Hausfinanzierung

Das Traumhaus ist gefunden – aber kannst du es auch finanzieren? Der Hausfinanzierungsrechner schafft Klarheit über deine Möglichkeiten und Grenzen bei der Kreditaufnahme für die Hausfinanzierung.


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    So gehst du vor

    1. Finde deine Traumimmobilie ❤️ auf ImmoScout24 
    2. Verwende den Hausfinanzierungsrechner & erhalte alle wichtigen Infos für deine Finanzierung 
    3. Passe Tilgungsrate und Sollzinsbindung deinen Bedürfnissen an 
    4. Erhalte Vorschläge zu Partnern für deine Hausfinanzierung 

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Hausfinanzierung für den schnellen Vergleich

Hier erfährst du, wie der Finanzierungsrechner funktioniert, warum ein Zinsvergleich wichtig ist und wie du vom Hausfinanzierungsrechner auch einen Tilgungsplan erhältst.

Erfahre jetzt mehr!


Lesezeit 10 Minuten | Autor:in Benjamin | Stand 26.03.2021 | 👁‍🗨 2.837 Aufrufe


Das Wichtigste in Kürze

  • Für die Planung der Immobilienfinanzierung kannst du den kostenlosen ImmoScout24 Hausfinanzierungsrechner nutzen.
  • Achte beim Vergleich der Hausfinanzierungen darauf, verschiedene Zinsen und Laufzeiten miteinander zu kombinieren.
  • Versuche, dich frühzeitig über anfallende Kosten, Gebühren, Nebenkosten, Steuern und Förderungsmöglichkeiten zu informieren, um beim Bankgespräch eine gute Verhandlungsbasis zu haben.

In diesem Ratgeber



Was muss ich bei der Hausfinanzierung beachten?

Wenn du eine Immobilie kaufst oder baust, benötigst du viel Kapital. Die meisten Menschen nehmen dafür einen Kredit auf, da ihr Eigenkapital nicht ausreicht, um den Kaufpreis zu decken. Die Hausfinanzierung kann verschiedene Formen annehmen:

  • Annuitätendarlehen: Hier bleibt die monatliche Kreditrate während der ganzen Laufzeit gleich, was hohe Planungssicherheit gibt. 
 
  • Volltilgerdarlehen: Bei dieser Variante ist keine Anschlussfinanzierung vorgesehen. Zum Ende des Darlehenszeitraums hast du all deine Schulden bei der Bank beglichen.
 
  • Bausparen: Beim Bausparvertrag sparst du zunächst etwa 40 bis 50 Prozent der Immobilienkosten an, bevor du von der gleichen Bank ein günstiges Darlehen über den Restbetrag erhältst. 
 
  • KfW-Darlehen: Für den Bau von energieeffizienten und altersgerechten Immobilien erhältst du eventuell ein zinsgünstiges Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

 

Sobald du den Kaufvertrag für deine Immobilie abschließt, bekommst du von der Bank den vollen Betrag der Hausfinanzierung ausgezahlt und kannst diesen nutzen, um den Preis zu begleichen. Danach zahlst du der Bank den Kredit zurück. Die dabei anfallende monatliche Tilgung ist eine wichtige Zahl, die du in unserem Kreditrechner ermitteln kannst. 


Hausfinanzierung Tipp:

Die meisten Hausfinanzierungen werden mit einer festen Zinslaufzeit für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Nach Ablauf der Zinsbindung kannst du entscheiden, ob du den Rest deiner Schulden bei der gleichen Bank zu neuen Konditionen abbezahlen möchtest, oder ob du anderswo ein besseres Angebot findest. Mehr über die Anschlussfinanzierung liest du hier.


Mit welchen Kosten muss ich beim Hausbau rechnen?

Wenn du deine Finanzierungsmöglichkeiten für den Hauskauf durchrechnest, solltest du daran denken, dass der tatsächliche Investitionsaufwand höher ist als die Summe aus Grundstückspreis und Baukosten. Beim Bauen fällt eine Reihe von Nebenkosten an, die du als Bauherr zusätzlich tragen musst. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wurden diese Hausfinanzierung Kosten bereits vom vorigen Eigentümer entrichtet.

 

Diese Nebenkosten sind für Häuslebauer wichtig:

  1. Ein erster Kostenpunkt sind die Gebühren für die Erteilung der Baugenehmigung. 
  2. Ebenso dazu zählen die Erschließungskosten für das Grundstück, die je nach Standort und Art des Objektes sehr unterschiedlich ausfallen. Hierbei handelt es sich in erster Linie um die Kosten, die beim Verlegen von Wasser-, Abwasser-, Telefon- und Stromleitungen sowie bei der Erschließung von Neubaugebieten anteilig für die Errichtung der öffentlichen Straßen und Gehwege anfallen. Bemessen werden diese Ausgaben in Quadratmeterpreisen, die sich von Bauvorhaben zu Bauvorhaben sehr stark unterscheiden können. 
  3. Du solltest deinen Rohbau gegen Feuer und Unwetter versichern, dich mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung gegen Schadenersatzansprüche bei Unfällen schützen und bei Bedarf Baumaterial und Geräte gegen Diebstahl oder Vandalismus versichern. 
  4. Ein nicht zu unterschätzender Posten sind die Kosten für Wasser, Strom und Entsorgung während der Bauphase. In welcher Höhe diese voraussichtlich entstehen, kannst du in vielen Kommunen bei der zuständigen Kommunalverwaltung in Erfahrung bringen.

Wichtiger Tipp für die Hausfinanzierung:

Kontrolliere, ob du bei der Kalkulation deines Bauvorhabens auch an die Aufwendungen für die Außenanlagen wie etwa die Einfahrt, die Außentreppen oder die Stützmauern gedacht hast.


Mit welchen Gebühren muss ich beim Hauskauf rechnen?

Auch Käufer müssen mit verschiedenen Nebenkosten bei ihrer Hausfinanzierung rechnen. Beim Erwerb fallen beispielsweise Gebühren für den Notar an, der die Beurkundung des Kaufvertrags vornimmt. In Deutschland gilt: Immobilienkaufverträge sind nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden.

 

Beim Neubau oder Kauf ist ein Grundbucheintrag notwendig. Nur so wird der Käufer auch rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Die Höhe der Grundbuch- und Notargebühren hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab. Als Faustregel gilt, dass du rund 1,5 Prozent des Kaufpreises dafür veranschlagen kannst.

Übrigens:

Der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch kann mehrere Wochen dauern. Bis dahin könnte der Verkäufer seine Immobilie theoretisch noch schnell an jemand anderen verkaufen, auch wenn der Notarvertrag bereits unterzeichnet ist. Dem kannst du entgegenwirken, indem du mit dem Notar vereinbarst, dass gleich nach Vertragsschluss eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Damit ist dein Anspruch auf die Immobilie gesichert.

So funktioniert der Kreditvergleich bei ImmoScout24 Mit nur wenigen Eingaben zur Kreditberechnung

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Ein weiterer Kostenfaktor, den du beim Hauskauf und beim Bau nicht unterschätzen solltest, ist die Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz darf von den Bundesländern in Eigenregie festgelegt werden. Entsprechend groß sind die Unterschiede. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und das Saarland verlangen stolze 6,5 Prozent des Kaufpreises. Vergleichsweise günstig ist die Grunderwerbsteuer im Jahr 2020 noch in Sachsen und Bayern, wo Immobilienkäufer nur 3,5 Prozent zahlen müssen.

 

Wer also ein Einfamilienhaus im Wert von 300.000 Euro kauft oder baut, muss dem Finanzamt im bevölkerungsreichsten Bundesland gegenwärtig fast 20.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Deshalb ist eine genaue Kostenkalkulation mithilfe der ImmoScout24-Rechner zur Hausfinanzierung entscheidend, damit du Kostenrisiken bereits frühzeitig ausschließen kannst.


Tipp:

Unterschätze die Grunderwerbsteuer auf keinen Fall und berücksichtige sie in deinen Berechnungen. Informiere dich dafür vorab, wie hoch der Steuersatz in deinem Bundesland ist.


Welche Fördertöpfe gibt es bei der Immobilienfinanzierung?

Im Rahmen der Riester-Rente kannst du mit dem Wohnriester Programm für deine Immobilienfinanzierung dieselben attraktiven Zulagen erhalten wie für einen klassischen Riester-Sparplan. Die Voraussetzung für diese Form der Baufinanzierung ist, dass die geförderte Immobilie durch den Anleger selbst genutzt wird. Wohnriester-Verträge gibt es bei Bausparkassen und Banken. Ein Vorteil beim Wohnriestern ist, dass die staatlichen Zulagen als zusätzliche Tilgung in die Finanzierung eingebracht werden und damit deine Zinskosten für die Hausfinanzierung senken.

 

Die KfW-Bankengruppe bietet verschiedene Förderprogramme für den Erwerb und Bau einer Immobilie. Bei den meisten Programmen erhältst du für besonders energieeffiziente Gebäude eine Zinsvergünstigung oder einen Tilgungszuschuss.

 

Immobilienbesitzer, die in erneuerbare Energien wie beispielsweise thermische Solaranlagen oder Holzpellet-Heizungen investieren, können auch von Zuschüssen und Bonuszahlungen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle profitieren. BAFA-Förderungen sind dabei in Teilen auch mit KfW-Programmen kombinierbar. Berücksichtigt werden hier allerdings ausschließlich Anlagen in Bestandsgebäuden.


Förderung für eine Hausfinanzierung Förderung für eine Hausfinanzierung

Wie funktioniert der Hausfinanzierung Rechner?

Um den Hausfinanzierung Rechner von ImmoScout24 zu nutzen, folgst du ganz einfach den folgenden Schritten:

  1. Gib den Wert deiner Immobilie an.
  2. Gib dein Eigenkapital an.
  3. Passe die Nebenkosten an, um den Betrag des Nettodarlehens zu sehen.
  4. Passe, wo nötig, Zinsbindung und Faktoren wie Sollzins und monatliche Tilgung an.

 

Auf diese Weise erhältst du eine verlässliche Übersicht über die Finanzplanung für den Hausbau oder Hauskauf. Da du dich über viele Jahre hinweg an den Darlehensgeber binden wirst, ist es gut, wenn du mit dem Finanzierungsrechner früh die Rahmenbedingungen absteckst. Unter anderem kannst du in einem Tilgungsplan, den ImmoScout24 für dich automatisch als Excel erstellt, sehen, in welchem Monat du wie viele Zinsen und Tilgungszahlungen leisten musst.

 

Darüber hinaus bieten wir dir verschiedene andere Finanzierungsrechner, mit denen du spezielle Aspekte der Hausfinanzierung vergleichen und berechnen kannst. Auf diese Weise erhältst du noch detailliertere Zahlen für Eigen- und Fremdkapital und siehst, ob du dir die Monatsraten auch langfristig leisten kannst. Die folgenden Hausfinanzierungsrechner stellen wir dir kostenlos zur Verfügung:

  • Baukreditrechner: Mit dem Baukreditrechner kannst du anhand der gewünschten Monatsrate, der anfänglichen Tilgung, dem Eigenkapital und den Nebenkosten ermitteln, wie hoch der Darlehensbetrag und der Kaufpreis der Immobilie höchstens sein dürfen. Schon bevor du deine Traumimmobilie gefunden hast, kannst du die Zinsen für deine Hausfinanzierung im Vergleich beobachten.
 
  • Haushaltsrechner: Wer noch nicht sicher ist, wie viel Baugeld benötigt wird und welche monatlichen Kreditraten verkraftbar sind, stellt mit dem Haushaltsrechner Einnahmen und Ausgaben einander gegenüber. Wichtig dabei: Runde bei der Eingabe der Aufwendungen lieber etwas auf, um Einkommensreserven zur Verfügung zu haben, falls einmal ungeplante Ausgaben auftreten.
 
  • Tilgungsrechner: Dieser Rechner hilft dabei, verschiedene Tilgungsvarianten durchzuspielen. Je nach gewählter anfänglicher Tilgung und der Dauer der Sollzinsbindung wird im Ergebnis deutlich, wie hoch der Schuldenstand am Ende der Zinsbindung ist. Du erfährst auch, wie lange bei unverändertem Zins die Rückzahlung des Baudarlehens dauert. Empfehlenswert ist, für die Hausfinanzierung einen Zinsvergleich zu unterschiedlichen langen Sollzinsbindungen zu simulieren.
 
  • Eigenkapitalrechner: Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, benötigt in aller Regel Eigenkapital. Mit diesem Hausfinanzierungsrechner lassen sich Vermögenswerte zusammenstellen und addieren. Auch eventuelle Schenkungen und Eigenleistungen – natürlich unter Berücksichtigung der selbst zu tragenden Materialkosten – können in die Berechnung mit einbezogen werden. Natürlich kann die Hausfinanzierung per Rechner auch ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung kalkuliert werden.
 
  • Monatsbelastungsrechner: Dieser Rechner ist für diejenigen gedacht, die wirklich jede Ausgabe und Einnahme in ihre Planung einkalkulieren wollen. Der Monatsbelastungsrechner berücksichtigt dabei selbst Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Telefon und Internet, sowie für Versicherungen, Auto und Körperpflege. So lassen sich zukünftige Belastungen bis hinunter auf die wöchentliche Ebene exakt ermitteln.

Warum ist der Zinsvergleich wichtig?

Im Rahmen des Hausfinanzierung Vergleichs solltest du genau auf die Zinsen achten, und zwar besonders auf den effektiven Jahreszins. Dieser enthält bereits alle Kreditnebenkosten und liefert dir daher die eindeutigsten Rechenergebnisse. Der Sollzins, den du im Hausfinanzierung Rechner siehst, ist nicht immer fixiert. Du kannst diese Zahl auch bei deiner Bank neu aushandeln. Beim Zinsvergleich siehst du unter anderem, wie viel Zinsen du in Abhängigkeit von der Zinsbindung insgesamt zahlst. 

Die folgende Tabelle gibt dir eine Übersicht darüber, ob sich eher eine kurze oder eine lange Zinsbindung lohnt:


Länge der Sollzinsbindung

Vorteil

Nachteil

Kurze Sollzinsbindung
  • In Hochzins-Phasen nur kurze Bindung an hohe Zinssätze
  • Bei hoher Tilgung ist das Darlehen schnell und günstig abbezahlt.
  • Zinssatz häufig geringer
  • Nach Ablauf des Darlehensvertrags kann die Restschuld noch sehr hoch sein.
  • Falls nach Vertragsende die Zinsen gestiegen sind, kann es Probleme mit der Anschlussfinanzierung geben.
Lange Sollzinsbindung
  • Bietet lange Planungssicherheit und oft ein geringeres Risiko.
  • In Niedrigzins-Phasen vorteilhaft, um niedrige Zinssätze möglichst lange zu sichern.
  • In Hochzins-Phasen bei zu erwartender Senkung der Zinssätze lange Bindung an hohe Zinsen. 
  • höhere Aufschläge

Wichtig:

In Zeiten niedriger Zinsen reicht 1,0 Prozent Anfangstilgung nicht aus, um bei stetiger Rückzahlung innerhalb von 30 Jahren schuldenfrei zu sein. Rechne lieber mit einer anfänglichen Tilgung von 2,5 Prozent – oder mehr, wenn du es dir leisten kannst.

Zinsvergleich Ein gründlicher Zinsvergleich kann viele tausend Euro sparen

Rechenbeispiel Immobilienfinanzierung

Das folgende Rechenbeispiel für die Immobilienfinanzierung zeigt dir, wie der Rechner in etwa funktioniert. Selbst, wenn du aktuell nur den Kaufpreis und das Eigenkapital kennst, erhältst du gute Ergebnisse, die dir bei der Planung der Finanzierung helfen. 


Kaufpreis 250.000 € 
Kaufnebenkosten  31.875 € 
Eigenkapital 50.000 € 
Nettodarlehensbetrag 231.875 € 
Tilgungsrate 2 % 
Sollzinsbindung 10 Jahre 
Monatsrate 618 € 

Darüber hinaus solltest du wissen, dass sich die Laufzeit des Kredits wesentlich auf die Zinskosten auswirkt. Bei einer kürzeren Sollzinsbindung erhältst du meist günstigere Zinsen, musst aber damit rechnen, dass die Kosten für die Anschlussfinanzierung höher sind. Aktuell niedrige Hausfinanzierungszinsen kannst du dir mit einer langen Zinsbindung auch langfristig sichern, obwohl dies meist bedeutet, dass die Banken etwas höhere Gesamtkosten ansetzen. 

 

Die folgenden Finanzierungskosten könnten in unserem Beispiel für die Immobilienfinanzierung anfallen:

  • Zinsbindung von 10 Jahren: 24.954 Euro Zinsen
  • Zinsbindung von 15 Jahren: 38.016 Euro Zinsen
  • Zinsbindung von 20 Jahren: 43.632 Euro Zinsen
Beispielrechnung Immobilienfinanzierung Beispielrechnung für eine Immobilienfinanzierung

Welche Vorteile bietet mir der Finanzierungsrechner von ImmoScout24?

Mit dem Eigentum-Finanzierungsrechner von ImmoScout24 erhältst du ganz komfortabel einen ersten Überblick über deine mögliche Hausfinanzierung. Über Schieberegler lassen sich Rahmendaten wie Eigenkapital, Kaufpreis und anfängliche Tilgung erfassen. Weitere Einflussfaktoren wie Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer sind bereits vorgegeben. Anhand der aktuellen Bauzinsen zeigt dir der Rechner an, wie hoch die Darlehenssumme sowie die monatliche Rückzahlungsrate ausfallen.

 

Aus dem Ergebnis des Hausfinanzierungsvergleichs kannst du direkt eine Finanzierungsanfrage erzeugen: Gib dafür deinen Wohnort sowie die für die Baufinanzierung relevanten Daten ein. Dann sendest du deine Anfrage über den Button „Wer würde mich finanzieren?” an mehr als 1.000 Banken und unabhängige Berater.

 

Im Anschluss erhältst du detaillierte Finanzierungsangebote von Kreditinstituten aus deiner Umgebung – und zwar völlig unverbindlich und kostenlos. Finanziert wird der Angebotsservice über ein Entgelt, das die teilnehmenden Finanzierungsgeber an ImmoScout24 für die Teilnahme am Anbieterpool entrichten. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass dieser Angebotsservice für Bauherren dauerhaft kostenfrei ist.

 

Außerdem erhältst du auf diesem Wege ausschließlich Angebote von Baufinanziers mit einem ernsthaften Beratungsinteresse. Ein weiterer Vorteil: Nach Prüfung der einzelnen Finanzierungsangebote kannst du diese als Verhandlungsgrundlage nutzen, um mit anderen Kreditinstituten eine günstige Hausfinanzierung – dank des Rechners – zu vereinbaren. So sicherst du dir vielleicht identische Konditionen bei Banken, die nicht auf dem Vergleichsportal vertreten sind.

Übrigens:

Eine Baufinanzierung erhältst du nicht nur bei Banken, sondern auch bei bankenunabhängigen Finanzierungsvermittlern. Diese arbeiten häufig mit mehreren Finanzierungsgebern zusammen und wählen aus ihrer Angebotspalette das für dich günstigste Modell aus. Im Hausfinanzierung Vergleich siehst du zudem, welche regionalen Förderangebote es gibt.


7 Tipps für den Hausfinanzierung Vergleich

Damit der Hausfinanzierung Vergleich dir die besten Ergebnisse liefert, solltest du die folgenden sieben Tipps beherzigen:

  1. Arbeite stets mit den gleichen Werten bei Eigenkapital und Immobilienpreis, um dann anhand der Schieberegler die Preisentwicklung zu sehen. 
  2. Jüngere Personen sind oft mit einer Tilgungsrate, die anfänglich höher ist und später niedriger wird, am besten beraten. 
  3. Ältere Personen hingegen steigen idealerweise mit einem hohen Eigenkapital und einer recht niedrigen Tilgungsrate in die Hausfinanzierung ein. 
  4. Gehe sicher, dass der Hausfinanzierung Rechner seriös ist. Denn der Hausfinanzierung Vergleich zeigt, dass immer mehr Anbieter nicht zuverlässig sind. Im jeweiligen Impressum findest du wichtige Hinweise zum Verfasser.
  5. Lasse dich auch von deiner Hausbank zur Hausfinanzierung beraten. Das Angebot solltest du aber erst unterschreiben, wenn du verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten verglichen hast.
  6. Schrecke nicht davor zurück, auf Basis der Hausfinanzierung Vergleichsergebnisse bei der Bank bessere Konditionen auszuhandeln.
  7. Informiere dich über die Kündigungsmodalitäten und die Frage, was bei einer Sondertilgung geschieht.

Wo erhalte ich die günstigste Hausfinanzierung?

Viele unserer Kunden fragen sich, wo sie die günstigste Hausfinanzierung erhalten. Der ImmoScout24 Hausfinanzierung Tipp lautet: Vergleiche sowohl online als auch offline verschiedene Angebote miteinander und passe diese soweit wie möglich an deine Situation an, um die besten Ergebnisse zu erhalten.


FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Thema Hausfinanzierungsrechner

Wie kann ich die Hausfinanzierung berechnen 

Welche Hausfinanzierung Zinsen fallen an?  

Wie wirkt sich der künftige Zinssatz auf die Hausfinanzierung aus? 

Was passiert bei einer Scheidung mit der Hausfinanzierung? 

Wie beantrage ich eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital? 

Gut beraten mit ImmoScout24


Benjamin: Redaktion Baufinanzierung

 

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