Schnell und bequem zur Immobilienbewertung

Dass die Immobilienbewertung je nach Gesetzeslage oder Marktentwicklung besonders relevant werden kann, ist unbestritten. Aber auch ohne diese großen Veränderungen ist die Immobilienbewertung ein wichtiges Instrumentarium für Immobilienbesitzer:innen oder solche, die es werden wollen. Alles Wissenswerte zur Immobilienwertermittlung erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

Inhaltsverzeichnis

Eine Immobilienbewertung schafft ein Stück Sicherheit und die Basis für einen sinnvollen Umgang mit Ihrer Immobilie. Sie wissen als Immobilieneigentümer:in danach, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist. Ob ein Kaufpreis angemessen ist, interessiert auch Käufer:innen und dies kann ebenfalls über eine Immobilienbewertung abgeklärt werden. Weitere Anlässe können umfangreiche Modernisierungen und Erbschaften sowie Finanzierungen sein. Eins ist sicher: Die Immobilienbewertung ist ein sehr wichtiger Aspekt beim Immobilien verkaufen und sollte nicht vernachlässigt werden.

Der Wert einer Immobilie darf laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anhand drei verschiedener Methoden berechnet werden: 

• Vergleichswertverfahren 

• Sachwertverfahren und 

• Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt allgemein als präzisestes Verfahren. Wie der Name schon verrät, wird die Immobilie hierbei mit anderen Objekten abgeglichen und so ihr Wert ermittelt. Insbesondere die Lage, die Größe, die Bausubstanz, das Zukunftspotenzial und die Nutzungsperspektive spielen hierbei eine Rolle. Das Vergleichswertverfahren wird häufig für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen eingesetzt. 

Das Vergleichswertverfahren besonders dann geeignet, wenn es ausreichend viele Vergleichsobjekte aus jüngerer Zeit gibt, die Ihrer Immobilie ähnlich sind.

Das Ertragswertverfahren wird typischerweise bei vermieteten oder verpachteten Immobilien wie Mietshäusern, Hotels und Restaurants angewendet. Im Fokus steht der sogenannte Ertragswert, der sich aus der Vermietung oder Verpachtung ergibt. Wer also eine Gewerbeimmobilie bewerten (lassen) möchte, kommt um das Ertragswertverfahren nicht herum.

Grundlage für die Wertermittlung sind die Erträge, die durch das entsprechende Objekt erwirtschaftet werden. Folgende Aspekte fließen in die Berechnung ein: 

• Welche Rendite wurde bisher erzielt und welcher Mietzins ist in Zukunft zu erwarten?

• Wie ist die Relation zwischen ursprünglichem Kaufpreis und Rendite? 

• Welches Entwicklungspotenzial bietet das Mietobjekt? Können beispielsweise Parkplätze vor dem Haus vermietet werden? 

Das Sachwertverfahren ist die einzige Methode, die sich für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie zum Beispiel Bahnhöfe oder Lagerhallen eignet, bei denen die anderen Wertermittlungsverfahren nicht abgewendet werden können. Immobilienwert und Bodenwert werden dabei getrennt ermittelt und ergeben den Sachwert. Weil dieser das aktuelle Marktgeschehen nicht berücksichtigt, sorgt ein Marktanpassungsfaktor in der Berechnung für realistische Werte.

Die Preise für eine Immobilienbewertung rangieren zwischen 0 Euro und mehreren tausend Euro. Während die online Immobilienbewertung kostenfrei ist, kommen bei aufwendigen Bewertungen von Sachverständigen Kosten unterschiedlicher Höhe auf Sie zu. Die Höhe der Kosten für eine Immobilienbewertung richten sich grundsätzlich nach dem Aufwand.

In den Situationen benötigen Sie eine professionelle Bewertung mit Vor-Ort-Begehung, um eine wirklich ein auf Ihre Immobilie zugeschnittene Immobilienbewertung zu erhalten.  
Angebracht ist dies in folgenden Fällen: 

• Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und müssen dazu einen realistischen Angebotspreis ermitteln. 

• Sie befinden sich im Rechtsstreit im Rahmen eines Hausverkaufs nach einer Scheidung oder wegen einer Erbschaft und benötigen ein Gutachten, das vor Gericht anerkannt wird.  

• Sie haben vor, eine ungewöhnliche Immobilie zu kaufen, für die es keine passenden Vergleichswerte gibt. 

Die genannten Fälle erfordern ein belastbares Gutachten von einem:einer qualifizierten Sachverständigen oder einem:einer Makler:in. Je nachdem, wie umfangreich dieses Gutachten ausfallen soll und wie komplex das Objekt ist, desto höher fällt auch der Preis aus. Als Richtschnur gilt: zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Gesamtwertes. Wenn Sie beispielsweise ein Haus schätzen lassen und der ermittelte Wert bei 500.000 Euro liegt, dann belaufen sich die Kosten für das zugrundeliegende Verkehrswertgutachten zwischen 2.500 und 7.500 Euro.  

Vor Gericht gelten besondere Anforderungen an ein Gutachten, das in der Regel deutlich umfangreicher ausfallen muss und von einem qualifizierten und öffentlichen bestellten und vereidigten Gutachter durchgeführt wird. Es ist mit erheblichen Kosten verbunden. 
 
Lesen Sie weiterführende Informationen zu professionellen Wertgutachten durch Gutachter - in unserem Ratgeber Immobiliengutachter gehen wir dezidiert auf die unterschiedlichen Möglichkeiten ein.

Regional tätige Makler:innen kennen den Immobilienmarkt gut und bieten oftmals kostenlose oder preisgünstige Werteinschätzungen an. Dies geschieht in der Hoffnung, anschließend mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt zu werden. Im Rahmen eines Verkaufs über Ihr Maklerbüro gehört das Wertgutachten zu den Maklerleistungen und ist über die Provision gedeckelt. Wenn Sie eine:n Makler:in mit einem Immobiliengutachten beauftragen, zahlen Sie zwischen 250 und 700 Euro für diese Dienstleistung.

Wer einen online Immobilienwertrechner benutzt, profitiert von einem schnellen und kostenlosen Vorab-Preischeck. Angemessen ist eine solche online Immobilienbewertung von ImmoScout 24 in folgenden Fällen: 

• Sie haben noch keine konkreten Pläne für Ihre Immobilie und möchten im ersten Schritt den ungefähren Wert Ihrer Immobilie kennenlernen. 

• Sie sind neugierig und wollen den Wert Ihrer Immobilie einfach so in Erfahrung bringen.  

• Eine vorausgegangene umfangreiche Modernisierung wirft die Frage auf, wie viel die Immobilie aktuell wert ist. 

• Sie sind Käufer:in und wollen überprüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Selbstverständlich dürfen Sie den Wert Ihrer Immobilien auch selbst ermitteln und sich die Kosten der Immobilienbewertung sparen. Bedenken Sie dabei jedoch, dass Sie die wertbeeinflussenden Faktoren sowie die Dynamik auf dem Immobilienmarkt kennen sollten. Sie müssten sich auch frei machen von einer eventuellen emotionalen Bindung an das Haus, um nach objektiven Maßstäben entscheiden zu können.

Erfahrungsgemäß fällt es Privateigentümer:innen deutlich schwerer, einen realistischen Marktwert zu ermitteln. Entweder liegt er deutlich zu hoch, das Objekt wird zum Ladenhüter und verliert dadurch an Attraktivität oder Sie setzen ihn zu niedrig an und verzichten auf Geld. Wenn Sie nicht unter Zeitdruck stehen, können Sie sich aber langsam an das Thema herantasten. Ein erster Schritt kann die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24 sein. Dabei profitieren Sie von umfangreichen aktuellen Datensätzen, die eine aussagekräftigen und besonders genauen Werteinschätzung Ihrer Immobilie ermöglichen. Die Genauigkeit hängt jeweils davon ab, wie viele Vergleichsobjekte in der Datenbank enthalten sind. Bei Reihenhäusern und Wohnungen in größeren Wohnanlagen sind die Werte besonders genau, für einzelne individuell zugeschnittene Häuser finden sich in der Regel weniger Vergleichswerte. Wenn Sie Ihre Immobilie bald verkaufen möchten, können Sie den Wert durch eine fachkundige Person ermitteln lassen.

Die online Immobilienbewertung von ImmoScout24 ist kostenlos und berechnet den Immobilienwert anhand einer umfangreichen Datenbank, in denen Transaktioneninformation vergangener Verkäufe sowie Daten von zahlreichen Vergleichsobjekten enthalten sind. So liefert sie eine sehr genaue und marktaktuelle Werteinschätzung.

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von aktuellen Marktbedingungen ermittelt und durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. 
• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.

Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt.

Zeitwert = Verkehrswert

Es handelt sich bei Zeitwert streng betrachtet lediglich um den Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Der Begriff wird im alltäglichen Sprachgebrauch verwendet. Das Finanzamt hingegen nutzt für die Ermittlung der Grundsteuer als Synonym für Verkehrswert noch immer den alten Einheitswert – das wird sich erst im Jahr 2025 ändern.

Die Lage der Immobilie und die Infrastruktur sind sehr wichtig. Nicht umsonst wird häufig darüber gewitzelt, dass die drei wichtigsten Faktoren bei der Bewertung „Lage, Lage, Lage“ sind. Man unterscheidet hierbei drei Kategorien: einfache, mittlere oder gute Lage.

Oft wird auch von A-, B- und C-Lage gesprochen. Für die Einschätzung der Lage wird die Mikro- und Makrolage betrachtet. Die Makrolage beschreibt dabei die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Mit der Mikrolage ist hingegen die direkte Umgebung, also beispielsweise die Nachbarschaft oder Angrenzung an Hauptverkehrsstraßen, gemeint.  Im Schaubild oben finden Sie Faktoren der Mikrolage. Zu den Faktoren der Makrolage gehören: Image des Bezirks, Infrastruktur, Sicherheit, Bevölkerungsstruktur.

Der bauliche Zustand hat einen großen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Neben der Lage und Ausstattung gehört er zu den wichtigsten Punkten, die in eine Immobilienbewertung einfließen. Sie sollten sich also fragen, ob werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen notwendig bzw. vorteilhaft sein könnten. In den meisten Fällen lohnt es sich in Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen zu investieren, um so einen besseren Preis zu erzielen.
 
In die Bewertung des Zustands einer Immobilie fließen beispielsweise diese Faktoren ein:

• Alter der Immobilie
• Allgemeiner baulicher Zustand
• Energetischer Zustand (z. B. Dämmung, Zustand der Fenster und Türen, Heizungsanlage)
• Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. 

Die Ausstattung einer Immobilie entscheidet darüber, ob sich potenzielle Käufer:innen in einer Immobilie wohlfühlen und ein Kaufinteresse entwickeln. Je nachdem, in welchem Zustand sich die Ausstattung befindet, kann man hierbei unterscheiden zwischen: einfacher Ausstattung, normaler Ausstattung und gehobener Ausstattung. Auch der Grundriss wirkt sich stark auf den Wert einer Immobilie aus. Im Gegensatz zu Anbauten und Inventar kann dieser nämlich nur mit großem Aufwand verändert werden.  
 
Zur Ausstattung einer Immobilie gehören:  

• Einrichtungsgegenstände
• Verwendete Materialien
• Qualität der Bauweise
• Schnitt der Immobilie
• Terrassen und Balkone

Der Zustand und die Lage der Wohnung oder des Hauses sind enorm wichtig, doch auch die Nutzungsmöglichkeiten gilt es bei der Immobilienbewertung zu bedenken.

Als einfaches Beispiel eignet sich eine kleine Innenstadtwohnung, die bislang ganz klassisch vermietet war. Befindet sie sich in guter Lage, kann sie vielleicht auch höherpreisig möbliert vermietet werden. Wenn es die gesetzlichen Rahmenbedingungen zulassen, ist womöglich sogar touristische Vermietung möglich. Je nach Aufteilung und Widmung ist eventuell sogar eine Nutzung als Praxis oder Büro umsetzbar. Je vielfältiger die Nutzungsmöglichkeiten, desto geringer ist das Risiko für Leerstand. Deshalb beeinflussen die Nutzungsoptionen den Wert jeder Immobilie.

Die tatsächlichen Kaufpreise entstehen immer durch Angebot und Nachfrage. Je größer die Nachfrage, desto höhere Preise sind erzielbar. Nachfrage wird beeinflusst durch die Lage, die Größe und Ausstattung der Immobilie, aber auch von Faktoren wie Nutzungsmöglichkeiten und ob sie vermietet ist oder nicht.

Wenn für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage eine besonders hohe Nachfrage herrscht, gelingt der Verkauf besonders leicht und es lässt sich ein hoher Verkaufspreis erzielen. Liegen wenig vergleichbare Angebote vor, treibt das den Preis ebenfalls in die Höhe. 
 

So ist es immer ein Wechselspiel: Welche Voraussetzungen bringt Ihre Immobilie mit? Wie groß ist die Nachfrage für ein solches Objekt? Wie viele Angebote dieser Art hält der Markt bereit? Die Kombination aus diesen Einflussgrößen sorgt dann für die reale Preisbildung am freien Markt.

Dass eine Immobilie derzeit vermietet ist, kann sich sowohl positiv als auch negativ auf den Wert des Objektes auswirken. Manche Immobilien sind reine Anlageobjekte. Bei ihnen ist wichtig, dass sie möglichst vollständig vermietet sind – und das zu hohen Nettomieten. Ist dies der Fall, sind Sie attraktive Renditeobjekte für Investor:innen. Die Nachfrage ist in diesem Fall in aller Regel hoch. 

Ist eine Immobilie hingegen ohne Befristung oder mit einer geringen Nettomiete vermietet, mindert das den Wert beträchtlich. Denn es kann dann weder eine gute Rendite erzielt werden, noch ist die Immobilie selbst nutzbar.

Ein schneller, einfacher und kostenloser Weg, um ein Haus schätzen zu lassen, ist die Bewertung durch ImmoScout24. Die zugrundeliegende Datenbank enthält Daten aus zahlreichen erzielten Kaufpreisen der jüngeren Vergangenheit und relevante Informationen von tausenden Vergleichsobjekten. So erhalten Sie eine aussagekräftige Ersteinschätzung zum Wert Ihrer Immobilie.

Um eine möglichst genaue Immobilienbewertung zu gewährleisten, werden verschiedene Unterlagen in die Kalkulation einbezogen. Vermutlich haben Sie nicht alle Dokumente zur Hand, daher ist es wichtig, sich rechtzeitig um die Beschaffung dieser Unterlagen zu kümmern, damit die Immobilienbewertung dann zeitnah begonnen werden kann.

Wichtige Dokumente für die Bewertung sind:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Baulastenverzeichnis (Baulast gibt an, welche öffentlich-rechtlichen Einschränkungen bei der Bebauung zu beachten sind)
• Amtlicher Katasterplan bzw. Liegenschaftskarte
• Ursprünglicher Bauplan und dazugehörige Baugenehmigung
• Baujahr des Gebäudes
• Ermittelte Wohnfläche (Dachschrägen beachten)
• Gültiger Energieausweis
• Dokumentation von Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten
• Sonstige Angaben (Mietvertrag für Ertragswertverfahren, Auflagen des Denkmalschutzes, etc.)

Besprechen Sie mit dem:der Sachverständigen am besten schon vorab, welche Dokumente genau vorhanden sein müssen und klären Sie, wer die nicht vorliegenden Dokumente organisieren wird.

Bestimmte Faktoren können eine Immobilie auf- oder entwerten. Bevor Sie verkaufen, können Sie konkrete Maßnahmen ergreifen, um den Wert Ihrer Liegenschaft zu erhöhen.  

• vor dem Verkauf sanieren oder modernisieren 

• bei Mehrparteienhäusern: Vermietungsgrad erhöhen 

• Ausbaumaßnahmen umsetzen: z. B. Dachboden-Ausbau 

   

Bei kostenintensiven Maßnahmen sollten Sie vorher Kosten und Nutzen abwägen und überprüfen, ob sich diese Mühe im Verkaufspreis widerspiegelt. Das kann der Fall sein bei renovierungsbedürftigen Immobilien in attraktiven Lagen. 

Sorgen Sie auch dafür, dass Ihre Immobilie einen guten Eindruck macht. Wichtig ist, dass das äußere Erscheinungsbild überzeugt. Dazu gehören: 

• ein sauberer Eingangsbereich und ein gepflegter Garten 

• Instandhaltungsmaßnahmen. Heben Sie die Rechnungen auf, um die Aktivitäten belegen zu können. 

• gut beleuchtete und belüftete Räume bei Besichtigungsterminen

Das Thema Immobilienbewertung ist vielschichtig. Zum einen besteht es aus einer unter Umständen komplexen Wertermittlung des Verkehrswertes nach unterschiedlichen Verfahren. Zum andere lässt sich der Immobilienwert aber auch über gezielte Maßnahme erhöhen. Modernisierungen, Ausbauten oder auch ein neues Nutzungskonzept können den Unterschied machen. Weil das Thema so facettenreich ist, empfiehlt es sich, eine externe Beratung in Anspruch zu nehmen und in einem Makler- oder Sachverständigenbüro vorstellig zu werden. Für gerichtsfeste Wertgutachten gelten dabei besondere Vorgaben. Im ersten Schritt und rein für das private Interesse können Sie eine Einschätzung des kostenfreien online Immobilienwertrechners von ImmoScout24 anfordern.