Vollfinanzierung

Vollfinanzierung - Ohne Eigenkapital die Wunschimmobilie finanzieren

Die Vollfinanzierung ist eine Form von Immobilienfinanzierungen, bei der kein Eigenkapital mit in das Konzept der Immobilienfinanzierung eingebracht werden muss. 


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Lesezeit 6 Minuten | Autor:in Benjamin | Stand 16.08.2021 | 👁‍🗨 38.801 Aufrufe


Das Wichtigste in Kürze:

  • 110-prozentige Vollfinanzierungen werden mittlerweile immer weniger vergeben, da es für die Banken eine erhöhte Unsicherheit bedeutet. Lediglich die Immobilie an sich gilt für Banken als Sicherheit, die Nebenkosten nicht.
  • Durch das größere Kreditvolumen bei einer Vollfianzierung ohne Eigenkapital ist der Rückzahlungszeitraum größer, als bei einem Eigenkapital von 20-30 Prozent. 
  • Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital kommt für Personen mit einem gesicherten Einkommensverhältnis und einer sehr guten Bonität infrage.


Aufbau der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Bezeichnung Vollfinanzierung bezieht sich darauf, dass die Immobilie vollständig und ohne Eigenkapital durch einen Kredit finanziert wird. In der Praxis beträgt die Darlehenssumme zwischen 100 bis 110 Prozent des Kaufpreises. Unabhängig davon kann der Immobilienkäufer oder Bauherr die Darlehensart wählen. Die übliche Darlehensform für einen Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen.

Für Käufer und Bauherren kann die Vollfinanzierung eines Hauses folgende Vorteile bieten:

  •       Sie können schnell in das eigene Zuhause einziehen
  •       Langes Ansparen entfällt
  •       Eigenleistungen in Form einer Muskelhypothek können entfallen
  •       Aktuell niedrige Zinsen können günstige Raten bedeuten

Zusätzliche Finanzierungskosten und Bauzinsen bei der Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung ist – wie die Finanzierung mit Eigenkapital – mit Finanzierungskosten verbunden. Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungsgebühren und eventuelle Versicherungsprämien für eine Restschuldversicherung werden fällig. Die geforderten Bauzinsen der 100%-Finanzierung sind jedoch etwas höher als bei herkömmlichen Krediten. Das wirkt sich direkt auf die monatlichen Kosten bei der Kredittilgung aus, die dann entsprechend höher liegen.

Warum das Angebot an Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten sinkt

Dass die Banken immer weniger 110-prozentige Vollfinanzierungen anbieten, liegt vor allem daran, dass diese eine erhöhte Unsicherheit bedeuten. Für Banken gilt nur die Immobilie an sich als Sicherheit – die mitfinanzierten Nebenkosten jedoch nicht. Würde also der Kaufpreis eines Hauses 250.000 Euro betragen und die Kaufnebenkosten beispielhafte zehn Prozent dessen, würde der Bank eine Unsicherheit von 25.000 Euro entstehen. Dieser Betrag bedeutet deswegen eine Unsicherheit für das Kreditinstitut, weil er im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers verloren ginge.

Selbst wenn der eigentliche Wert der Immobilie höher liegt als ihr Verkaufspreis, setzen die Banken nach dem Niederstwertprinzip immer nur den Kaufpreis der Immobilie an – in diesem Fall 250.000 Euro. Aus diesem Grund wird diese 110 prozentige Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten meist nur an Personen mit einer hohen Bonität vergeben, die eine hochwertige Immobilie in guter Lage erwerben wollen. Wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt sind, erleichtert dies die Vergabe dieser Art von Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.

 

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Tilgungsrate im Rechner entsprechend der monatlichen Belastungsgrenze wählen

Der Rückzahlungszeitraum ist durch das größere Kreditvolumen bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital deutlich größer, als bei einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Aus diesem Grund ist es ratsam, den Tilgungsanteil der monatlichen Raten im Vollfinanzierungsrechner nicht zu klein zu wählen, damit sich die Kreditrückzahlung nicht überdurchschnittlich lange herauszögert. Mit einer höheren Tilgungsrate erhöht sich jedoch die monatliche Belastung, was der Haus-Vollfinanzierungs-Rechner allerdings auch direkt ersichtlich macht.

Ein Beispiel:

  • Die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro und die Zinsen drei Prozent.
  • Bei einer Tilgungsrate von einem Prozent muss circa eine Monatsrate von 667 Euro gezahlt werden.
  • Bei einer zweiprozentigen Tilgungsrate würde die monatliche Rate circa 833 Euro entsprechen.
  • Zu beachten ist dabei, dass die Höhe der Rückzahlungen die monatlichen Belastbarkeitsgrenzen der Darlehensnehmer nicht überschreiten sollte.
  • Die persönliche monatliche Belastbarkeit und damit auch die mögliche Tilgungsrate können durch eine Haushaltsrechnung – und damit schon vor der Nutzung des Rechners für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – bestimmt werden.

Wie kann ich meine monatliche Belastbarkeit effizient berechnen?

Um eine Baufinanzierung fundiert und mit möglichst wenig Risiko planen zu können, sollte der Kreditnehmer frühzeitig den eigenen Haushalt konsolidieren. Eine detaillierte Auswertung aller Einkommen und Ausgaben ist entscheidend, um Fehler in der Kostenberechnung bereits von Beginn an zu verhindern. Um nicht ausschließlich auf die Kompetenz und Zeit von privaten Beratern oder Mitarbeitern der umliegenden Bankfilialen angewiesen zu sein, gibt es seit ein paar Jahren zahlreiche Baufinanzierungsrechner im Internet, die für unterschiedlichste Aufgaben geeignet sind.

"Baufinanzierungsrechner ohne Eigenkapital Rechner" für eine passgenaue Kalkulation nutzen

Gerade bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sollten die Konditionen für Zinsbindung und Tilgung genau ausgewertet werden. Auf ImmoScout24 kann der Kreditnehmer aus zahlreichen Rechnertypen wie etwa dem „Finanzierung ohne Eigenkapital Rechner“ auswählen – jeder auf einen bestimmten Zweck zugeschnitten. Um bewerten zu können, ob der Darlehensnehmer die anfallenden monatlichen Belastungen stemmen kann, ist demnach zu Beginn der Haushaltsrechner ein nützliches Werkzeug. Neben sämtlichen Einkünften werden auch detaillierte Informationen zu den laufenden Wohn- und Wohnnebenkosten abgefragt, sowie Kosten für Bekleidung, Freizeitaktivitäten, Nahrungs- und Genussmittel, Kommunikation und Mobilität.

Auf diese Weise kann der Kreditnehmer sich genau vor Augen führen, welche Kosten er im Hinblick auf die Baufinanzierung im Monat verkraftet. Oftmals zeigen sich hier schon Fehleinschätzungen, die im späteren Verlauf vor allem bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu erheblichen Problemen und im schlimmsten Fall zum Verlust des Objekts führen können.Im Anschluss kalkuliert der Darlehensrechner den maximalen Kaufpreis, den eine Immobilie für den Kreditnehmer kosten darf.

Tilgungsrechner für die individuelle Belastbarkeit zurate ziehen

Erst jetzt ist die Datenlage detailliert genug, um mit dem Baukredit ohne Eigenkapital Rechner unterschiedlichste Varianten der Tilgung durchzuspielen. Grundsätzlich ist bei der Feststellung der monatlichen Belastbarkeit eines besonders zu beachten: Die Höhe des in Anspruch genommenen Darlehens sollte im „Hausfinanzierung ohne Eigenkapital Rechner“ nie knapp bemessen sein, sondern immer über dem eigentlich benötigten Kaufpreis oder den Baufinanzierungskosten liegen. Schließlich ist eine Rückzahlung von nicht mehr benötigten Kreditsummen wesentlich günstiger für den Verbraucher, als eine kostspielige Anschlussfinanzierung aufgrund eines zu niedrig angesetzten Darlehens.

Wer bekommt eine Vollfinanzierung für sein Haus?

Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital richtet sich besonders an Personen mit gesicherten Einkommensverhältnissen, die eine gute bis sehr gute Bonität aufweisen. Auch die Beschaffenheit der Immobilie ist entscheidend für die Vergabe einer Vollfinanzierung. Ein baufälliges Haus in schlechter Lage wird keine Bank voll finanzieren. Grund dafür ist, dass häufig die Immobilie selbst die Kreditsicherheit darstellt. Eine minderwertige Immobilie kann die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers oft nur mit Verlusten weiterverkaufen.


Tipp von ImmoScout24:

Finanzierungsexperten empfehlen, die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Damit verschaffen Sie sich eine bessere Verhandlungsbasis und die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung steigt. Zusätzliche Sicherheiten, wie Versicherungen, Sparguthaben und weitere Immobilien erleichtern ebenfalls die Kreditvergabe.

Welche Nachteile gibt es bei der Vollfinanzierung einer Immobilie?

Entscheidet man sich dazu, sein Haus mittels Vollfinanzierung zu kaufen oder zu bauen, gibt es gewisse Nachteile zu beachten:

  • Ausfall der Raten durch Zahlungsschwierigkeiten (z.B. bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit)
  • Finanzierungsplan passt nicht zur Lebenssituation
  • Notwendigkeit einer Nachfinanzierung für Renovierungen
  • bei Verkauf wird eventuell ein schlechterer Preis erzielt

 

Da ohne Eigenkapital ein erhöhtes Risiko für Banken besteht, werden häufig höhere Tilgungsraten und Risikoaufschläge für die „100-Prozent-Finanzierung“ fällig. Können die Raten nicht mehr bedient werden, kann es passieren, dass das vollfinanzierte Haus zu einem Preis verkauft werden muss, der letztlich die Restschuld übersteigt. Banken möchten deshalb eine möglichst rasche Rückzahlung erhalten, weshalb Sie monatlich höhere finanzielle Belastungen tragen müssen.

Wie kann ich mich vor den Risiken einer Vollfinanzierung absichern?

Die Restschuldversicherung zählt zu den gängigsten Kreditversicherungen bei der Baufinanzierung. Hierbei wird auf die Person des Kreditnehmers eine Versicherung im Falle einer schwerwiegenden Krankheit oder bei Arbeitslosigkeit abgeschlossen, die dann ausstehende Ratenzahlungen für laufende Kreditverträge übernimmt. Im Todesfall decken derartige Versicherungen dann auch die Begleichung der gesamten Restschuld ab.

Sie dienen sowohl dem Kreditnehmer und seinen Angehörigen als finanzielle Absicherung, als auch dem Kreditgeber, der das Ausfallrisiko von Rückzahlungen so minimiert und eine Restschuldversicherung daher auch oft im Kreditvertrag als obligatorisch angibt.

 

Weitere Absicherungsmöglichkeiten abwägen

Daneben locken viele weitere Modelle von Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen privater Gesellschaften mit attraktiven Konditionen zur Absicherung diverser Risiken bei einer Vollfinanzierung bei der Baufinanzierung. Ähnlich wie bei der Restschuldversicherung, sollten Verbraucher auch hier genau die einzelnen Angebote miteinander vergleichen und vor allem darauf achten, dass die teilweise enorm hohen Beiträge nicht immer lohnenswert sind und ein Bauvorhaben unter Umständen auch behindern können.

Lohnt sich eine Restschuldversicherung?

Ob und inwiefern eine Restschuldversicherung bei einer ohnehin schon belastenden Vollfinanzierung mit einer zumeist hohen anfänglichen Tilgungsrate sinnvoll erscheint, muss daher vom Kreditnehmer im Vorfeld der Baufinanzierung genauestens abgewogen werden.

Sonderfall Hypothek: Hypothekenzinsen und Co. bei der 100%-Beleihung

Neben einem klassischen Darlehen ist auch die 100%-Beleihung in Form einer Hypothek möglich. Bei einer Festzinshypothek besteht für mehrere Jahre eine Zinsbindung, bei einer Gleitzinshypothek kann der Zinssatz jederzeit dem Kapitalmarkt angepasst werden. Gerade wenn kein Eigenkapital vorhanden ist und in Zukunft Zinssteigerungen zu erwarten sind, sollten Bauherren die Festzinsvariante bevorzugen, um keine bösen Überraschungen bei den Hypothekenzinsen ihrer 100%-Finanzierung zu erleben.

Wichtig jedoch:

Laut Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert nicht höher liegen als der Verkehrswert der Immobilie. Zudem ziehen Kreditinstitute häufig einen Sicherheitsabschlag ab, sodass der Beleihungswert bei 70 bis 80 Prozent liegt. Nur in Sonderfällen, wie beispielsweise bei besonders hohem Einkommen oder Sicherheiten in Form weiterer Immobilien, stimmen die Banken einer 100%-Beleihung zu.

100% Finanzierung

In der Praxis zählt diese Finanzierungsart nicht zum standardisierten Kreditgeschäft, es gibt also nur wenige Vergleichsmöglichkeiten. Auch haben manche Institute weitere Grundsätze, etwa der, dass lediglich langjährige Stammkunden in Genuss dieser Kreditvariante kommen. Tatsächlich muss zwischen zwei Arten der 100% Finanzierung unterschieden werden. Bei Variante 1 übernimmt die Bank tatsächliche alle Kosten des Hauserwerbs, also beispielsweise Maklergebühren, Notarkosten, Gerichtskosten und eventuelle Grunderwerbsteuern. Variante 2 führt dazu, dass der Kreditnehmer lediglich die reinen Nettoerwerbskosten finanziert bekommt. Die Nebenkosten, die regelmäßig um zehn oder mehr Prozent liegen, müssen selbst getragen werden.

Wie wird das Darlehen getilgt?

Die 100% Finanzierung funktioniert im Grunde wie ein klassisches Annuitätendarlehen, wo sich die monatliche Rate aus dem Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammensetzt. Je nachdem, welche Variante gewählt wurde, kann der tatsächliche Kaufpreis bei bis zu 110 Prozent des Immobilienwertes liegen. Es fallen die üblichen Kosten einer Finanzierung an, wie mögliche Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Zieht sich die Kaufabwicklung also hin oder wird nachverhandelt, wird die Bank nach einer gewissen Zeit eine Verzinsung für das abrufbare Darlehen in Rechnung stellen. Üblich ist in solchen Fällen außerdem der Abschluss einer Restschuldversicherung. Sie soll vor den finanziellen Folgen einer Arbeitslosigkeit oder Krankheit schützen. Banken dürfen die Kosten hierfür allerdings nicht in dem zu zahlenden effektiven Zinssatz mit einfließen lassen. Beim Vergleich sind deshalb solche Kosten extra in den Kreditrechner einzutragen. Da nicht wie üblich nur 50 Prozent der Kaufsumme verzinst werden, sondern eben 100 Prozent, wirken sich schon kleinere Zinssteigerungen stark auf die monatliche Belastung aus. Allerdings kann sich auch das lohnen, wenn beispielsweise auf stetige Wertzuwächse in beliebten Vierteln gesetzt wird. 

Höhere Zinsen durch höheres Risiko?

Wie auch sonst üblich, wird die Bank beziehungsweise die Hypothek im Grundbuch eingetragen. Die Bank kann also unter bestimmten Voraussetzungen die Immobilie verwerten, etwa bei sinkendem Marktwert oder ausbleibenden Annuitäten. Um das Risiko zu vermindern, das durch 110% Finanzierungen entstehen kann, arbeiten sie mit dem Niederstwertprinzip. Unabhängig davon, ob die Immobilie vielleicht für einen höheren Kaufpreis abgestoßen werden kann, sind deshalb mittlerweile nur noch 100% Finanzierungen üblich. Nur bei besonders guten Bonitätseinstufungen kommt es vor, dass auch höhere Beträge gewährt werden. Der Effekt der höheren Zinsen kann etwas vermindert werden, indem von Anfang an ein höherer Tilgungssatz vereinbart wird. Wie viel tatsächlich möglich ist, lässt sich durch eine umfassende Haushaltsrechnung feststellen. Grundsätzlich sollte der Anteil aber trotz 100% Finanzierung nicht bei mehr als der Hälfte des verfügbaren Einkommens liegen. 


Gut beraten mit ImmoScout24


Benjamin: Redaktion Baufinanzierung

 

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