Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Nur die wenigsten Hauskäufer können den kompletten Kaufpreis durch Eigenkapital stemmen. Daher ist es für die Bau- und Hauskauffinanzierung üblich, ein Darlehen aufzunehmen. In diesem Beitrag erfährst du, welche Darlehenstypen für Immobilien es gibt, welche Vor- und Nachteile ein Immobiliendarlehen mit sich bringt und welche Zuschüsse du außerdem beantragen kannst

Das Wichtigste in Kürze

  • Für den Wohnungs- oder Hauskauf benötigst du einen Kredit oder ein Immobiliendarlehen, um die Kosten decken zu können.
  • Es gibt viele verschiedene Unterarten des Hypothekendarlehens, deren Eignung von deinen persönlichen Umständen und Vorlieben abhängt.
  • Analysiere die Vor- und Nachteile der Immobilienkredite, bevor du dir mit unserem ImmoScout24-Hausfinanzierungsrechner ausrechnest, welches Darlehen oder welcher Hauskredit zu dir passt.

Welche Arten von Immobiliendarlehen gibt es?

Ein Klassiker für den Neubau oder den Immobilienkauf sind Hypothekendarlehen. Dabei verpfändest du deine neue Immobilie an die Bank, die im Grundbuch als Gläubiger eingetragen werden darf. Für den Fall, dass du deinen Rückzahlungen nicht mehr nachkommen kannst, darf die Bank deine Immobilie versteigern, um die ausstehende Restschuld zu begleichen.

Jedoch gibt es viele weitere Unterarten des Hypothekendarlehens, wie du in dieser Erklärung der Immobiliendarlehen siehst:

  • Annuitätendarlehen: Dieses Darlehen ist auch als Abzahlungsdarlehen oder Tilgungsdarlehen bekannt. Die monatliche Rate ist gleichbleibend und setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Der Anteil der Zinskosten sinkt stetig, wohingegen der Tilgungsanteil sukzessive steigt.
  • Arbeitgeberdarlehen: Ein Arbeitgeberdarlehen stellt eine zinsgünstige Form der Baufinanzierung dar. Hier unterstützt dein Unternehmen dich mit einem Darlehen zu guten Bedingungen beim Hauskauf.
  • Cap-Darlehen: Bei diesem Darlehen handelt es sich um eine variabel verzinste Variante, bei der du trotzdem gegen allzu stark steigende Zinsen abgesichert bist. Mehr dazu erfährst du hier.
  • Endfälliges Darlehen: Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du die geliehene Summe nicht in Raten zurück, sondern am Ende der Vertragslaufzeit auf einen Schlag ab. Wenn du eine Sicherung wie etwa eine Kapitallebensversicherung hast, deren Kündigung für dich nachteilig wäre, kannst du diese Versicherung beim endfälligen Darlehen als Sicherheit nutzen.
  • Forward-Darlehen: Hier erhältst du die Darlehenssumme zu einem späteren Zeitpunkt, kannst dir aber aktuelle Immobiliendarlehen-Konditionen sichern. Dies eignet sich für geplante Anschlussfinanzierungen in Niedrigzinsphasen. Mehr zum Forward-Darlehen erfährst du in diesem Beitrag.
  • KfW-Darlehen: Die Kreditbank für Weiterentwicklung gewährt dir zinsgünstige Darlehen für den Hauskauf. Für Maßnahmen wie energetische Sanierungen kannst du ebenfalls zinsgünstige Kredite erhalten. Mehr zu den verschieden KfW-Programmen liest du hier.
  • Nachrangdarlehen: Für alle Käufer, die nicht viel Eigenkapital mitbringen und mehr Geld benötigen, als die Beleihungsgrenze erlaubt, bietet sich ein Nachrangdarlehen bei einer zweiten Bank an.
  • Privatdarlehen: Bei einem Privatdarlehen leihst du dir von deiner Familie oder Bekannten das nötige Eigenkapital oder andere Beträge. Mehr dazu liest du hier, denn auch bei guten familiären Beziehungen gibt es vertragliche Aspekte zu beachten.
  • Variables Darlehen: Anders als beim klassischen Tilgungsdarlehen bist du beim variablen Darlehen flexibler bei der Tilgung. Zudem kannst du die Zinsen an einem günstigen Zeitpunkt festschreiben.
  • Volltilgerdarlehen: Wenn du dir vor allem Planungssicherheit wünschst, kannst du mit einem Volltilgerdarlehen von Anfang an ein Zinsänderungsrisiko ausschließen und die Finanzierung für den gesamten Zeitraum festlegen.
  • Zinszahlungsdarlehen: Für Käufer, die ein Fondsdepot oder andere gebundene Vermögen haben, eignet sich dieses Vermögen als Eigenkapitalersatz. In diesem Fall solltest du bei der Bank nach einem Zinszahlungsdarlehen fragen.
Übrigens:

Obwohl die Begriffe „Kredit“ und „Darlehen“ oft synonym verwendet werden, gibt es wichtige Unterschiede. Kredit ist der Oberbegriff für das Leihen von Fremdkapital. Darlehen ist eine Unterform des Kredits und bezieht sich auf hohe Geldsummen für den Immobilienkauf.


Baufinanzierungsrechner

Beispielrechnung zu den verschiedenen Immobiliendarlehen

Wenn du dir eine Immobilie zu einem Preis von 150.000 Euro kaufen möchtest, solltest du mindestens zehn Prozent Eigenkapital mitbringen. Wenn du das nicht hast, erfährst du hier mehr zur Vollfinanzierung und zum Darlehen ohne SCHUFA. Die meisten Darlehen und Kredite für Eigentumswohnungen und Häuser decken 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises ab. Vor dem Abschluss solltest du die Zinsen für dein Annuitätendarlehen, Kredit oder Forward-Darlehen berechnen.

In dieser Beispielrechnung siehst du, wie sich die Zinsberechnung für ein klassisches Immobiliendarlehen, etwa ein Annuitätendarlehen, gestalten kann:

Gesamtkaufpreis der Immobilie 150.000,00 €
Eigenkapital 30.000,00 €
Darlehensbetrag 120.000,00 €
Sollzinsbindung 10 Jahre
Sollzins p.a. 2,50 %
Anfänglicher Tilgungssatz 2,85 %
Monatliche Rate 535,00 €
Davon Zinsen 250,00 €
Davon Tilgung 285,00 €
Restschuld nach 10 Jahren 81.191,00 €
Getilgter Betrag 38.809,00 €
Zinszahlungen 25.391,00 €

Nach den ersten 10 Jahren bleiben also noch 81.191,00 Euro als Restschuld, für die du in dieser Beispielrechnung eine Anschlussfinanzierung benötigst. Bei gleichen Konditionen dauert es 25 Jahre und 2 Monate bis zur Volltilgung der Darlehenssumme.

Wichtig:

Du solltest dich frühzeitig – bestenfalls zwei Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung – um die Anschlussfinanzierung kümmern, um dir das beste Angebot zu sichern. Mehr zu Anschlussfinanzierungen bei Immobiliendarlehen erfährst du in diesem Artikel.

Nutze unseren Finanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien beim Darlehen zu berechnen! Dabei siehst du unter anderem, ob ein Immobiliendarlehen die beste Wahl für dich ist.


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Wie finde ich das beste Immobiliendarlehen für mich?


Video: Das richtige Darlehen

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Um ein Hypothekendarlehen bzw. einen Immobilienkredit zu finden, der zu dir passt, solltest du verschiedene Immobiliendarlehen miteinander vergleichen. Stelle mithilfe unseres Rechners Beispielrechnungen zum Darlehen an und lasse dich von unterschiedlichen Banken beraten.

Achte besonders auf diese Aspekte des Immobiliendarlehens:

  • Zinssätze (effektiver Jahreszinssatz statt Sollzins)
  • Nebenkosten des Darlehens
  • Tilgungsrate
  • Erlaubte Sondertilgungen
  • Planungssicherheit vs. Risikobereitschaft
  • Allgemeine Darlehensbedingungen
  • Widerrufsrecht
  • Konsequenzen bei Zahlungsverzug
Tipp:

Um das Darlehen schneller zurückzuzahlen, solltest du Sondertilgungen vereinbaren und eine höhere Anfangstilgung wählen, beispielsweise zwei statt der üblichen ein Prozent. Weitere Hinweise zur Tilgungsstrategie erhältst du hier.

 

Welche Vor- und Nachteile bringt ein Immobiliendarlehen?

Jedes Immobiliendarlehen bringt Vor- und Nachteile mit sich. Da du als Hauskäufer oft keine andere Wahl hast, als ein Darlehen oder einen Kredit für die Wohnung aufzunehmen, solltest du dich gut mit den Vorteilen beschäftigen und ein Darlehen auswählen, das minimale Nachteile für dich bietet.

In dieser Tabelle kannst du dich darüber informieren, welche Vor- und Nachteile vorhanden sind. Bedenke jedoch, dass je nach deiner persönlichen Situation und Vorliebe bestimmte Aspekte des Kredits für den Hauskauf für dich Vorteile sein können, die andere Personen als Nachteil ansehen:

Vorteile an einem Immobiliendarlehen Nachteile an einem Immobiliendarlehen
  • Zinssicherheit (etwa bei Annuitätendarlehen) und damit Planungssicherheit
  • Sondertilgungen nicht möglich
  • Sinkende Zinsbelastung mit jeder Darlehensrate
  • Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung (je nach Auswahl des Zinses möglich)
  • Zusätzliche Inanspruchnahme staatlicher Förderungen möglich (etwa bei Bauspardarlehen)
 
  • Abschlussgebühr und hohe Nebenkosten
  • Flexibilität bei Teilen des Darlehens (variables Darlehen)
  • Hohe Gesamtzinskosten (etwa bei endfälligen Darlehen)
  • Keine Anschlussfinanzierung nötig und keine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung (Volltilgerdarlehen)
  • Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (etwa bei Forward-Darlehen)

Welche weiteren Zuschüsse kann ich in Anspruch nehmen?

Beachte bei der Zinsberechnung für dein Darlehen und beim Darlehen-Vertrag auch, ob du staatliche und andere Förderungen damit kombinieren darfst. Eventuell verändern sich die Zinszahlungen deines Darlehens in diesem Fall.

Besonders interessant für Häuslebauer, aber auch für Sanierungsvorhaben, ist eine Förderung durch die staatliche KfW-Förderbank. Diese Bank bietet zinsgünstige Darlehen an, deren Zinsen sich transparent berechnen lassen. Du kannst dich von einem unabhängigen Finanzierungsberater oder deiner Hausbank beim Abschluss eines KfW-Kredits für den Hauskauf unterstützen lassen.

Hier liest du mehr über die energetische Sanierung deiner Immobilie, die du nicht nur mit einem Darlehen oder Kredit finanzieren, sondern auch von der Steuer absetzen kannst. Zudem sparst du dank der Maßnahme langfristig Nebenkosten und tust der Umwelt etwas Gutes.




Variables Darlehen: Kosten & Vorteile

Ein variables Darlehen ist eine Finanzierungsform, die sich besonders für eine kurzfristige Baufinanzierung eignet. Sie wird „variabel“ genannt, da keine festen Sollzinsen zu zahlen sind. Der Zinssatz wird regelmäßig an den aktuellen Zinsmarkt angepasst.


Volltilgerdarlehen

Nicht jeder Immobilienkäufer will sich durch zwei oder mehr Finanzierungsrunden beim Hauskauf arbeiten. Stattdessen gehen manche lieber eine langfristige Zinsehe mit einem Baufinanzierer ein. Vor allem in der Niedrigzinsphase lohnen sich Volltilgerdarlehen.


Forward- Darlehen: Anschlussfinanzierung mit Planungssicherheit

Wer ein Forward--Darlehen abschließt, entscheidet sich für eine sichere Anschlussfinanzierung, bei der in Zukunft anfallende Zinsen bereits Jahre im Voraus festgesetzt werden können. Wir erklären dir, worauf du bei dieser Form der Baufinanzierung achten solltest und informieren dich über die Vor-und Nachteile des Forward--Kredits.


Arbeitgeberdarlehen

Sie sind auf der Suche nach einer zinsgünstigeren Alternative zum herkömmlichen Kredit? In diesem Fall könnte das Arbeitgeberdarlehen genau das Richtige für Sie sein!


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