Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Für die Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag häufig eine interessante Möglichkeit. Anders als der Name es vermuten lässt, kannst du den Bausparvertrag per Definition nicht nur zum Bauen, sondern auch zum Kaufen nutzen. Hier erfährst du, wie du den Bausparvertrag am besten nutzt und welche Bausparsumme für dich infrage kommt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bausparvertrag besteht aus einer Sparphase, einer Zuteilungsphase und einer Darlehensphase.

  • Mit dem Bausparvertrag kannst du einen Teil der Kosten für den Hauskauf oder die Renovierung deiner Immobilie abdecken, benötigst aber meist noch eine Anschlussfinanzierung für etwa 50 Prozent der Kosten.

  • Bausparverträge sind vor allem für die langfristige Planung attraktiv. 

  • Beachte beim Abschluss des Bausparvertrags die Zinsen und weitere Konditionen – Beispielrechnungen kannst du in unserem Baufinanzierungsrechner vornehmen! 

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag besteht per Definition aus mehreren Phasen.

  1. Zunächst einmal sparst du während der Sparphase Geld für eine festgesetzte Bausparsumme an, die du dir dann zum gewünschten Zeitpunkt auszahlen lassen kannst.

  2. Die Auszahlung ist als Zuteilungsphase bekannt. Diese kann eine Weile dauern, da der Bausparvertrag erst zuteilungsreif werden muss.

  3. Zusätzlich erhältst du vom Anbieter des Bausparvertrags ein Darlehen als Anschlussfinanzierung in der dritten Phase, das vergünstigte Konditionen bietet. 

Mit der Summe aus dem Bausparvertrag kannst du eine Immobilie kaufen oder bauen. Auch Modernisierungen und Umbauten zählen als immobilienwirtschaftliche Ausgaben, die du vom Bausparvertrag bezahlen kannst. Zu Beginn des Bausparvertrags solltest du festlegen, wie lange die Ansparphase dauert, wie hoch die Sollzinsen für das folgende Darlehen sind und ab wann du den Bausparvertrag auslösen kannst.

Viele Eltern schließen einen Bausparvertrag für ihre Kinder ab und sparen dort monatlich einen gewissen Betrag. Dann haben die Kinder später ein Startkapital für den Hausbau oder Wohnungskauf. Bedingung ist jedoch, dass du die Bausparsumme tatsächlich für derartige Zwecke nutzt. Wenn du die Summe für andere Zwecke ausgeben möchtest, musst du bei der Auszahlung mit Verlusten bei den Bausparvertrag-Zinsen rechnen.

Übrigens: Unterschied zwischen Baukredit und Bausparvertrag

Der Bausparvertrag besteht aus einem Sparplan und einem Darlehen zu vergünstigten Konditionen. Beim Baukredit hingegen schließt du den Vertrag zur Finanzierung erst kurz vor dem Kauf ab, ohne eine Spar- bzw. Einzahlphase zu haben. Mehr zu Immobiliendarlehen und -krediten liest du hier.

Darüber hinaus solltest du diese Varianten von Bausparverträgen kennen:

  • Bausparvertrag mit Versicherung gegen steigende Bauzinsen: Dieser Bausparvertrag lohnt sich, wenn du einen späteren Immobilienerwerb planst und die Bauzinsen deutlich ansteigen. Denn die Versicherung hilft dir dabei, einen bestimmten Zinssatz nicht überschreiten zu müssen.

  • Bausparsofortfinanzierung: Bei Abschluss dieser Variante werden die Bausparvertrag-Zinsen für die gesamte Baufinanzierung festgelegt. Somit ist der gesamte Effektivzins meist niedriger als bei einem Annuitätendarlehen.

  • Sparvertrag: Wenn die Bank dir hohe Zinsen anbietet, du die Sparraten einhalten kannst und das Geld erst später für den Hausbau oder den Hauskauf benötigen wirst, ist der Sparvertrag eine gute Alternative. 

Die Sparphase

Die Sparphase beginnt direkt nach dem Abschluss des Bausparvertrages und ihre Dauer ist vertraglich festgelegt. Während dieser Zeit legst du ein Guthaben an, welches dann in der dritten Phase zur Auszahlung bereitliegt. 

Während der Sparphase haben Bausparer:innen noch die Möglichkeit, den Bausparvertrag entsprechend ihrer Vorstellungen und Bedürfnisse anzupassen. Hier können also die Einzahlungen den finanziellen Möglichkeiten entsprechend noch reduziert oder angehoben werden. Auch die Bedingungen der Zuteilungs- und Darlehensphase können noch während der Sparphase angepasst werden. 

Normalerweise wird das Bausparguthaben durch monatliche Zahlungen angesammelt. Neben den regulären Sparraten ist es während der Sparphase möglich, Sonderzahlungen zu leisten oder das vertragliche Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen. Diese zusätzlichen Einzahlungen ermöglichen es, schnell alle Anforderungen für die Zuteilung des Bausparvertrages zu erfüllen.

Verzinsung während der Sparphase

Wer einen Bausparvertrag abschließt, muss die Zinskonditionen gleich doppelt bewerten: Einerseits ist die Verzinsung des eingezahlten Kapitals interessant, andererseits sollten auch die Zinsen für das späteren Darlehen genau verglichen werden. 

Die Verzinsung während der Vertragslaufzeit ist im Bausparvertrag festgesetzt und unterliegt dem Tarif, den die Sparer beim Abschluss ihres Vertrages gewählt haben. Die festgelegten Zinssätze gelten für die gesamte Dauer des Vertrages. Dies bedeutet, dass der Kreditzins für die Darlehensphase bereits lange Zeit vor dem Einsetzen dieser Phase festgesetzt wird. 

Der Sparzins eines Bausparvertrages ist während der Sparphase zwar relativ gering, dafür ist der vereinbarte Kreditzins in der Darlehensphase ebenso niedrig angesetzt. Sparer:innen zahlen dann während der Darlehensphase nur einen sehr geringen Kreditzins, der während der gesamten Phase konstant bleibt. Da die Verzinsung des Bausparvertrages keinen wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt und keine versteckten Kosten birgt, gilt der Bausparvertrag als eine sehr sichere Geldanlage.

Tipp: Förderung nicht vergessen

Bausparer sollten zu Beginn der Sparphase prüfen, ob der Anspruch auf staatliche Förderung besteht. Grundsätzlich können anspruchsberechtigte Bausparer die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage in den Bausparvertrag einbeziehen. Diese Förderungen steigern die Rendite des Bausparvertrages. 

Sobald das im Bausparvertrag vereinbarte Mindestguthaben erreicht ist, solltest du deine Einzahlungen stoppen. Dies ist sinnvoll, da die Sparzinsen zu gering sind, als dass sich eine reine Besparung lohnen würde. Zudem verringert sich durch Überbezahlung der Anspruch auf die zinsgünstige Darlehenssumme. 

Stattdessen sollten die Einzahlungen in einen vom Bausparvertrag unabhängigen Sparvertrag eingezahlt werden, um dort weiteres Guthaben zu generieren. Geringe Überzahlungen in den Bausparvertrag würden für dich keine enormen Verluste bedeuten. Langjährige Überzahlungen sind jedoch im Vergleich zu einem Sparvertrag weniger ertragreich und sollten deswegen vermieden werden.

Die Zuteilungsphase

Die finanziellen Mittel, die nach der Sparphase für den Wohnungskauf oder Hausbau zur Verfügung stehen, setzen sich aus zwei Bestandteilen zusammen: 

  1. Das Bausparguthaben ist die Summe allen selbst angesparten Kapitals. Dieses setzt sich aus den eingezahlten Regelsparbeiträgen und eventuell erbrachten zusätzlichen Sonderzahlungen sowie aufgelaufenen Guthabenzinsen und staatlichen Förderbeiträgen zusammen. Das Bausparguthaben wird auch Eigenmittel oder Eigenkapital genannt. 

  2. Das Bausparguthaben ist streng vom Bauspardarlehen zu trennen. Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich nämlich aus der Differenz von Bausparsumme und Bausparguthaben. 

Die Bausparsumme ist im Endeffekt der Gesamtbetrag des Ersparten.

Sind die vereinbarte Höhe des Bausparguthabens und weitere Zuteilungskriterien wie etwa die Bewertungszahl erreicht, kommt der Bausparvertrag zur Zuteilung, welche die Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens darstellt. Das heißt, du kannst über dein Bausparguthaben verfügen und das vertraglich vereinbarte Bauspardarlehen beantragen. Die Bewertungszahl legt hierbei die Reihenfolge fest, in der die Bausparmittel letztendlich ausgezahlt werden. 

Bei der Errechnung der Bewertungszahl durch die zuständige Bausparkasse sind die Höhe der gesamten Einlagen und der Zeitpunkt der Zuführung zum Vertragskonto von besonderer Bedeutung. Errechnet wird die Bewertungszahl aus den jeweiligen Zinsen, die die Kontoeinzahlungen verzeichnen, der bisherigen Bausparsumme und dem Bewertungszahlfaktor, der bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wird.


Gut zu wissen:

Je nach Kreditgeber werden Bausparguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme vorausgesetzt, um eine Darlehensauszahlung vorzunehmen. Erfolgt die Auszahlung während der gesetzlichen Bindungsfrist, sind besondere Regeln, wie der Nachweis der Mittel für bauliche Maßnahmen, zu beachten. Nach Ablauf der Bindungsfrist kann der:die Bausparer:in frei über sein Bausparguthaben verfügen und muss dies nicht zwingend als Kapital für den Bau einer Immobilie verwenden. 


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Zuteilungstermin

Der Zuteilungstermin ist der Tag, an dem über die Auszahlung eines Bausparvertrags entschieden wird. Ein Bausparvertrag besteht aus einer Anspar- und einer Kreditphase, der Zuteilungstermin bezeichnet das Ende der Anspar- und den Übergang in die Kreditphase, wenn der Bausparer ein zusätzliches Darlehen wünscht.

Zuteilungstermin nicht verbindlich festgelegt

Wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, so ist es den Bausparkassen oftmals nicht möglich, einen genauen Zeitpunkt für die Zuteilung zu nennen. Ein voraussichtlicher Termin wird zwar oft angegeben, jedoch ist es möglich, dass dieser nicht fristgerecht eingehalten werden kann. Bausparkassen können im Laufe eines Geschäftsjahres mehrere Zuteilungstermine definieren, die Verfahrensweise ist allerdings von Institut zu Institut unterschiedlich.

Voraussetzungen für den Zuteilungstermin

Entscheidend ist, dass den Bausparkassen zu den Zuteilungsterminen bestimmte Summen aus Darlehensrückflüssen und Ansparsummen zufließen, so dass diese als neue Kredite vergeben werden können. Die Bausparverträge mit erfüllten Zuteilungsvoraussetzungen werden als zuteilungsreif bezeichnet.

Diese Zuteilungsvoraussetzungen setzen für einen Bausparvertrag in der Regel eine festgelegte minimale Ansparsumme von circa 40 bis 50 Prozent der Kreditsumme voraus. Die Ansparsumme beschreibt alle geleisteten Einzahlungen, die auf einen Bausparvertrag geleistet werden inklusive der Wohnungsbauprämien und den gutgeschriebenen Zinsen über den Ansparzeitraum. Hinzu kommen die Mindestvertragsdauer und die Mindestsparzeit. Beide beschreiben den Zeitraum beziehungsweise die Zeit, die zwischen Abschluss des Vertrages und dem erstmöglichen Zuteilungstermin liegt. Letztere umfasst je nach Bausparkasse und Tarif zwischen zwölf und 60 Monate.

Mindestbewertungszahl entscheidet über Zuteilungsreihenfolge

Ein weiterer Faktor ist die Mindestbewertungszahl. Diese errechnet sich zum einen aus der Höhe der bisher in den Bausparvertrag eingezahlten Leistungen, den verdienten Zinsen sowie der bisherigen Laufzeit. Sie bestimmt die Zuteilungsreihenfolge aller Interessenten, die sich für ein Darlehen entschieden haben. Erhält ein Bausparvertrag an einem Bewertungsstichtag eine hohe Bewertungszahl, so hat er bei der eigentlichen Zuteilung Vorrang. Eine hohe Bewertungszahl kann beispielsweise erreicht werden, wenn der Bausparer über einen kurzen Zeitraum ein hohes Guthaben einzahlt. Gleichzeitig kann für diesen Fall auch ein geringes Guthaben über eine lange Zeitspanne angespart oder gehalten werden.

Wie bei den vorläufigen Zuteilungsterminen unterscheiden sich auch die Berechnungen der Mindestbewertungszahl voneinander. Grundsätzlich sind die Bausparkassen jedoch gesetzlich verpflichtet, durch das genutzte Berechnungsverfahren alle Bausparkunden gleichwertig zu behandeln, sodass keine Benachteiligung entsteht. Bei älteren Tarifen werden die jeweiligen Quartalsenden als Bewertungsstichtage verwendet, neuere Vertragsabschlüsse werden monatlich berechnet. Sind diese Kriterien erfüllt, kann der Bausparvertrag am Zuteilungstermin teilnehmen.

Zuteilungstermin durch Bausparer beeinflussbar

Der Zuteilungstermin kann vom Bausparer zum Teil selbst beeinflusst werden, indem er Sondereinzahlungen auf den Vertrag leistet. Die Sondereinzahlungen verringern die zu erwartende Darlehenshöhe, erhöhen somit das Guthaben und die Zuteilung kann mitunter schneller ausgeführt werden. Dafür ist später keine Zinszahlung oder Tilgung mehr fällig. Der Bausparer sollte bedenken, dass eine geringere Bausparsumme auch eine geringere Ansparzeit bedeutet. Ist die Summe zu hoch gewählt, verlängert sich automatisch auch die Ansparzeit. Nicht zu verwechseln ist der Begriff Zuteilungstermin mit der Zuteilung oder der Zuteilungsreife.

Darlehensphase

Mit der Darlehensphase beginnt die letzte Etappe des Bausparvertrages. Die Höhe des zweckgebundenen Kredites ergibt sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Bausparguthaben. Bausparkassen gestalten das Darlehen meist in Form eines Annuitätendarlehens.

Der Grundgedanke des Bausparens und dem damit verbundenen Bauspardarlehens ist die Förderung von Wohneigentum. Um dieser Idee gerecht zu werden, sind die Verwendungsmöglichkeiten des Bauspardarlehens gesetzlich geregelt (§§ 1, 4 Bausparkassengesetz). Grundsätzlich gilt, dass das Darlehen der Bausparkasse für alle Zwecke rund um die Immobilie gewährt wird. Das heißt, das Geld muss für die eigene Immobilie genutzt werden wie zum Beispiel für den Immobilienkauf, Umbau, Anbau oder Sanierungsmaßnahmen. Auch wenn Ihnen in dieser Phase das Bauspardarlehen zusteht, kann es jedoch nicht für jeden beliebigen Zweck in Anspruch genommen werden.

Beginn der Darlehensphase

Die Darlehensphase beginnt direkt nach dem Ende der Zuteilungsphase und der Darlehensbeantragung. Die Darlehensphase kann etwas verzögert werden, wenn Bausparer etwa die Auszahlung ihrer Bausparsumme verschieben oder auf unbestimmte Zeit ablehnen. Dies ist möglich, sobald das Bausparguthaben die benötigte Bewertungszahl erreicht hat und zur Auszahlung freigegeben wurde. Dann können Sparer einen schriftlichen Antrag auf das Verschieben der Zuteilung stellen. Dies wiederum verschiebt den Beginn der Darlehensphase nach hinten, da diese frühestens nach der Auszahlung des Bausparguthabens und dem Abschluss des Darlehensvertrages beginnen kann. Sind Sparer zum Beispiel nicht liquide genug, um die benötigten Tilgungsraten während der Darlehensphase zu begleichen, kann durch das Herauszögern des Phasenbeginns einfach noch weiter in den Bausparvertrag eingezahlt werden, bis sich die finanzielle Situation verbessert hat.

Darlehensvertrag

Haben sich Sparer dazu entschieden, ihre gesamte Bausparsumme in Anspruch zu nehmen, müssen sie nach dem Ende der Zuteilungsphase das Darlehen beim Kreditgeber beantragen. Dieses wurde zwar bereits mit Abschluss des Bausparvertrages vereinbart, wird aber erst jetzt fällig. Die erneute Beantragung ist deswegen wichtig, da das Darlehen nicht immer in Anspruch genommen werden muss. Sollten Sparer kein Interesse mehr an der Inanspruchnahme eines Kredites haben, können sie ihren Bausparvertrag ab der Zuteilungsphase kündigen und sich ihr eingezahltes Guthaben auszahlen lassen – der Ablauf dessen ist immer vertraglich geregelt. Soll die gesamte im Vertrag vereinbarte Bausparsumme ausgezahlt werden, muss dies mit der Beantragung des Darlehens erst in Gang gesetzt werden. Der daraufhin geschlossene Darlehensvertrag unterliegt den beim Abschluss des Bausparvertrages vereinbarten Rahmenbedingungen.

Darlehensgebühren

Für die Bereitstellung des Darlehens fallen Darlehensgebühren von 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme an. Die Gebühr wird vor der Auszahlung auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen, das bedeutet es werden auch auf die Darlehensgebühren Zinsen erhoben.

Rückzahlung

Der Rückzahlungszeitraum des Bauspardarlehens ist verglichen mit einem Hypothekenkredit deutlich kürzer – oft liegt dieser zwischen 7 und 12 Jahre. Um die kurze Rückzahlungszeit einzuhalten, sind die monatlichen Darlehensraten relativ hoch. Üblicherweise besteht eine Monatsrate aus dem Darlehenszins und der Tilgung, die bei 0,6 Prozent der Bausparsumme liegt. Ein Beispiel: Sie haben einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abgeschlossen. Somit steht Ihnen bei Zuteilungsreife des Vertrages ein Bauspardarlehen von 25.000 Euro zu. Dann entspricht die monatliche Rate für das Darlehen bei einem Darlehenszins von 3 Prozent ca. 425 Euro (ohne Berücksichtigung der Darlehensgebühr und Versicherungsprämie).

Absicherung des Bauspardarlehens

Wie ein Hypothekenkredit muss auch das Bauspardarlehen abgesichert werden. Die Art der Absicherung ist von der Höhe des Darlehens abhängig. In der Praxis wird bei einem Darlehensbetrag über 10.000 Euro eine grundpfandrechtliche Absicherung notwendig. Für Bausparer bedeutet das, dass eine Grundschuld zugunsten der Bausparkasse in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Darlehen mit einem Betrag von 10.000 Euro oder weniger erfordern allerdings keine Grundschuld. Hier reicht eine Verpflichtung des Darlehensnehmers das Wohneigentum während der Darlehenslaufzeit weder zu verpfänden noch zu verkaufen. Die genauen Betragsgrenzen sind in den AGBs der Bausparkassen ausgewiesen.

Restschuldversicherung

Bausparkassen schließen für alle Darlehensnehmer eine Restschuldversicherung ab. Die Versicherungsprämie zahlt der Bausparer jährlich neben den monatlich anfallenden Raten. Die Versicherung trägt im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Bausparers die Zahlungsansprüche der Bausparkasse.

Die Anschlussfinanzierung

Da der Bausparvertrag meist nur einen Teil der Kosten für den Hauskauf abdeckt, brauchst du vermutlich eine Anschlussfinanzierung. Diese setzt dort an, wo das Bauspardarlehen aufhört, und hilft dir dabei, den Rest der Immobilie zu finanzieren. Mehr über die verschiedenen Immobilien-Darlehen liest du in diesem Beitrag.

Andererseits ist es darüber hinaus möglich, nach der Nutzung eines klassischen Immobilienkredits einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung zu nutzen. So kannst du die oft noch verbleibenden zehn bis 15 Jahre nach Ablauf der Kreditlaufzeit überbrücken. Dafür musst du jedoch mindestens ein Jahr lang bausparen, um die Zuteilungsreife zu erreichen.

Für Bausparer:innen bieten sich hier gleich mehrere Vorteile: Zum einen sind die variablen Sparraten gerade für Verbraucher:innen mit einem vergleichsweise geringen Einkommen sehr nützlich, weil die Finanzierung so nach individuellen finanziellen Gegebenheiten durchgeplant werden kann. 

Zum anderen sind Sondertilgungen meistens ein reguläres, im Bausparvertrag verankertes Recht der Kund:innen, das auch dann greift, wenn das gesamte Bauspardarlehen auf einen Schlag getilgt werden kann – für dich entstehen dabei in den meisten Fällen keinerlei Mehrkosten. Allerdings ist diese Art der Anschlussfinanzierung vor allem langfristige Planer:innen geeignet.  

Informiere dich zudem über Alternativen zum Bauspardarlehen, mit denen du die Immobilienfinanzierung ermöglichen kannst. Dazu gehören etwa diese Varianten:

  • Wohnriester

  • Wohnungsbauprämie

  • KfW-Förderungen für energetische Sanierungen und energiesparende Häuser 

  • Baukindergeld

  • Vermögenswirksame Leistungen

  • Arbeitnehmersparzulage

  • Immobiliendarlehen 

Tipp:

Für die Anschlussfinanzierung sowie die Bausparvertrag-Zinsen im Vergleich kannst du unseren gratis ImmoScout24-Finanzierungsrechner für den Hauskauf nutzen.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Bausparvertrag?

Bausparverträge kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn ein späterer Kauf oder Bau von Immobilien geplant ist. Für die sofortige Finanzierung gibt es viele andere Varianten, aber für die langfristige Planung ist der Bausparvertrag oft eine hervorragende Möglichkeit.

Diese Vor- und Nachteile bietet ein Bausparvertrag in der Übersicht:

Vorteile am Bausparvertrag Nachteile am Bausparvertrag
  • Anspruch auf späteres Bauspardarlehen mit festgelegten Zinsen
  • Unsicherheit über Zuteilungszeitpunkt
  • Garantiertes Kapital
  • Zinsen in der Ansparphase sind geringer als bei anderen Geldanlagen
  • Bausparvertrag lässt sich online abschließen
  • Recht hohe Abschlussgebühren für den Bausparvertrag
  • Minimale Risiken
  • Zinseinkünfte aus dem Bausparvertrag unterliegen der Einkommenssteuer
  • Staatliche Förderungen vorhanden
  • Recht hohe monatliche Belastung
  • Darlehen muss nicht genutzt werden
 

 

Beachte zudem, wie die Bedingungen für den jeweiligen Bausparvertrag sind. Bevor du einen Bauvertrag abschließt, solltest du Bausparvertrag-Vergleiche bei anderen Anbietern einholen. Oft musst du für den Bausparvertrag eine SCHUFA-Auskunft vorlegen, um deine Bonität zu belegen.

Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge (ABB)

Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge sind Grundlage für die Verträge mit einer Bausparkasse und müssen daher bei Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden. Sie sind vergleichbar mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Banken oder anderen Unternehmen.

Die Grundlage für die ABBs bildet der Paragraph 5 des Bausparkassengesetzes. Dort sind alle wichtigen Regelungen für Bausparverträge festgehalten. Außerdem regeln die ABBs die rechtliche Beziehung zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse und müssen dem Kunden beim Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden. 

Die ABB werden von den Instituten laufend überarbeitet und bedürfen der Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Des Weiteren müssen die Kunden der Bausparkasse über jede Änderung der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge schriftlich informiert werden.

Mindestinhalte für Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge

Für die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) gelten gesetzlich festgelegte Mindestinhalte. Im Detail gibt § 5 Absatz 3 des Bausparkassengesetzes (BausSparkG) Auskunft zu diesen Mindestinhalten. So sind unter anderem die Höhe und Fälligkeit der Leistungen des Bausparers wie der Bausparkasse in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge aufzuführen. Dies beinhaltet ebenfalls die jeweiligen Rechtsfolgen, wenn ein Leistungsverzug eintreten sollte. Eindeutig festzuhalten sind weiterhin die Verzinsung der Bauspardarlehen und Bauspareinlagen sowie die Höhe der Gebühren und weiteren Kosten, die dem Bausparer berechnet werden. Durch die hohe Bedeutung des Bausparens als Finanzierungsmittel für Wohnraum und wohnraumwirtschaftliche Zwecke sind in den ABB Voraussetzungen für die Zuteilung und für die Ermittlung der Zuteilungs-Reihenfolge aufzuführen. Diese Aspekte und die im Bausparkassengesetz weiter aufgeführten Mindestinhalte wie die Bedingungen für die Auszahlung einer Bausparsumme dienen der Absicherung von Bausparern. Weitere Mindestinhalte des § 5 Absatz 3 BausSparkG für die Allgemeinen Bedingungen von Bausparverträgen sind:

  • Sicherung der Forderungen aus Bauspardarlehen
  • Bedingungen, nach denen ein Bausparvertrag geteilt oder mit einem anderen Bausparvertrag zusammengelegt oder die Bausparsumme erhöht oder ermäßigt werden kann;
  • Bedingungen, nach denen Ansprüche aus dem Bausparvertrag abgetreten oder verpfändet werden können oder ein Bausparvertrag gekündigt werden kann, sowie die Rechtsfolgen, die sich aus der Kündigung des Bausparvertrages oder aus einer vereinfachten Abwicklung der Bausparverträge ergeben;
  • zuständiges Gericht oder einen Schiedsvertrag;
  • Abschluss von Lebensversicherungen auf den Todesfall, die Höhe der Versicherungssumme und die vom Bausparer hierfür zu zahlenden Versicherungsbeiträge sowie die Möglichkeit der Anrechnung bereits bestehender Lebensversicherungen, wenn der Bausparer zum Abschluss einer solchen Versicherung verpflichtet ist.

Tarifabhängige Ausgestaltung der ABB

Bei den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) ist zu berücksichtigen, dass Sie grundsätzlich speziell für einen jeweiligen Tarif einer Bausparkasse formuliert werden. Das bedeutet, sämtliche Paragraphen mit Blick auf die Mindestinhalte sind auf den jeweiligen Tarif abgestimmt. Meist umfassen die tarifabhängigen ABB etwa 20 Paragraphen, in denen alles Wesentliche zum Bauspar-Tarif aufgelistet ist. Durch diese Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge wird Bausparen für Bausparer transparent. Auf diese Weise wird das vertragliche Verhältnis beim Bausparen zwischen den Bausparkassen und den Bausparern bundesweit ähnlich und verlässlich bestimmt.

Neben den ABB und den Vertragsunterlagen erhalten Bausparer bei Vertragsabschluss meist noch ein Merkblatt im Rahmen des „Europäischen Standardisierten Merkblatts“. Auf diesem sind die wesentlichen Informationen noch einmal aufgeführt. Das Merkblatt sollte von den Bausparkassen für die Bausparer erstellt werden, da dies Bestandteil eines freiwilligen Verhaltenskodex zu vorvertraglichen Informationen für wohnungswirtschaftliche Kredite ist. Die Inhalte der sogenannten Produktinformation für Bausparer sind auch nach § 7 Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG) gesetzlich geregelt. Und darüber hinaus wird den gesamten relevanten Vertragsunterlagen gleichermaßen eine Datenschutzerklärung beigefügt.

Welche Bausparsumme kommt für mich infrage?

Die Bausparsumme besteht aus dem angesparten Betrag und dem Bauspardarlehen, das sich normalerweise an die Sparphase anschließt. 

Wenn du also mit deiner Bank für den Bausparvertrag zum Beispiel eine Bausparsumme von 50.000 Euro und 25.000 Euro Sparguthaben ausmachst, sieht die Berechnung des Bausparvertrags wie folgt aus:

  • Bausparguthaben: 25.000 Euro

  • Bauspardarlehen: 25.000 Euro

  • Bausparsumme = Bausparguthaben + Bauspardarlehen = 50.000 Euro

Die Bausparsumme bleibt während der Vertragslaufzeit konstant. Sie kann jedoch auf Antrag erhöht oder ermäßigt werden. Einzelheiten finden sich in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Bei einer Veränderung der Bausparsumme ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich  die Anteile der Darlehensgewährung auch entsprechend verschieben. 

Denn die Höhe des Bauspardarlehens berechnet sich aus der Differenz des angesparten Bausparguthabens (Bauspareinlagen) und der Bausparsumme. Um die Zuteilungsreife eines Bausparvertrages zu beschleunigen, können Sondereinzahlungen hilfreich sein. Sie erhöhen die errechnete Bewertungszahl und bringen den Bausparvertrag somit in der Zuteilungsreihenfolge nach vorn. Im Gegenzug verringert der:die Bausparer:in durch seine:ihre zusätzliche Einzahlung aber die Höhe der Darlehensgewährung, da die Bausparsumme unverändert bleibt.

Hinweis:

Die Kosten für einen Bausparvertrag liegen bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Für eine Bausparsumme von 50.000 Euro müsstest du also mindestens 500 Euro Abschlussgebühr für den Bausparvertrag einrechnen. Hinzu kommen Kontoführungsgebühren von 10 bis 20 Euro im Jahr.

Die Bausparsumme deckt normalerweise nicht die ganzen Kosten für die Finanzierung deiner Immobilie ab. Sie ist vor allem dafür gedacht, dir einen guten Start zu geben. Die folgende Faustregel hilft dir dabei, die Finanzierung mit Bausparvertrag und anderen Darlehen zu planen:

  • Eigenanteil beim Immobilienkauf: 20 Prozent

  • Bausparanteil: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises

  • Immobilienkredit: 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises

Beim Kalkulieren der Finanzierungskosten und der gewünschte Bausparsumme sollte auf die Details geachtet werden: Insbesondere wenn mit dem Bausparvertrag keine Modernisierung eines bereits bestehenden Objektes oder der Kauf einer Immobilie, sondern ein Neubauvorhaben geplant ist, können auf Bausparer:innen beträchtliche Nebenkosten zukommen. 

Dazu zählen einerseits Gebühren für Gutachter:innen, die den Bau im Hinblick auf seine Sicherheit prüfen. Gleichzeitig gewährleisten sie, dass angrenzende Immobilien in ihrer Beschaffenheit und ihrem Wert nicht beeinträchtigt werden, etwa wenn ein Anbau oder eine Garage ein benachbartes Fenster versperrt. Zusätzlich fallen Notarkosten und eine Reihe weiterer Abgaben für private oder behördliche Dienstleistungen an.

Unser Tipp:

Wie hoch ein Immobilienkredit für dich maximal sein sollte, welche Kosten beim Haus- oder Wohnungskauf auf dich zukommen und welche Finanzierungsmöglichkeiten dir zur Verfügung stehen, kannst du einfach online mit unserem Rechner einschätzen. 

Wann und wie kann ich die Bausparsumme nutzen?

Für die Auszahlung des Bauvertrags ist die Bewertungszahl wichtig. Diese gibt an, ab wann du das Darlehen nutzen kannst. Mit der Ansparphase wächst diese Zahl an. Je mehr Geld du gespart hast und je niedriger und kürzer dein Darlehen ausfällt, desto besser ist die Bewertungszahl und desto schneller erhältst du deine ersparte Bausparsumme sowie das anschließende Darlehen.

Sobald du die Zuteilungsphase erreicht hast, erhältst du dein erspartes Guthaben aus dem Bausparvertrag für den Hauskauf sowie das Darlehen. Nun kannst du deine Immobilie kaufen oder deine Renovierung durchführen, wofür gegebenenfalls noch andere Immobilienkredite nötig sind. Ab diesem Zeitpunkt beginnst du mit der Tilgung des Bauspardarlehens.

Hinweis:

Du darfst dir deine Bausparsumme auch auszahlen lassen und das Geld für andere Zwecke nutzen. Jedoch musst du dann nach der Kündigung oder Widerrufung des Bausparvertrags staatliche Prämien und andere Förderungen zurückzahlen, was die Ersparnisse oft deutlich verringert. Wir empfehlen dir daher, diese Option nur im äußersten Notfall zu nutzen.

Viele Bausparer:innen vermuten, dass sie das Darlehen sofort ausgezahlt bekommen, wenn sie das Mindestguthaben erreicht haben. Das ist ein Irrtum. Zunächst musst du auf die Zuteilung deines Darlehens warten. Der Grund: Es dürfen nicht mehr Darlehen ausgezahlt werden als Geld im Guthabentopf ist. Fließen der Bausparkasse viele Gelder zu, kann sie auch viele Bauspardarlehen vergeben. 

Kommen wenig neue Bausparer:innen nach, müssen bestehende Kund:innen unter Umständen länger warten. Deshalb dürfen Bausparkassen auch keine genauen Zuteilungstermine vergeben oder mit geringen Wartezeiten werben. Stattdessen geben sie eine Prognose, wann das Geld voraussichtlich ausgezahlt werden kann. Die Mindestsparzeit beträgt anderthalb Jahre, zudem muss das vereinbarte Mindestguthaben erreicht sein.

Allerdings solltest du damit rechnen, dass sich die Zuteilung um einige Monate, schlimmstenfalls um bis zu eineinhalb Jahre verschieben kann. Die Reihenfolge, in der die Darlehen vergeben werden, richtet sich nach der sogenannten Zielbewertungszahl. Je mehr Guthaben du angespart hast und je länger du schon auf eine Zuteilung wartest, desto höher fällt die Bewertungszahl deines Vertrags aus. Übersteigt sie die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl, ist dein Vertrag „zuteilungsreif“ und du bekommst das Darlehen ausgezahlt. 

FAQ

​Was ist ein Bausparvertrag?
​Welche Vorteile hat ein Bausparvertrag?
​Welche Nachteile hat ein Bausparvertrag?
​Welche Bausparsumme brauche ich?
​Welche Alternativen gibt es zum Bausparen?
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