Beim Immobilienverkauf den besten Preis erzielen

Immobilienbewertung - Grundlage für die Verkaufsverhandlungen

Wie viel Geld kann ich für meine Immobilie verlangen? Erfahren Sie, wie Ihnen die Wertermittlung beim Verkauf hilft.

Nicht zu günstig, aber auch nicht zu teuer: Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung zum Kauf anbieten will, muss den Marktwert kennen, um den richtigen Kaufpreis zu bestimmen.

Den richtigen Preis zu finden – das ist für Immobilienverkäufer eine kniffelige Angelegenheit. Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, schreckt potenzielle Käufer ab, und die Immobilie kann im ungünstigsten Fall zum Ladenhüter werden. Wer zu wenig verlangt, verkauft vielleicht schnell, verschenkt aber viel Geld. Das ist besonders ärgerlich, wenn zum Beispiel aus dem Verkauf des Einfamilienhauses im Vorort eine Wohnung in Innenstadtlage finanziert werden soll – und der Erlös dafür nicht ausreicht.

Den Wert der Immobilie kennen

Viele Fehler und Unsicherheiten bei der Kaufpreisbestimmung entstehen, weil der Eigentümer den Marktwert seiner Immobilie nicht kennt oder falsch einschätzt. Deshalb sollte am Anfang der Verkaufspläne immer eine Wertermittlung stehen. Als Verkäufer können Sie einen Sachverständigen damit beauftragen, oder
mithilfe eigener Recherchen den Wert Ihres Objekts selbst einschätzen. Wer sich vorher gut informiert, geht gelassener in die Verkaufsverhandlungen.

Marktbeobachtung für Verkäufer

Immobilienbewertung beruht zum großen Teil auf Vergleichen. Im Zentrum steht die Frage: Welche Preise wurden für ähnliche Häuser oder Wohnungen in vergleichbarer Lage bezahlt? Berichte über Hauskäufe oder -verkäufe in der Nachbarschaft sind in diesem Zusammenhang zwar naheliegende, aber nicht immer verlässliche Informationsquellen. Besser ist es, sich so über den Immobilienmarkt zu informieren, wie es auch ein Kaufinteressent tun würde. Das bedeutet zum Beispiel: Anzeigen in Zeitungen studieren, Immobilienseiten im Internet durchsuchen und Exposés von Maklern auswerten. Weil die Lage für den Wert einer Immobilie von entscheidender Bedeutung ist, lohnt sich auch ein Blick auf Bodenrichtwertkarten, die auf den Ermittlungen der Gutachterausschüsse von Städten und Gemeinden beruhen und gegen eine geringe Gebühren im Internet abgerufen werden können.



Online-Bewertung als Orientierungshilfe

Eine Möglichkeit, den Wert des Verkaufsobjektes ohne großen Aufwand näherungsweise zu ermitteln, bietet das Online-Bewertungstool von ImmobilienScout24. So funktioniert es: In das Onlineformular geben Sie Daten zur Lage, zum Grundstück und zum Gebäude ein. In einem Vergleichsverfahren mit ähnlichen Objekten, die bei Immobilienscout24 angeboten werden, ermittelt das Programm einen durchschnittlichen Marktwert der Immobilie. Besonderheiten eines Hauses oder einer Wohnung können in dem standardisierten Verfahren nur eingeschränkt berücksichtigt werden. Es ist deshalb als Orientierungshilfe gedacht und kann ein individuelles Wertgutachten nicht in jedem Fall ersetzen.

Wie Gutachter vorgehen

Wer wenig Zeit für eigene Marktanalysen hat und ein sehr individuell gebautes oder ausgestattetes Haus verkaufen will, sollte auf ein sogenanntes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen zurückgreifen. Für die professionelle Wertermittlung gibt es drei verschiedene Verfahren, von denen der Sachverständige in der Regel zwei in einem Gutachten einsetzt:

  • Das Vergleichswertverfahren nutzt – ähnlich wie die Online-Wertermittlung – Kaufpreise vergleichbarer Objekte für die Wertermittlung. Es funktioniert dort gut, wo es viele Vergleichsfälle gibt, zum Beispiel bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern.
  • Beim Sachwertverfahren werden der Wert des Gebäudes und der Bodenwert getrennt festgestellt. Dabei ermittelt der Gutachter den Gebäudewert nach heutigen Neubaupreisen und zieht eine Wertminderung entsprechend dem Alter des Gebäudes ab. Das Verfahren ist für Einfamilienhäuser geeignet, die sich oft schwer miteinander vergleichen lassen.
  • Die Basis für das Ertragswertverfahren bilden die Einnahmen aus Vermietungen. Es eignet sich deshalb für die Bewertung von Kapitalanlageimmobilien wie Eigentumswohnungen.

Sicher verhandeln

Ein Sachverständigengutachten kostet für Objekte bis zu einem Wert von 400.000 Euro etwa 1.000 bis 2.000 Euro. Dafür bekommt der Verkäufer eine sichere Basis für sein Preisangebot. Weil im Immobiliengeschäft Preisnachlässe üblich sind, sollte man aber zunächst einen Aufschlag von bis zu 10 Prozent auf den ermittelten Wert einkalkulieren. Eine Alternativstrategie wäre, den Verkehrswert zu verlangen, dafür aber Aufpreise für Extras wie Sauna, Einbauküche oder Gartenhäuschen zu berechnen.

Checkliste: Vorgehen beim Immobilienverkauf

  • Keinen Preis ohne Wertermittlung festsetzen
  • Den Immobilienmarkt beobachten und vergleichen
  • Bodenrichtwertkarten und andere Unterlagen zu Rate ziehen
  • Online-Bewertung zur Orientierung nutzen
  • Im Zweifelsfall ein Sachverständigengutachten einholen
  • Die Verkaufsverhandlungen mit leichtem Preisaufschlag beginnen

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