Tilgungsrechner für Baufinanzierungen

Mit dem Tilgungsrechner kannst du online überprüfen, welche monatliche Rate sich durch den Tilgungssatz ergibt. Zudem erfährst du, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Alles Wissenswerte zum Tilgungsrechner, weiter unten auf dieser Seite »


Deine Angaben

Details zur Immobilienfinanzierung

Darlehensbetrag
EUR
Dauer der Sollzinsbindung
Jahre
Gebundener Sollzinssatz
% pro Jahr
Tilgung
 
Summe gezahlter Zinsen
EUR
Summe der geleisteten Zahlungen
EUR
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung
EUR
Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung
EUR
Darlehensende bei gleichbleibendem Zins
 
Gesamtlaufzeit des Darlehens
 
Tilgunsrechner ImmoScout24 Mit nur wenigen Eingaben zur optimalen Tilgungsrate


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    2. Verwende den Tilgungsrechner & erhalte alle wichtigen Infos für deine Immobilienfinanzierung.
    3. Passe Tilgungsrate und Sollzinsbindung deinen Bedürfnissen an
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Tilgungsrechner für Immobilienkredite

In diesem Beitrag erklären wir dir, wie der  Online Tilgungsrechner funktioniert. Dazu zeigen wir dir, wie du den dazugehörigen Tilgungsplan berechnest, was es mit der Restschuld auf sich hat und wie du mit den Ergebnissen am besten vorgehst.


Lesezeit 7 Minuten | Autor:in ImmoScout24 Redaktion | Stand 29.12.2023 


Das Wichtigste in Kürze
  • Der Tilgungsrechner von ImmoScout24 zeigt dir, wie hoch deine monatliche Rückzahlung für den Immobilienkredit ausfällt.
  • Zudem kannst du einen Tilgungsplan berechnen, um in Form einer Excel-Tabelle die Übersicht über alle Zahlen pro Monat zu haben. 
  • Wähle nach Möglichkeit eine hohe Tilgungsrate am Anfang, um die Restschuld und damit die nötige Anschlussfinanzierung zu reduzieren.

Inhaltsverzeichnis



Was berechnet der Tilgungsrechner?

Der Online Tilgungsrechner zeigt dir, wie viel Haus du dir leisten kannst. Mit ihm kannst du alle wichtigen Daten rund um die Finanzierung berechnen. Gibst du Grunddaten wie Darlehensbetrag und Sollzinsbindung ein, ermittelt der Tilgungsrechner automatisch:

 

  • Summe gezahlter Zinsen

  • Summe geleisteter Zahlungen

  • Restschuld bei Ende Sollzinsbindung 

  • Gesamttilgung nach Zinsbindung

  • Darlehenslaufzeit und voraussichtliches Laufzeitende

     

Du kannst auch deine gewünschte monatliche Rate angeben. Dir werden im nächsten Moment die entsprechenden Zahlen aufgelistet. So kannst du ganz nach Bedarf deine Finanzierung durchrechnen. Mit dem Rechner kannst du somit ermitteln, wie viel Haus du dir mit Betrag x monatlich leisten kannst.


Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Sobald du dein verfügbares Einkommen kennst, bis du einen Schritt weiter auf dem Weg zur eigenen Immobilie. Nun stellt sich die Frage, welche Darlehenssumme und welche monatliche Belastbarkeit zu dir passt. Antworten darauf findest du im Tilgungsrechner und im Ratgeberartikel "Wie viel Haus kann ich mir leisten?"



Wie funktioniert der Tilgungsrechner?

Für die Nutzung des Tilgungsrechners benötigst du zunächst deine monatliche Einkommenshöhe und die Immobilienkosten samt Nebenkosten beim Hauskauf. Hast du die Daten zur Hand, kannst du die Höhe des nötigen Nettodarlehens feststellen. Diesen Betrag benötigst du, um dir die Tilgung und weitere Daten ermitteln zu lassen.

Gib einfach im Tilgungsrechner neben dem Darlehensbetrag Werte wie die Zinsbindung und den Sollzins an. Auch die gewünschte Rückzahlungshöhe in Prozent ist relevant. Anschließend erhältst du eine Einschätzung über die  realistische Tilgungsrate für die Rückzahlung. Anstelle der prozentualen Rückzahlungshöhe kannst du ebenfalls deine maximale monatliche Belastung eingeben. Daraufhin werden dir Daten wie Laufzeit und Zinshöhe angezeigt.

Neben der Kredittilgung fallen auch Zinsen an. Dies musst du natürlich auch bei der Planung beachten. Im monatlichen Tilgungsplan werden dir Tilgungszahlungen und Zinszahlungen aufgeschlüsselt. Daraus ergibt sich im Tilgungsrechner die monatliche Belastungssumme. Der Tilgungsplan wird dir als Excel zum Download zur Verfügung gestellt.

 

Der Tilgungsrechner mit Sondertilgung verfügt über eine Funktion, die die zusätzliche Zahlung miteinbezieht. Am besten ermittelst du anhand des Tilgungsrechners mit Sondertilgung, wie hoch du den die Höhe des maximalen Tilgungssatzes. So senkst du die Gesamtkosten der Finanzierung und verringerst die Restschuld nach der ersten Finanzierungsrunde.

Die folgenden Arten der Tilgung sind verbreitet und können dabei helfen, den Tilgungsplan zu berechnen:

  • Endfällige Tilgung: Hier musst du zum vereinbarten Ende der Kreditlaufzeit den Kredit als Summe zurückzahlen. Dabei fällt während der Laufzeit keine Tilgung an.

  • Sondertilgung: Während der Kreditlaufzeit kannst du größere Summen als vereinbart an die Bank zahlen. Dafür wird eventuell eine Gebühr fällig, aber du verringerst die Gesamtlaufzeit und die Restschulden auf diese Weise.

  • Ratentilgung: Die Ratentilgung erfolgt nicht einmal pro Jahr, sondern mehrmals unterjährig. Hier kannst du mit der Bank die Details aushandeln und erhältst so die Möglichkeit, die Rückzahlung gleichmäßig zu verteilen.

  • Annuitätentilgung: Bei dem beliebten Annuitätendarlehen bleibt die Rückzahlungssumme in jedem Monat gleich. Dabei sinkt die Zinsbelastung, während die Tilgungssumme steigt.


Tipp: Mit dem Haushaltsrechner die eigenen Finanzen im Auge behalten!

Wie viel nach Abzug aller Ausgaben von deinem Einkommen übrigbleibt, kannst du mithilfe des Haushaltsrechners ermitteln, um so deine finanzielle Belastbarkeit richtig einzuschätzen.

ImmoScout24 Laptop Illustration Schnell & einfach die passende Tilgungsrate ermitteln


Welcher Tilgungssatz ist empfehlenswert?

Der passende Tilgungssatz hängt von deinen persönlichen Umständen ab. Grundsätzlich sollte er jedoch nicht zu niedrig sein. Im Tilgungsrechner siehst du, dass die Wahl einer niedrigen Tilgung schnell kostspielig wird, da sich die Finanzierungszeit verlängert. Ein Tilgungsplan hilft dir dabei, die Übersicht über die gesamte Kreditlaufzeit und die dafür geplante Tilgung zu erhalten.

 

Die folgenden Vorteile bietet eine hohe Tilgungsrate:

  • geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung
  • komplette Tilgung der Immobilienfinanzierung wird schneller erreicht
  • geringere Zinskosten dank rasch sinkender Restschuld 

 

Experten empfehlen, freiwillig mehr als den obligatorischen Mindest-Tilgungssatz von 1 Prozent zu zahlen. Dies hat auch den Vorteil, dass du dir ein Sondertilgungsrecht verschaffst, also bei unerwartetem Geldfluss auch einen größeren Teil des Kredits auf einmal abbezahlen darfst. 

 

Der Tilgungsrechner mit Sondertilgung verfügt über eine Funktion, die die zusätzliche Zahlung miteinbezieht. Am besten ermittelst du anhand des Tilgungsrechners mit Sondertilgung, wie hoch du den Tilgungssatz ansetzen kannst. So senkst du die Gesamtkosten der Finanzierung und verringerst die Restschuld nach der ersten Finanzierungsrunde. 

Bei standardisierten Immobilienfinanzierungen ist es möglichen, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu verändern. So können beispielsweise höhere anfängliche Tilgungssätze gewählt werden, um zu Beginn einen größeren Teil der Verbindlichkeiten abzutragen. Später, wenn es an die Rücklagen für die Immobilie geht, kann der Teil dann reduziert werden. Das ist möglich, da trotz sinkender Annuität ein annähernd gleicher Tilgungssatz gewählt werden kann. Übriges Geld kann für Reparaturen oder aber, wie oben erwähnt, für Sondertilgungen zurückgelegt werden. Mitunter ist es möglich, eine Zinsfestschreibung auf 20 Jahre zu vereinbaren.

Rechenbeispiel

kreditberechnung Beispiel für eine Kreditberechnung

Um deinen persönlichen Tilgungsplan zu berechnen, benötigst du nur einige wenige Daten für den Tilgungsrechner. Das folgende Rechenbeispiel zeigt dir, wie die Tilgungsrate aussehen kann: 

Darlehensbetrag 250.000 
Sollzinsbindung 10 Jahre
Sollzins 4,00 %
Tilgungsrate 1,00 %
Monatliche Tilgung 1.041,67 €
Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung 30.677,04 €
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 219.322,96 €
Summe der geleisteten Zahlungen 94.322,96 €

Wie du siehst, würdest du mit einer recht kurzen Sollzinsbindung von 10 Jahren und der minimalen Tilgungsrate von 1 Prozent nur einen geringen Teil des Darlehens in der Zeit abbezahlen. Wenn du dir höhere Tilgungsraten leisten kannst, ist es möglich, im Tilgungsrechner für das Haus andere Werte einzugeben, um den Kredit schneller abzubezahlen.


Tipp: Nutze den Zinsrechner!

Für zusätzliche Sicherheit kannst du die Werte mit den Ergebnissen des Zinsrechners abgleichen. Der Tilgungsplan-Rechner zeigt dir die Summe der geleisteten Zahlungen an, während der Zinsrechner gleichzeitig darüber Auskunft gibt, wie hoch dein gesamter Zinsaufwand während der Sollzinsbindung ist.


Welche Auswirkungen hat der angegebene Zinssatz im Tilgungsrechner auf die Monatsrate?

So funktioniert der Kreditvergleich bei ImmoScout24 Mit nur wenigen Eingaben zur Kreditberechnung

Bei standardisierten Immobilienfinanzierungen ist es möglich, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu verändern. Tilgungssätze, trägst du zu Beginn einen größeren Teil der Verbindlichkeiten ab. Später, wenn es an die Rücklagen für die Immobilie geht, kann der Teil reduziert werden. 

Das ist möglich, da du trotz sinkender Annuität einen annähernd gleichen Tilgungssatz wählen kannst. Übrigens kannst du das Geld für Reparaturen oder für Sondertilgungen zurücklegen. Mitunter ist es möglich, eine Zinsfestschreibung auf 20 Jahre zu vereinbaren.

 

Die konkreten Auswirkungen niedriger Zinsen zeigen wir dir in der nachfolgenden Tabelle: gleichbleibender anfänglicher Tilgung ist die Monatsrate bei Darlehen A weitaus niedriger. Dafür benötigst du im Vergleich zu Darlehen B, bis zur Zahlung der letzten Rate, mehr als zehn Jahre länger. Aufgrund der höheren Monatsrate bei Darlehen B wird deutlich mehr im Zeitablauf getilgt. Einen groben Überblick über die Konditionen des Darlehens liefert der Baufinanzierung-Tilgungsrechner oder der Annuitätenrechner.

  Darlehen A Darlehen B
Darlehenssumme 200.000 € 200.000 €
Sollzins 3,0 % 5,0 %
Anfängliche Tilgung 1,0 % 1,0 %
Monatsrate 666,67 € 1.000 €
Rückzahlungsdauer 46 Jahre und drei Monate 35 Jahre und elf Monate

Damit wird klar: Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine solide Tilgungsplanung ein wichtiger Faktor für das Gelingen des Finanzierungsvorhabens. Ein Hilfsmittel dafür ist der Tilgungsrechner.

Die Angaben sind kein Finanzierungsangebot im Sinne der Verbraucherkreditrichtlinie, sondern dienen beispielhaft zur ersten Orientierung. Die Berechnung erfolgt auf Basis folgender Annahmen: Angestellter, anfängliche Tilgung 2 Prozent, 10 Jahre Sollzinsbindung, 1,15 Prozent gebundener Sollzins, 1,16 Prozent effektiver Jahreszins (basierend auf 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag), keine Sondertilgung, kein Tilgungswechsel, Kaufobjekt selbstgenutzt, Effektivzins beinhaltet ggf. die Monatsrate wird auf einen vollen Eurobetrag aufgerundet. Vertriebskosten, Beleihungsauslauf bezieht sich auf Kaufpreis. In Einzelfällen können die Annahmen abweichen, nähere Informationen sowie ein individuelles Kreditangebot erhältst du direkt bei Finanzierungsanbietern. Weitere Konditionsabweichungen können sich durch die Objekteinschätzung und Bonität des Kreditnehmers ergeben. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständig- und Richtigkeit. 


Was hat es mit der Restschuld auf sich?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hast du bereits einen Teil deines Darlehens abbezahlt. Es bleibt jedoch eine Restschuld. Hier gilt die folgende Faustformel: Je höher die Tilgungsrate zu Beginn ist, desto geringer fällt die Restschuld aus. Im obigen Rechenbeispiel siehst du, dass bei niedrigem Tilgungsanteil und kurzer Laufzeit eine hohe Restschuld verbleibt. Für diese Restschuld benötigst du möglicherweise eine Anschlussfinanzierung.

Die Restschuld stellt immer ein Risiko dar, da du nicht genau wissen kannst, wie deine finanzielle Situation nach Ablauf der Zinsbindung aussieht. Zudem ist nicht garantiert, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung noch niedrig sind. In unserem Zins-Chart siehst du, wie sich die Zinsen in der Vergangenheit entwickelt haben. Wir halten dich außerdem über alle aktuellen und prognostizierten Zinsentwicklungen auf dem Laufenden.

 

Die folgenden Möglichkeiten hast du in Bezug auf die Restschuld: 

  • Vereinbare eine möglichst hohe Anfangstilgung, um die Restschuld gering zu halten.
 
 
  • Passe die Tilgungshöhe während der Kreditlaufzeit deinem Einkommen an.
 

 

Mit einer Tilgungsveränderung kannst du im Rechner ohne nennenswerten Aufwand prüfen, wie sich höhere oder niedrigere anfängliche Tilgungen auf den Verlauf deiner Baufinanzierung auswirken. Der Annuitätenrechner mit Tilgungsplan zeigt dir vereinfacht, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Außerdem zeigt der Plan, wie sich der Aufwand für Zins und Tilgung zusammensetzt. Zudem erfährst du die Gesamtlaufzeit des Darlehens bei gleichbleibendem Zinssatz.


Anschlussfinanzierung finden Nach der Finanzierung ist vor der Anschlussfinanzierung

Was tun mit dem Ergebnis aus dem Tilgungsrechner? Tipps

Sobald du einen Tilgungsplan berechnet hast, weißt du in etwa, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Nun ist es an der Zeit, nach geeigneten Objekten zu suchen oder den Hausbau näher zu planen. Bevor du ein Angebot machst, solltest du das Gespräch zwecks Finanzierungsmöglichkeiten mit deiner Bank suchen. Lass dich auch von anderen Kreditinstituten beraten. 

 

Die folgenden Tipps helfen dir auf dem Weg zu deiner Traumimmobilie:

  • Rechne deine maximale Belastbarkeit aus, ohne dabei den nötigen Puffer für Eventualitäten wie eine Arbeitslosigkeit oder eine Trennung zu vergessen.
 
  • Nutze für den Vergleichsrechner immer die gleichen Grunddaten, um vergleichbare Ergebnisse zu erhalten.
 
  • Achte darauf, einen seriösen Tilgungsrechner zu nutzen. Details zum Herausgeber findest du im Impressum.
 
  • Teile online keine sensiblen Daten. Stattdessen kannst du deinen Tilgungsplan berechnen und die Ergebnisse als Verhandlungsbasis nutzen.
 
  • Lass dir von verschiedenen Kreditinstituten Angebote unterbreiten und schrecke nicht davor zurück, zu verhandeln. 


FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Tilgungsrechner Haus

Lohnt sich ein hoher Tilgungssatz? 

Die Art der Tilgung hängt von deiner Immobilienfinanzierung und dem dazugehörigen Darlehen ab. Zudem kannst du mit deinem Kreditinstitut weitere Bedingungen für die Tilgungsrate aushandeln. Gängige Varianten sind die endfällige Tilgung, die Sondertilgung, die Ratentilgung und die Annuitätentilgung.

Wie läuft die Immobilienfinanzierung ab? 

Der Ablauf der Immobilienfinanzierung ist eindeutig geregelt. Nachdem du im Kredit- und Tilgungsrechner verschiedene Angebote miteinander verglichen hast, kannst du dich auf die Suche nach Immobilien machen und parallel Angebote von Banken einholen. Details zum Kaufprozess liest du hier. Zur Unterschrift des Vertrags solltest du eine verbindliche Zusage zur Immobilienfinanzierung mitbringen. Den Kreditvertrag unterschreibst du normalerweise erst, wenn der Kaufvertrag schon steht.

Wo finde ich den besten Hauskredit?  

Günstige Hauskredite findest du sowohl online als auch offline. Letztendlich ist jeder Kredit personalisiert und zu einem gewissen Teil auch Verhandlungssuche. Mit dem Kredit- und Tilgungsrechner von ImmoScout24 kannst du dir einen schnellen und Kostenüberblick verschaffen.

Kann ich ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung im Tilgungsrechner planen? 

Wir bieten dir hier die Möglichkeit, deinen Tilgungsplan zu berechnen. Dazu gehören auch Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung. Für die Tilgungsaussetzung musst du manuell eingreifen. Prognostiziere dafür, wie lang die tilgungsfreie Phase zu Beginn des Kredits ausfallen wird, summiere die Zinsen, die auch ohne Tilgung anfallen, und errechne dann den Tilgungsplan für deinen Kredit. Die Zinskosten addierst du als Zusatzkosten zu den Gesamtkosten des Darlehens mit Tilgungsaussetzung. 

Wo erhalte ich den günstigsten Kredit? 

Den günstigsten Kredit erhältst du normalerweise, indem du verschiedene Angebote online miteinander vergleichst. Jedoch sind die Angaben aus dem Kreditrechner nicht verpflichtend. Du musst dich in jedem Fall gut auf das Finanzierungsgespräch bei der Bank vorbereiten und verhandeln, um optimale Konditionen zu erhalten.

 


Gut beraten mit ImmoScout24


Benjamin: Redaktion Baufinanzierung

 

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