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Der Traum von den eigenen vier Wänden beginnt immer mit derselben Frage: Sollte ich ein Haus bauen oder doch lieber kaufen? Dies ist eine wichtige und weitreichende Entscheidung und sollte dementsprechend gut überlegt sein. In diesem Beitrag lesen Sie, welche Vor- und Nachteile sowohl der Hauskauf als auch der Hausbau haben und für wen sich was lohnt.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Frage nach dem Hausbau oder einem Hauskauf ist nicht nur eine reine Kostenfrage, sondern hängt auch von Faktoren wie der Umgebung, der Infrastruktur und der Gestaltungsfreiheit ab.
  • Grundsätzlich ist der Hausbau teurer als der Hauskauf, sofern es sich um dieselbe Lage handelt. Dafür sind bei einem Neubau die Nebenkosten (Gas, Strom etc.) aufgrund der modernen Bauweise geringer.

Welcher Haus-Typ soll es sein?

Auf dem Weg ins Eigenheim sind einige richtungsweisende Entscheidungen zu treffen. Besonders wichtig ist die Frage, ob ein Hausbau in Eigenregie geplant, ein Neubau vom Bauträger erworben oder eine Bestandsimmobilie gekauft werden soll.

Neben der grundlegenden Entscheidung zwischen Bauen und Kaufen gilt es noch zu überlegen, welcher Eigenheim-Typ Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus bringen jeweils besondere Vor- und Nachteile mit sich – sowohl in Bezug auf die Kosten als auch auf die Wohn- und Lebensqualität.

Haus-Typ Vorteile Nachteile
Freistehendes Einfamilienhaus
  • mehr Privatsphäre
  • weniger bis keine Lärmbelästigung durch Nachbarn
  • individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
  • Möglichkeit eines großen Gartens und einer Garage
  • in der Regel höhere Bau bzw. Kaufkosten
  • alle Unterhaltungs- und Reparaturkosten müssen alleine getragen werden
Doppelhaushälfte
  • insgesamt niedrigere Kosten beim Bau
  • geringere Unterhaltungskosten des Gesamtobjekts (wird mit Nachbarn geteilt, z. B. Dachreparaturen)
  • bei guter Schallisolierung kaum Lärmbelästigung durch Nachbarn
  • weniger Privatsphäre
  • eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten
  • bei Streit mit Nachbarn kein privater Rückzugsort
  • bei schlechter Schallisolierung nervige Lärmbelästigung möglich
Reihenhaus
  • niedrige Kaufkosten
  • bei guter Schallisolierung kaum Lärmbelästigung durch Nachbarn
  • niedrige Heizkosten, wenn Reihenhaus zwischen zwei anderen Einheiten liegt
  • weniger Privatsphäre
  • eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten
  • bei Streit mit Nachbarn kein privater Rückzugsort
  • häufig nur ein einfacher PKW-Stellplatz statt Garage
  • bei schlechter Schallisolierung nervige Lärmbelästigung möglich

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Hauskauf: Selbstverwirklichung oder historisches Kleinod?

Haus bauen oder Haus Haus kaufen

Haus bauen oder Haus Haus kaufen?

Im Hinblick auf die Bedürfnisse ist der Unterschied offensichtlich: Das Bauen in Eigenregie bringt Gestaltungsfreiheit mit sich. Das beginnt bei der Grundstückswahl, erstreckt sich über die Architektur, die Raumaufteilung und die Haustechnik und endet mit der Innenausstattung. Bei Fertighaus-, Bauträger- oder Generalunternehmer-Modellen mag die Freiheit des Bauherrn schrumpfen, aber grundsätzlich sind der Entfaltung „nur“ finanzielle Grenzen gesetzt.

Wer dagegen ein Haus kauft, muss nehmen, was der Markt bietet. Das ist nicht unbedingt ein Nachteil: Hier besteht die Chance auf ein Schnäppchen. Zudem kostet der Hauskauf weniger Zeit als ein Neubau. Nicht zuletzt kann ein Altbau besonderen Charme haben – wie etwa ein gemütliches Fachwerk-Bauernhaus oder eine geräumige Eigentumswohnung in einer alten Villa.

Etwas komplizierter wird es beim Thema Finanzen. Rechnet man Wohnraum gegen Preis auf, dann ist der Kauf eines Reihenhauses die günstigste Lösung. Darauf folgen das Reiheneckhaus und sodann die Doppelhaushälfte. Die teuerste Wohnfläche bietet das freistehende Einfamilienhaus.

Das ist nur eine Faustregel

Erhebliche Unterschiede können sich durch Alter, Pflegeaufwand, Renovierungszustand, Ausstattung und Lage ergeben. Zudem ist für viele Menschen das freistehende Eigenheim im Grünen ein Traum, den sie einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte vorziehen. 

Die Frage nach dem passenden Eigenheim ist damit sowohl eine Frage des persönlichen Geschmacks als auch der Ansprüche an den Wohn- und Lebensraum. Während die einen den individuellen Hausbau bevorzugen, legen andere mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie Wert auf ein bezahlbares Eigenheim. 

Eigenkapital: Sicherheit geht vor

Letztlich bleibt für die Haus-Finanzierung die Frage „Bauen oder kaufen?“ zweitrangig. Der Grundsatz „Je mehr Eigenkapital, desto besser“ gilt für beides. Doch woher kommt Eigenkapital?

Wichtig ist der frühe Einstieg ins Sparen. Wer regelmäßig einen bestimmten Betrag anlegt, sammelt über die Jahre erhebliche Zinsgewinne. Für die Immobilienfinanzierung sind dementsprechend langfristige, sichere Anlageformen das Mittel der Wahl – beispielsweise der bewährte Bausparvertrag. Die Zinsen fallen zwar nicht überwältigend aus, aber auf riskante Anlageformen wie Aktien sollten Sie sich beim Sparen für das Eigenheim lieber nicht verlassen.

Da das Geld zum Bauen oder Kaufen nicht kurzfristig verfügbar sein muss, bieten sich auch Prämiensparformen mit langer Laufzeit an. Einzelne Fondsprodukte können ebenfalls interessant sein.

Tipp:

Sicherheit geht vor Rendite. Staatliche Zuschüsse wie KfW-Programme zum energiesparenden oder altersgerechten Bauen bieten zusätzliche Geldquellen. Viele Bundesländer und Kommunen haben auch eigene Förderprogramme aufgelegt.

Übernehmen Sie sich nicht bei Zins und Tilgung

Auch wer lange gespart hat, wird um ein Darlehen kaum herumkommen. Wie viel Geld nötig ist, ergibt sich aus dem Abgleich von Eigenkapital und den erwarteten Kosten für die Immobilie.

Zum Hauspreis kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühr und Maklerprovision hinzu. Hier sind mit etwa zehn bis 15 Prozent der Bau- oder Kaufkosten zu rechnen. Beim Neubau kann es außerdem vorkommen, dass manches teurer wird als geplant – deshalb sollten Sie hier nicht zu knapp kalkulieren.

Übliche Finanzierungsformen sind Bank-, Bauspar- und Versicherungsdarlehen. Bei einigen Unterschieden im Detail ist es für den Bauherrn oder Käufer immer entscheidend, die monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung auf einem vernünftigen Niveau zu halten. Dafür gibt es verschiedene Stellschrauben bei der Finanzierung:

  • längere Laufzeit des Darlehens

  • Abstriche bei der Größe und Ausstattung des Hauses

  • größere Eigenleistungen senken die finanzielle Belastung

Darüber hinaus wird für jedes Darlehen eine Sicherheit verlangt. Bei der Baufinanzierung ist das meist eine Grundschuld oder Hypothek auf das betreffende Objekt. In jedem Fall sollten Bauherrn oder Immobilienkäufer realistisch rechnen. Das heißt: Die eigene monatliche Belastbarkeit sollte nicht zu hoch ausfallen und der Kapitalbedarf sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden.

Gut zu wissen:

Ratsam ist zudem eine Risiko-Lebensversicherung. Sie sichert die Angehörigen finanziell für den Todesfall des Hauptverdieners ab.

Hausbau und Hauskauf im Vergleich: Was passt besser?

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, wird vor allem einen kritischen Blick auf die Kosten werfen. Wer sein Eigenheim selbst gestalten und bauen will, wird im Regelfall mit höheren Kosten rechnen müssen als jemand, der eine bestehende Immobilie käuflich erwirbt. Aber auch andere Faktoren wie beispielsweise Umgebung und Infrastruktur spielen eine wichtige Rolle.

In der folgenden Übersicht sind die Vor- und Nachteile eines Hauskaufs denen eines Hausbaus gegenübergestellt.

  Vorteile Nachteile
Hausbau
  • maximale Gestaltungsfreiheit (Innenausbau, Garten etc.)
  • Umsetzung moderner Bauweise (besonders mit Blick auf Wärmedämmung)
  • geringere Nebenkosten (Gas, Strom etc.) bei entsprechender Bauweise
  • Möglichkeit, barrierefrei zu bauen
  • fünf Jahre Gewährleistungsfrist
  • der Hausbau ist ein langwieriger und zeitaufwendiger Prozess
  • die Gesamtkosten können unerwartet steigen
  • die Bauzeit kann sich beispielsweise wegen schlechten Wetters verzögern
  • Risiko, dass der Bau nicht planungsgerecht fertiggestellt wird (Baumängel) und dadurch Mehrkosten entstehen
Hauskauf
  • Kosten können zuverlässiger kalkuliert werden
  • Zeitaufwand potentiell geringer
  • bessere Planbarkeit hinsichtlich Einzugsdatum
  • Kaufinteressenten haben einen direkten Eindruck der Immobilie
  • schneller bezugsfertig
  • zentrale Lage möglich
  • Möglichkeit, einen Altbau zu erwerben, der so nicht mehr gebaut wird
  • Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können unerwartet in die Höhe gehen, weil der Arbeitsaufwand nicht direkt ersichtlich ist
  • grundsätzlich weniger Gestaltungsfreiheit (lediglich nichttragende Wände können verändert werden)
  • die Suche nach einem passenden Objekt kann unter Umständen langwierig und nervenzehrend sein
  • langfristig höhere Nebenkosten, falls Dämmung nicht modernen Standards entspricht
  • bei denkmalgeschützten Gebäuden: Bauliche Veränderungen unterliegen bestimmten Auflagen

Bauen oder Kaufen: der Selbsttest

Bei wichtigen Entscheidungen ist es immer hilfreich, sich mit Papier und Stift gerüstet selbst ein paar Fragen zu stellen. Hier finden Sie die wichtigsten Anhaltspunkte als Entscheidungshilfe:

1.  Wie wichtig ist mir beim Eigenheim die Selbstverwirklichung bei der Architektur, der Raumaufteilung und der Innenausstattung?

2.  Bin ich so flexibel, dass ich beim Kauf einer Bestandsimmobilie die Gegebenheiten beim Grundriss akzeptieren kann?

3.  Mag ich historische Bausubstanz, sodass beim Hauskauf auch ein Altbau in Betracht käme?

4.  Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaus oder freistehendes Einfamilienhaus: Welche Immobilien-Variante gefällt mir am besten, welche kommt gar nicht infrage?

5.  Ist bereits ein Grundstück für einen Neubau vorhanden?

6.  Wie viel Eigenkapital kann ich für das Bauen beziehungsweise den Hauskauf aufbringen?

7.  Welchen Betrag kann ich monatlich für Zins und Tilgung eines Darlehens problemlos schultern?

8.  Welche Eigenleistung kann ich, vorsichtig geschätzt, in das Bau- oder Modernisierungsprojekt einbringen?

9.  Welche Abstriche gegenüber meiner Traumimmobilie sind zur Kostensenkung vorstellbar?

10. Habe ich mich über alle relevanten Förderprogramme informiert?

11. Habe ich meine Angehörigen durch eine Lebensversicherung abgesichert?

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