Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Beim Kauf einer Immobilie solltest du die Grunderwerbsteuer unbedingt im Finanzierungsplan berücksichtigen. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und orientiert sich neben dem Kaufpreis auch am für das jeweilige Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatz. Hier erfährst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ausfällt, wie du sie berechnen kannst und an welchen Stellen Einsparungen möglich sind.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn du ein Grundstück erwirbst, ob mit oder ohne Immobilie, fällt die Grunderwerbsteuer an.

  • Die Grunderwerbsteuer Höhe liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und gehört damit zu den wesentlichen Kaufnebenkosten.

  • Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du den Kaufpreis für deine Immobilie inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer ausrechnen und deine Finanzierungsoptionen sehen.


Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils an. Auch beim Neubau ist Grunderwerbsteuer fällig, da du ein Grundstück kaufst. Bei Erbbaurecht und Erbpacht fällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls an, obwohl du nur das Nutzungsrecht und nicht das Grundstück selbst erwirbst.

Die rechtliche Grundlage und Bemessungsgrundlage für diese Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Es handelt sich um eine Ländersteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Der:die Notar:in ist dafür zuständig, die Grunderwerbsteuer zu erheben, indem er:sie den Kauf an das Finanzamt meldet. Mehr zum:r Notar:in beim Immobilienkauf liest du hier.

Als Selbstnutzer:in und auch als Vermieter:in darfst du die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Dies geht über die Werbungskosten in Anlage V, in der Platz für die Grunderwerbsteuer als Teil der Steuererklärung ist. 

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten und höchsten Nebenkosten beim Hauskauf. Darüber hinaus solltest du Ausgaben wie die Notar- und Grundbuchgebühren beim Kauf berücksichtigen.  


Grunderwerbsteuer in Deutschland Grunderwerbsteuer in Deutschland

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Neben der einmalig fälligen Grunderwerbsteuer fällt für dich durch den Hauskauf auch die jährliche Grundsteuer an. Zwar klingen sie sehr ähnlich, jedoch sind Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zwei völlig verschiedene Arten von Steuern.

Grunderwerbsteuer Grundsteuer
  • Bei Grunderwerb, also beispielsweise bei einem Hauskauf, zahlst du Grunderwerbsteuer.
  • Besitzt du bereits ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, zahlst du Grundsteuer.
  • Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf der Immobilie fällig. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer richtet sich dabei nach dem Kaufpreis und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz.
  • Die Grundsteuer dagegen wird jährlich von der Gemeinde erhoben und setzt sich aus Einheitswert, Steuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde zusammen.

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich dabei nach dem Wert des erworbenen Grundstücks sowie der jeweiligen Bebauung.

Spartipp von ImmoScout24

Informiere dich vor dem Kauf einer Immobilie darüber, in welcher Höhe die Gemeinde ihre Grundsteuer erhebt. Es kann sich durchaus lohnen, nur wenige Kilometer entfernt in der Nachbargemeinde ein Haus zu kaufen, um dadurch dauerhaft von einer günstigeren Grundsteuer zu profitieren.


Wie viel Haus kann ich mir leisten?

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Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe in Deutschland sind an die Zahlung der Grunderwerbsteuer gebunden. Wenn du also ein Grundstück oder ein Haus kaufst, musst du dafür eine Grunderwerbsteuer zahlen. Diese trägt meistens der:die Käufer:in, aber die Steuer kann auch auf den:die Verkäufer:in umgelegt werden.Im notariell beglaubigten Kaufvertrag zwischen Verkäufer:in und Käufer:in der Immobilie wird festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. In den meisten Fällen wird sie dem:der Käufer:in zugewiesen. Im Anschluss wird der Kaufvertrag an das Finanzamt geschickt, welches sich mit dem Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei wendet. 

In der Regel muss die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe gezahlt werden. Somit wird die Grunderwerbsteuer schnell fällig, weshalb du sie von Anfang an in deinen Nebenkosten-Kalkulationen berücksichtigen solltest. 

Wenn du die Steuer bezahlt hast, stellt das Finanzamt eine sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Immobilie auf deinen Namen umgeschrieben werden kann. Der:die Notar:in wird sie mit den anderen erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt vorlegen. 

Wann muss ich keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Grundsätzlich muss die Grunderwerbssteuer immer gezahlt werden. Es gibt aber einige Fälle, in denen der Immobilienkauf ohne die Grunderwerbssteuer möglich ist. Sie fällt nach § 3 GrEStG nicht an, wenn:

  • der Wert der Immobilie geringer als die Freigrenze von 2.500 Euro ist 

  • es sich um eine geschenkte oder eine durch einen Todesfall ererbte Immobilie handelt

  • das Grundstück zum Zwecke des Teilens eines Nachlasses durch Miterb:innen erworben wird 

  • der Verkauf zwischen aktuellen Ehegatt:innen oder Lebenspartner:innen (bei eingetragenen Lebenspartnerschaften) durchgeführt wird

  • du das Grundstück früheren Ehegatt:innen oder Lebenspartner:innen im Rahmen der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung oder Trennung der eingetragenen Lebenspartnerschaft kaufst

  • das Grundstück an leibliche Kinder, Enkel oder Adoptivkinder verkauft wird

  • das Grundstück bei der Auflösung eines Treuhandverhältnisses an den:die Treugeber:in zurückgegeben wird 

  • das Grundstück zum Gesamtgut einer Gütergemeinschaft gehört und durch Teilnehmer:innen dieser Gütergemeinschaft zum Zwecke der Teilung erworben wird

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Wie viel Grunderwerbsteuer du zahlen musst, richtet sich nach dem aktuellen Steuersatz für Grunderwerb in deinem Bundesland sowie nach der Höhe des Kaufpreises. Nach § 8 GrEStG wird die Grunderwerbssteuer nach dem Wert der Gegenleistung berechnet, die in der Regel dem Kaufpreis entspricht. 

Bei einem unbebauten Grundstück mit dem Plan es zu bebauen, sieht das Gesetz jedoch vor, dass der Wert als Bemessungsgrundlage nach Fertigstellung der Gebäude anzusetzen ist. Wenn du ein Grundstück mit Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbst, zahlst du die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis.

Während der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und einigen weiteren Bundesländern mit 6,5 Prozent hoch ausfällt, beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent.

Beispielrechnungen für die Bundesländer

Anhand dieser Beispielrechnung für die verschiedenen Bundesländer siehst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfallen könnte. Dadurch zeigt sich, dass der Kauf in einem anderen Bundesland den Kauf oft deutlich günstiger macht.

Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro

Bundesland Steuersatz* Betrag**

Baden-Württemberg

5,0 %

15.000 €

Bayern

3,5 %

10.500 €

Berlin

6,0 %

18.000 €

Brandenburg

6,5 %

19.500 €

Bremen

5,0 %

15.000 €

Hamburg

4,5 %

13.500 €

Hessen

6,0 %

18.000 €

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 %

15.000 €

Niedersachsen

5,0 %

15.000 €

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

19.500 €

Rheinland-Pfalz

5,0 %

15.000 €

Saarland

6,5 %

19.500 €

Sachsen

3,5 %

10.500 €

Sachsen-Anhalt

5,0 %

15.000 €

Schleswig-Holstein

6,5 %

19.500 €

Thüringen

6,5 %

19.500 €

* Die Angaben zu den Steuersätzen entsprechen dem Stand von August 2020.

** Der Betrag der Grunderwerbsteuer ergibt sich bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro.


Ratenrechner

Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer sparen?

In knapp einem Drittel aller Bundesländer gilt bereits ein Steuersatz von 6,5 Prozent. Auch Thüringen hat Anfang 2017 von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Damit stieg die Grunderwerbsteuer im Bundesdurchschnitt auf 5,37 Prozent. Nur Bayern und Sachsen liegen weit darunter.

Mobilität ist angesagt, aber dennoch können nicht alle Immobilienkäufer:innen nach Bayern oder Sachsen ziehen. Das wäre ohnehin nicht ratsam, zumal auch hier mittelfristig mit einem Anstieg zu rechnen ist. Beide Bundesländer haben ihre Grunderwerbsteuer als einzige noch nie verändert.

Folge diesen Tipps, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen:

1. Immobilien in günstiger Lage finden

Wer grenznah wohnt, muss die Immobiliensuche nicht auf ein Bundesland beschränken. Auf der anderen Seite von Rhein oder Donau lässt es sich bestimmt auch gut leben – und an der Grunderwerbsteuer sparen.

2. Wer selbst baut, zahlt weniger Grunderwerbsteuer

Deutlich geringer als für Käufer:innen einer fertigen Immobilie ist die Steuerbelastung für diejenigen, die ein Grundstück erwerben und danach ein Haus darauf bauen.

Beispiel: Wer ein Grundstück für 100.000 Euro kauft und später für 200.000 Euro darauf ein Fertighaus errichten lässt, muss nur auf den Grundstückskaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Werden Haus und Grundstück hingegen als Einheit von einem Bauträger erworben, ist auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Gut zu wissen:

Nur wenn Grundstückskauf und Bauvertrag wirklich unabhängig voneinander abgeschlossen werden, indem etwa das Grundstück von der Gemeinde erworben und mit dem Bau ein Fertighaushersteller beauftragt wird, kann die Grunderwerbsteuer legal eingespart werden.

3. Küche und Sauna herausrechnen

Nur was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Führe daher „bewegliche Teile“ wie Küche, Sauna oder auch die Markise im notariellen Kaufvertrag gesondert auf oder schließe dafür einen eigenen Vertrag ab, um diese Teile von der Grunderwerbsteuer abzuziehen.

Beispielrechnung für „Bewegliches Zubehör“

Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 300.000 Euro. In Bayern müssten dafür mit dem geltenden Steuersatz von 6,5% 10.500 Euro Grunderwerbsteuer entrichtet werden.

Kannst du jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, einen Kamin für 3.000 Euro und vielleicht noch eine Sauna für 3.500 Euro auflisten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um 14.500 Euro. 

Jetzt sieht die Rechnung wie folgt aus:

(300.000 Euro – 14.500 Euro) x 0,035 = 9.992 

Statt 10.500 Euro werden nur noch 9.992 Euro fällig. Bei höheren Steuersätzen fällt die Ersparnis entsprechend noch größer aus. 

4. Keine Grunderwerbsteuer für Rücklagen

Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen fällt ebenfalls nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Der Kaufvertrag sollte deshalb die Formulierung aufweisen: „Der Kaufpreis enthält eine Instandhaltungsrücklage von X Euro.” Auf diese Weise kannst du beim Kauf von Eigentumswohnungen Grunderwerbsteuer sparen. 

Es ist jedoch nicht erlaubt, bei einem Verkauf eventuelle anteilige Instandhaltungsrücklagen des bisherigen Eigentümers auf dich als Käufer:in zu übertragen, um die Steuerlast zu mindern. Laut einem BFH-Urteil sind die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG) und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers.

Hinweis:

Wer eine Immobilie von den Eltern, Großeltern oder Kindern käuflich erwirbt, zahlt zwar keine Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuerpflichtig sind hingegen Immobiliengeschäfte unter Geschwistern, die sich ihr Haus überschreiben.

FAQ

​Was ist die Grunderwerbsteuer?
​Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Was gilt als Bemessungsgrundlage?
​Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
​Wie kann ich die Steuerlast senken?

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