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Maklervertrag kündigen


Wenn Sie mit der Leistung Ihres Maklers nicht zufrieden sind, dann können Sie den geschlossenen Maklervertrag kündigen. Doch wie bei jedem anderen Vertrag müssen bestimmte Punkte eingehalten werden, damit die Kündigung wirksam wird. Lesen Sie hier, in welche Vertragsarten unterschieden wird, unter welchen Umständen eine außerordentliche Kündigung möglich ist und wann rechtliche Folgen drohen könnten.

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Da gesetzlich nicht geregelt ist, welche Leistungen ein Makler zu erbringen hat, müssen Sie diese im Vorfeld mit dem Makler klar vereinbaren und vertraglich festhalten. Häufig liegt bereits hier der Fehler, wenn Verkäufer oder Käufer von Immobilien mit der Leistung des Maklers nicht zufrieden sind. Bevor Sie einen neuen Makler mit Ihrer Immobiliensuche oder Ihrem Verkaufswunsch betrauen, sollten Sie den bestehenden Vertrag rechtssicher kündigen.

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Wie kann ich als Käufer oder Verkäufer einen Maklervertrag kündigen?

Befristeten oder unbefristeten Maklervertrag kündigen


Wenn Sie einen bereits geschlossenen Maklervertrag kündigen wollen, müssen Sie zunächst die Art des Vertrages betrachten.

Unterschieden werden muss zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Maklervertrag:


Befristeter Maklervertrag Unbefristeter Maklervertrag
Viele Makler bieten dabei von sich aus einen befristeten Maklervertrag an, was auf den ersten Blick wie eine entgegenkommende Geste wirkt. Schließlich gehen Sie bei einer Befristung davon aus, dass der Makler selbst einen Zeitraum von mehreren Monaten anbietet, in denen er seine Leistung erbringen soll. Im Gegensatz zu einem unbefristeten Maklervertrag suggeriert die Befristung, die der Makler Ihnen anbietet, dass er sich selbst einem gewissen Druck aussetzt und möglichst zeitnah Leistung erbringen will. Der Hintergrund für die Befristung ist allerdings in der Realität häufig ein ganz anderer. Als Käufer oder Verkäufer können Sie einen unbefristeten Vertrag wesentlich einfacher kündigen. Der unbefristete Maklervertrag lässt sich jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen, was der Makler meist zu vermeiden versucht.

Unbefristeten Maklervertrag kündigen


Der unbefristete Maklervertrag lässt sich jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen, was der Makler meist zu vermeiden versucht.

Befristeten Maklervertrag kündigen


Ein befristeter Maklervertrag kann auf zwei Arten enden:

  1. Verstreicht die im Vertrag vereinbarte Frist, endet er automatisch. Es sei denn, eine Klausel besagt, dass nach Ablauf dieser Frist eine automatische Verlängerung in Kraft tritt.
  2. Mit Kündigung nach Fristablauf, nachdem sich der Vertrag bereits automatisch verlängert hat.

Im Idealfall sollten Sie daher unbedingt unbefristete Maklerverträge vorziehen, die sich einfacher auflösen lassen. Wer befristete Maklerverträge als Verkäufer oder Käufer aufkündigen will, für den dürfte das Beenden des Vertrages wesentlich komplizierter ausfallen, bevor er sich entweder einen neuen Makler suchen oder privat verkaufen kann.

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Maklervertrag bei zu langer Laufzeit kündigen



Wenn ein Maklervertrag mit unangemessen langen Laufzeiten einhergeht, kann er für unwirksam erklärt werden. Ein solcher „Knebelvertrag“ ist nach §138 Absatz 1 des BGB sittenwidrig, da der Auftraggeber in Folge der langen Laufzeit in seiner „wirtschaftlichen Freiheit“ beschränkt wird. In der Rechtsprechung hat sich ein Richtwert von sechs bis acht Monaten etabliert.

Nur bei schwer zu veräußernden Immobilien können Ausnahmen gelten und längere Laufzeiten rechtskonform bleiben. Zu welchem Zeitpunkt eine Laufzeit jedoch genau als sittenwidrig verurteilt werden kann, ist vor Gericht eine individuelle Einzelentscheidung.  



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Wie kann ich einen Immobilienmaklervertrag außerordentlich kündigen?

Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung


Für den Fall, dass Sie einen befristeten Maklervertrag kündigen wollen, müssen Sie vom sogenannten „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Kommt es zur Anwendung des außerordentlichen Kündigungsrechtes, handelt es sich ausnahmslos um fristlose Kündigungen, die nur aus einem „wichtigen Grund“ vorgenommen werden dürfen. Dies regelt das BGB in Paragraph 626.

Erst wenn die Weiterführung des Vertrages unzumutbar ist, da schwere Pflichtverletzungen seitens des Maklers vorliegen, greift das außerordentliche Kündigungsrecht.

Zu solchen schwerwiegenden Pflichtverletzungen gehören folgende Beispiele:

  • Der Makler führt trotz interessierter Käufer keine Besichtigungen durch.
  • Der Makler verletzt das Vertrauensverhältnis, indem er beispielsweise den Preis immer tiefer ansetzt oder eigene Kaufinteressen vorliegen.
  • Der Makler unterlässt die Vermarktung, obwohl diese vertraglich vereinbart wurde.

Jede Kündigung gilt unter Juristen als „empfangsbedürftige Willenserklärung“. Da jeder Vertrag die schriftliche Form von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen darstellt, muss die gekündigte Partei vom Kündigungswunsch in Kenntnis gesetzt werden. Idealerweise erfolgt die Kündigung des Maklervertrages in Schriftform, wobei die Zusendung als Einschreiben den Empfang bestätigt.


Tipp von ImmobilienScout24:

Im Normalfall können Sie allerdings auch ohne rechtliche Schritte und unnötig verkomplizierte Kündigungen aus einem Maklervertrag aussteigen. Letztlich arbeiten Makler erfolgsabhängig und haben kein Interesse daran, Zeit und Energie in ein Projekt zu investieren, das vom Verkäufer oder Käufer gar nicht mehr unterstützt wird.


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Welche rechtliche Folgen kann eine Kündigung mit sich ziehen?



Unter Umständen kann eine unsachgemäße Kündigung jedoch rechtliche Folgen für Verkäufer und Käufer haben. So ist es Maklern möglich, Schadensersatzansprüche zu stellen, wenn zum Kündigungszeitpunkt bereits Schritte zur Vermarktung der Immobilie unternommen wurden. Die Ansprüche können insbesondere dann geltend gemacht werden, wenn eine unwirksame Kündigung vorliegt oder Pflichtverletzungen seitens des Auftraggebers vorliegen.

Eine solche Verletzung der vertraglichen Pflichten liegt vor, wenn trotz eines Alleinvermarktungsauftrages andere Makler hinzugezogen wurden. Den entgangenen Gewinn können Makler als Schadensersatz einfordern, sofern sie belegen können, dass sie die Immobilie tatsächlich hätten vermitteln können. Wurde durch den Makler bereits ein Interessent vermittelt, mit dem auch nach der Vertragskündigung ein Kaufvertrag zustande kam, so hat der Makler Anspruch auf die vertraglich festgelegte Provision.

Im Regelfall birgt die Kündigung eines Maklervertrages keine Kosten, da eine Maklerprovision zumeist erfolgsbasiert gehandelt wird. In Einzelfällen fordern Makler jedoch auch ohne erfolgreiche Vermittlung ihre Provision vertraglich ein. Müssen Auftraggeber die Aufwendungen für ihre Verkaufsbemühungen zahlen, können trotz Kündigung hunderte bis tausende Euro an Kosten entstehen.

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Versicherungen für Makler: Wie können sich Makler absichern?



Wie in jeder anderen Branche auch können Maklern Fehler bei der Arbeit unterlaufen. Gegen die Folgen solcher schwerwiegenden Fehler können sich Immobilienmakler absichern. Macht der Makler beispielsweise dem Kaufinteressenten gegenüber falsche Angaben zum Zustand des Gebäudes oder verschweigt er Mängel, kann der Käufer nachträglich Schadenersatzansprüche geltend machen.

Sollte dieser Fall eintreten, können Sie den Maklervertrag kündigen oder auf die Versicherung setzen. Besitzt der Makler eine sogenannte Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deckt diese die Schäden aus Beratungsfehlern rundum ab. Ist eine Immobilie beispielsweise einem selbstständigen Physiotherapeuten angeboten worden und stellt sich nach dem Kauf heraus, dass eine gewerbliche Nutzung verboten ist, greift die Versicherung. Ähnlich verhält es sich in Fällen, wo Immobilienmakler falsche Auskünfte hinsichtlich steuerlicher Folgen des Hauskaufes machen.



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