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  • Welche Erschließungskosten kommen auf Sie zu?

    Die Erschließungskosten – auch Erschließungsbeitrag genannt – sind eine Kommunalabgabe, die sich in die technische und verkehrsmäßige Erschließung aufteilt. Welche Kosten auf dich zukommen können und wann keine Erschließungskosten anfallen, erläutern wir dir in diesem Beitrag.​

    importantpoints
    Das Wichtigste in Kürze
    • Erschließungskosten werden in technische und verkehrsmäßige Erschließungen unterteilt.

       

    • Technische Erschließungskosten setzen sich aus dem Anschluss des Grundstücks an das Versorgungs- und Entsorgungsnetz zusammen (z.B. Elektrizität, Gas und die öffentliche Wasserversorgung).

       

    • Verkehrsmäßige Erschließungskosten bestehen aus anteiligen Kosten für den Straßenbau, Gehweg oder öffentliche Grünflächen.

       

    • Für erschließungspflichtige Grundstücke wird die Abkürzung „ebp“ und für die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwendet.


    Was sind Erschließungskosten?

    ​Erschließungskosten werden in technische und verkehrsmäßige Erschließungskosten unterteilt. Technische Erschließungskosten sind Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze anfallen. Diese müssen komplett übernommen werden. Verkehrsmäßige Erschließungskosten werden anteilig in Rechnung gestellt.

    Welchen Kosten zu den technischen und verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören, haben wir hier aufgelistet:

    ⚙️ Technische Erschließungskosten 🚦 Verkehrsmäßige Erschließungskosten
    • Elektrizität 

    • Gasanschluss 

    • Fernwärme 

    • Öffentliche Wasserversorgung 

    • Kanalisations-Anschluss 

     

     

     

    • Straßenbau 

    • Gehweg 

    • Beleuchtung 

    • Grünflächen 

    • Lärmschutzanlagen 

    • Kinderspielplätze 

    • Telefonanschluss 

    • Kabelfernseh-Anschluss 

     

     

    Eine wesentlich rechtliche Voraussetzung für die Erhebung der verkehrsmäßigen Erschließungskosten ist, dass die Straße dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) beträgt der Kostenanteil bei den technischen Erschließungskosten für den:die Besitzer:in maximal 90 Prozent

    Wann die Erschließung eines Grundstücks notwendig ist

    Grundsätzlich ist eine bestehende Erschließung die direkte Voraussetzung für die Bebaubarkeit von Grundstücken. Somit ist sie notwendig, damit aus Bauerwartungsland Bauland werden kann.

    Meist wird eine Baugenehmigung nur dann erteilt, wenn die Erschließung des Grundstücks gesichert ist. Generell braucht man nur beim Bau einer Immobilie mit Erschließungskosten rechnen, beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist das Grundstück in aller Regel schon erschlossen.  

    Die Höhe der Kosten für die Erschließung kann nicht pauschal im Voraus angegeben werden, denn sie hängt vom Materialeinsatz und den benötigten Arbeitsstunden ab. Das bedeutet, dass Bauherren:innen, deren Haus weit von der Hauptanschlussstelle entfernt ist, mit mehr Kosten zu rechnen haben als jene, die das Versorgungsnetz direkt vor der Haustür haben. Zudem können sich die Gebühren, die für die Erschließung erhoben werden, von Stadt zu Stadt erheblich unterscheiden.

    Grundstücke mit und ohne Erschließungskosten

    Grundstückseigentümer:innen müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90 Prozent beteiligen. Deshalb ist es wichtig, sich vorab über den Grad der Erschließung des Grundstücks zu informieren. Nur so können Grundstückskäufer:innen entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten für die Erschließung in den finanziellen Rahmen passen.

    Die Preise von erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von nicht erschlossenen Grundstücken. Entsprechend entfallen beim Erwerb eines bereits erschlossenen Grundstückes die Erschließungskosten und der Aufwand, der mit den Antragsstellungen für die verschiedenen Anschlüsse einhergeht.

    Mögliche Bestandteile von Erschließungskosten

    Erschließungskosten können für den Anschluss an folgende Punkte fällig werden:

    • öffentliche Trinkwasserversorgung
    • öffentliche Kanalisationssystem
    • Stromnetz
    • Gasversorgung
    • Kabelfernsehnetz
    • Telefonnetz
    • örtliche Verkehrsnetz (Straßen-, Bürgersteigherstellung)

    Eventuell fallen Kosten für die Straßenbeleuchtung an.

    Wie hoch liegen die Erschließungskosten?

    Bei den Erschließungskosten für den Anschluss an die Kanalisation beziehungsweise Abwasser muss in üblichen Neubaugebieten mit Kosten von rund 4.000 bis 5.000 Euro gerechnet werden. Die Höhe der Erschließungskosten kann aber auch auf über 7.000 Euro steigen, wenn längere Strecken überbrückt werden müssen.

    Ein Tipp für alle angehenden Hausbesitzer:innen ist deshalb, sich schon vor dem Grundstückserwerb darüber zu informieren, ob dieses unerschlossen, teilerschlossen oder gar voll erschlossen ist. Falls das Grundstück zumindest teilerschlossen ist, befinden sich die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas oftmals schon an der Straße, so dass diese nur noch auf das Grundstück verlängert werden müssen.

    Ist der nächste Anschlusspunkt für Kanalisation und Abwasser allzu weit weg, ist es in manchen Fällen auch möglich, einen Abwassertank auf dem Grundstück aufzustellen oder diesen unter der Erde einzugraben. Da regelmäßig ein Entsorgungsfahrzeug kommen muss, sind bei dieser Variante die laufenden Kosten nicht zu vernachlässigen. In der Regel wird diese Methode deshalb auch nur in ländlichen Gebieten mit einem mangelnden Versorgungsnetz und großen Grundstücken angewendet.

    Übersicht Erschließungskosten  
    Erschließungskosten für Wasser Im Gegensatz zu Abwasser und Gas kann auf einen Wasseranschluss in keinem Fall verzichtet werden. Auch hier ist die Entfernung des Hauses zum nächstgelegenen Anschluss ausschlaggebend für die Höhe der Erschließungskosten. Meist liegen diese zwischen 2.000 und 5.000 Euro.
    Erschließungskosten für Strom Ebenso wie Wasser ist auch ein Stromanschluss elementar wichtig und erforderlich. Um Geld zu sparen und die Umwelt zu schonen ist es zwar möglich, Photovoltaikanlagen zu installieren, doch die erzeugte Strommenge reicht in der Regel nicht aus, um den Bedarf eines normalen Hauses zu decken. Die Kosten für die Erschließung mit Strom belaufen sich normalerweise auf etwa 2.000 bis 3.000 Euro.
    Erschließungskosten Gas Einen Gasanschluss benötigen nicht alle Bauherren, denn auch Erdwärme oder eine Ölheizung sind mögliche Alternativen zur Heizung mit Erdgas. Ist Gas gewünscht, ist es ratsam, beim regionalen Gasversorger die exakten Kosten zu erfragen. Diese können variieren, liegen aber meist unter 2.000 Euro.
    Erschließungskosten Telefon Zwar sind die Erschließungskosten für den Anschluss an das Telefonnetz vergleichsweise gering, doch auch diese sollten von Bauherren mit in die Planung miteinbezogen werden. Großteils betragen die Kosten wenige Hundert Euro. Da die Technik und der Ausbau der Mobilfunknetze auch im Bereich der Datenübertragung immer weiter voranschreitet, kann eventuell auch auf einen klassischen Anschluss verzichtet werden. Ebenso kann eine Satellitennutzung statt eines Kabelanschlusses in Betracht gezogen werden. Die laufenden Kosten sind im Vergleich zu einem klassischen Telefonanschluss nur unwesentlich höher. Eingespart werden allerdings die Anschluss- und Erschließungskosten für das Telefon.

    Für eine öffentliche Erschließung ist meistens mit Gesamtkosten zwischen 9.500 und 14.800 Euro zu rechnen. Wie hoch der Betrag letztendlich ausfällt, hängt von den entsprechenden Arbeiten und dem Aufwand ab. Falls die Kommune Grundstücksbesitzer:innen mit 90 Prozent beteiligen, sind Kosten zwischen 8.550 und 13.320 Euro zu zahlen.

    Wird Rohbauland erschlossen, wird es deutlich kostspieliger. In dem Fall können schnell Beträge von 20.000 Euro anfallen. Wer sich ein unerschlossenes Grundstück kauft und dieses erschließen lassen möchte, der müsste demzufolge mit rund 18.000 Euro Erschließungskosten rechnen. Von daher lohnt es sich kaum, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen. Hinzu kommen auch noch die Verlegungen von Rohren und Co. innerhalb des Grundstücks, die Grundstücksbesitzer:innen zahlen müssen. 

    Kommunen tragen meistens nur 10 Prozent der Gesamtkosten. 

    hint
    Hinweis: Rechnung nach vier Jahren

    Kommunen können sich nach Abschluss der Arbeiten bis zur Rechnungsstellung vier Jahre Zeit lassen. Wird innerhalb des Zeitfensters die Rechnung übermittelt, kommen Grundstücksbesitzer:innen nicht um die Zahlung der Beträge herum.

    Rechtslage

    Erschließungskosten sind als Beiträge an die Kommune oder an die zuständigen Versorgungsämter zu entrichten.

    Bezüglich der Verkehrswege lassen sich zwei unterschiedliche Beitragsarten benennen: Der Erschließungsbeitrag bezieht sich auf den Neubau einer Straße. Diese Kosten sind durch das Baugesetzbuch (BauGB) vom Bundesrecht gedeckt. Die Kosten für eine Verbesserung oder den Ausbau einer bereits bestehenden Straße oder Erschließungsanlage wird durch das Kommunalabgabenrecht (KAG) der Bundesländer bestimmt und ist dementsprechend Landesrecht.

    Ähnlich verhält es sich mit den Erschließungskosten für die leitungsgebundenen Einrichtungen für die Wasser- und Abwasserversorgung. Auch dort ist bei dem Neubau einer Anlage ein Herstellungsbeitrag möglich. Gibt es eine Verbesserung, wird ein Verbesserungsbeitrag relevant.

    Die Erschließungskosten werden über einen Bescheid festgesetzt, der auch noch Jahre nach der Erschließung ausgestellt werden kann. Gegen diesen Bescheid lässt sich Widerspruch einlegen, der jedoch auf der rechtlichen Grundlage der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung hat.

    Verteilungsmaßstäbe und Kennzeichnung der Erschließungskosten

    Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die betreffenden Grundstücke werden im Baugesetzbuch (BauGB) drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe herangezogen.

    Demnach lassen sich die Kosten wie folgt ermitteln:

    • durch die bauliche oder andere Nutzungsart

    • durch die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern

    • durch die Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage

    Der jeweilige Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten wird durch den Verteilungsschlüssel der Gemeindesatzung festgelegt. Bereits bei der Angabe eines Bodenwertes wird gekennzeichnet, ob für ein Grundstück mit Erschließungskosten zu rechnen ist oder nicht. Dafür wird für erschließungspflichtige Grundstücke die Abkürzung „ebp“ und für die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwendet.


    Sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar?

    Ob die Erschließungskosten steuerlich absetzbar sind, hängt von der Art der Kosten und der Situation ab. Bei einem betrieblich genutzten Grundstück oder einem Mietobjekt sind die Kosten in voller Höhe absetzbar.

    Hinsichtlich des privaten Wohnraums sieht es jedoch ganz anders aus. Die Finanzbehörden lehnen die Absetzung der Erschließungskosten im privaten Bereich bis auf wenige Ausnahmen komplett ab. Zu den Ausnahmen gehören: 

    ✅ Kosten Hausanschlüsse

     

     

    • Wirken sich steuerlich aber nur über Abschreibung aus 

    • Sind über die gesamte Nutzungsdauer (bei Gebäuden 50 Jahre) abzuschreiben

    ✅ Kosten Modernisierung und Instandsetzung

     

     

    • Zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, gelten Kosten als Werbungskosten und sind direkt voll absetzbar 

    • Werden nicht über die Nutzungsdauer abgeschrieben

    Handelt es sich um Modernisierungskosten, gibt es somit die größte Steuerminderung. Die Abschreibung der Hausanschlusskosten über die Nutzungsdauer von 50 Jahren hingegen wird sich kaum bemerkbar machen. 

    Handelt es sich um eine Ersterschließung, gibt es sogar überhaupt keine Steuerminderung. Bei der Ersterschließung gehören die anfallenden Kosten nämlich zum Grundstück und nicht zum Haus, weswegen die Kosten steuerlich nicht relevant sind.​ 


    FAQ: Häufige Fragen zum Thema Erschließungskosten

    Welche Kosten gehören zu den Erschließungskosten?

    Zu den Erschließungskosten gehören Kosten für den Wasser- und Abwasseranschluss, die Elektrizität, Gasanschluss und Fernwärme. Weitere Erschließungskosten können Kosten für den Gehweg, den Straßenbau, Straßenbeleuchtung, Kabelanschluss und Telefonanschluss sein. Es handelt sich um Kosten, die mit der Erschließung des Grundstücks zu tun haben. Sind es Verbesserungsarbeiten, ist ein Verbesserungsbeitrag möglich.

    Wann werden Erschließungskosten berechnet?

    Bei einer erstmaligen Erschließungsanlage werden für diverse Arbeiten Erschließungskosten berechnet. Falls es sich um ein teilerschlossenes Grundstück handelt, fallen nur die entsprechenden Kosten an. Ist das Grundstück komplett erschlossen, werden keine Ersterschließungskosten fällig.

    Sind Erschließungskosten als Anschaffungskosten zu werten?

    Handelt es sich um erstmalige Erschließungsmaßnahmen, sind diese Kosten als Anschaffungskosten für Grund und Boden zu werten. Eine Steuerminderung im privaten Bereich ist in dem Fall nicht möglich. Falls es sich um eine betriebliche Angelegenheit handelt, sind die Kosten in voller Höhe absetzbar.

    Können Erschließungskosten mehrmals erhoben werden?

    Im Normalfall fallen Erschließungskosten nur einmalig an. Dies ist dann der Fall, wenn ein Grundstück erschlossen wird. Ohne eine Erschließung darf ein Grundstück nicht bebaut werden.

    Bis wann können Erschließungskosten erhoben werden?

    Erschließungskosten können von den Kommunen innerhalb von vier Jahren in Rechnung gestellt werden. Der Abschlusszeitpunkt der Erschließungsarbeiten ist für den Zeitraum relevant.


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