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Wohnung verkaufen: So gehen Sie beim Wohnungsverkauf vor


Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, fallen einige Aufgaben an. Dabei gilt: Beginnen Sie so früh wie möglich mit der Verkaufsplanung, um hinterher nicht in Zeitnot zu geraten – und so womöglich übereilte Entscheidungen zu treffen. Wir zeigen Ihnen, wie lange die Vermarktung einer Wohnung dauert, welche Indikatoren es für den richtigen Preis gibt, und geben Ihnen ein paar Tipps mit auf den Weg.



Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Wohnungsverkauf ist es wichtig, die richtige Zielgruppen-Ansprache zu wählen, um so mehr Käufer:innen anzulocken. 
  • Käufer:innen einer Eigentumswohnung benötigen eine Teilungserklärung.
  • Sollten Sie eine:n Makler:in engagieren, sollte diese:r mit Ihnen gemeinsam den Verkaufspreis der Wohnung nach genauerer Betrachtung festlegen.
  • Mindestens drei bis vier Monate sollten für den Verkauf einer Wohnung eingeplant werden.
Sie überlegen, Ihre Wohnung zu verkaufen?

So gelingt Ihnen der Wohnungsverkauf

Wohnungsverkauf trotz Corona – sollte man jetzt seine Wohnung verkaufen?

Die Nachrichten der letzten Monate bewegen uns alle. Weitreichende Vorsichtsmaßnahmen zur Ausbreitung des neuen Coronavirus Sars-CoV-2 sind angelaufen. Wir möchten alle Verkäufer:innen bestmöglich darin unterstützen, durch diese turbulente Zeit zu kommen. Dafür haben wir einige Empfehlungen für Sie zusammengestellt, um den Wohnungsverkauf trotz Corona abzuwägen.


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Darf ich wieder Besichtigungen durchführen?
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
Dürfen Eigentümerversammlungen wieder stattfinden?
Dürfen Makler:innen 1:1-Besichtigungen durchführen?
Darf ich mich mit Interessenten oder Makler:innen treffen?
Darf ich zum Notar?
Gibt es digitale Alternativen zum physischen Notar-Termin?

Verkauf der Wohnung vorbereiten

Wohnungsverkauf vorbereiten Möchten Sie einen Wohnungsverkauf vorbereiten, beginnt dies bereits bei der Sichtung der Immobilie und reicht bis hin zur Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen.

Um den Wohnungsverkauf vorzubereiten, sollten Sie viel Zeit einplanen. In der Regel dauert es mehrere Monate, bis passende Käufer:innen gefunden werden und gleichzeitig sind Aufgaben rund um den Wohnungsverkauf sehr zeitintensiv:

  • Erstellung von Fotos
  • Erstellung eines Exposés
  • Schalten und Pflegen der Immobilienanzeige
  • Kommunikation mit Interessent:innen
  • Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
  • Preisverhandlungen
  • Amtliche Angelegenheiten (Notariat und Grundbuch)

Auf die richtige Zielgruppen-Ansprache kommt es an

Wohnungen werden vermehrt von ehemaligen Mieter:innen oder Pendler:innen nachgefragt. Das Ziel ist es, Eigentum im Alter zu besitzen und monatliche Belastungen auf ein Minimum zu drücken.


Paar steht in Wohnzimmer und hält Händchen

Es ist wichtig, dass die möglichen Finanzierungs-, Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten transparent dargestellt werden. Wie wäre es mit einem beispielhaften Vergleich zwischen Miete und Kauf? So können Sie derartige Nachfragen vermeiden und den Kreis der Interessent:innen weiter verringern. Nach § 12 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) können die Wohnungseigentümer:innen zusätzlich vereinbaren, dass „ein:e Wohnungseigentümer:in zur Veräußerung seines:ihres Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer:innen oder eines:einer Dritten bedarf.“

Zustimmung eines Dritten benötigt

Zwar darf diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden, § 12 Abs. 2 WEG, jedoch kann eine solche Veräußerungsbeschränkung tatsächlich den wirksamen Erwerb bzw. den wirksamen Verkauf einer Wohnung verhindern.


Was möchten potenzielle Käufer über die Wohnung wissen?

  • Infrastruktur: Wie ist die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Nahverkehrsmittel, Schule, Kindergarten etc.)?
  • Lärm: Wie viel Verkehrslärm, auch unter der Woche, hört man?
  • Gibt es Geruchsbelästigung?
  • Außenanlagen: In welchem Zustand befinden sich die Außenanlagen?
  • Parkplatz: Gibt es genügend Parkplätze? Tiefgaragen sind gerade in Innenstadtlagen ein wichtiger Faktor beim Wohnungsverkauf von Privat. Hier werden im Einzelverkauf nicht selten Preise im fünfstelligen Bereich allein für den Parkplatz erzielt.
  • Schnitt: Wie ist die Wohnung geschnitten? Größere Räume lassen sich durch Trennwände eventuell anpassen.
  • Heizung: Von welcher Qualität sind die Heizungs- und Warmwasseranlage?
  • Ist die Elektroinstallation ausreichend?
  • Ausstattung: Wie sind Küche, Bad und WC ausgestattet?
  • Welchen Eindruck vermitteln Balkon, Abstellkammer und Keller?
  • Grundbuchauszug
  • In welchem Zustand befinden sich Fenster, Türen und Böden?
  • Renovierungsgrad: Wie sehen Decken und Wände aus – muss renoviert werden?

Frau streicht Wand

Wohnung verkaufen oder vermieten?

Sie besitzen eine größtenteils kreditfinanzierte Wohnung und stehen vor der Entscheidung, die Wohnung weiter zu vermieten oder zu verkaufen? Die aufgeführten Vor- und Nachteile unterstützen Sie dabei, beide Optionen zu bewerten und die für Sie beste Entscheidung zu treffen. 


Mann sitzt an Schreibtisch und wägt Wohnungsverkauf ab Finden Sie heraus, ob eine Vermietung oder der Verkauf Ihrer Wohnung für Sie sinnvoller ist.


  Wohnung verkaufen Wohnung vermieten
Vorteile
  • Große finanzielle Verantwortung fällt ab
  • hohe Liquidität durch den Verkaufsgewinn
  • Der Erlös aus dem Immobilienverkauf bringt neue Investitionspotentiale 
  • Regelmäßiges Nebeneinkommen durch Mieteinnahmen
  • Steuerliche Vorteile (Kosten, die im Zusammenhang mit Vermietobjekt stehen, können steuerlich geltend gemacht werden – z. B. Renovierungskosten)
  • Bei besonders guter Lage: höhere Mieten möglich (z. B. für schnellere Tilgung oder Kapital ansparen

 

Nachteile
  • Gegebenenfalls fällt Spekulationssteuer an
  • Gefahr nach dem Verkauf, dass Wert der Immobilie kurz- bis mittelfristig stark ansteigt
  • Vermieter:innenverpflichtungen und Zeitaufwand (Mieter:innensuche, Betriebskostenabrechnungen etc.)
  • Finanzielles Risiko (z. B. bei Mietnomade:innen oder längeren Leerstände)
  • Hohe Kosten für Renovierungs- und Sanierungskosten

Wohnung verkaufen ohne Makler – ist das sinnvoll?

Eine Wohnung muss nicht zwingend über eine:n Immobilienmakler:in verkauft werden. Auch ein sogenannter privater Wohnungsverkauf ist durchaus üblich. Bevor Sie sich für oder gegen einen privaten Verkauf entscheiden, sollten Sie sich mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen auseinandersetzen. Hier erfahren Sie, mit welchen Leistungen und Aufgaben ein:e Makler:in Sie unterstützen kann.

Die Vor- und Nachteile, Wohnungen privat zu verkaufen:

Vorteile Nachteile
  • Makler:innen kennen die Immobilienpreise sehr genau. Und auch ihr Verhandlungsgeschick hilft Ihnen dabei, unter Umständen höhere Preise zu erzielen.
  • Durch die Expertise des:der Maklers:in können schnell passende und vor allem zahlreiche Verkaufskanäle genutzt werden. Eine Wohnung per Makler:in zu verkaufen, kann also schneller sein als der private Verkauf der Wohnung.
  • Auch das verkaufsfördernde Exposé erstellt der:die Makler:in professionell und, dank seiner:ihrer Erfahrung, vergleichsweise schnell.
  • Bei rechtlichen Fragen unterstützt der:die Makler:in Sie als Verkäufer:in ebenfalls.
Maklerin übergibt Dokumente

Die Übersicht zeigt, wer seine Wohnung verkaufen möchte, muss sowohl die Vor- als auch die Nachteile bei einem Verkauf ohne Makler:in abwägen.


Wohnung verkaufen mit Makler

Bereits kleine Fehler beim Wohnungsverkauf können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Der Verkauf zusammen mit einem:r Makler:in rentiert sich für Sie als Eigentümer:in daher meist. Ein:e Expert:in spart Ihnen nicht nur Zeit und Aufwand, sondern kennt sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus. 


hausverkauf-makler Makler:innen unterstützen Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie.


Bei ImmoScout24 haben Sie zwei Möglichkeiten, passende Makler:innen für den Wohnungsverkauf zu finden:

1. Makler:in kostenlos empfehlen lassen

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Umfassende Beratung

ImmoScout24-Berater:innen beantworten Ihre Fragen und unterstützen Sie beim Start in den Verkauf.

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Geprüfte Makler:innen

Unsere Partner:innen werden hinsichtlich ihrer Expertise geprüft. Wir empfehlen ausschließlich Profis.​

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Erfolgreicher Verkauf​

Mit dem:der passenden Makler:in an Ihrer Seite verkaufen Sie Ihre Immobilie schnell und zum attraktiven Preis.


So finden Sie passende Makler:innen bei ImmoScout24:

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#besserverkaufen mit Makler – unsere Botschaft an Deutschland.

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Die neue Werbekampagne von ImmoScout24

Wir haben ein Feuerwerk an Werbemaßnahmen gezündet! In ganz Deutschland ist unsere Werbekampagne #besserverkaufen mit Makler:in zu sehen. Unsere Werbekampagne richtet sich an Eigentümer:innen, die ihre Immobilien verkaufen möchten. Der:die Makler:in steht hier als Person mit Expertise für den Immobilienverkauf im Fokus.

Erfolgreich verkaufen mit einem Immobilienmakler

Wir finden 3 passende Makler* für Ihre Immobilie - schnell, kostenlos & unverbindlich

* Für die Vermittlung passender Makler erhält ImmobilienScout24 eine Vergütung. Dabei vermitteln wir ausschließlich Experten, die unsere hohen Qualitätsstandards erfüllen.

¹ Basierend auf einer von März 2017 bis März 2019 durchgeführten Analyse von auf ImmobilienScout24 inserierten Immobilien. Untersucht wurden die Vermarktungspreise von Immobilien mit dem Produkt Schaufenster, welches ausschließlich von Maklern gebucht werden kann, im Verhältnis zu vergleichbaren Standard-inserierten Objekten.


Der neue TV-Spot von ImmoScout24

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2. Makler:in im Branchenbuch selbst suchen

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Das größte Makler-Netzwerk Deutschlands

Finden Sie aus dem größten Makler:innen-Netzwerk Deutschlands selbst den größten digitalen Immobilien-Anbieter. In unserem Branchenbuch können Sie in Ihrer Region nach Immobilienmakler:innen suchen und diese anhand von Bewertungen vergleichen sowie sich näher zu jeweiligen Anbieter:innen informieren.



Wohnung verkaufen privat ohne Makler

Anzeige beim Marktführer

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Aufwand akzeptieren und selbst Anzeige schalten

Sie sind sich sicher, keinen erfahrenen Profi für Ihren Wohnungsverkauf zu benötigen, der Ihnen alles abnimmt? Dann profitieren Sie trotzdem von der größten Reichweite beim Marktführer und schalten selbst eine Anzeige. Erstellen Sie ihr eigenes Exposé und übernehmen das Management der Interessenten in Eigenregie.

Wenn Sie Ihre Wohnung privat verkaufen wollen, müssen Sie sich allerdings darüber im Klaren sein, dass Sie sich beim Wohnungsverkauf ohne Makler:in unter anderem um folgende Dinge eigenständig kümmern müssen: 

  1. Verkaufspreis festlegen
  2. Immobilienanzeige erstellen
  3. Besichtigung vorbereiten
  4. Verkaufspreis verhandeln
  5. Vertragsentwurf erstellen
  6. Hausübergabe organisieren

Immobilie diskret verkaufen

Sie möchten die Wohnung verkaufen ohne dass es Ihre Nachbar:innen oder Bekannten mitbekommen? Dann finden Sie jetzt einfach und diskret Käufer:innen – ohne öffentliche Anzeige.

  1. Dazu können Sie Ihre Immobilie in nur wenigen Schritten anlegen. Hier sind nur wenige Angaben notwendig und Sie brauchen keine Adresse anzugeben oder Fotos hochzuladen.
  2. Wir durchsuchen dann unsere Suchenden-Datenbank nach passenden Interessenten für Ihre Wohnung. Diese erhalten per E-Mail ein Kurz-Exposé über Ihre Immobilie, das jedoch keine Rückschlüsse auf Sie ermöglicht.
  3. Falls Interesse besteht, können die Suchenden Ihre Kontaktdaten angeben und auf das Kurz-Exposé antworten.
  4. Wir senden Ihnen die Informationen der Suchenden und Sie entscheiden, ob Sie den Kontakt aufnehmen möchten.

Mietwohnung verkaufen: Was ist zu beachten?

Nicht nur der Verkauf von Eigentumswohnungen ist möglich, auch vermietete Wohnungen bzw. Objekte lassen sich verkaufen. Bei dieser Art von Wohnungsverkauf ist aber zu beachten, an wen verkauft wird:

  • Kapitalanleger:in: Recht problemlos gestaltet sich der Verkauf an eine:n Kapitalanleger:in. Das eigentliche Mietverhältnis bleibt hiervon aber unberührt. Insofern müssen dem:der Käufer:in meist auch Daten über die Miete und die letzten Mietsteigerungen vorgelegt werden können.
  • Eigennutzer:in: Komplizierter ist die Lage, wenn der:die neue Eigentümer:in das Objekt selbst nutzen möchte. Denn dem:der aktuelle Mieter:in kann nicht einfach grundlos gekündigt werden. Auch nach dem Verkauf der Wohnung ist es für den:die neue:n Eigentümer:in schwierig, den Eigenbedarf anzumelden. Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, die der:die neue Eigentümer:in selbst nutzen möchte, ist daher wenig ratsam.

Wohnung verkaufen: Checkliste für Unterlagen

Um eine Wohnung zu verkaufen, benötigt der:die Verkäufer:in bestimmte Informationen und Unterlagen. Die folgende Checkliste für den Wohnungsverkauf bietet einen Überblick über die benötigten Dokumente:

  • Grundrissplan
  • Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung
  • Brandversicherungsurkunde
  • Letzte Wohngeldabrechnung
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Die Protokolle der letzten drei Eigentümer:innenversammlungen
  • Rücklagenübersicht
  • Wenn vorhanden: Baubeschreibung
  • Wenn vermietet: Kopie des Mietvertrags
  • Energieausweis

-> Zur Checkliste


Ihr Energieausweis
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist ein Energieausweis Pflicht.
  • • Mit einem Energieausweis von ImmobilienScout24 sind Sie gesetzlich auf der sicheren Seite
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  • • Das Ergebnis erhalten Sie bequem per E-Mail

Die Besonderheiten des Kaufvertrags für eine Wohnung

Illustration Kaufvertrag Eigentumswohnung

Der Kaufvertrag für eine Wohnung weist gegenüber dem üblichen Immobilienkaufvertrag einige Besonderheiten auf: Käufer:innen einer Eigentumswohnung benötigen eine Teilungserklärung, in der Größe und Lage der Wohnung in einem Wohngebäude beschrieben werden.

Für die Wohnung muss nämlich, abhängig von ihrem Anteil in der Teilungserklärung, sogenanntes Hausgeld gezahlt werden. Hiervon werden die Gemeinschaftsflächen unterhalten oder Rücklagen für Instandhaltungen gebildet. Außerdem werden darin die Nutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt.

Auch das Sondereigentum wird im Kaufvertrag für Eigentumswohnungen definiert sowie die Gemeinschaftsordnung und das Gemeinschaftseigentum festgelegt. Die Teilungserklärung wird ebenfalls durch eine:n Notar:in erstellt und von ihm:ihr beim Grundbuchamt eingetragen.

Verkaufspreis für eine Wohnung ermitteln – so geht's!

Illustration Geld

Die Angabe des Gesamtkaufpreises der Wohnung ist für Makler:innen und Bauträger:innen gesetzlich vorgeschrieben. Für Privatverkäufer:innen gilt das nicht. Es empfiehlt sich aber auch für ihn:sie, alle Kosten – auch die neben dem Kaufpreis zusätzlich anfallenden – anzugeben, wenn das Vertrauen des:der Kaufinteressent:in gewonnen werden soll.

Der Verkaufspreis sollte durch den:die Verkäufer:in nach genauerer Betrachtung der Immobilie festgelegt werden, zum Beispiel mit einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung. Die fundierteste, aber kostenintensivste Möglichkeit der Wertermittlung ist die durch eine:n vereidigte:n Sachverständige:n oder Gutachter:in.

Der von ihm:ihr ermittelte Verkehrswert der Wohnung, also der bestmögliche Marktpreis, den der:die Verkäufer:in zum Zeitpunkt der Verkaufsabsicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen kann, kann allerdings erheblich vom aktuell zu erzielendem Marktpreis abweichen.


Besonderheiten in der Preisgestaltung beim Wohnungsverkauf von Privat

  • Gegenüber vergleichbaren Stockwerkswohnungen werden Wohnungen im Erdgeschoss mit Abschlägen bis zu 30 Prozent verkauft.
  • Nachkriegsbauten liegen teils deutlich unter Altbauten ab den Achtziger Jahren oder Neubauten. Gefragt sind heute Wohnungen mit drei, vier oder auch fünf Zimmern. Vielleicht ist ein Umbau möglich?
  • Fehlt ein Zugang zum Garten oder Balkon, sind weitere Abschläge beim Wohnungsverkauf möglich.
Paar steht auf Balkon Ein Balkon steigert den Wert beim Wohnungsverkauf

Bei ImmoScout24 bieten wir Ihnen verschiedene Services, um den Preis Ihrer Immobilie zu ermitteln:

1. Kostenlose Wohnungsbewertung von ImmoScout24



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Anerkanntes Berechnungsverfahren in der deutschen Immobilien-Branche


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  1. Geben Sie die Daten Ihrer Immobilie in das Formular ein. Jede Angabe lässt Ihr Ergebnis genauer werden.
  2. Wir ermitteln den Wert Ihrer Wohnung auf Basis unserer umfangreichen Datenbank. Bei Rückfragen kontaktieren wir Sie telefonisch.
  3. Im Anschluss erhalten Sie Ihre Immobilienbewertung per E-Mail und auf Wunsch auch Maklerempfehlungen für Ihren Wohnungsverkauf.

2. Immobilienpreise entdecken im Preisatlas von ImmoScout24


Alles Wichtige über Ihre Immobilie:

  • Wer wohnt in dem Gebäude? Erfahren Sie mehr über das Alter, die Wohndauer und den Familienstand der Bewohner:innen einer Adresse.
  • Wurde die Immobilie bereits inseriert? Entdecken Sie alle Inserate von ImmoScout24 der letzten 7 Jahre passend zu dieser Adresse.
  • Wie haben sich die Preise entwickelt? Verfolgen Sie die Preisentwicklung der letzten 4 Jahre für Immobilien zur Miete oder zum Kauf.

Vermarktungsdauer: Welche Anzeigenlaufzeit kann man wählen?

Durchschnittlich dauert der Verkauf einer Wohnung nicht ganz so lang wie bei einem Haus. Vor allem in den gefragten Innenstadtlagen von Großstädten wie München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart liegen die Abschlusszahlen weit unterhalb des Durchschnitts.

Dennoch sollten Sie mindestens drei bis vier Monate für den Verkauf einer Wohnung einplanen. Auch wenn das prinzipielle Interesse vorhanden ist, wird für die Formalitäten, Notargänge und dergleichen eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Weitere nützliche Tipps zum Thema Wohnung verkaufen finden Sie hier, in unserem Verkäufer Ratgeber.



Der kostenlose Nachfrage-Check
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Tipps für den Wohnungsverkauf


Illustration Preiskarte

1. Preisgefüge in der Region
Zunächst sollten sich Verkäufer:innen eingehend über die aktuelle preisliche Situation in ihrer Region informieren, zum Beipiel mit dem Preisatlas von ImmoScout24.


Illustration Kalender Zeit

2. Dauer des Wohnungsverkaufs
Wer den Verkauf privat abwickeln möchte, spart zwar die Maklerprovision, ist dafür aber im kompletten Verkaufsprozess auf sich allein gestellt. So verzögert sich der Verkauf und der Verkaufspreis verringert sich unter Umständen.


Illustration Expose

3. Aussagekräftiges Exposé
Ein aussagekräftiges Exposé mit vielen Bildern ist der Grundstein für den Verkauf. Es ist in der Regel das Erste, was Kaufinteressent:innen von der Immobilie zu sehen bekommen.

Die häufigsten Fragen zum Wohnungsverkauf

☑️ Was muss ich tun, wenn ich meine Wohnung verkaufen will?
☑️ Ist der Verkauf einer Wohnung steuerpflichtig?
☑️ ​Wie verkauft man eine Wohnung ohne Makler:in?
☑️ ​Wie wird der Wert einer Wohnung bestimmt?
☑️ ​Warum mit Makler:in verkaufen?
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