Wer verschiedenen Kreditanbieter auf der Suche nach einem Immobilienkredit vergleicht, wird zunächst vor allem auf den geltenden Zinssatz achten – schließlich machen die Zinsen einen nicht zu unterschätzenden Anteil an der später zurückzuzahlenden Gesamtsumme aus. Der entscheidende Zinssatz bei der Baufinanzierung ist jedoch nicht der sogenannte Sollzins. Wird ein Darlehen in Anspruch genommen, gibt der effektive Jahreszins (auch: Effektivzins) die tatsächliche Höhe aller Kosten an. Er ist daher eine wichtige Kennziffer um verschiedene Kreditangebote zu vergleichen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie sich der Effektivzins berechnet und was Sie beim Angebotsvergleich beachten sollten.


Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Effektivzins stellt ein wichtiges Hilfsmittel zum Kreditvergleich dar. Erst durch die Ermittlung aller tatsächlich anfallenden Kosten können Kreditangebote sowie Zinssätze für Baufinanzierungen verschiedener Banken effektiv verglichen werden.
  • Der Effektivzins steht für die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens und wird dementsprechend in Prozent angegeben. 
  • Kredite, deren Zinssatz sowie andere preisbestimmende Aspekte sich im Laufe der Kreditauszahlung ändern werden als anfänglicher effektiver Jahreszinssatz bezeichnet.

Was ist der Effektivzins?


Als Effektivzins bezeichnet man häufig den effektiven Jahreszins beziehungsweise den effektiven Jahreszinssatz. Der Effektivzins steht damit für die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens und wird dementsprechend in Prozent angegeben. Anders verhält es sich bei Krediten, deren Zinssatz sowie andere preisbestimmende Aspekte sich im Laufe der Kreditauszahlung ändern können. Sie werden als anfänglicher effektiver Jahreszinssatz bezeichnet.

Welche Faktoren bestimmen den Effektivzins und somit den Zinssatz der Baufinanzierung?


Finanzierende Institute sind nach §§ 6, 6a Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet den effektiven Jahreszins und dessen Berechnungsmethode, inklusive der darin enthaltenen Kostenbestandteile, anzugeben. Dies soll dem Verbraucher ermöglichen, zur Entscheidungsfindung verschiedene Zinssätze von Baufinanzierungen miteinander vergleichen können.

Der Effektivzins wird von verschiedenen Faktoren maßgeblich bestimmt:

  • Sollzins (auch: Nominalzinssatz)
  • Disagio oder Auszahlungskurs
  • Agio oder Ausgabeaufschlag
  • Kreditvermittlungskosten
  • etwaige Prämien für Restschuldversicherungen
  • Tilgung
  • Dauer der Zinsfestschreibung
  • Bei Bauspardarlehen wird noch zusätzlich die anteilige Abschlussgebühr für den Darlehensanteil und eine eventuell anfallende Darlehensgebühr mitberücksichtigt.


Hinweis von ImmobilienScout24:

Kreditbearbeitungsgebühren sind rechtlich nicht zulässig! Hat Ihre Bank Gebühren für die Bearbeitung einbehalten, können Sie diese bis zu drei Jahre nach der Zahlung zurückfordern.

Wie wird der Effektivzins berechnet?


Die gängigste und einfachste Methode zur Berechnung der Effektivverzinsung ist die sogenannte Uniformmethode.

Die Formel dieser Methode lautet:

 

effektiver-jahreszins-formel

Zinsrechner

Wo liegt der Unterschied zum Sollzins?


Der Effektivzins macht Angebote verschiedener Kreditinstitute vergleichbar, der Sollzins wird zu Berechnung der monatlichen Darlehensraten verwendet. Der Sollzins beinhaltet keine Informationen darüber, mit welchen Gesamtkosten letztlich gerechnet werden muss. Deshalb ist als Zinssatz, der die Baufinanzierung maßgeblich beeinflusst, immer der Effektivzins anzusehen.

Wofür ist der Effektivzins so wichtig?


Der Effektivzins stellt ein wichtiges Hilfsmittel zum Kreditvergleich dar. Erst durch die Ermittlung aller tatsächlich anfallenden Kosten können Kreditangebote sowie Zinssätze für Baufinanzierungen verschiedener Banken effektiv verglichen werden. Zwar liegt der Effektivzins dadurch oft wesentlich über dem Sollzins, jedoch zeigt er Bankkunden schwarz auf weiß, mit welchen Kosten Sie in etwa zu rechnen haben. Da also nur der Effektivzins Aussage über die Kreditkosten treffen kann, ist er für die Ermittlung des besten Kreditangebotes unerlässlich. 

Vorsicht: Zusätzliche Kosten


Zwar trifft der Effektivzins eine wesentlich genauere Aussage über die tatsächliche Kostenhöhe eines Kredites, jedoch kann er nicht alle Kosten miteinbeziehen. Extrakosten wie Kontoführungsgebühren oder Gebühren für Sondertilgungen werden nicht beachtet. Auch die Kosten für eine möglicherweise nötige Kreditversicherung können bei der Berechnung des Effektivzinses nicht einkalkuliert werden und sollten deswegen vor dem Abschluss eines Kreditvertrages eingehend geprüft werden.


Baufinanzierungsrechner

Was ist beim Vergleich verschiedener Angebote zu beachten?


Um den Effektivzins bei Inanspruchnahme des Kredits genau berechnen zu können, benötigt der Darlehensnehmer zuvor einen möglichst ausführlichen Finanzierungsplan des eigenen Bauvorhabens. Unter Berücksichtigung von bereits genannten Faktoren wie der Art der Tilgungsverrechnung, Tilgungsfreijahren und Sondertilgungen sowie den Darlehens- und Bearbeitungsgebühren kann der Effektivzinssatz der Baufinanzierung so relativ genau ermittelt werden und ermöglicht auf diese Weise den Vergleich unterschiedlich gestalteter Darlehen und Anlagen.

Um einen möglichst objektiven Vergleich verschiedener Zinssätze von Baufinanzierungen anstellen zu können, sollten zusätzlich folgende Dinge in die allgemeine Planung der Baufinanzierung einfließen:

  • Wertermittlungsgebühren
  • Taxkosten
  • Bereitstellungszinsen
  • Zuschläge für Teilauszahlungen und
  • Kontoführungsgebühren


Hinweis von ImmobilienScout24:

Auch wenn weitgehende Sicherheit über die geplante Baufinanzierung besteht, sollte sowohl der Eigenkapitalanteil als auch die Höhe des Darlehens etwas größer ausfallen, als berechnet. Einerseits ermöglicht ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent der Darlehenssumme deutlich günstigere Sollzinsen, womit auch der Effektivzins fällt. Andererseits können unvorhergesehene finanzielle Engpässe überbrückt und Zwischenfinanzierungen zu meist erheblich schlechteren Zinskonditionen vermieden werden.


In vielen Fällen gehen Banken dazu über, ihren Kreditinteressenten zeitgleich den Abschluss einer sogenannten Restschuldversicherung nahezulegen. Teilweise ist die Bewilligung gar an den Abschluss geknüpft, häufig bei klassischen Verbraucherkrediten. Der effektive Jahreszins berücksichtigt aber nicht solche Kosten, auch werden weitere Spezialfälle nicht mit einberechnet. Praktisch relevant ist hier vor allem das Thema der Sondertilgungen. Mithilfe dieser vertraglich zugesicherten Option können Kreditnehmer die Laufzeit, und damit auch die tatsächliche Zinsbelastung ihrer Immobilienfinanzierung verkürzen beziehungsweise verringern. Hier gilt deshalb, stets jene Angebote zu vergleichen, die dieselbe Zinsfestschreibung aufweisen. Das Disagio, also die Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsächlich ausgezahltem Betrag, ist mitunter steuerlich absetzbar. Ein effektiver Jahreszins berücksichtigt diesen Umstand.

Was hat die Verbraucherkreditrichtlinie verändert?

Mit dem 11. Juni 2010 ist eine vollkommen neugefasste Verbraucherkreditlinie in Kraft getreten. Ab diesem Zeitpunkt sind zwingend bestimmte Vorgaben bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses zu beachten. In den Fällen, wo nach Ablauf der Zinsbindung gewisse variable Zinsen vereinbart werden, müssen seitdem die aktuellen Zinswerte für die jeweilige Restlaufzeit in die Berechnung mit einfließen. Dieses Thema ist aber nur dann relevant, wenn sich Bank und Kreditnehmer nicht ohnehin über eine neue Zinsfestschreibung einigen konnten.

Gerade in Niedrigzinsphasen kann es dadurch vorkommen, dass der errechnete effektive Jahreszins unterhalb des Sollzinssatzes liegt. Praktische Bedeutung hat dies aber nur bedingt, denn bei durchschnittlichen Zinsfestschreibungsdauern zwischen 15 und 20 Jahren sind Prognosen praktisch unmöglich. Ein solcher effektiver Jahreszins gibt aber zeitgleich einen Eindruck, wie das Zinsniveau bei einzelnen Banken prinzipiell aussieht. Und zwar fernab gewisser Sonderkonditionen oder Spezialtarife, die einzelnen Berufsgruppen oder dergleichen gewährt werden.


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