Bau­fi­nan­zie­rung oh­ne Ei­gen­ka­pi­tal: So klappt's!

Auch ohne Erspartes kannst du dir mit einer Vollfinanzierung den Traum vom Eigenheim erfüllen. Jedoch eignet sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht für alle Bauleute und Käufer:innen. In diesem Beitrag erfährst du, worauf du bei der Finanzierung ohne Eigenkapital achten solltest, welche Vorteile und Risiken es gibt und wann sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei laufendem Kredit lohnt.

Normalerweise hat man als Käufer:in bereits etwas Geld angespart, bevor man sich dazu entschließt, ein Haus zu kaufen und dafür einen Immobilienkredit aufzunehmen. Viele richten sich dabei nach der 20 Prozent-Eigenkapital-Regel. Diese besagt, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche finanziert werden muss, damit ein guter Zinssatz erzielt werden kann. Diese Art der Finanzierung heißt 100-Prozent-Finanzierung, weil damit 100 Prozent des Kaufpreises finanziert wird - die 20 Prozent Eigenkapital decken die Nebenkosten ab.

Mittlerweile gilt dieser Grundsatz jedoch nicht mehr. Trotzdem verlangen viele Banken von den Kreditnehmenden zumindest die Abdeckung einiger Kaufnebenkosten, wie etwa die Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital, bei dem sämtliche Kosten über einen Kredit finanziert werden, ist heutzutage aber trotzdem möglich. Wenn du von der Bank auch die Nebenkosten übernehmen lässt, handelt es sich um eine 120-Prozent-Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

In der Regel ist es allerdings so, dass die Bauzinsen mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals sinken oder steigen. Das bedeutet, je mehr Geld du angespart hast, desto besser der angebotene Zinssatz der Bank. Ohne Eigenkapital fallen Tilgung und Zinsen höher aus als bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital. Das heißt jedoch nicht, dass es sich nicht lohnen würde, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen.  

Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter:innen einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen. Indem du als Kreditnehmer:in einige Voraussetzungen erfüllst, kannst du jedoch bei anderen Instituten einen vergleichsweise günstigen Baukredit ohne Eigenkapital erhalten.

• Wer soll Kreditnehmer:in sein?
• Wie hoch ist die Kreditsumme?
• Soll die Immobilie selbst genutzt werden oder dient sie lediglich als Kapitalanlage?
• Welche Sicherheiten kannst du aufweisen?
• Hast du Bürgen?
• Kannst du Eigenleistungen beim Bau oder bei der Renovierung einbringen?
• Hast du laufende Kredite, die den Hauskauf ohne Eigenkapital beeinflussen?
• Wie hoch ist der tatsächliche Immobilienwert?

Wenn möglich sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen, um die 120-Prozent Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu vermeiden. Außerdem sollten Bauleute bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.

Wenn du eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebst, solltest du möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwas für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne eigenes Kapital sein. Jede Bank wird sich aber von einer Baufinanzierung mit einer Anfrage bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) davon überzeugen, dass trotz des laufenden Ratenkredits die Bonität der Antragstellenden insgesamt stimmt. So kannst du auch mit laufendem Kredit eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhalten.

Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil.

Die nachfolgende Tabelle zeigt anhand der Zinsrechnung zweier Baufinanzierungen, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

Der Finanzierungsrechner ohne Eigenkapital zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings müssen die Kreditnehmenden zusätzlich zur Extra-Tilgung auch einen höheren Zinssatz für den Hauskauf ohne Eigenkapital in Kauf nehmen. Dadurch fällt die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch aus. Über die Tilgung wird nachträglich Eigenkapital gebildet. Dass im Laufe der Zeit der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate zurückgeht, beschleunigt den Schuldenabbau zusätzlich.

Viele junge Familien wünschen sich ein eigenes Haus, noch bevor sie Eigenkapital ansparen konnten. Andere zahlen eine hohe Miete und möchten das Geld vielleicht lieber in Wohneigentum investieren. Doch auch wer über Erspartes verfügt, kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital in Betracht ziehen. Der Vorteil einer Vollfinanzierung: Auf diese Weise kannst du deine finanzielle Reserve für Engpässe aufheben.

Grundsätzlich solltest du einen sicheren Arbeitsplatz bzw. unbefristeten Arbeitsvertrag, ein festes und ein möglichst hohes Einkommen haben. Bei Beamt:innen oder Personen, die im öffentlichen Dienst arbeiten, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass sie eine Vollfinanzierung bekommen.

Andere Berufsgruppen oder auch Selbstständige müssen bei zu niedrigem Einkommen meistens zumindest die Nebenkosten eines Hauskaufs selbst tragen, wenn sie ein Darlehen von der Bank haben möchten (alternativ ist eine 120-Baufinanzierung ohne Eigenkapital denkbar). Dennoch hat jede Bank ihre eigenen Regelungen und bewilligt den Kreditantrag erst dann, wenn die Liquidität überprüft bzw. festgestellt wurde.

Wer ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchte, wird vor der Kreditvergabe sehr gründlich von der Bank durchleuchtet. Zunächst erfolgt eine Immobilienbewertung, um herauszufinden, ob der Kaufpreis mit den Ergebnissen der Bewertung übereinstimmt.

Zudem wird auch der Verkaufspreis im Falle einer Zahlungsunfähigkeit ermittelt, der jedoch wegen der Risikoabschläge in der Regel unter dem errechneten Verkehrswert liegt. Sollte es also passieren, dass der Kredit nicht mehr abbezahlt werden kann, muss die Immobilie verkauft werden. Der gesamte Erlös geht an die Bank, also die Kreditgeberin. Mehr über Grundschulden und andere Sicherungsleistungen bei Immobiliendarlehen liest du hier.

Wir haben die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenübergestellt. So siehst du auf einen Blick, was für oder gegen eine solche Finanzierung spricht und kannst abwägen, ob du diese Art der Immobilienfinanzierung nutzen möchtest.

Auch für jüngere Leute ist es eine Option, ohne Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung anzustoßen. So ist im Alter der Kredit abbezahlt und es muss sich niemand mehr Gedanken um die Abzahlung machen.

Dazu zwei vereinfachte Rechenbeispiele: Angenommen eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Die Immobilienkäuferin besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig:

Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist gestiegen.

Was ist passiert? Die höheren Darlehenszinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld. Somit ist der Immobilienkredit ohne Eigenkapital im Vergleich günstiger, wenn die aktuellen Bauzinsen äußerst gering sind. Deine eigene Rechnung kannst du in unserem Baufinanzierungsrechner vornehmen!

Die Zinsrechnung ist bei der Baufinanzierung einer der wichtigsten Kostenpunkte – und ein Aspekt, der sich gut vergleichen lässt. Das höhere Ausfallrisiko der Hypothekendarlehen ohne Eigenkapital lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger eigenes Kapital eingebracht wird, desto höher fallen die Aufschläge aus.

Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert oder die 120-Baufinanzierung ohne Eigenkapital genutzt, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Die Nebenkosten bei einem Hauskauf sollten nicht unter

Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

Ein Baukredit ohne Eigenkapital im Vergleich mit dem herkömmlichen Darlehen: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Wie der Immobilienkredit ohne Eigenkapital im Vergleich zeigt, wären die Bauleute allerdings aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

Da die Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit einigen Risiken verbunden ist, haben wir dir ein paar Tipps zusammengestellt. Diese Punkte solltest du beherzigen, wenn du eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht ziehst.

• Haushaltsrechnung erstellen: Überlege sorgfältig, welche finanzielle Belastung du stemmen kannst. Schätze die Lage aber nicht zu großzügig ein. Mit einer optimal geplanten Haushaltsrechnung bekommst du einen Überblick über mögliche monatliche Raten.
• Richtige Darlehensart wählen: Mit einem Annuitätendarlehen bist du auf der sicheren Seite, da die Raten über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. So kannst du deutlich besser planen und wirst von keinen ansteigenden Raten überrascht.
• Restschuldversicherung oder Risikolebensversicherung als Sicherheit: Da eine Baufinanzierung über viele Jahre läuft, ist eine entsprechende Absicherung sinnvoll. Es gibt verschiedene Versicherungen wie Restschuldversicherungen und Risikolebensversicherungen, die im Fall der Fälle die Raten übernehmen.
• Lange Zinsbindungsfristen in Niedrigzinsphasen nutzen: Sind die Zinsen besonders niedrig, bieten sich lange Zinsbindungsfristen an. So hast du über Jahre einen niedrigen Zinssatz und kannst Geld sparen. Falls nach zehn Jahren die Zinsen noch niedriger sind, kannst du das Sonderkündigungsrecht beanspruchen.
• Kaufnebenkosten selber stemmen: Rechne am besten die Vollfinanzierung und die 120 Prozent Finanzierung durch. Oftmals lässt sich viel Geld sparen, wenn du doch die Kaufnebenkosten selber finanzierst.