Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt. "Damit verpflichtet er den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen", erläutert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des aus RDM und VDM hervorgegangenen Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

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Was ist ein Makleralleinauftrag?


Zu den Aktivitäten des Maklers zähle etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichte der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stelle bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden. "Der Verkäufer braucht keine Heerschar von Anbietern. Er braucht vielmehr einen verantwortlich agierenden und professionell arbeitenden Makler, der Herr der gesamten Verkaufsaktivitäten ist", erklärt Schick.

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Was ist der Unterschied zum allgemeinen Maklerauftrag?


Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichte einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werde. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

"Alle Erfahrungen zeigen, dass eine Immobilie, die zu häufig und von zu vielen gleichzeitig angeboten wird, oftmals unverkäuflich wird", berichtet Jürgen Michael Schick. Gelegentlich anders lautende Ratschläge hält der IVD-Vizepräsident nicht für stichhaltig: "Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten. Denn auch hier gilt: zu viele Köche verderben den Brei."

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Qualifizierter Makleralleinauftrag oder einfacher Makleralleinauftrag?


Zu beachten gilt es außerdem, dass es einen „einfachen“ und einen „qualifizierten“ Makleralleinauftrag gibt.

Einfacher Makleralleinauftrag Qualifizierter Makleralleinauftrag
Der Eigentümer verzichtet darauf, weitere Makler einzuschalten. Allerdings ist er berechtigt, die Immobilie privat ohne Makler zu veräußern. Sollte dies der Fall sein, so erhält der eingeschaltete Makler trotz Makleralleinauftrag keine Provision. Vom qualifizierten Makleralleinauftrag ist dann zu sprechen, wenn der Makler die Immobilie exklusiv verkaufen darf. Der Eigentümer überlässt dem Makler alle Verhandlungen, darf selbst keinen privaten Verkauf vornehmen.

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Vorteile des Makleralleinauftrages

Zunächst scheint es ein Nachteil zu sein, dass sich lediglich ein Makler um den Verkauf einer Immobilie kümmern soll. Bei einer großflächigen Freigabe würde sich das Objekt über einen weiteren Kreis verteilen. Allerdings bedeutet eine größere Reichweite weder eine größere Seriosität, noch einen größeren Verkaufserfolg.

  • Ansprechpartner – Wird ein Alleinauftrag erteilt, so steht ein Ansprechpartner für alle Interessenten zur Verfügung. Dieser ist mit den wichtigen Informationen ausgestattet und kann kompetent weiterhelfen.
  • Initiative – Wenn nur ein Makler den Alleinauftrag für das Kaufobjekt innehat, so muss er sich dafür auch ordentlich ins Zeug legen. Sämtliche Marketingaktivitäten laufen dort zusammen. Der Makler profitiert selber schließlich nur, wenn das Objekt erfolgreich verkauft wurde.
  • Fixierte Provisionshöhe – Bei unterschiedlichen Maklern ist vorab nicht unbedingt bekannt, wie hoch die Provision ausfallen wird und ob diese nicht vielleicht sogar doppelt gezahlt werden muss. Ist nur ein Makler beteiligt, sollte die Courtage im Vertrag fixiert werden.
  • Unterbeauftragung – Bei einem Makleralleinauftrag muss tatsächlich nicht zwingend ein Makler alleine handeln. Ist im Vertrag die Unterbeauftragung gestattet, so darf der Makler seinen Kollegen das Feilbieten der Immobilie erlauben. Oftmals ist ein schnellerer Erfolg die Folge.
  • Beratung – Bei einem Makleralleinauftrag findet eine ausführliche Beratung statt. Immerhin ist der Makler selber am Verkauf interessiert und beteiligt. Gerade die Höhe der Kaufpreisfestsetzung ist ein wesentliches Element der Bemühungen.
  • Nachwirkung – Selbst wenn ein Maklervertrag ausgelaufen ist, können die vorangegangenen Bemühungen noch zum Verkaufserfolg führen. Der Verkäufer profitiert von der längeren Dauer und der Makler erhält natürlich auch seine Provision.

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Nachteile des Makleralleinauftrages

Nicht nur Vorteile wollen genannt, auch mögliche Nachteile des Makleralleinauftrags müssen beachtet werden.

  1. Festsetzung eines Zeitraums – Beim Alleinauftrag wird ein Zeitrahmen, üblicherweise sechs Monate, vereinbart. Wird die Immobilie in diesem Rahmen nicht verkauft, kann der Auftrag enden.
  2. Aufwandsentschädigung – Der Makler erhält eine Entschädigung, egal ob die Immobilie veräußert wurde oder nicht. Er muss für seinen Aufwand entlohnt werden.
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Makleralleinauftrag kündigen

Grundsätzlich kann ein Makleralleinauftrag nur dann gekündigt werden, wenn er auf unbefristete Zeit geschlossen wurde. Aus diesem Grund sind die Makler allerdings daran interessiert, befristete Verträge zu schließen. Sie laufen meist sechs bis acht Monate und sind vor deren Ablauf nur aus einem triftigen Grund kündbar, zu denen beispielsweise die folgenden Sachverhalte gehören:

  • der Makler hat das Objekt nicht im Internet beworben, obwohl es im Vertrag explizit vereinbart wurde
  • obwohl Interessenten für die Wohnung da sind, führt der Makler keine Besichtigungen durch
  • das Vertrauensverhältnis wird vom Makler beschädigt, indem beispielsweise der Kaufpreis gedrückt wird, um das Objekt an Bekannte zu verkaufen

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