Schnell und bequem zur Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung ist ein wesentlicher Schritt, um fundierte Entscheidungen rund um deine Immobilie zu treffen. Ob Verkauf, Modernisierung oder Finanzierung – die Wertermittlung bietet dir Sicherheit und Orientierung.

Das Wichtigste in Kürze:

Inhaltsverzeichnis

Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Klarheit über den Wert deiner Immobilie. Dies ist besonders wichtig bei großen Entscheidungen wie Kauf, Verkauf oder Modernisierung. Sie bietet dir eine verlässliche Grundlage, um den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung realistisch einzuschätzen. Ermittelt wird bei der Immobilienbewertung der Verkehrswert.

Der Verkehrswert stellt eine Orientierungsgröße dar. Du bist beim Verkauf nicht daran gebunden, steigerst aber deine Erfolgsaussichten, wenn du ihn berücksichtigst.

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein gesetzlich vorgegebenes Immobilienwertermittlungsverfahren berechnet. Dabei werden die aktuellen Marktbedingungen und damit das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage berücksichtigt.
• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.

Für die Wertermittlung einer Immobilie stehen in Deutschland gemäß Bewertungsgesetz (BewG) drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Welches angewendet wird, hängt von der Art und Nutzung des Objekts ab.

Die Kosten für eine Bewertung können stark variieren. Während Online-Bewertungen kostenlos sind, können ausführliche Gutachten durch Sachverständige mehrere tausend Euro kosten.

Überblick über die Kostenarten:

• Online-Bewertung: Kostenlos und schnell. Ideal, wenn du dich nur orientieren oder eine erste Hausbewertung erhalten möchtest.
• Vor-Ort-Bewertung: 250 – 700 Euro durch Makler. Gut geeignet, wenn du deine Immobilie verkaufen und einen marktgerechten Angebotspreis festlegen willst.
• Gutachten: 0,5 – 1,5 % des Immobilienwerts, notwendig für Gericht. Pflicht, wenn ein rechtssicheres, gerichtsfestes Gutachten benötigt wird (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Finanzierung).

Eine Online-Bewertung genügt, wenn du dich vorab orientieren möchtest, z. B.: 

• nach einer Erbschaft oder Schenkung
• nach einer umfassenden Modernisierung
• als Käufer:in, um den Angebotspreis zu überprüfen

Für verbindliche Entscheidungen vor Gericht oder beim Finanzamt solltest du jedoch ein Gutachten beauftragen.

Eine Immobilienbewertung gibt dir schnell einen Marktwert. Ein Wertgutachten ist dagegen detailliert und rechtlich verbindlich, z. B. bei Scheidung oder Erbschaft.

• Online-Tools: z. B. der Immobilienpreisrechner von ImmoScout24 – schnell, kostenlos und ideal zur Orientierung.

• Makler:innen: erstellen im Rahmen einer Verkaufsberatung eine marktorientierte Preiseinschätzung. 

• Gutachter:innen oder Sachverständige: liefern ein detailliertes, rechtlich verbindliches Gutachten, z. B. für Gericht, Finanzamt oder Bank.

Welche Variante die richtige ist, hängt vom Ziel ab: Willst du dein Haus schätzen lassen, genügt die kostenlose Immobilienbewertung online. Für rechtliche Zwecke ist ein Gutachten unverzichtbar. 

Eine Onlinebewertung kann zudem bei sehr speziellen Immobilien (z. B. denkmalgeschützte Gebäude, Sonderimmobilien) weniger genau sein, da es an passenden Vergleichsdaten fehlt.

Der Immobilienwert hängt von mehreren Faktoren ab, die den Marktpreis positiv oder negativ beeinflussen. Je mehr dieser Faktoren du einbringst, desto genauer kannst du deine Immobilie schätzen lassen.

• Lage: Die Umgebung, Infrastruktur und Lärmbelästigung spielen eine große Rolle.
• Zustand: Baujahr, Bausubstanz und Energieeffizienz sind entscheidend.
• Ausstattung: Größe, Balkone, Fußbodenbeläge und Heizung beeinflussen den Wert.
• Nutzungsmöglichkeiten: privat oder touristisch vermieten, Büro oder Praxis?

Die Lage der Immobilie ist der wichtigste Werttreiber. Ist es eine sehr gute Lage A, eine mittlere Lage B oder eine einfache Lage C? Unterschieden wird außerdem in:  

• Mikrolage: unmittelbares Umfeld (Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten). Lage im Haus (Geschoss, Himmelsrichtung) 
• Makrolage: Stadt oder Region, Image und wirtschaftliche Attraktivität des Bezirks, Infrastruktur und Anbindung an Fernverkehr sowie Sicherheit und Bevölkerungsstruktur.

Alter/Baujahr, Bausubstanz, Renovierungsstand und Energieeffizienz (Dämmung, Fenster, Heizung) haben großen Einfluss. Dokumentierte Sanierungen und Instandhaltungen wirken wertsteigernd.

• Grundstücksgröße: orientiert sich am Bodenrichtwert.

• Wohnfläche & Schnitt: Quadratmeterzahl, Raumaufteilung, Dachschrägen oder Balkonflächen nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). 

Balkon, Terrasse, Garten, Garage, hochwertige Bodenbeläge, moderne Heizsysteme oder Smart-Home-Technik erhöhen die Attraktivität und damit den Marktwert.

Eigennutzung, Vermietung oder gewerbliche Nutzung können den Wert unterschiedlich prägen. 
 
Wichtig: Der Immobilienwert ist keine feste Größe. Er kann sich verändern – etwa durch eine Modernisierung, eine bessere Ausstattung oder eine gestiegene Nachfrage am Markt.

Der Immobilienwert wird nicht nur durch Lage, Zustand oder Ausstattung bestimmt, sondern auch durch Angebot und Nachfrage sowie den Vermietungsstatus.

Die tatsächlichen Kaufpreise entstehen immer am Markt: Je größer die Nachfrage und je geringer das Angebot, desto höher die erzielbaren Preise. Besonders in gefragten Regionen mit knappen Vergleichsobjekten können Immobilienwerte deutlich steigen.

Auch die Nutzungssituation beeinflusst den Wert: 

• Positive Wirkung: Hohe Nettomieten, zuverlässige Mieter:innen und geringe Leerstände machen eine Immobilie für Kapitalanleger:innen besonders attraktiv. 
• Negative Wirkung: Niedrige Mieten, unbefristete Verträge oder problematische Mietverhältnisse können den Wert mindern, da Eigen- oder Umnutzung erschwert wird. 

Damit zeigt sich: Eine Immobilie kann durch hohe Nachfrage und gute Vermietung zusätzlich an Wert gewinnen – oder umgekehrt bei geringer Nachfrage und schwacher Rendite deutlich an Attraktivität verlieren.

Der Wert einer Immobilie ist nicht starr, sondern lässt sich gezielt verbessern. Eigentümer:innen können durch Modernisierungen und Sanierungen aktiv dazu beitragen, dass der Immobilienwert steigt. 
 
Wer seinen Hauswert steigern möchte, sollte auf folgende Faktoren achten

• Energieeffizienz: Neue Fenster, Heizungsanlagen oder Dämmungen erhöhen den Wert. 

• Wohnqualität: Grundrissänderungen, Bädermodernisierung oder ein Balkon werten auf.

• Außenwirkung: Ein gepflegter Garten oder eine neue Fassade steigern den ersten Eindruck.

Auch Verkaufsgeschwindigkeit und Vermietbarkeit können durch wertsteigernde Maßnahmen zunehmen. Ob sich der Aufwand für dich lohnt, solltest du vorab genau prüfen und Kosten und Nutzen einander gegenüberstellen.

Damit eine Immobilienbewertung möglichst genau und reibungslos abläuft, solltest du die wichtigsten Unterlagen frühzeitig zusammenstellen.

Zentrale Dokumente 

• Grundbuchauszug

• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) 

• Baulastenverzeichnis (enthält öffentlich-rechtliche Einschränkungen bei der Bebauung)

• Amtlicher Katasterplan / Liegenschaftskarte

• Ursprünglicher Bauplan und Baugenehmigung

• Baujahr des Gebäudes

• Ermittelte Wohnfläche (inkl. korrekter Berechnung nach WoFlV, z. B. bei Dachschrägen)

• Gültiger Energieausweis

• Nachweise zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

• Weitere Angaben je nach Verfahren (z. B. Mietverträge für Ertragswertverfahren, Denkmalschutzauflagen) 

Am besten klärst du mit dem:der Sachverständigen schon im Vorfeld, welche Unterlagen im Detail benötigt werden. So stellst du sicher, dass die Bewertung vollständig und rechtssicher erfolgen kann.

Eine Immobilienbewertung ist die Grundlage für alle wichtigen Entscheidungen rund um deine Immobilie – ob Verkauf, Kauf, Finanzierung oder Modernisierung. Sie schafft Transparenz und zeigt dir, welchen Preis du realistisch erzielen kannst. 

Mit einem kostenlosen Online-Immobilienwertrechner von ImmoScout24 kannst du schnell und unkompliziert den aktuellen Marktwert ermitteln. So erhältst du eine erste Antwort auf Fragen wie „Was ist mein Haus wert?“ und kannst deinen Hauswert ermitteln, bevor du weitere Schritte planst. 

Nutze die Onlinebewertung als Orientierung und entscheide dann, ob ein Makler oder ein Wertgutachten den nächsten Schritt für dich darstellt.