Wer den Traum vom eigenen Haus verwirklichen will, muss in der Regel eine Immobilienfinanzierung bei einer Bank abschließen. Bevor die Bank aber ein Immobiliendarlehen an den Bauherren ausschüttet, muss sie die Beleihungsgrenze berechnen. Die Beleihungsgrenze gibt Auskunft darüber, bis zu welcher Grenze eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen werden darf. Bei Pfandbriefbanken liegt die Maximalgrenze bei 60% und bei anderen Kreditinstituten, die das Pfandbriefprivileg nicht besitzen, kann bei entsprechendem Liquiditätsnachweis die Beleihungsgrenze teilweise weit über 60% liegen.


Baufinanzierungsrechner

Beleihungswert: Basis der Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze des Darlehen gewährleistenden Kreditinstituts ist gesetzlich festgelegt und hängt von der jeweiligen Satzung ab. Aufgrund dieser Regelung kann lediglich ein bestimmter Teil einer Immobilie beliehen werden. Als Basis für die Festlegung der Beleihungsgrenze gilt der Beleihungswert, der bereits die Wertschwankungen beliehener Objekte mit einbezieht.

Im Pfandbriefgesetz ist klar formuliert und definiert, wie der Beleihungswert zustande kommt:

"Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt." (§16 Abs. 2 PfandBG)

Beleihungsgrenzen bei Immobilien

Es existieren verschiedene Bereiche, in denen Beleihungsgrenzen zur Anwendung kommen. Bei Wertpapieren spielen diese Grenzen insbesondere bei sogenannten Effektenlombardkrediten eine tragende Rolle. Sie unterscheiden sich je nach Kreditinstitut und werden vertraglich offengelegt. So kann die maximale Kreditobergrenze durch den Kreditnehmer selbst ermittelt werden. 

Die Beleihungsgrenze dient als weiterer Sicherheitsabschlag für die Bank im Rahmen von Immobilienfinanzierungen. Dieser Abschlag soll das Risiko der Wertminderung durch Faktoren wie negativer Marktentwicklungen minimieren.

In Bezug auf Immobilien sind Beleihungsgrenzen größtenteils konstant. Hier wird zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien unterschieden. Für letztere gilt: Geschäftsbanken, Sparkassen und Hypothekenbanken finanzieren im Hinblick auf einen Realkredit höchstens 60 Prozent des Beleihungswertes einer Wohnimmobilie. Anders ist es beispielsweise bei Bausparkassen: Liegen einwandfreie Bonitätsverhältnisse vor, so finanzieren sie bis zu 80 Prozent des entsprechenden Beleihungswertes. 

Ermittlung der Beleihungsgrenze

Abhängig ist die absolute Höhe der Beleihungsgrenze sowohl vom entsprechenden prozentualen Abschlag als auch vom Beleihungswert. Darüber hinaus orientieren sich die einzelnen Kreditsicherheiten an Abschlägen und den damit einhergehenden gesetzlichen Vorschriften. So kommen die Abschläge einheitlich zur Anwendung. Dies beinhaltet auch die Berücksichtigung von Wertschwankungsgefahren sowie einzeln auftretenden Verwertungsrisiken. Diese sind jeder Kreditsicherheit eigen. Im Allgemeinen gilt: Die im Jahr 2006 durch das Bundesministerium für Finanzen ins Leben gerufene Solvabilitätsverordnung führt in puncto Kreditsicherheiten keine einheitlichen Beleihungsgrenzen auf. Allgemein gültige Aussagen zur Höhe der Grenze können so nicht gemacht werden – sie unterscheidet sich von Institut zu Institut.

Wenn nun also ein Kaufpreis über einen Grundstückskaufvertrag zu finanzieren ist, kann der Beleihungswert nicht mit diesem Kaufpreis angesetzt werden. Der Kaufpreis ist eher als Verkehrswert zu sehen und der Beleihungswert liegt stets darunter. Um sich an einem Richtwert orientieren zu können, wird folgender Leitsatz zu Rate gezogen: Der Fremdfinanzierungsspielraum im Bereich der Beleihungsgrenze sollte sich zwischen 50 und 60 Prozent des Kaufpreises bewegen.

Es gibt allerdings auch Kreditinstitute, die kein Pfandbriefprivileg besitzen. Diese sind dann auch nicht an die im Pfandbriefgesetz enthaltenen Vorschriften gebunden und haben daher ihre eigenen Regeln. So können bei Bausparkassen Immobilien bis zu 80 Prozent beliehen werden. Die folgenden zwei Rechenbeispiele verdeutlichen, wie die Beleihungsgrenze angewendet wird.

Beispiel

Ein Ehepaar entschließt sich ein Haus für 500.000€ zu erwerben. Hierfür benötigt es aber ein Immobiliendarlehen eines Kreditinstituts, um diesen Kaufpreis bezahlen zu können. Zunächst wird der Wert der zu finanzierenden Immobilie ermittelt, danach ihr Beleihungswert berechnet und letztlich die Beleihungsgrenze festgelegt. Diese Grenze markiert die höchstmögliche Darlehenssumme, die die Bank für die jeweilige Finanzierung einer Immobilie zur Verfügung stellt.

Kaufpreis der Immobilie     500.000 Euro
Beleihungswert (85% des Kaufpreises)    425.000 Euro
Beleihungsgrenze (60% des Beleihungswertes) 255.000 Euro

Dieser Rechnung zufolge bekäme das Ehepaar 255.000€ als Immobiliendarlehen. Die Beleihungsgrenze von 60% ist die Maximalgrenze bei Pfandbriefbanken. Kreditinstitute, die dieses Pfandbriefprivileg nicht besitzen, sind auch nicht an die 60%-Grenze gebunden. Im Regelfall liegt die Beleihungsgrenze bei derartigen Kreditinstituten meist bei bis zu 80%.

Kaufpreis der Immobilie     500.000 Euro
Beleihungswert (85% des Kaufpreises)    425.000 Euro
Beleihungsgrenze (80% des Beleihungswertes) 340.000 Euro

Bei dieser Rechnung ist das Darlehensvolumen entsprechend der Beleihungsgrenze von 80% um 85.000€ im Vergleich zur vorigen Rechnung gestiegen. Nun fehlten dem Ehepaar lediglich noch 160.000€, um den Kaufpreis von 500.000€ bezahlen zu können.

Eine hohe Beleihungsgrenze gewährt ein Kreditinstitut aber nur dann, wenn gewisse finanzielle Voraussetzungen gegeben sind (beispielsweise dauerhaftes und regelmäßiges Einkommen).

Grundsätzlich gilt: Je höher die Beleihungsgrenze liegt, desto anspruchsvoller sind die finanziellen Anforderungen und Bedingungen an den Kreditnehmer.

Wie sieht es mit der Beleihungsgrenze bei einem Erbbaurecht aus?

Nicht immer bedeutet der Bau einer Immobilie auch der Kauf eines dazugehörigen Grundstücks. Es gibt daneben auch die Option, ein sogenanntes Erbbaurecht zu erwerben.
Wer ein Erbbaurecht erwirbt, hat das Recht, auf dem betreffenden Grundstück eine Immobilie zu bauen. Statt einen Kaufpreis für das Grundstück zu erbringen, bezahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Die Laufzeit dieser Erbbauzinsvereinbarung beträgt in der Regel 99 Jahre und kann danach verlängert werden.

Wichtig

Falls keine Verlängerung zustande kommt, muss der Eigentümer des Grundstücks dem Eigentümer der Immobilie einen angemessenen Ausgleich für den Gebäudewert zahlen.

Wer nun sein Traum vom Eigenheim auf diese Weise erfüllen und dafür eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchte, sollte beachten, dass die kreditgebende Bank nur den reinen Gebäudewert beleihen wird.

Der Vorteil: Die zu finanzierende Gesamtsumme ist niedriger und bedeutet entweder niedrigere Zinsraten oder eine schnellere Tilgung des Immobiliendarlehens.

Der Nachteil: Der Erbbauzins wird auch nach der Tilgung des Darlehens weiterhin fällig.

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