Die Erschließungskosten – auch Erschließungsbeitrag genannt – sind eine Kommunalabgabe, die sich in die technische und verkehrsmäßige Erschließung aufteilt.

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Das Wichtigste in Kürze:

  • Erschließungskosten werden in technische und verkehrsmäßige Erschließung unterteilt.
  • Technische Erschließungskosten setzen sich aus dem Anschluss des Grundstücks an das Versorgungs- und Entsorgungsnetz zusammen (z.B. Elektrizität, Gas und die öffentliche Wasserversorgung).
  • Verkehrsmäßige Erschließungskosten bestehen aus anteiligen Kosten für den Straßenbau, Gehweg oder öffentliche Grünflächen. 
  • Für erschließungspflichtige Grundstücke wird die Abkürzung „ebp“ und für die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwendet.

Technische Erschließungskosten sind Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze anfallen. Dazu gehören Elektrizität, Gas, die öffentliche Wasserversorgung und der Anschluss an die Kanalisation. Inbegriffen in den verkehrsmäßigen Erschließungskosten sind anteilige Kosten für Straßenbau, Gehweg und Beleuchtung, öffentliche Grünflächen, Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Auch für den Anschluss an das Telefon- und Kabelfernsehnetz können Erschließungskosten entstehen. Eine wesentliche rechtliche Voraussetzung für die Erhebung der verkehrsmäßigen Erschließungskosten ist, dass die Straße dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) beträgt der Kostenanteil bei den Erschließungskosten für die Besitzer maximal 90 Prozent.

Wann die Erschließung eines Grundstücks notwendig ist

Grundsätzlich ist eine bestehende Erschließung die direkte Voraussetzung für eine Bebaubarkeit von Grundstücken. Somit ist sie notwendig, damit aus Bauerwartungsland Bauland werden kann. Meist wird eine Baugenehmigung nur dann erteilt, wenn gleichermaßen die Erschließung des Grundstücks gesichert ist. Generell braucht man nur beim Bau einer Immobilie mit Erschließungskosten rechnen, beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist das Grundstück in aller Regel schon erschlossen. Die Höhe der Kosten für die Erschließung kann nicht pauschal im Voraus angegeben werden, denn sie hängt vom Materialeinsatz und den benötigten Arbeitsstunden ab. Das bedeutet, dass Bauherren, deren Haus weit von der Hauptanschlussstelle entfernt ist, mit mehr Kosten zu rechnen haben als jene, die das Versorgungsnetz direkt vor der Haustür haben. Zudem können sich die Gebühren, die für die Erschließung erhoben werden, von Stadt zu Stadt erheblich unterscheiden.

Worauf zu achten ist: Grundstücke mit und ohne Erschließungskosten

Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90 Prozent beteiligen, deshalb ist es wichtig, sich vorab über den Grad der Erschließung des Grundstücks zu informieren. Nur so kann der Grundstückskäufer entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten für die Erschließung in den finanziellen Rahmen passen. Die Grundstückspreise von erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von nicht erschlossenen Grundstücken. Entsprechend entfallen beim Erwerb eines bereits erschlossenen Grundstückes die Erschließungskosten und der Aufwand, der mit den Antragsstellungen für die verschiedenen Anschlüsse einhergeht.

Dies sind mögliche Bestandteile von Erschließungskosten

Erschließungskosten können für den Anschluss an folgende Punkte fällig werden:

  • öffentliche Trinkwasserversorgung
  • öffentliche Kanalisationssystem
  • Stromnetz
  • Gasversorgung
  • Kabelfernsehnetz
  • Telefonnetz
  • örtliche Verkehrsnetz (Straßen-, Bürgersteigherstellung)

Eventuell fallen Kosten für die Straßenbeleuchtung an.

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Wie hoch liegen die Erschließungskosten?

Bei den Erschließungskosten für den Anschluss an die Kanalisation beziehungsweise Abwasser muss in üblichen Neubaugebieten mit Kosten von rund 4.000 bis 5.000 Euro gerechnet werden. Die Höhe der Erschließungskosten kann aber auch auf über 7.000 Euro steigen, wenn längere Strecken überbrückt werden müssen. Ein Tipp für alle angehenden Hausbesitzer ist deshalb, sich schon vor dem Grundstückserwerb darüber zu informieren, ob dieses unerschlossen, teilerschlossen oder gar voll erschlossen ist. Falls das Grundstück zumindest teilerschlossen ist, befinden sich die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas oftmals schon an der Straße, so dass diese nur noch auf das Grundstück verlängert werden müssen.

Ist der nächste Anschlusspunkt für Kanalisation und Abwasser allzu weit weg, ist es in manchen Fällen auch möglich, einen Abwassertank auf dem Grundstück aufzustellen oder diesen unter der Erde einzugraben. Da regelmäßig ein Entsorgungsfahrzeug kommen muss, sind bei dieser Variante die laufenden Kosten nicht zu vernachlässigen. In der Regel wird diese Methode deshalb auch nur in ländlichen Gebieten mit einem mangelnden Versorgungsnetz und großen Grundstücken angewendet.

Erschließungskosten für Wasser

Im Gegensatz zu Abwasser und Gas kann auf einen Wasseranschluss in keinem Fall verzichtet werden. Auch hier ist die Entfernung des Hauses zum nächstgelegenen Anschluss ausschlaggebend für die Höhe der Erschließungskosten. Meist liegen diese zwischen 2.000 und 5.000 Euro.

Erschließungskosten für Strom

Ebenso wie Wasser ist auch ein Stromanschluss elementar wichtig und erforderlich. Um Geld zu sparen und die Umwelt zu schonen ist es zwar möglich, Photovoltaikanlagen zu installieren, doch die erzeugte Strommenge reicht in der Regel nicht aus, um den Bedarf eines normalen Hauses zu decken. Die Kosten für die Erschließung mit Strom belaufen sich normalerweise auf etwa 2.000 bis 3.000 Euro.

Erschließungskosten Gas

Einen Gasanschluss benötigen nicht alle Bauherren, denn auch Erdwärme oder eine Ölheizung sind mögliche Alternativen zur Heizung mit Erdgas. Ist Gas gewünscht, ist es ratsam, beim regionalen Gasversorger die exakten Kosten zu erfragen. Diese können variieren, liegen aber meist unter 2.000 Euro.

Erschließungskosten Telefon

Zwar sind die Erschließungskosten für den Anschluss an das Telefonnetz vergleichsweise gering, doch auch diese sollten von Bauherren mit in die Planung miteinbezogen werden. Großteils betragen die Kosten wenige Hundert Euro. Da die Technik und der Ausbau der Mobilfunknetze auch im Bereich der Datenübertragung immer weiter voranschreitet, kann eventuell auch auf einen klassischen Anschluss verzichtet werden. Ebenso kann eine Satellitennutzung statt eines Kabelanschlusses in Betracht gezogen werden. Die laufenden Kosten sind im Vergleich zu einem klassischen Telefonanschluss nur unwesentlich höher. Eingespart werden allerdings die Anschluss- und Erschließungskosten für das Telefon.

So ist die Rechtslage

Erschließungskosten sind als Beiträge an die Kommune oder an die zuständigen Versorgungsämter zu entrichten.

Bezüglich der Verkehrswege lassen sich zwei unterschiedliche Beitragsarten benennen: Der Erschließungsbeitrag bezieht sich auf den Neubau einer Straße. Diese Kosten sind durch das Baugesetzbuch (BauGB) vom Bundesrecht gedeckt. Die Kosten für eine Verbesserung oder den Ausbau einer bereits bestehenden Straße oder Erschließungsanlage wird durch das Kommunalabgabenrecht (KAG) der Bundesländer bestimmt und ist dementsprechend Landesrecht.

Ähnlich verhält es sich mit den Erschließungskosten für die leitungsgebundenen Einrichtungen für die Wasser- und Abwasserversorgung. Auch dort sind bei dem Neubau einer Anlage ein Herstellungsbeitrag sowie bei der Verbesserung ein Verbesserungsbeitrag möglich. Die Erschließungskosten werden über einen Bescheid festgesetzt, der auch noch Jahre nach der Erschließung ausgestellt werden kann. Gegen diesen Bescheid lässt sich Widerspruch einlegen, der jedoch auf der rechtlichen Grundlage der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung hat.

Verteilungsmaßstäbe und Kennzeichnung der Erschließungskosten

Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die betreffenden Grundstücke werden im Baugesetzbuch (BauGB) drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe herangezogen.

Demnach lassen sich die Kosten durch die bauliche oder andere Nutzungsart, durch die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern oder durch die Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage ermitteln. Der jeweilige Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten wird durch den Verteilungsschlüssel der Gemeindesatzung festgelegt. Bereits bei der Angabe eines Bodenwertes wird gekennzeichnet, ob für ein Grundstück mit Erschließungskosten zu rechnen ist oder nicht. Dafür wird für erschließungspflichtige Grundstücke die Abkürzung „ebp“ und für die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwendet.


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