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Maklervertrag widerrufen - Was ist zu beachten?


Die EU-Verbraucherrichtlinie ermöglicht seit dem 13. Juni 2014 den Wiederruf von Maklerverträgen. Seitdem können Verbraucher bei geschlossenen Fernabsatzverträgen mit Immobilienmaklern von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Wann das Recht greift, wo der Unterscheid zwischen Rücktritt und Kündigung liegt und welche rechtlichen Bedingungen gelten, erfahren Sie hier. Das Widerrufsrecht ist laut Gesetz nur für Verbraucher gedacht und gilt nur dann, wenn Verträge außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen oder als Fernabsatzvertrag zustande kommen. Im Zweifelsfall treffen diese Voraussetzungen auch auf Ihren Maklervertrag zu, sodass Sie vom Widerrufsrecht Gebrauch machen können.

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Wann und für wen gilt das Widerrufsrecht?


Das Widerrufsrecht ist laut Gesetz nur für Verbraucher gedacht und gilt nur dann, wenn Verträge außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen oder als Fernabsatzvertrag zustande kommen. Im Zweifelsfall treffen diese Voraussetzungen auch auf Ihren Maklervertrag zu, sodass Sie vom Widerrufsrecht Gebrauch machen können.

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Maklervertrag – Rücktritt, Kündigung oder Widerruf?



Bevor wir uns mit den Details innerhalb der Immobilienbranche auseinandersetzen, müssen diverse, juristische Begriffe klar voneinander abgegrenzt werden:

  • Widerrufsrecht: Das sogenannte Widerrufsrecht ist ein Recht des Verbrauchers, das dieser im Rahmen eines Verbrauchervertrages geltend machen kann.
  • Verbraucher: Dabei muss zunächst festgestellt werden, ob die Verbrauchereigenschaft überhaupt gegeben ist. Als Verbraucher gelten nur natürliche Personen, die im Rahmen der privaten Bedarfsdeckung einen Kaufvertrag abschließen.
  • Anwendungsbereich: Der Anwendungsbereich des Widerrufsrechtes beschränkt sich dabei auf Fernabsatzverträge (beispielsweise eine Bestellung im Internet) oder auf Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen werden.
 
Schon an dieser Stelle zeigt sich, dass das Widerrufsrecht nicht einfach auf Maklerverträge angewendet werden kann. Schließlich wird zwischen Ihnen als Verkäufer und dem Makler kein Kaufvertrag abgeschlossen. Zudem können Sie nur dann eventuell Ihr Widerrufsrecht geltend machen, wenn Sie Ihren Makler über ein Online-Portal beauftragt haben und daher außerhalb der Geschäftsräume tätig wurden.
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Rücktritt oder Kündigung des Maklervertrags


Rücktritt vom Maklervertrag

Von einem Rücktritt vom Vertrag wird nur dann gesprochen, wenn sich eine Vertragspartei innerhalb des deutschen Schuldrechtes vom Vertrag lösen möchte. Der Rücktritt ist im allgemeinen Schuldrecht geregelt, lässt sich aber auf alle anderen Vertragstypen anwenden.

Maklervertrag kündigen

Die Kündigung hingegen wird in juristischer Hinsicht bei sogenannten Dauerschuldverhältnissen angewandt. Bei einem befristeten oder unbefristeten Maklervertrag handelt es sich durchaus um diese Variante, da der Makler dauerhaft die Leistung schuldet, Ihre Immobilie zu vermarkten und Kaufinteressenten zu finden.

Bei sämtlichen Formen, die Sie zur Beendigung des Maklervertrages nutzen können, sind jeweils bestimmte Formalien und Fristen einzuhalten. Im Zweifelsfall sollten Sie sich juristischen Rat bei Ihrem Rechtsanwalt einholen, der Ihnen in Ihrem Einzelfall den korrekten Weg aufzeigen kann.


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Grundsätzliches zum Widerrufsrecht

EU-Richtlinie für Verbraucher



Eine EU-Richtlinie für Verbraucher, die Mitte 2014 verabschiedet wurde, kann unter Umständen auch auf einen Maklervertrag angewandt werden. Vor allem die Fernabsatzverträge, die über das Telefon oder das Internet geschlossen werden, sind davon betroffen. Als Verbraucher können Sie beispielsweise von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen, wenn Sie in einem Internet-Portal einen Makler beauftragt haben. Innerhalb einer vierzehntägigen Frist können Sie den Vertrag einfach und ohne Angabe von Gründen unkompliziert widerrufen. Vorausgesetzt, Sie haben nicht ausdrücklich auf Ihr Widerrufsrecht verzichtet.

Bei Abschluss des Vertrages müssen Sie vom Internetanbieter auf das Widerrufsrecht in schriftlicher Form hingewiesen worden sein. Geraten Sie an einen besonders flinken Makler, der innerhalb der vierzehntägigen Frist Ihre Immobilie an einen Käufer vermitteln konnte, erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig und Sie sind zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet.


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Praktische Umsetzung des Widerrufsrechtes bei Maklerverträgen


Im Alltag sind die Möglichkeiten des Widerrufsrechtes mittlerweile sowohl bei Maklern als auch Käufern und Verkäufern einigermaßen bekannt. Die Rechtsprechung hingegen hinkt etwas hinterher und wird noch einige Jahre benötigen, bis sie eine umfassende, geltende Meinung gebildet hat.

Da das Widerrufsrecht vordergründig für Fernabsatzverträge gilt, werden gerade Makler aus Ihrer Region einen anderen Maklervertrag mit Ihnen abschließen. Für gewöhnlich erfolgt ein Termin in Ihrer Immobilie, bei der sich der Makler Ihre Wünsche und Ziele zunächst anhört. Gleichzeitig kann der Immobilienmakler direkt eine grobe Einschätzung und Bewertung der Immobilie vornehmen, Unterlagen bei Ihnen anfordern und Sie können gemeinsam Fristen, Ziele und Details in einem Vertrag festhalten.

Da Maklerverträge generell erfolgsabhängige Verträge sind, bei denen eine Provision nur im tatsächlichen Verkaufsfall gezahlt werden müssen, sind Sie als Auftraggeber oder Verbraucher von vornherein vergleichsweise gut abgesichert.

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Welche Bedeutung hat die Wertersatz-Klausel beim Widerruf eines Maklervertrags?


Diese Klausel ist sehr speziell und greift in der Realität nur selten tatsächlich. Zunächst müssen gleich mehrere Voraussetzungen vorliegen, damit ein Wertersatz von Seiten des Maklers überhaupt geltend gemacht werden kann.

Nur dann, wenn der Makler Sie über Ihr Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss informiert hat und Sie ihn ausdrücklich darum gebeten haben, für Sie tätig zu werden, kann die Klausel greifen. Die vierzehntägige Frist muss darüber hinaus bereits begonnen haben und Sie müssen wiederrum innerhalb dieser Frist wirksam den Vertrag widerrufen haben.

Sollte innerhalb dieser kurzen Zeit und unter den komplexen Voraussetzungen der Makler tatsächlich bereits einen Käufer gefunden haben, kann er den sogenannten Wertersatz für seine bereits erbrachten Leistungen bei Ihnen einfordern. Die Bemessungsgrundlage für den Wertersatz ist der objektive Wert der Leistung, was meist eine marktübliche und angemessene Vergütung bedeutet.


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Tipp: Verwenden Sie zum Widerrufen eines Maklervertrages Muster-Vorlagen, die wichtige, formale Vorgaben bereits enthalten. Durch Formfehler sind viele Kündigungen, Widerrufe oder Rücktritte trotz Einhaltung von Fristen in der Realität häufig hinfällig und haben vor Gericht keinen Bestand.


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