau ist Grunderwerbsteuer fällig, da du ein Grundstück kaufst. Bei Erbbaurecht und Erbpacht fällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls an, obwohl du nur das Nutzungsrecht und nicht das Grundstück selbst erwirbst.

Die rechtliche Grundlage und Bemessungsgrundlage für diese Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz. Es handelt sich um eine Ländersteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Der Notar ist dafür zuständig, die Grunderwerbsteuer zu erheben, indem er den Kauf an das Finanzamt meldet. Mehr zum Notar beim Immobilienkauf liest du hier.

Übrigens gibt es bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag von 2.500 Euro. Bis zu diesem Betrag ist dein Grunderwerb von der Steuer befreit. Ab diesem Betrag musst du den Haus- oder Grundstückskauf jedoch in voller Höhe versteuern. Als Selbstnutzer und auch als Vermieter darfst du die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Dies geht über die Werbungskosten in Anlage V, in der Platz für die Grunderwerbsteuer als Teil der Steuererklärung ist.

Somit gehört die Grunderwerbsteuer zu den wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf. Darüber hinaus solltest du Ausgaben wie die Notar- und Grundbuchgebühren beim Kauf berücksichtigen. In dieser Übersicht siehst du, welche Nebenkosten du noch beachten solltest.



Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Zwar klingen sie sehr ähnlich, jedoch sind Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zwei völlig verschiedene Arten von Steuern.

Grunderwerbsteuer Grundsteuer
  • Bei Grunderwerb, also beispielsweise bei einem Hauskauf, zahlst du Grunderwerbsteuer.
  • Besitzt du bereits ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, zahlst du Grundsteuer.
  • Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf der Immobilie fällig. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer richtet sich dabei nach dem Kaufpreis und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz.
  • Die Grundsteuer dagegen wird jährlich von der Gemeinde erhoben und setzt sich aus Einheitswert, Steuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde zusammen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: „Wie teuer darf meine Immobilie sein? Ermitteln Sie kostenlos Ihren finanziellen Spielraum.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe in Deutschland sind an die Zahlung der Grunderwerbsteuer gebunden. Wenn du also ein Grundstück oder ein Haus kaufst, musst du dafür eine Grunderwerbsteuer zahlen. Diese trägt meistens der Käufer, aber die Steuer kann auch auf den Verkäufer umgelegt werden.

Im notariell beglaubigten Kaufvertrag (Link) zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie wird festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. In den meisten Fällen wird sie dem Käufer zugewiesen. Im Anschluss wird der Kaufvertrag an das Finanzamt geschickt, welches sich mit dem Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei wendet. In der Regel muss die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe gezahlt werden. Somit wird die Grunderwerbsteuer schnell fällig, weshalb du sie von Anfang in deinen Nebenkosten-Kalkulationen berücksichtigen solltest.

Übrigens:

In einigen Ausnahmefällen wie bei einem Grundstückserwerb im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung bist du von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch bei einem Verkauf an Familie (Verwandte ersten Grades) muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Alle anderen Immobilienkäufe beziehungsweise -verkäufe sind an die Zahlung der Grunderwerbsteuer gebunden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Wie viel Grunderwerbsteuer du zahlen musst, richtet sich nach dem aktuellen Steuersatz für Grunderwerb in deinem Bundesland sowie nach der Höhe des Kaufpreises. Während der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und einigen weiteren Bundesländern mit 6,5 Prozent hoch ausfällt, beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent.

Beispielrechnungen für die Bundesländer

Anhand dieser Beispielrechnung für die verschiedenen Bundesländer siehst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfallen könnte. Dadurch zeigt sich, dass der Kauf in einem anderen Bundesland den Kauf oft deutlich günstiger macht.

Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro

Bundesland Steuersatz* Betrag**

Baden-Württemberg

5,0 %

15.000 €

Bayern

3,5 %

10.500 €

Berlin

6,0 %

18.000 €

Brandenburg

6,5 %

19.500 €

Bremen

5,0 %

15.000 €

Hamburg

4,5 %

13.500 €

Hessen

6,0 %

18.000 €

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 %

15.000 €

Niedersachsen

5,0 %

15.000 €

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

19.500 €

Rheinland-Pfalz

5,0 %

15.000 €

Saarland

6,5 %

19.500 €

Sachsen

3,5 %

10.500 €

Sachsen-Anhalt

5,0 %

15.000 €

Schleswig-Holstein

6,5 %

19.500 €

Thüringen

6,5 %

19.500 €

* Die Angaben zu den Steuersätzen entsprechen dem Stand von August 2020.

** Der Betrag der Grunderwerbsteuer ergibt sich bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro.


Ratenrechner

Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer sparen?

In knapp einem Drittel aller Bundesländer gilt bereits ein Steuersatz von 6,5 Prozent. Auch Thüringen hat Anfang 2017 von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Damit stieg die Grunderwerbsteuer im Bundesdurchschnitt auf 5,37 Prozent. Nur Bayern und Sachsen liegen weit darunter.

Mobilität ist angesagt, aber dennoch können nicht alle Immobilienkäufer nach Bayern oder Sachsen ziehen. Das wäre ohnehin nicht ratsam, zumal auch hier mittelfristig mit einem Anstieg zu rechnen ist. Beide Bundesländer haben ihre Grunderwerbsteuer als einzige noch nie verändert.

Folge diesen Tipps, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen:

1. Immobilien in günstiger Lage finden

Wer grenznah wohnt, muss die Immobiliensuche nicht auf sein Bundesland beschränken. Auf der anderen Seite von Rhein oder Donau lässt es sich bestimmt auch gut leben – und an der Grunderwerbsteuer sparen.

2. Wer selbst baut, zahlt weniger Grunderwerbsteuer

Deutlich geringer als für Käufer einer fertigen Immobilie ist die Steuerbelastung für diejenigen, die ein Grundstück erwerben und danach ein Haus darauf bauen.

Beispiel: Wer ein Grundstück für 100.000 Euro kauft und später für 200.000 Euro darauf ein Fertighaus errichten lässt, muss nur auf den Grundstückskaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Werden Haus und Grundstück hingegen als Einheit von einem Bauträger erworben, ist auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Gut zu wissen:

Nur wenn Grundstückskauf und Bauvertrag wirklich unabhängig voneinander abgeschlossen werden, indem etwa das Grundstück von der Gemeinde erworben und mit dem Bau ein Fertighaushersteller beauftragt wird, kann die Grunderwerbsteuer legal eingespart werden.

3. Küche und Sauna herausrechnen

Nur was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Führe daher „bewegliche Teile“ wie Küche, Sauna oder auch die Markise im notariellen Kaufvertrag gesondert auf oder schließe dafür einen eigenen Vertrag ab, um diese Teile von der Grunderwerbsteuer abzuziehen.

4. Keine Grunderwerbsteuer für Rücklagen

Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen fällt ebenfalls nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Der Kaufvertrag sollte deshalb die Formulierung aufweisen: „Der Kaufpreis enthält eine Instandhaltungsrücklage von X Euro.” Auf diese Weise kannst du beim Kauf von Eigentumswohnungen Grunderwerbsteuer sparen.

Hinweis:

Wer eine Immobilie von seinen Eltern, Großeltern oder Kindern käuflich erwirbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuerpflichtig sind hingegen Immobiliengeschäfte unter Geschwistern, die sich ihr Haus überschreiben.


Wie gefällt Ihnen diese Seite?
Artikel herunterladen
Hat Ihnen dieser Artikel weitergeholfen?
Sie haben diesen Artikel als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben Ihre Bewertung erhalten.
Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 1:
Immobilienkauf abwägen
In unseren 4 Phasen des Immobilienkauf-Prozesses informieren wir Sie rund um den Kauf und beantworten all Ihre Fragen.