Baufinanzierung – die besten Anbieter im Vergleich

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Eigenkapital Eigenkapital
Das Eigenkapital bezeichnet vor allem Ersparnisse oder Rücklagen, die Sie in die Finanzierung mit einbringen möchten. Dazu können Bargeld, Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, fällige Lebensversicherungen, Erbauszahlungen, Schenkungen aber auch zinslose Darlehen zählen.
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Restschuld Restschuld
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Tilgungsrate
Die Tilgungsrate bezeichnet den Anteil eines Kredites, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Bei einem Annuitätendarlehen steigt die Tilgungsrate im Zeitverlauf, gleichzeitig fallen die Zinszahlungen - die gesamte Kreditrate bleibt gleich. Wählen Sie eine höhere Tilgungsrate, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen und einen niedrigeren Wert, um die monatliche Belastung gering zu halten.
Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung stellt den vertraglich vereinbarten Zeitraum dar, in dem der Zinssatz festgeschrieben wird, sich also unabhängig vom Marktgeschehen nicht verändert. Für eine hohe Sicherheit (also eine lange Zinsbindung) wird ein Zinsaufschlag erhoben. Als Faustformel gilt dennoch: in Niedrigzinsphasen lange und in Hochzinsphasen eher kürzere Sollzinsbindungen vereinbaren.

Tilgungsrate
Die Tilgungsrate bezeichnet den Anteil eines Kredites, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Bei einem Annuitätendarlehen steigt die Tilgungsrate im Zeitverlauf, gleichzeitig fallen die Zinszahlungen - die gesamte Kreditrate bleibt gleich. Wählen Sie eine höhere Tilgungsrate, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen und einen niedrigeren Wert, um die monatliche Belastung gering zu halten.
Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung stellt den vertraglich vereinbarten Zeitraum dar, in dem der Zinssatz festgeschrieben wird, sich also unabhängig vom Marktgeschehen nicht verändert. Für eine hohe Sicherheit (also eine lange Zinsbindung) wird ein Zinsaufschlag erhoben. Als Faustformel gilt dennoch: in Niedrigzinsphasen lange und in Hochzinsphasen eher kürzere Sollzinsbindungen vereinbaren.

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Häufig gestellte Fragen:

  1. Ist das Kontaktieren der Anbieter für ein Finanzierungsangebot schon verbindlich? Nein, die Anfrage ist vollkommen unverbindlich und kostenlos. Selbst wenn Sie keines der Angebote annehmen, entstehen bei Ihnen keinerlei Kosten.
  2. Kann ich Angebote anfordern, obwohl ich meine Traumimmobilie noch nicht gefunden habe? Ja! Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Thema, deshalb empfehlen wir Ihnen sich möglichst früh beraten zu lassen.
  3. Was passiert, wenn Sie meine Finanzierungsanfrage erhalten haben? Ihre Finanzierungsanfrage wird direkt an passende Anbieter aus Ihrer Region weitergeleitet. Die angefragten Banken/Berater melden sich daraufhin bei Ihnen, um Ihnen ein individuelles Finanzierungsangebot vorzuschlagen.
  1. Kann ich im Nachhinein Daten in meiner Finanzierungsanfrage ändern? Eine Änderung Ihrer Finanzierungsanfrage ist online nicht möglich. Aber sobald Sie kontaktiert werden, können Sie der Bank oder dem Berater einfach die gewünschten Änderungen mitteilen.
  2. Wieso ist dieses Angebot kostenlos? Um auf unserem Vergleichsportal teilzunehmen, entrichten uns Finanzierungsanbieter eine faire Gebühr. Diese dient nicht nur zur Kostendeckung des Portals, sondern stellt auch sicher, dass bei uns nur Anbieter mit ernsthaftem Beratungsinteresse vertreten sind. Somit können Sie mit kompetenten und attraktiven Angeboten rechnen!

Weitere Baufinanzierungsthemen im Überblick

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Eigenkapitalrechner

Was Sie über Baufinanzierung wissen müssen

Ein Haus bauen oder kaufen – das ist eine weitreichende Entscheidung. Ebenso wichtig wie das Objekt selbst ist die solide Finanzierung. Wie hoch darf Ihre monatliche Belastung sein? Wie lange möchten Sie sich festlegen? Wieviel Haus können Sie sich mit Ihrem Einkommen, Ihrem Eigenkapital leisten? Eine Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienfinanzierung bindet Ihre finanziellen Ressourcen möglicherweise für viele Jahre oder Jahrzehnte, kleine Unterschiede in den Konditionen haben einen großen Einfluss auf die Kosten des Kredits. Vergleichen Sie die verschiedenen Finanzierungsangebote auf ImmobilienScout24, nutzen Sie unsere Online-Rechner und machen Sie sich mit unseren Informationen auf den Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung.

Wie wird die Baufinanzierung berechnet? Von Zinsen, Tilgung und Annuitäten

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform. In der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen weit verbreitet. Bei dieser Kreditform bleibt die monatliche Kreditrate in ihrer Höhe über die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags gleich. Dadurch lässt sich die Belastung gut planen. Die Rate setzt sich aus einer Zinszahlung und einer Tilgungsrate zusammen. Verzinst wird nur die jeweilige Restschuld im laufenden Jahr, dadurch sinken die Zinszahlungen mit der Zeit und die Tilgungsrate kann zunehmen. Um Ihre Baufinanzierung zu optimieren, müssen Sie also mit mehreren Größen arbeiten. Diese sind:

  • die Höhe des Darlehens
  • der nominale Zinssatz
  • die Höhe der Tilgungsrate
  • die Laufzeit des Darlehens
  • die monatliche Belastung

Wo können Sie Angebote zur Baufinanzierung vergleichen?

Um Angebote für Ihre Baufinanzierung einem Vergleich zu unterziehen, nutzen Sie unsere Online-Tools – geben Sie einfach Ihre persönlichen Rahmendaten ein. Je nach Rechner können Sie dann verschiedene Szenarien durchspielen und erhalten für die Immobilienfinanzierung den Vergleich, den Sie für Ihre Entscheidung benötigen:

Finanzierungsrechner

Mit dem Finanzierungsrechner können Sie Angebote zur Baufinanzierung von Banken und Finanzdienstleistern einholen.

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Darlehensrechner

Errechnen Sie mit dem Darlehensrechner den maximalen Darlehensbetrag, der sich aus Ihrem finanziellen Rahmen ergibt.

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Haushaltsrechner

Der Haushaltsrechner ermittelt anhand Ihrer Einnahmen und Ausgaben Ihr monatliches verfügbares Budget und gibt somit Aufschluss über Ihre mögliche Kreditrate.

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Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner berechnen Sie die monatliche Belastung Ihrer Immobilienfinanzierung, die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und das Tilgungsende.

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Eigenkapitalrechner

Mit dem Eigenkapitalrechner ermitteln Sie, wie sich die Höhe des Eigenkapitals auf Ihre Baufinanzierung auswirkt.

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Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Was ist günstiger: eine Immobilie zu kaufen oder weiter zu mieten? Finden Sie es jetzt mit unserem Rechner heraus.

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Welche Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Am Anfang des Traums vom eigenen Haus steht die nüchterne Analyse. Wie viel Geld können Sie Monat für Monat erübrigen, um einen Kredit für die Baufinanzierung zu bedienen? So errechnen Sie Ihr Finanzierungspotenzial:

  • Addieren Sie das monatliche Einkommen einschließlich aller Netto-Arbeitseinkommen, Kindergeldzahlungen, Mieteinkommen sowie Renten- oder Ersatzzahlungen. Was verändert sich in den nächsten Jahren? Fällt Kindergeld weg, geht ein Partner in Teilzeit oder Rente?
  • Ziehen Sie die monatlichen Fixkosten und die üblichen Lebenshaltungskosten ab.
  • Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, sparen Sie Mietausgaben. Denken Sie aber daran, dass trotzdem Ausgaben für Strom, Heizung, Wasser und sonstige Nebenkosten anfallen und Sie regelmäßig einen Betrag für Reparaturen oder Modernisierungen zurücklegen müssen. Bei einem Neubau kann sich der Einzugstermin verzögern, sodass Sie eine Weile länger Miete zahlen müssen als vorgesehen.
  • Berechnen Sie Ihren Lebensunterhalt nicht zu knapp! Planen Sie auch Ausgaben für Urlaub und Spontankäufe ein. Für die Immobilienfinanzierung benötigen Sie einen langen Atem, schnallen Sie den Gürtel daher nicht zu eng.

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie zur Immobilienfinanzierung?

Zum Finanzierungspotenzial gehört auch die Frage nach dem Eigenkapital. Für die Bank ist das Risiko geringer, wenn Sie Eigenkapital mitbringen, daher wird sie Ihnen in diesem Fall bessere Konditionen anbieten. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Kosten für das Haus. Und dazu gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Kosten, die zur Modernisierung notwendig sind. Vergessen Sie auch nicht die Nebenkosten des Kaufs wie Maklergebühren und Notarkosten.

Zum Eigenkapital zählen Sparguthaben, sichere Wertpapieranlagen oder Bausparguthaben, aber auch ein schon bezahltes Grundstück, Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber sowie öffentliche Zuschüsse. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer ist der Betrag, den Sie per Kredit finanzieren müssen. Es gibt auch Bauherren, die mit einer Vollfinanzierung in die Baufinanzierung starten – also ohne Eigenkapital. Dann jedoch können unvorhergesehene Ausgaben oder der Wegfall eines Einkommens die Finanzierung schnell aus dem Gleichgewicht bringen.

Wie können Sie Ihre Baufinanzierung weiter verbessern?

1. Sicherheiten

Sicherheiten verbessern die Konditionen einer Baufinanzierung. Sie können von Personen geleistet werden (als Bürgen) oder durch Sachwerte. Am wichtigsten ist in der Immobilienfinanzierung die Sicherung durch eine Grundschuld oder eine Hypothek. Dabei besichert Ihre Immobilie den Kredit – und das heißt im Umkehrschluss, dass die Restschuld aus einer Zwangsversteigerung beglichen werden muss, wenn die Finanzierung platzt und die Bank den Darlehensvertrag kündigt.

2. Sondertilgungen

Achten Sie bei Abschluss Ihres Vertrags auf Sondertilgungsrechte. Das sind außerplanmäßige Zahlungen, mit denen Sie die Restschuld verringern. Mit jeder zusätzlichen Tilgung verringert sich Ihre Zinslast, und Sie können den Kredit schneller abbezahlen – so kann beispielsweise eine Schenkung direkt bei der Immobilienfinanzierung helfen. Fast alle Anbieter bieten die Sondertilgung bis zu einer gewissen Grenze kostenlos an. Nach zehn Jahren haben Sie generell ein gesetzliches Kündigungsrecht – dann können Sie das Darlehen auch im Ganzen zurückzahlen.

3. Fördermöglichkeiten

Finanzielle Förderprogramme gibt es von Bund, Ländern und Gemeinden. Die meisten dieser Programme laufen dabei über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW. Informieren Sie sich über das KfW-Wohneigentumsprogramm, mit dem Kreditnehmer bis zu 50.000 Euro Bau- oder Modernisierungskredit zu günstigen Konditionen beantragen können. Informationen dazu halten auch die Kreditinstitute bereit. Das Sparen für die Wohnimmobilie wiederum wird im Rahmen der Riester-Produkte gefördert.

Welche Zinssätze müssen Sie für die Baufinanzierung berücksichtigen?

Die Darlehen zur Baufinanzierung werden mit einem nominalen Zinssatz verzinst. Er gibt an, welche Zinsen auf die Darlehenssumme gezahlt werden, und er bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der monatlichen Kreditrate. Doch allein über den Nominalzins lassen sich Angebote von verschiedenen Banken und Kreditinstituten nicht vergleichen, zu sehr unterscheiden sich je nach Institut die Gebühren und Ausgabemodalitäten. Ein Vergleich der Immobilienfinanzierung erfolgt daher über den effektiven Zinssatz. Diese gesetzlich vorgeschriebene Angabe enthält sämtliche Kosten eines Darlehensvertrags, darunter die Bearbeitungsgebühren, Provisionen für die Vermittler, Kosten der Kreditabsicherung, den Agio oder Disagio. Beide Zinssätze werden in Jahreszinssätzen angegeben.

Bekanntermaßen schwankt der Zinssatz je nach der Höhe der Leitzinsen und der Entwicklung auf dem Zinsmarkt, dies gilt auch für die Zinsen von Baudarlehen. Damit die Verträge für beide Seiten planbar sind, wird der Zinssatz auf eine bestimmte Laufzeit des Darlehens festgelegt (variable Darlehen haben meist eine kurze Laufzeit und sind für Verbraucher eher nicht geeignet). Zu Zeiten niedriger Zinsen möchten die Bauherren das günstige Zinsniveau möglichst lange festschreiben; die Banken allerdings lassen sich für eine Zinsbindung über einen langen Zeitraum mit höheren Zinssätzen entschädigen. Üblich sind Laufzeiten für Kredite von fünf, zehn oder 15 Jahren. Auch für eine Laufzeit von mehr als 20 Jahren gibt es Angebote mit einem attraktiven Effektivzins.

Wie finden Sie die richtige Anschlussfinanzierung für Ihre Baufinanzierung?

Je nachdem, wie lang der Zeitraum Ihrer Zinsbindung ist, stehen Sie früher oder später vor der Frage nach der Anschlussfinanzierung. Meist ist von der ursprünglich vereinbarten Darlehenssumme nach Ablauf der Laufzeit noch ein Betrag übrig, das ist die Restschuld. Die Finanzierung der Restschuld muss neu vereinbart werden, entweder beim gleichen Kreditinstitut oder bei einer anderen Bank. So erreichen Sie die besten Konditionen:

  • Beobachten Sie frühzeitig vor Auslaufen des alten Kredits die Zinsentwicklung.
  • Holen Sie sechs bis zwölf Monate vor Auslaufen des alten Vertrags mehrere neue Angebote ein.
  • Informieren Sie sich über sogenannte Forward-Darlehen, falls die Zinsen sehr niedrig sind. Dabei wird ein günstiges Zinsniveau vereinbart, das Darlehen wird aber erst nach einer Vorlaufzeit ausgezahlt.
  • Nehmen Sie ein günstigeres Angebot zum Anlass, mit Ihrer Hausbank zu sprechen und die Konditionen zu verhandeln.
Wie hoch sollte die monatliche Tilgung bei der Baufinanzierung sein?

In einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Darlehensrate Ihrer Baufinanzierung gleich – es verändert sich allerdings das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung. In der Anfangsphase ist der Zinsanteil höher; dann sinkt er, weil über die Tilgung laufend Teile des Kredits zurückgezahlt werden. Wenn Ihre monatliche Belastung möglichst niedrig sein soll, werden Sie eine niedrigere Tilgung wählen; wollen Sie dagegen den Kredit möglichst schnell abbezahlen, wird die Tilgung hoch angesetzt. Zurzeit lassen niedrige Zinsen die Kredite günstig aussehen. Experten raten allerdings, die Kostenersparnis auf jeden Fall in eine höhere Tilgung zu investieren, damit Sie auch in einer möglicherweise teureren Anschlussfinanzierung die Monatsraten stemmen können.

Wie können Sie den Risiken einer Baufinanzierung vorbeugen?

Die Baufinanzierung ist ein Lebensprojekt, doch Lebensumstände können sich ändern. Wenn die finanziellen Rahmenbedingungen nicht stimmen und eventuell Schicksalsschläge hinzukommen, kann eine Immobilienfinanzierung platzen. Diese Situation ist dann für Bauherren und insbesondere für Familien sehr belastend.

So können Sie vorbeugen:

  • Analysieren Sie die finanziellen Risiken. Oft wird etwa der Modernisierungsbedarf einer Bestandsimmobilie unterschätzt – wenn Sie das Kreditvolumen nachverhandeln müssen, wird es teuer!
  • Binden Sie nicht alle finanziellen Reserven für die Baufinanzierung ein, sondern behalten Sie ein Sicherungspolster für Unvorhergesehenes.
  • Spielen Sie verschiedene Zukunftsszenarien durch: Können Sie die Kreditrate auch dann bedienen, wenn die Familie wächst, die Kinder studieren oder ein Arbeitseinkommen ausfällt?
  • Und falls doch etwas nicht läuft wie geplant: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank – gemeinsam werden Sie eine Lösung finden.

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