Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Das Annuitätendarlehen gibt sowohl Immobilienkäufern als auch Bauherren eine Planungssicherheit, die sich durch gleichbleibende Raten über einen festen Zeitraum ergibt. Beim Annuitätendarlehen zahlst du deine Darlehenssumme in einer Kombination aus Zins und Tilgung zurück. Mehr über die Besonderheiten an dieser Darlehensform, die Vor- und Nachteile am Annuitätendarlehen sowie eine Beispielrechnung findest du in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Annuitätendarlehen bieten günstige Zinskonditionen und relativ niedrige Monatsraten.
  • Im Laufe des Annuitätendarlehens sinken die Zinsen, während die monatliche Tilgungsrate steigt.
  • Bevor du dich für ein Darlehen entscheidest, solltest du verschiedene Angebote miteinander vergleichen und dabei auch auf die Nebenkosten achten.

 


Was versteht man unter einem Annuitätendarlehen?

Wer mit dem Kauf seiner Traumimmobilie liebäugelt, muss stattliche Kosten stemmen und wählt meist eine langjährige Finanzierung. Der übliche Weg führt über ein Hypothekendarlehen. Damit lassen sich bis zu 80 Prozent der Bau- und Grundstückskosten abdecken. Die Bank erhält bei dieser Form der Immobilienfinanzierung einen Eintrag im Grundbuch, wodurch deine Immobilie zur Sicherheit für den Fall, dass du dein Darlehen nicht zurückzahlst, wird.

Die verbreitetste Variante des Hypothekendarlehens ist das Annuitätendarlehen. Dabei bleiben die Raten, die du abbezahlst, stets gleich. So weißt du schon zu Beginn der Finanzierung genau, wie viel Geld bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an den Baufinanzierer zu zahlen ist. Als Kreditnehmer bist du so vor unerwarteten Belastungen oder Forderungen sicher.

Bedeutung von "Annuität" Vorteil eines Annuitätendarlehens
Die Rate bleibt gleich. Man weiß zu Beginn der Finanzierung genau, wie viel Geld bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an den Baufinanzierer zu zahlen ist. Als Kreditnehmer ist man so vor unerwarteten Belastungen oder Forderungen sicher. Um das Annuitätendarlehen abzusichern, wird die Immobilie mit einer Hypothek belegt, die ins Grundbuch eingetragen wird.

Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Das Annuitätendarlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn du für den Zeitraum der Immobilienfinanzierung Wert auf Planungssicherheit legst und keine Zinsrisiken eingehen möchtest. Die Raten bei einem Annuitätendarlehen bleiben für die Dauer der Zinsbindung gleich hoch.

Häufig wird bei einem Annuitätendarlehen auch eine sogenannten Sondertilgungsoption seitens der Bank eingeräumt. Mit dieser Option kannst du – in der Regel einmal im Jahr – die Restschuldsumme um eine bestimmte Summe X zusätzlich tilgen. Wenn dir neben Planungssicherheit und geringem Zinsrisiko eine gewisse Flexibilität bei der Rückzahlung wichtig ist, ist das Annuitätendarlehen die richtige Wahl für die Immobilienfinanzierung.


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Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?

Je nach Vorhaben können für Bauherren neben dem Annuitätendarlehen auch weitere Finanzierungsmodelle attraktiv sein. Bei einem Volltilgerdarlehen zum Beispiel machen Kreditnehmer und Kreditgeber eine unverrückbare Laufzeit aus, meist zehn bis 20 Jahre, in der das Darlehen vollständig getilgt wird. Bei dieser Form sind jedoch Sondertilgungen oder gar das Aussetzen von Raten ausgeschlossen. Für Bauherren, die über ein hohes und kontinuierliches Einkommen verfügen, bietet sich diese Form der Baufinanzierung an.

Auf der anderen Seite gibt es diese Nachteile am Tilgungsdarlehen:

  • Weniger Flexibilität
  • Keine Sondertilgungen möglich
  • Höherer Tilgungssatz von mehr als drei Prozent
  • Monatlicher Betrag ist nicht konstant
  • Besser für gewerbliche Finanzierung geeignet

Obwohl auch das Annuitätendarlehen Nachteile bietet, hat es im Vergleich zum Volltilgerdarlehen für die meisten Hauskäufer und Häuslebauer vor allem Vorteile. Daher handelt es sich um die klassische Variante der Immobilienfinanzierung.

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Wie funktionieren Tilgung und Zinsen beim Annuitätendarlehen?

Der Darlehensnehmer profitiert bei einem Annuitätendarlehen von einer gleichbleibend hohen Rate über einen bestimmten Zeitraum. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Anfang ist die Tilgung des Darlehens relativ gering. Da jedoch mit jeder Zahlung die Restschuld schrumpft, verringert sich der Anteil der Zinsen des Annuitätendarlehens an der Rate, und der Tilgungsanteil steigt.

Tipp

Tipp: Vereinbare für dein Annuitätendarlehen auch Sondertilgungen, um nach Möglichkeit ungeplante Zahlungen zu erlauben. Mehr zur Tilgungsstrategie liest du hier.

Je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit. Am Ende der Zinsbindung wird das Darlehen lediglich mit der Restschuld prolongiert. Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensform. Die Zahlung der Rate erfolgt üblicherweise monatlich, es sind aber auch andere Zahlungsintervalle möglich. Gerade bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen raten Experten daher zu einer höheren Tilgung als dem häufig üblichen einen Prozent.

Gegenüber anderen Formen der Immobilienfinanzierung, wie dem endfälligen Darlehen, hat das Annuitätendarlehen gleich mehrere Vorteile:

  • Aufgrund der Zinsfestschreibung, teilweise für zehn oder 15 Jahre, bist du unabhängig vom Markt. Gerade in Niedrigzinsphasen ergeben sich daher gute Möglichkeiten zur Finanzierung von Immobilien, die sonst kaum erschwinglich wären. Dein Vorteil: Der Anteil der Zinsen an den Gesamtkosten fällt wesentlich geringer aus.
  • Parallel zu niedrigen Sollzinsen kannst du, um vorausschauend zu agieren, den Tilgungsanteil (Link) hochsetzen. Dadurch sinkt das Risiko, durch die notwendig werdende Anschlussfinanzierung eine höhere monatliche Belastung in Kauf zu nehmen.
  • Indem du Sondertilgungen für dein Annuitätendarlehen vereinbarst, kannst du bei einem Erbe oder einem Bonus dazu beitragen, das Darlehen früher abzuzahlen.

Beachte jedoch, dass gerade bei Neubauten weitere Kreditkosten hinzukommen können, die nicht allein durch den gesetzlich vorgeschriebenen „effektiven Zinssatz“ ersichtlich sind. Das können Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungsaufschläge sein.

Was hat es mit der Zinsbindung beim Annuitätendarlehen aus sich?

Über die festgesetzte Ratenhöhe hinaus bieten viele Kreditinstitute dem Kreditnehmer einen über einen längeren Zeitraum festgeschriebenen Zinssatz, genannt Zinsbindung. So wird das finanzielle Risiko für den Kreditnehmer minimiert, da sich die Ratenhöhe nicht ändert. Durch die Vereinbarung einer langen Laufzeit können die Raten klein und vor allem konstant gehalten werden, so dass der Kreditnehmer keinen hohen finanziellen Belastungen ausgesetzt ist.

Die Höhe der anfänglichen Tilgung kann der Kreditnehmer meist selbst festlegen. Viele Banken verlangen jedoch, dass sie bei mindestens ein Prozent liegt. Die meisten Baufinanzierungen werden heute über Annuitätendarlehen finanziert, da diese Finanzierungsmethode sich solide kalkulieren lässt. Insbesondere bei selbstgenutztem Wohnraum gilt diese Form des Tilgungsdarlehens als klassische Finanzierungsmethode.

Wie berechnet man die Annuität?

Mathematisch gesehen lässt sich die Höhe der Annuität errechnen, wenn Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit des Kredits bekannt sind. Die Annuitätendarlehen-Formel in Worten lautet:

Kreditsumme * ((1 + Zinssatz)^Laufzeit) * Zinssatz) / ((1 + Zinssatz)^Laufzeit – 1)

Berechnung von Annuitätendarlehen: Beispiel

Für unsere Annuitätendarlehen Beispielrechnung gehen wir von einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren aus. Der Effektivzins liegt für die ersten 15 Jahre bei 5,01 Prozent, die monatliche Belastung bei 623,33 Euro. Daraus ergibt sich im Annuitätendarlehen-Beispiel eine Restschuld von 43.011,14 Euro nach 15 Jahren.

Bei manchen Bauspar-Kombimodellen sind nach demselben Zeitraum noch fast 60.000 Euro übrig. Der Grund dafür: Beim Annuitätendarlehen startet die Tilgung sofort. Bei der Bausparvariante (Link) hingegen zahlt der Kunde jahrelang erst mal nur die Zinsen für das Darlehen, während gleichzeitig die Tilgungssumme über einen Bausparvertrag angesammelt wird.

Anschlussfinanzierung kalkulieren: Beispiel

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die häufig 15 Jahre beträgt, muss eine Anschlussfinanzierung für das Tilgungsdarlehen her, da die Darlehenssumme zu diesem Zeitpunkt ja noch nicht vollständig abbezahlt wurde. Bei einem Annuitätendarlehen hängt die anschließende monatliche Belastung von dem dann geltenden Zinssatz ab. Je niedriger er ist, desto besser natürlich für den Darlehensnehmer.

Soll die Restschuld von 43.011,14 Euro aus dem oben genannten Beispiel für die Berechnung des Annuitätendarlehens über zehn Jahre abgetragen werden, lägen bei einem Sollzins von etwa 4,0 Prozent die Raten bei ca. 430 Euro pro Monat.

Wie finde ich das passende Annuitätendarlehen?

Um für das Darlehen den bestmöglichen Zins zu ermitteln, müssen mehrere Faktoren in den Annuitätendarlehen-Vergleich einfließen. Neben der Höhe des regelmäßigen Einkommens, hinterlegten Sicherheiten und dem verfügbaren Eigenkapital sind auch Faktoren zu beachten, die die Banken vorschreiben.

So unterliegt der Zins des Kredits der aktuellen Zinsentwicklung (Link) am freien Markt. Banken bieten verschiedene Sollzinsen an, die unter Hinzunahme der Bearbeitungskosten als effektiver Jahreszins ausgewiesen werden. Nutze unseren Zinsrechner, um dir einen Überblick der resultierenden Kosten zu verschaffen!

Was muss ich bei Effektivzins und Nebenkosten beachten?

Viele Bauherren berücksichtigen beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote nur den Effektivzins, wie er nach gesetzlichen Vorschriften berechnet wird. "Dieser gesetzlich vorgeschriebene Effektivzins enthält aber nicht alle Kreditkosten", warnen Experten der Stiftung Warentest.

Mit diesen zusätzlichen Kosten solltest du insbesondere bei Neubauten rechnen:

  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungsaufschläge (für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung)
  • Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts

Solche Kosten können den tatsächlichen Effektivzins erheblich erhöhen. Betragen die Nebenkosten zum Beispiel ein Prozent der Darlehenssumme, liegt der tatsächliche Effektivzins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte über dem Effektivzins, den die Bank angibt. Es lohnt sich also, genau hinzusehen, um nach der Berechnung des Annuitätendarlehens tatsächlich die besten Konditionen zu vereinbaren.

Abhängig von den aktuellen Sollzinsen ist auch die Frage relevant, welche Zinsbindung ausgemacht werden sollte. Bei steigenden Zinsen sind lange Zinsbindungsfristen von üblicherweise zehn oder 15 Jahren von Vorteil, da du dir somit den niedrigeren Zinssatz sicherst. Den damit einhergehenden Verlust lassen sich Banken wiederum mit einem Aufschlag auf den Sollzins entgelten, was sich für den Kreditnehmer auf lange Frist meist trotzdem lohnt.

Bei sinkenden Zinsen sind dementsprechend kürzere Zinsbindungen profitabler, da dann schneller eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Kreditkonditionen möglich ist. Nutze unseren Zinsrechner, um dir anhand aktueller Zinssätze einen Eindruck deiner Möglichkeiten für die Immobilienfinanzierung anzeigen zu lassen!


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