Schnell und bequem zur Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie darf laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anhand drei verschiedener Methoden berechnet werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Um den Wert eines Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt zu ermitteln, können Sie den Zeitwert berechnen.

Es handelt sich hierbei streng betrachtet lediglich um den Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Im alltäglichen Sprachgebrauch hat sich der Begriff „Zeitwert“ als Synonym zu den Begriffen „Marktwert“ und „Verkehrswert“ entwickelt. Das Finanzamt hingegen nutzt für die Ermittlung der Grundsteuer noch immer den alten Einheitswert – das wird sich erst im Jahr 2025 ändern.

Das Vergleichswertverfahren gilt allgemein als präzisestes Verfahren. Wie der Name schon verrät, wird die Immobilie hierbei mit anderen Objekten abgeglichen und so ihr Wert ermittelt. Insbesondere die Lage, die Größe, die Bausubstanz, das Zukunftspotenzial und die Nutzungsperspektive spielen hierbei eine Rolle. Das Vergleichswertverfahren wird häufig für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen eingesetzt.

Beim direkten Vergleichswertverfahren werden mehrere vergleichbare Immobilien abgeglichen, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft worden sind. Sollten nicht genügend ähnliche Objekte zur Verfügung stehen, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewandt. Hier wird die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachtungsausschusses befragt, die detaillierte Angaben zum hiesigen Immobilienmarkt enthält.

Der Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es relativ schnell abgewickelt werden kann. Entscheidend für die Aussagekraft der Ergebnisse ist die Datengrundlage: Je mehr sich die verglichenen Objekte ähneln, desto genauer wird der ermittelte Vergleichswert mit dem späteren, tatsächlichen Verkaufspreis übereinstimmen. Deshalb ist das Vergleichswertverfahren besonders dann geeignet, wenn es ausreichend viele Vergleichsobjekte gibt, die tatsächlich Ihrer Immobilie ähnlich sind.

Das Ertragswertverfahren wird wird typischerweise bei vermieteten oder verpachteten Immobilien wie Mietshäusern, Hotels und Restaurants angewendet. Im Fokus steht der sogenannte Ertragswert, der sich aus der Vermietung oder Verpachtung ergibt. Wer also eine Gewerbeimmobilie bewerten (lassen) möchte, kommt um das Ertragswertverfahren nicht herum.

Grundlage für die Wertermittlung sind die Erträge, die durch das entsprechende Objekt erwirtschaftet werden. Bei dieser Bewertung steht im Fokus, welche Rendite bisher erzielt wurde und wie sich das eingesetzte Kapital zukünftig verzinsen wird.

Bei einem Ertragswertverfahren prüfen Sie also, welche künftigen Zahlungsflüsse in Form von Miete und Pacht Sie in Relation zum Kaufpreis bekommen werden. Zusätzlich kann einbezogen werden, welches Entwicklungspotenzial die Immobilie besitzt.

Ein Beispiel wäre, dass die Erträge einer vermieteten oder verpachteten Immobilie gesteigert werden können, indem das Objekt aufgestockt wird oder ungenutzte Parkplätze vermietet werden. Die Ermittlung des Bodenwerts wird in diesem Fall bei Bedarf getrennt vorgenommen.

Auch beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt. Die Grundlage des Sachwertverfahrens besteht aus dem Grundstückswert oder dem Wert des Grundstücksanteils, den Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie der Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, etwa der Wege oder Garagen.

Diese Methode ist die Einzige, die sich für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie zum Beispiel Bahnhöfe oder Lagerhallen eignet, bei denen die anderen Wertermittlungsverfahren nicht abgewendet werden können.

Dennoch werden trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen auf dem Immobilienmarkt entsprechen. Der zentrale Grund dafür ist, dass die Ankauf- und Herstellungskosten im Fokus stehen und das aktuelle Marktgeschehen zu wenig berücksichtigt wird.

Das erklärt sich am besten anhand eines einfachen Beispiels:

Sie erwerben eine kleine Baulandfläche und errichten darauf ein Einfamilienhaus. Anschließend kaufen Sie das gesamte angrenzende Grünland. Der Wert von Haus, Grünland und Bauland lässt sich mit dem Sachwertverfahren gut ermitteln. Doch wenn Sie nun die einzige Liegenschaft in dieser Region besitzen, die über eine so große Gartenfläche verfügt, ist das ein signifikantes Alleinstellungsmerkmal.

Der erzielbare Kaufpreis fällt also deutlich höher aus als die reine Betrachtung des Sachwerts. Um genau dieses Problem zu vermindern und vom ermittelten Sachwert ausgehend näher an den Verkehrswert der Immobilie heranzukommen, kann ein Marktanpassungsfaktor einbezogen werden.

Dieser Faktor wird von Gutachterausschüssen deutschlandweit berechnet. Dabei werden die durchschnittlichen Kaufpreise berücksichtigt. Liegen diese deutlich über dem ermittelten Sachwert, erfolgt über den Marktanpassungsfaktor eine entsprechende Korrektur des bisher kalkulierten Immobilienwerts.

Abhängig vom Zweck der Immobilienbewertung können unterschiedliche Möglichkeiten genutzt werden, um eine Werteinschätzung zu bekommen. Dementsprechend fallen auch die Kosten für eine Immobilienbewertung sehr verschieden aus.

Die Kosten für eine Bewertung Ihrer Immobilie können grundsätzlich sehr unterschiedlich ausfallen. Dies hängt einerseits davon ab, wie umfangreich das Wertgutachten sein soll. Andererseits hängen die Gutachtenkosten von der Immobilie selbst ab, sofern denn ein umfangreiches Verkehrsgutachten erstellt werden soll. Hierbei gilt: Je komplexer und einzigartiger das Objekt ist, desto aufwendiger und teurer ist das Gutachten.

Die günstigste Option ist eine kostenlose Online-Bewertung der Immobilie. Der Verkehrswert kann auch durch eine:n Immobilienmakler:in eingeschätzt werden. In diesem Fall entstehen keine oder nur geringe Kosten, die vorab im Vertrag mit dem:der Makler:in festgelegt werden.

Wird ein umfassendes Verkehrswertgutachten von einem:einer Sachverständigen benötigt, so liegen die Kosten je nach Komplexität und Größe der Immobilie im Bereich von 0,5 bis zu 1,5 Prozent des Gesamtwerts.

Wenn Sie beispielsweise ein Haus bewerten lassen und der ermittelte Wert bei 500.000 Euro liegt, dann belaufen sich die Kosten für das zugrundeliegende Verkehrswertgutachten zwischen 2.500 und 7.500 Euro.

ImmoScout24 bietet die Möglichkeit, eine Immobilie kostenlos online bewerten zu lassen. Die Bewertung erfolgt schnell und unkompliziert. Nach Eingabe aller relevanten Daten erhalten Sie eine PDF-Datei mit den Ergebnissen Ihrer Immobilienbewertung – und das völlig kostenfrei.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen einem Wertgutachten und einer Online-Objektbewertung liegen einerseits in den Erstellungskosten und andererseits in der Anwendbarkeit.

Die Online-Immobilienbewertung von ImmoScout24 ist kostenlos und berechnet den Immobilienwert anhand einer umfangreichen Datenbank, in denen Transaktioneninformation vergangener Verkäufe sowie Daten von zahlreichen Vergleichsobjekten enthalten sind. So liefert sie eine sehr genaue und marktaktuelle Werteinschätzung.

Vor Gericht, etwa bei Streitigkeiten im Zuge einer Scheidung oder einer Erbschaft, muss jedoch ein ausführliches Wertgutachten von einem:einer qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. Dabei handelt es sich um öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter:innen. Ein solches Vollgutachten ist sehr umfangreich und mit erheblichen Kosten verbunden.

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von aktuellen Marktbedingungen ermittelt und durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. 
• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.  

Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt. 

Lage der Immobilie und Infrastruktur sind sehr wichtig. Nicht umsonst wird häufig darüber gewitzelt, dass die drei wichtigsten Faktoren bei der Bewertung „Lage, Lage, Lage“ sind. Man unterscheidet hierbei drei Kategorien: einfache, mittlere oder gute Lage.

Oft wird auch von A-, B- und C-Lage gesprochen. Für die Einschätzung der Lage wird die Mikro- und Makrolage betrachtet. Die Makrolage beschreibt dabei die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Mit der Mikrolage ist hingegen die direkte Umgebung, also beispielsweise die Nachbarschaft oder Angrenzung an Hauptverkehrsstraßen, gemeint.

Für die Bewertung der Lage einer Immobilie werden beispielsweise folgende Faktoren berücksichtigt:

• Infrastruktur
• Bevölkerungsstruktur
• Image des Bezirks
• Sicherheit in der nahen Umgebung
• Himmelsrichtung, z. B. wegen der Ausrichtung zur Sonne oder zum Wasser. 

Der bauliche Zustand hat einen großen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Neben der Lage und Ausstattung gehört er zu den wichtigsten Punkten, die in eine Immobilienbewertung einfließen. Sie sollten sich also fragen, ob werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen notwendig bzw. vorteilhaft sein könnten. In den meisten Fällen lohnt es sich in Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen zu investieren, um so einen besseren Preis zu erzielen.
 
In die Bewertung des Zustands einer Immobilie fließen beispielsweise diese Faktoren ein:

• Alter der Immobilie
• Allgemeiner baulicher Zustand
• Energetischer Zustand (z. B. Dämmung, Zustand der Fenster und Türen, Heizungsanalage)
• Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. 

Der Zustand und die Lage der Wohnung oder des Hauses sind enorm wichtig, doch auch die Nutzungsmöglichkeiten gilt es bei der Immobilienbewertung zu bedenken.

Als einfaches Beispiel eignet sich eine kleine Innenstadtwohnung, die bislang ganz klassisch vermietet war. Befindet sie sich in guter Lage, kann sie vielleicht auch höherpreisig möbliert vermietet werden. Wenn es die gesetzlichen Rahmenbedingungen zulassen, ist womöglich sogar touristische Vermietung möglich. Je nach Aufteilung und Widmung ist eventuell sogar eine Nutzung als Praxis oder Büro umsetzbar. Je vielfältiger die Nutzungsmöglichkeiten, desto geringer ist das Risiko für Leerstand. Deshalb beeinflussen die Nutzungsoptionen den Wert jeder Immobilie.

Die Ausstattung entscheidet darüber, ob sich potenzielle Käufer:innen in einer Immobilie wohlfühlen und ein Kaufinteresse entwickeln. Je nachdem, in welchem Zustand sich die Ausstattung befindet, kann man hierbei unterscheiden zwischen: einfacher Ausstattung, normaler Ausstattung und gehobener Ausstattung. Auch der Grundriss wirkt sich stark auf den Wert einer Immobilie aus. Im Gegensatz zu Anbauten und Inventar kann dieser nämlich nur mit großem Aufwand verändert werden.  
 
Zur Ausstattung einer Immobilie gehören:  

• Einrichtungsgegenstände
• Verwendete Materialien
• Qualität der Bauweise
• Schnitt der Immobilie
• Terrassen und Balkone

Der tatsächlich am freien Markt erzielbare Kaufpreis wird immer durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die genannten Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand beeinflussen, wie groß die Nachfrage sein wird.

Je mehr Nachfrage besteht, desto leichter gelingt der Verkauf und umso höher wird der Kaufpreis ausfallen. Wenn weniger Angebot vorhanden ist, also weniger Immobilien am Markt zum Kauf angeboten werden, treibt das die erzielbaren Preise ebenfalls in die Höhe.

Bei der reinen Bewertung der Immobilie als Sachwert wird die Nachfrage nicht einbezogen. Doch wenn Vergleichswerte herangezogen werden, basieren diese auf realen Kaufpreisen, die tatsächlich auf dem Immobilienmarkt erzielt wurden.

Diese tatsächlichen Kaufpreise entstehen immer durch Angebot und Nachfrage. Je größer die Nachfrage, desto höhere Preise sind erzielbar. Nachfrage entsteht durch die Lage, die Größe und Ausstattung der Immobilie.

So ist es immer ein Wechselspiel: Welche Voraussetzungen bringt Ihre Immobilie mit? Wie groß ist die Nachfrage für ein solches Objekt? Die Kombination aus diesen beiden Einflussgrößen sorgt dann für die reale Preisbildung am freien Markt.

Dass eine Immobilie derzeit vermietet ist, kann sich sowohl positiv als auch negativ auf den Wert des Objektes auswirken. Manche Immobilien sind reine Anlageobjekte. Bei ihnen ist wichtig, dass sie möglichst vollständig vermietet sind – und das zu hohen Nettomieten. Wenn das der Fall ist, sind Investor:innen eine attraktive Zielgruppe für den Verkauf des Objektes.

Ist eine Immobilie hingegen ohne Befristung oder mit einer geringen Nettomiete vermietet, mindert das den Wert beträchtlich. Denn es kann dann weder eine gute Rendite erzielt werden, noch ist die Immobilie selbst nutzbar.

Abhängig davon, wofür die Bewertung benötigt wird, gibt es unterschiedliche Voraussetzungen, wer sie durchführen kann. Theoretisch kann eine erste Werteinschätzung sogar selbst vorgenommen werden. Über das kostenlose Online-Bewertungstool von ImmoScout24 ist es deutlich einfacher, eine Immobilienbewertung zu bekommen.

Für Gerichtsverfahren hingegen ist es nötig, die Dienste von zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachter:innen in Anspruch zu nehmen. Sie erstellen ein ausführliches Verkehrswertgutachten auf Basis der verbindlichen Vorgaben aus der ImmoWertV.

Theoretisch ist es möglich, das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu bewerten, sofern Sie über die nötige Datengrundlage und Expertise verfügen. Jedoch neigen Eigentümer:innen tendenziell dazu, bei der eigenen Immobilie aufgrund der emotionalen Verbundenheit nicht objektiv vorzugehen. Daraus resultiert meist ein überhöhter und nicht realistischer Schätzungswert.

Für eine erste eigene Einschätzung können Sie vergleichbare Objekte in Ihrer Region prüfen. Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln, sollten Sie bedenken, dass die inserierten Immobilienpreise nicht den real erzielten Kaufpreisen entsprechen müssen.

Wenn Sie Ihre Immobilie bald verkaufen möchten, können Sie den Wert durch eine fachkundige Person ermitteln lassen (z.B. Immobiliengutachter:innen) oder Sie holen sich eine Ersteinschätzung durch die kostenlose Online-Immobilienbewertung von ImmoScout24 ein. Dabei profitieren Sie von umfangreichen Datensätzen, mithilfe derer Sie eine aussagekräftige Werteinschätzung Ihrer Immobilie erhalten.

Öffentlich bestellte Sachverständige und staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen können umfassende Gutachten über Immobilien erstellen, die auch vor Gericht verwendet werden können. Das ist beispielsweise für Erb- und Scheidungsstreitigkeiten wichtig.

Folgende drei Berufsgruppen sind zu unterscheiden:

1. Freie Immobiliensachverständige
2. Öffentlich bestellte Sachverständige
3. Staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen

Die Gutachten freier Immobiliensachverständiger dienen nur privaten Zwecken, sie werden also vor Gericht nicht anerkannt. Anders ist das bei öffentlich bestellten Sachverständigen und auch bei den staatlich anerkannten Immobiliengutachter:innen, deren Wertgutachten auch vor Gericht nutzbar sind.

Die Gutachten freier Immobiliensachverständiger sind deshalb nicht schlechter, sondern einfach zu einem anderen Zweck gedacht. Freie Immobiliensachverständige können beispielsweise auch ein Verkehrswertgutachten erstellen, das als Entscheidungsgrundlage dienen kann, ob die Immobilie verkauft werden soll oder nicht.

Ein nicht bebautes Grundstück wird vom Finanzamt mittels Bodenrichtwert bewertet. Um den Immobilienwert zu ermitteln wird die Fläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert und schon verfügt das Finanzamt über eine Kalkulationsgrundlage, wobei diese oft mit dem tatsächlichen Marktwert der Fläche wenig zu tun hat.

Häuser und Wohnungen hingegen werden meist durch das Vergleichswertverfahren bewertet. Gibt es zu wenig Vergleichsobjekte oder handelt es sich um spezielle Immobilien wie etwa Lagerhallen, wird das Sachwertverfahren herangezogen. Für Objekte, die primär der Erzielung von Mieteinkünften dienen, wird typischerweise auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.

Für das Finanzamt spielt der ermittelte Verkehrswert einer Immobilie bei einer Erbschaft oder Schenkung eine zentrale Rolle. Wer eine Immobilie durch ein Erbe oder durch eine Schenkung erhalten hat, muss möglicherweise eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zahlen. Wird der entsprechende Freibetrag überschritten, werden Steuern fällig.

Hier erfahren Sie, wie sich das kürzlich verabschiedete Jahressteuergesetz auf die Immobilienbewertung in 2023 und die Höhe der Erbschaftssteuer auswirkt.

Ein schneller, einfacher und kostenloser Weg, um ein Haus schätzen zu lassen, ist die Bewertung durch ImmoScout24. Die zugrundeliegende Datenbank enthält Daten aus zahlreichen erzielten Kaufpreisen der jüngeren Vergangenheit und relevante Informationen von tausenden Vergleichsobjekten. So erhalten Sie eine aussagekräftige Ersteinschätzung zum Wert Ihrer Immobilie.

Regional tätige Makler:innen kennen den Immobilienmarkt gut und bieten oftmals kostenlose oder preisgünstige Werteinschätzungen an. Dies geschieht in der Hoffnung, anschließend mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt zu werden.

Damit beauftragte Makler:innen den Wert Ihrer Immobilie bestmöglich einschätzen können, sind sie auf vollständige Unterlagen und Dokumente zu Ihrer Immobilie angewiesen. Je mehr Informationen vorliegen, desto präziser wird letztlich auch die Bewertung Ihrer Immobilie.

Um eine möglichst genaue Immobilienbewertung zu gewährleisten, werden verschiedene Unterlagen in die Kalkulation einbezogen. Vermutlich haben Sie nicht alle Dokumente zur Hand, daher ist es wichtig, sich rechtzeitig um die Beschaffung dieser Unterlagen zu kümmern, damit die Immobilienbewertung dann zeitnah begonnen werden kann.

Wichtige Dokumente für die Bewertung sind:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Baulastenverzeichnis (Baulast gibt an, welche öffentlich-rechtlichen Einschränkungen bei der Bebauung zu beachten sind)
• Amtlicher Katasterplan bzw. Liegenschaftskarte
• Ursprünglicher Bauplan und dazugehörige Baugenehmigung
• Baujahr des Gebäudes
• Ermittelte Wohnfläche (Dachschrägen beachten)
• Gültiger Energieausweis
• Dokumentation von Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten
• Sonstige Angaben (Mietvertrag für Ertragswertverfahren, Auflagen des Denkmalschutzes, etc.)

Besprechen Sie mit dem:der Sachverständigen am besten schon vorab, welche Dokumente genau vorhanden sein müssen und klären Sie, wer die nicht vorliegenden Dokumente organisieren wird.

Bestimmte Faktoren können eine Immobilie auf- oder entwerten. Bevor Sie verkaufen, können Sie konkrete Maßnahmen ergreifen, um den Wert Ihrer Liegenschaft zu erhöhen.

Neben einer attraktiven Lage können Sie selbst noch einiges tun, um den Wert Ihrer Immobilie zu maximieren. Beispielsweise können Sie diese vor dem Verkauf sanieren oder modernisieren. Wenn in Ihrer Region erneuerte Objekte verhältnismäßig bessere Verkaufspreise erzielen, kann die Beseitigung von Mängeln oder die Modernisierung ein lohnendes Investment sein. Bedenken Sie jedoch auch den zeitlichen und finanziellen Aufwand, der damit verbunden ist.

Mehrparteienhäuser gewinnen an Wert, indem der Vermietungsgrad maximiert wird. Versuchen Sie, alle verfügbaren Flächen zu vermieten und das Objekt dann vollvermietet zu veräußern.

Eine weitere Option zur Wertsteigerung von Immobilien können bestimmte Ausbaumaßnahmen sein. Mit der Genehmigung, den Dachboden ausbauen zu dürfen, ist ein Objekt gleich deutlich mehr wert. Insbesondere in dicht bebauten Städten mit einem hohen Mietspiegel ist dies eine attraktive Möglichkeit, den Wert der Immobilie noch einmal deutlich zu steigern.

Auch hier schlägt die Lage zu Buche. Liegt Ihre Immobilie beispielsweise in der Nähe einer Hauptverkehrsstraße, schmälert die Lärmbelastung den Wert deutlich. Daneben gibt es jedoch weitere Faktoren, die Sie selbst beeinflussen können.

Für den Verkauf zählt der erste Eindruck. Stellen Sie daher sicher, dass vorab schon das äußere Erscheinungsbild Ihrer Immobilie überzeugt. Dazu zählen beispielsweise ein sauberer Eingangsbereich und bei Häusern ein gepflegter Garten. Achten Sie auch darauf, dass alle Räume gut beleuchtet sind und lüften Sie vor Besichtigungen immer.

Wenn Sie Ihre Immobilie pfleglich behandeln, bleibt der geschaffene Wert des Objektes länger erhalten. Deshalb ist es wichtig, laufend Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen und diese auch zu dokumentieren.

Heben Sie daher Rechnungen verschiedener Handwerker:innen und Wartungsprotokolle auf. Kleine Beschädigungen am Gebäude sollten gleich ausgebessert werden, um nicht Gefahr zu laufen, dass sich Probleme verschlimmern. Je intensiver Sie sich um Ihre Immobilie kümmern, desto besser fällt der Werterhalt aus.