Der Traum vom Eigenheim besteht bei vielen Menschen. Doch was ist, wenn man bereits Schulden hat? Naturgemäß gestaltet sich ein Hauskauf mit Schulden nicht leicht. Jedoch gibt es Möglichkeiten, sein Traumhaus zu finanzieren. Welche das sind und worauf besonders zu achten ist, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Hauskauf trotz Schulden wird ein Gespräch mit Bankberater:innen empfohlen, die Faktoren wie Höhe der bereits bestehenden Schulden oder die Höhe des Einkommens beurteilen können.
  • Eine Möglichkeit ein Haus trotz Schulden zu kaufen, ist mit dem neuen Kredit die Restsumme des alten Kredites auf einmal zu begleichen.

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Insbesondere bei einer so hohen Investition wie einem Hauskauf, lohnt es sich seinen finanziellen Spielraum genau zu kennen und Risiken zu vermeiden. Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner und verschaffen Sie sich einen detaillierten Blick auf Ihre Finanzen.

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Gründe für einen Hauskauf trotz Schulden

Es kann verschiedene Ursachen haben, warum man einen Hauskauf trotz Schulden in Erwägung zieht. Plötzlich auftretende Veränderungen wie zum Beispiel Nachwuchs oder ein Pflegefall in der Familie können dazu führen, dass eine Vergrößerung des Wohnraums notwendig wird. Wer zu einem solchen Zeitpunkt aber kürzlich erst ein Darlehen aufgenommen hat, um beispielsweise das neue Auto zu finanzieren, steht vor einem Problem: Es bestehen bereits Schulden und es müssen neue Schulden gemacht werden.

Was bei einem Hauskauf trotz Schulden zu beachten ist

Wer sich dazu entschieden hat, eine Immobilie trotz bestehender Schulden zu erwerben, sollte sich an seine Hausbank wenden und dort zunächst das Gespräch mit dem:der Bankberater:in suchen. Er:Sie wird Ihnen eine erste Einschätzung darüber geben können, inwiefern die Bank Ihnen bei einem Hauskauf trotz Schulden entgegenkommen kann. Dies hängt gleich von mehreren Faktoren ab:

  • Die Höhe der bereits bestehenden Schulden
  • Die erforderliche Summe des Kredites für den Hauskauf
  • Die Art der Beschäftigung und Höhe des Einkommens
  • SCHUFA-Auskunft
Grundsätzlich gilt:

Je höher die bestehenden Schulden sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie einen weiteren Kredit zur Finanzierung einer Immobilie erhalten.

Welche Rolle spielt die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie?

Mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist es formal schwieriger geworden, einen Baukredit zu erhalten. Wenn jemand beispielsweise zwar viel Eigenkapital, aber dafür ein relativ geringes monatliches Einkommen hat, hatte er vor dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch gute Chancen, einen Kredit zur Baufinanzierung zu erhalten.

Mit der Umsetzung dieser Richtlinie sind die Kriterien für die Vergabe von Baukrediten verschärft worden. Wer also einen Hauskauf trotz Schulden realisieren möchten, hat es seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht einfacher -  im Gegenteil. Daher ist es umso wichtiger, über ein hohes und sicheres Einkommen zu verfügen, um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, trotz Schulden einen weiteren Baukredit zu erhalten.

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Hauskauf trotz Schulden: Wie gehe ich vor?

Angenommen Sie haben Schulden in Höhe von 10.000 Euro, die Sie beispielsweise zur Finanzierung des neuen Autos gemacht haben. Sie wollen nun ein Haus kaufen, wofür Sie eine Kreditsumme in Höhe von 150.000 Euro benötigen. Folgende Szenarien sind möglich:

Szenario 1: Zwei Ratenzahlungen

Wenn Ihnen ein Kreditinstitut einen Baukredit trotz bestehender Schulden gewährt, können Sie diesen neben den anderen Kredit abbezahlen. Hierbei ist besonders darauf zu achten, dass die Höhe der Ratenzahlungen die finanziellen Mittel nicht übersteigt. Zwei laufende Kredite bedeuten ein höheres Risiko: Wenn die Bank den Kreditvertrag kündigt, weil Sie die monatlichen Raten gar nicht oder nicht pünktlich gezahlt haben, wird die Restsumme auf einen Schlag fällig. Dies würde ein finanzielles Fiasko bedeuten, da dann auch die anderen Kreditraten nicht bedient werden könnten.

Szenario 2: Mit neuem Kredit den alten Kredit ablösen

Sie können mit dem neuen Kredit die Restsumme des alten Kredites auf einmal begleichen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: Es könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank fällig werden, da der Bank durch die frühzeitige Rückzahlung Zinsgewinne entgehen. Sie sollten sorgfältig durchrechnen, ob eine vorzeitige Ablösung des Kredits nicht zu teuer wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann mit folgender Formel berechnet werden:

Formel zur Vorfälligkeitsentschädigung

[(Differenz zwischen Vertrags- und Marktzins + Differenz zwischen Zinssatz an Zentralbank und Marktzins) x Restlaufzeit in Jahren] x Restschuld = Vorfälligkeitsentschädigung

Diese Formel bietet zwar keinen genauen Wert der Vorfälligkeitsentschädigung an, jedoch eine solide Annäherung. In jedem Fall können Sie von Bankberater:innen den genauen Wert ausrechnen lassen. Diese werden Ihnen auch sagen können, ob eine vorzeitige Ablösung sinnvoll ist oder nicht. Eventuell können Sie sich sogar einvernehmlich mit der Bank auf eine Lösung einigen, bei der Sie die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können.

Gut zu wissen: Kreditwahrscheinlichkeit steigt bei Hauskauf

Die Bank vergibt einen Kredit eher, wenn dieser für einen Hauskauf gedacht ist. Der Grund dafür ist, dass die Bank sich eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt, um im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers über die besicherte Immobilie verwalten zu können.

Tilgungsplanrechner - Wie entwickelt sich Ihre Restschuld

Mittels eines Tilgungsplanrechners können Sie einen individuellen Tilgungsplan in Abhängigkeit von Ihrer finanziellen Situation erstellen und überprüfen, wie sich die Veränderung der Variablen auf Tilgungsdauer, Ratenhöhe, Zinsbelastung und Restschuld auswirkt.

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