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Wer ein Forward--Darlehen abschließt, entscheidet sich für eine sichere Anschlussfinanzierung, bei der in Zukunft anfallende Zinsen bereits Jahre im Voraus festgesetzt werden können. Wir erklären dir, worauf du bei dieser Form der Baufinanzierung achten solltest und informieren dich über die Vor-und Nachteile des Forward--Kredits. 

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Forward-Darlehen kannst du dir einen günstigen Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

  • Der Abschluss eines Forward-Darlehens bietet sich besonders in Niedrigzinsphasen an. Ein entsprechendes Angebot kannst du bei deiner Bank oder bei einigen Versicherungen einholen.

  • Je länger im Voraus das Forward-Darlehen abgeschlossen wird, desto schwieriger ist es, die Zinsentwicklung abzuschätzen. Daher solltest du dich im Vorfeld ausreichend informieren.


Was ist ein Forward-Darlehen?


Bei einem Forward- Darlehen handelt es sich üblicherweise um ein Annuitätendarlehen, welches in Form einer Anschlussfinanzierung abgeschlossen und im Normalfall mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird.

Das Besondere: Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung kannst du dir so das aktuell geltende Zinsniveau im Voraus sichern. Die Vorlaufzeit vor Beginn des Darlehens nennt sich Forward-Periode. Wie lang diese maximal sein kann, ist von Kreditgeber:in zu Kreditgeber:in unterschiedlich. In der Regel sind jedoch bis zu 60 Monate möglich.

Zu beachten

Je länger die Forward-Periode ist, desto höher sind auch Zinsaufschläge (Bereitstellungszinsen) durch die kreditvergebende Bank. Ob und wie hoch diese Aufschläge bei welcher Anzahl von Wartemonaten ausfallen, sollte vorab besprochen und vertraglich geregelt sein.

In der Finanzwelt treten zwei verschiedene Varianten des Forward- Darlehens auf: das echte und das unechte Forward-Darlehen. Diese unterscheiden sich zum einen im Beginn der Zinsbindungslaufzeit, zum anderen in der Höhe des Zinsaufschlags. 

  1. Echtes Forward-Darlehen: Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung nach Ablauf der Forward-Periode.

  2. Unechtes Forward-Darlehen: Im Falle des unechten Forward-Darlehens startet die Sollzinsbindung schon beim Vertragsabschluss. Die Aus- und Rückzahlung des Darlehens erfolgt erst am Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit.

Gut zu wissen

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um einen bindenden Vertrag. Du verpflichtest dich mit deiner Unterschrift also dazu, die Anschlussfinanzierung nach der Forward-Periode abzunehmen. Im Gegenzug sichert dir dein Kreditinstitut den vereinbarten Zinssatz zu. Kommt es zu einer vorzeitigen Kündigung oder nachträglichen Änderungen, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, solltest du dich im Vorhinein über die geltenden Konditionen informieren.


Wann lohnt sich ein Forward- Darlehen?

Ein Forward- Darlehen ermöglicht dir eine hohe Planungssicherheit. Der optimale Abschlusszeitpunkt hängt dabei von dem aktuellen Zinssatz und der zu erwartenden Entwicklung ab. Da es nicht möglich ist, genaue Vorhersagen zu treffen, solltest du dich intensiv mit diesem Thema beschäftigen und vorab Beispielkalkulationen durchführen.

Unser Zinsrechner unterstützt dich dabei. Generell ist der Abschluss eines Forward-Darlehens aber besonders in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, da du dir deine Anschlussfinanzierung dann zu günstigen Konditionen sichern kannst.


Zinsentwicklung

Warum ist die Zinsentwicklung für die Anschlussfinanzierung wichtig?

Von der Zinsentwicklung hängt ab, wie hoch die Kosten für eine Abschlussfinanzierung sind. Steigt das Zinsniveau an, wird auch das Forward- Darlehen teurer und umgekehrt. Unabhängig von der Marktsituation, treten bei den Konditionen für ein Darlehen Abweichungen von Kreditinstitut zu Kreditinstitut auf. Um das bestmögliche Angebot zu finden, solltest du dich daher von verschiedenen Kreditgeber:innenn beraten lassen.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Forward- Darlehen?

Ob sich ein Forward- Darlehen für dich lohnt, hängt von einer Vielzahl verschiedenern Faktoren ab. Deshalb solltest du dich vor deiner Entscheidung mit den Vor- und Nachteilen einer solchen Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. 

Vorteile

Nachteile

√ Niedrige Zinsen im Voraus sichern: Ein Forward-Darlehen bietet dir auf lange Sicht Planungssicherheit.

X Spekulativ: Die Marktentwicklung ist unvorhersehbar. So besteht das Risiko, dass das Zinsniveau wider Erwarten sinkt.

 Konstante Monatsraten: Bei einem Forward-Darlehen wird die monatliche Rate im Voraus festgelegt. Unterwartete Zinsschwankungen haben also keine Auswirkungen auf deine Ausgaben.

X Abnahmepflicht: Ist der Vertrag einmal unterschreiben, können die darin vereinbarten Konditionen weder gerändert noch gekündigt werden. Ansonsten kann eine Nichtabnahmeentschädigung gefordert werden.

 Keine zusätzlichen Kosten: Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlungstermin sind bei einem Forward-Darlehen keine Bereitstellungszinsen fällig.

X Höhere Kosten: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag.


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Wie teuer ist ein Forward-Darlehen?

Wie hoch die Kosten für ein Forward-Darlehen sind, hängt in erster Linie von der bereits genannten Zinsentwicklung ab. Es gibt jedoch weitere Faktoren, die den Preis bestimmen: 

  • Darlehenszinsen

  • Zusätzlicher Zinsaufschlag

  • Grundbuch- und Notargebühren

Der Zinsaufschlag wird von Kreditinstituten verlangt, um das finanzielle Risiko zu minimieren. In der Forward-Periode erhöhen die Banken die Zinsen im Regelfall um 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. Dabei ist die Höhe des Aufschlags allerdings abhängig von dem Zeitpunkt, an dem das Forward-Darlehen abgeschlossen wird.

Ein Forward-Darlehen ganz ohne Zinsaufschlag ist eine Seltenheit. Zwar gibt es einige Anbieter, die in den ersten Monaten der Vorlaufphase auf einen Aufschlag verzichten. Dabei handelt es sich jedoch meist um zeitlich beschränkte Angebote. Zum Thema Kosten solltest du bei einem Forward-Darlehen folgende Punkte im Hinterkopf behalten:

  1. Je länger im Voraus das Forward-Darlehen abgeschlossen wird, desto teurer wird es.

  2. Die Gesamtkosten für ein Forward-Darlehen setzen sich aus den allgemeinen Darlehenszinsen, dem Zinsaufschlag, sowie den Grundbuch- und Notarkosten von rund 0,2 Prozent des Restschuldbetrages zusammen.

  3. Wird kurz- oder mittelfristig eine Steigerung des Zinsniveaus erwartet, kann auch das Forward-Darlehen teurer werden.

Beispielrechnung zur Berechnung des Forward-Zinses

Nehmen wir an, der aktuelle Zins für Immobiliendarlehen würde bei zwei Prozent liegen. Da du davon ausgehst, dass das Zinsniveau in den nächsten Jahren ansteigen wird, möchtest du 30 Monate vor Ablauf deines ursprünglichen Darlehens ein Forward-Darlehen abschließen. Deine Bank berechnet dafür monatlich einen Zinsaufschlag in Höhe von 0,02 Prozentpunkten.

Wie hoch der Zinssatz für das Forward-Darlehen in diesem Fall ausfällt, kannst du mithilfe einer simplen Formel berechnen:

Aktueller Zinssatz  

Vorlaufzeit

in Monaten

  monatlicher Zinsaufschlag   Forward-Zins
2,00 % + 30 x 0,02 % = 2,60 %
Hinweis

Bei unserem Beispiel handelt es sich um eine grobe Berechnung, die zur Veranschaulichung dient. Bei der Ermittlung des tatsächlichen Zinssatzes spielen weitere Kenngrößen – wie die Höhe des Darlehens und der gewählte Tilgungssatz – eine Rolle. Um genaue Prognosen zu erhalten, kannst du unseren Baufinanzierungs-Rechner nutzen.


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Welche Finanzierungskosten kommen bei den aktuellen Hypothekenzinsen auf mich zu? Antworten auf diese Fragen liefert Ihnen unser Finanzierungsrechner.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Wird im Rahmen einer Umschuldung ein Anschlussdarlehen vorab reserviert, fallen in der Regel Bereitstellungszinsen an. Statt der Bereitstellungszinsen zahlt der Kreditnehmer für die Vorlaufzeit einen sogenannten Forward-Zuschlag.

Dieser Zuschlag erhöht den Sollzins des Darlehens und führt damit auch zu einer etwas höheren Monatsrate bei der Anschlussfinanzierung. Wie hoch der Forward-Darlehen-Aufschlag ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

  • Dauer bis zur Auszahlung des Darlehens
  • Zinspolitik des jeweiligen Kreditinstituts

Grundsätzlich gilt:

 

  1. In aller Regel wird das Forward-Darlehen umso teurer, je länger der Zeitpunkt des Kreditabrufs in der Zukunft liegt.
  2. Wenn am Markt kurz- bis mittelfristig steigende Zinsen erwartet werden, kann es durchaus vorkommen, dass die Kosten für das Forward-Darlehen teurer sind als in einem Marktumfeld, das stagnierende oder gar rückläufige Zinsen erwarten lässt.
  3. Um die Gesamtkosten des Darlehens zu ermitteln, solltest du die Höhe der Bereitstellungszinsen und die Gesamtkosten, die durch den Sollzins-Aufschlag beim Forward-Darlehen verursacht werden, gegenüberstellen.
  4. Wer ein Forward-Darlehen anstrebt, muss Grundbuch-Kosten mit einplanen. Hierbei empfiehlt es sich, eine Grundschuldabtretung vorzunehmen, statt die Grundschuld zu löschen und neu eintragen zu lassen. Das reduziert die für ein Forward-Darlehen anfallenden Kosten nicht unerheblich.
  5. Für ein Forward-Darlehen fallen Grundbuch- sowie Notarkosten in Höhe von etwa 0,2 Prozent des Restschuldbetrages an. Das heißt also, dass bei einer Restschuld von beispielsweise 100.000,00 Euro zusätzliche Kosten in Höhe von mindestens 200,00 Euro aufgrund von Grundbuch- und Notargebühren entstehen.
Zu beachten:

Auch wenn ein Forward-Darlehen mit günstigen Zinssätzen verlockend ist, sollten alle mit dem Forward-Darlehen verbundenen Nebenkosten einkalkuliert werden. Anderenfalls läufst du Gefahr, eventuell doch höhere Gesamtkosten als zum Beispiel bei einer Prolongation zahlen zu müssen.


Wie hoch ist der Aufschlag für ein Forward-Darlehen?

Der Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen ist nur einer der Kostenpunkte. Insgesamt setzen sich die Kosten eines Forward-Darlehens aus drei verschiedenen Punkten zusammen:

  • Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen
  • Forward-Darlehens-Zinsen
  • Grundbuch- und Notargebühren

Dabei hängt die Höhe des Aufschlags davon ab, ob das Forward-Darlehen 60 Monate im Voraus oder nur wenige Monate vor der Inanspruchnahme aufgenommen wird. Sofern diese Vorlaufzeit weniger als sechs Monate beträgt, kommt das Forward-Darlehen meist ohne Aufschlag daher.

Ein Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag ist natürlich kostengünstiger. Wer jedoch früher als sechs Monate vor Ablauf des Kredits Planungssicherheit haben will, bezahlt dies mit einem Zinsaufschlag. Dabei spielen die Dauer des Vorlaufs sowie die Höhe des Zinsaufschlags eine tragende Rolle, wie du in dieser Beispielrechnung für den Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen siehst:

Aktueller Zinssatz Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit Gesamter Zinsaufschlag Festgesetzter Zinssatz
1,9% 0,01% 24 Monate 0,24% 2,14%
1,9% 0,02% 30 Monate 0,60% 2,50%
Faustregel:

Je länger die Vorlaufzeit dauert, desto höher ist bei einem Forward-Darlehen der Zinsaufschlag. Die Aufschläge können sich je nach Kreditinstitut ändern. Daher solltest du stets die aktuellen Zinsen für Forward-Darlehen vergleichen und nach Möglichkeit ein Forward-Darlehen ohne Aufschlag wählen.

Forward-Darlehen: Bankwechsel – ja oder nein?

Ein Forward-Darlehen kann bei der bisher finanzierenden Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden, wenn dieses günstigere Konditionen für das Forward-Darlehen und die Zinsen bietet. Folgende Aspekte sollten aber in den Forward-Darlehen-Vergleich einbezogen werden:

Bei einer sogenannten Prolongation – einer neuen Zinsvereinbarung mit der bisherigen Bank – findet keine erneute Bonitätsprüfung statt. Anders bei einer Umschuldung, also dem Wechsel zu einer anderen Bank: In diesem Fall wird nicht nur die Bonität noch einmal geprüft, sondern auch die Immobilie neu bewertet und es fallen Gebühren für die Grundschuldabtretung an. Das gilt auch im Falle eines Forward-Darlehens.

Prolongation - Bisherige Bank

Forward Darlehen - Neue Bank

  • keine erneute Bonitätsprüfung
  • Bonität wird erneut geprüft
  • Immobilie wird neu bewertet
  • Gebühren für Grundschuldabtretung
  • mögliche Zinsvorteile


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