Eigenkapitalanteil

Die Finanzierungsmöglichkeiten sind jedoch so vielfältig, dass die Finanzierung der eigenen vier Wände gleichermaßen mit einer geringeren Eigenkapitalquote problemlos möglich sein kann. In diesen Fällen gilt es, die Konditionen genau zu prüfen und sich auf Grundlage der persönlichen Umstände beraten zu lassen. Denn meist führen niedrigere Eigenkapitalanteile zu einer höheren Verzinsung der Darlehenssummen. Und je nach Fremdkapital-Finanzierungsvariante ergibt sich daraus möglicherweise gerade bei langfristigen Krediten eine hohe finanzielle Belastung.

Der Eigenkapitalanteil lässt sich nicht nur über Sparbücher und Bauspardarlehen sammeln – es sind auch zahlreiche andere Produkte verfügbar, über die Eigenkapital gewonnen werden kann.

Hierzu gehören beispielsweise festverzinsliche Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Erträge aus Aktien. Auch Fondsanteile sowie Anleihen lassen sich hierfür nutzen – allerdings sollte bei diesen Kapitalanlagen stets ein Risikoabschlag berücksichtigt werden.

Wichtig ist, dass nicht nur Eigenkapital für den Kredit gesammelt wird: Die meisten nutzen einen Teil des selbst gesparten Geldes auch, um die Nebenkosten zu decken, etwa die Notargebühren oder die Eintragung ins Grundbuch.

Tipp: Eigenkapital lässt sich durch die sogenannte Muskelhypothek sparen. Hierbei handelt es sich um Eigenleistungen des Kreditnehmers. Dieser führt also selber einige Arbeiten an seiner zukünftigen Immobilie durch – die dadurch eingesparten Baukosten werden zum Eigenkapital dazugerechnet und können so den Kredit vergünstigen.

Kreditinstitute wie Bausparkassen, Sparkassen und Volks- oder Raiffeisenbanken berechnen vor Vergabe eines Darlehens den Verkaufswert einer Immobilie – von diesem Verkaufswert werden häufig bis zu 20 Prozent als Risikoabschlag abgezogen. Daraus ergibt sich der Beleihungswert. Aus der Differenz zwischen dem Risikoabschlag und dem Beleihungswert entsteht schließlich die Beleihungsgrenze.

In diesem Zusammenhang sollten sich zukünftige Immobilienkäufer oder Bauherren auch mit dem Begriff „Beleihungsauslauf“ auseinandersetzen: Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die den Beleihungswert ins Verhältnis zu dem benötigten Fremdkapital des Kreditnehmers setzt. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapitaleinsatz vom Immobilienkäufer oder Bauherren, desto geringer der Beleihungsauslauf und desto besser die Kreditkonditionen.

Die Kreditinstitute ermitteln durch die Beleihungsgrenze die maximale Darlehenshöhe, die sie bereit sind zu vergeben. Diese Beleihungsgrenze ist für den Eigenanteil von signifikanter Bedeutung. Aus der daraus resultierenden eingeschränkten Beleihung der Kreditgeber ergibt sich nämlich, dass der Käufer einer Immobilie einen erheblichen Anteil an Eigenkapital mitbringen muss, bevor er ein Darlehen aufnimmt.

Dazu folgendes Rechenbeispiel für eine Volks- oder Raiffeisenbank:

Hierbei liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, wodurch der Eigenkapitalanteil allein für die Kosten des Hauses 20 Prozent betragen. Dazu können noch weitere Kosten wie beispielsweise Gebühren für den Notar hinzukommen. Bei Hypothekenbanken liegt die Beleihungsgrenze mit etwa 60 Prozent meist niedriger, wodurch sich für eine Immobilienfinanzierung der Eigenkapitalanteil dementsprechend erhöht. Für unser Beispiel würde dies bedeuten: Es würde nur ein Darlehensbetrag von 96.000 Euro ausgezahlt. Mithin müssen dann sogar 104.000 Euro an Eigenkapital eingebracht oder über weitere Fremdmittel finanziert werden.

Die besten Zinsangebote bieten Banken regulär nur bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent. Ansonsten sind Zinsaufschläge einzukalkulieren, um die zusätzlichen Risiken der Bank abzudecken. Sollten Sie mehr als 60 Prozent Kredit benötigen und diesen solide gegenfinanzieren können, so ist es sinnvoll, ein günstiges Zinsangebot auch für einen höheren Kredit auszuhandeln und die Top-Konditionen auch für einen höheren Beleihungswert zu bekommen. In der nächsten Tabelle ist der Eigenkapitaleinsatz aufgeführt, der notwendig ist, um die unterschiedlichen Beleihungsgrenzen der Banken auszugleichen. Wem zum Beispiel von der Bank eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent zugeordnet wurde, der muss circa 49 bis 57 Prozent Eigenkapital einbringen.

Die Bank ermittelt in diesem Beispiel eine Beleihungsgrenze von 70 Prozent. Dann müsste dem Kreditnehmer ein Kreditrahmen von 53 bis 63 Prozent des Kaufpreises ermöglicht werden. Die benötigte Eigenkapitalquote wird also etwa 40 bis 50 Prozent betragen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch Vollfinanzierung genannt. Das Gesamtkapital für den Bau oder Kauf der Immobilie wird also vollständig aus Fremdmitteln gewonnen.

Die Vollfinanzierung ist jedoch nur in wenigen Fällen wirklich sinnvoll – beispielsweise dann, wenn der Kreditnehmer über eine hervorragende Bonität verfügt und dadurch relativ gute Kreditkonditionen erhält. Auch ist es möglich, die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu nutzen, wenn sich die Immobilie in einem hochwertigen Zustand befindet. Denn der Wert des Objekts gilt als Sicherheit für die Bank.

Allerdings sollten Kreditnehmer bei dieser Finanzierungsart mit den folgenden Nachteilen rechnen:

• der Sollzins wird von der Bank meist sehr hoch angesetzt
• je nach Darlehenshöhe fallen die zu zahlenden Zinsbeträge hoch aus, wodurch sich eine große monatliche Belastung ergibt
• ohne Sicherheiten und ein solides Einkommen wird die Vollfinanzierung meist abgelehnt

Ob also das Gesamtkapital nur über einen Kredit der Bank oder Sparkasse finanziert werden soll, sollten Darlehensnehmer vorab ausreichend durchdenken.