Möchtest du eine geschenkte Immobilie verkaufen, solltest du unter anderem darauf achten, wann die schenkende Person die Immobilie erworben hat. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, musst du Spekulationssteuern an das Finanzamt zahlen. Wie du Kosten vermeidest und in welchen Fällen diese entstehen, erfährst du in diesem Artikel.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Möchtest du eine geschenkte Immobilie nicht zur Eigennutzung beanspruchen, sondern verkaufen, kann unter Umständen Spekulationssteuer fällig werden.  

  • Die Steuer lässt sich vermeiden, in dem die zehnjährige Spekulationsfrist zwischen Erwerb und Verkauf eingehalten wird. Ausschlaggebend ist hier nicht der Zeitpunkt der Schenkung, sondern das Datum des Kaufs durch den:die ursprüngliche:n Eigentümer:in. 

  • Kann die Spekulationssteuer umgangen werden, lohnt sich eine Schenkung oftmals gegenüber einer Erbschaft.  

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  • Haus oder Grundstück verkaufen nach Schenkung: Wann fällt Spekulationssteuer an?

    Wer eine Schenkung in Form einer Immobilie erhalten hat, möchte das Haus häufig zur Finanzierung eines Eigenheims oder für andere Investitionen verkaufen. Wird jedoch zu schnell mit Immobilien gehandelt, geht das Finanzamt davon aus, dass es sich nicht um eine privates Veräußerungsgeschäft, sondern um einen gewerblichen Verkauf mit Gewinnabsichten handelt. Die dadurch entstehende Ungewissheit, ob und wann du Spekulationssteuer bezahlen musst, und die damit einhergehenden Einbußen beim Verkaufserlös lassen Eigentümer:innen oftmals zögern.  

    Generell gilt: Liegen zwischen privatem Erwerb und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung weniger als zehn Jahre, musst du auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen.  

    Das bedeutet jedoch nicht, dass du auch nach einer Schenkung unbedingt zehn Jahre warten musst, um das Haus ohne Spekulationssteuer weiterzuverkaufen. Es kommt darauf an, wann der:die Schenkende die Immobilie ursprünglich erworben hat. Liegt dieser Zeitpunkt gemäß notariell beglaubigtem Kaufvertrag länger als zehn Jahre zurück, gilt die Frist als abgelaufen und es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf durch die neuen Eigentümer:innen an.  


    Haus nach Schenkung verkaufen

    Einen Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Schenkung musst du auch dann nicht versteuern, wenn du als der:die Beschenkte mindestens drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hast. Das heißt: sowohl im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden, die dem Hausverkauf vorangegangen sind.  


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    Steuerbefreiung nur, wenn Kaufdatum zehn Jahre her ist

    Für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks nach einer Schenkung gilt diese Variante nicht, da es dem Steuerrecht nach nicht bewohnt werden kann. In so einem Fall gilt die Steuerbefreiung nur, wenn seit dem Kaufdatum bereits mehr als zehn Jahre verstrichen sind. 

    Geschenkt statt geerbt: Steuern sparen

    Mit dem richtigen Timing lässt sich die Spekulationssteuer umgehen. Doch wenn Wohnung oder Haus verschenkt werden, spielen auch andere finanzielle Aspekte eine Rolle.  

    Immer häufiger beschäftigen sich Eltern noch zu Lebzeiten mit der Verteilung ihres Nachlasses. Oftmals lassen sich die hohen Erbschaftssteuern durch frühzeitige Schenkungen umgehen. Die Erb:innen erhalten so selbst große Summen oder ganze Immobilien steuerfrei. 

    Denn Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des:der Erblassers:in erfolgten, werden nicht zum Erbe gezählt. Wer früh mit dem Schenken beginnt, belastet seine:ihre künftigen Erb:innen also am wenigsten. Für Schenkungen gelten weitestgehend die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie für Nachlässe, sodass hier einfach bares Geld gespart werden kann. 

    Und: Wird das geschenkte Haus noch zu Lebzeiten der ursprünglichen Eigentümer:innen verkauft oder vermietet, hat das keinen weiteren Einfluss auf die Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer.  


    hint
    Achtung: Neues Bewertungsgesetz ab 2023

    Mit dem neuen Bewertungsgesetz, das ab Januar 2023 gilt, werden Immobilienwerte mit neuen Berechnungsfaktoren bestimmt. Daraus ergeben sich laut Expertenmeinungen leicht um 20 bis 30 Prozent höhere Immobilienwerte. Dieser Wertanstieg hat logischerweise Auswirkungen auf die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

    Das ist aber nur der Fall, wenn deine Immobilie nach dem Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren bewertet werden muss. Normalerweise reichen Vergleichswerte, die vom Gutachterausschuss der Kommunen gesammelt und veröffentlicht werden. Liegen keine Werte aus vergangenen Transaktionen vor, muss der Immobilienwert neu berechnet werden. Bei privaten Ein und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird das Sachwertverfahren angewendet, das besonders starke Anpassungen seiner Berechnungsfaktoren erfahren hat. Du musst leider aktuell davon ausgehen, dass der Wert deiner geschenkten Immobilie deutlich höher liegt und damit auch höhere Steuern zu entrichten sind.


    tipp
    Tipp: Freibeträge alle zehn Jahre

    Bei Schenkungen gelten die Freibeträge alle zehn Jahre aufs Neue. Wer also hohe Summen schenken möchte, sollte früh beginnen! So kann vermieden werden, dass die Beschenkten hohe Steuern zahlen müssen.

    Wie hoch fallen die Steuern bei Erbe und Schenkung aus?

    Wird ein Nachlass vererbt, fallen – je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erbes – Erbschaftssteuern in unterschiedlichen Höhen an. Gerade wenn es um hohe Summen geht, lohnt sich daher eine Schenkung zu Lebzeiten. Auch Schenkungen in mehreren Einheiten mit jeweils mindestens zehn Jahren Abstand sind eine Überlegung wert, wenn es um hohe Vermögenswerte geht. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz regelt, wann welche Steuer greift: 

    Erbschaftssteuerrechner



    Vererbung an Freibetrag Steuerklasse
    Ehepartner:innen, Lebenspartner:innen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft 500.000€ I
    Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und Enkel:innen, deren Eltern verstorben sind 400.000€ I
    Enkelkinder, dessen Elternteil noch lebt 200.000€ I
    Eltern, Großeltern 100.000€ I
    Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner:innen, Lebenspartner:innen einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft 20.000€ II
    aufgehobenen Lebenspartnerschaft    
    Alle anderen Erben (z.B. Lebensgefährt:in) 20.000€ III

    Das bedeutet zum Beispiel:

    • Schenkst du deine Immobilie deinem Kind, ist das bis zu einem Immobilienwert bis 400.000 Euro schenkungssteuerfrei. 

    • Schenkst du deine Immobilie deinem Bruder oder deiner Schwester, profitiert das Geschwisterkind von einem Freibetrag von immerhin 20.000 Euro. 

    Es muss dabei im Hinblick auf den Verkehrswert des Objekts der Wert versteuert werden, der den Freibetrag übersteigt. Bei einem Haus, das im Rahmen einer Immobilienbewertung durch eine:n Makler:in oder eine:n Gutachter:in auf 500.000 Euro geschätzt wird, müssen Kinder als 100.000 Euro im Falle einer Schenkung versteuern, Geschwister 480.000 Euro.  

    hint
    Schenkungssteuer & Spekulationssteuer

    Verwechsel die Schenkungssteuer nicht mit der Spekulationssteuer. Die Schenkungssteuer fällt an, wenn du die Immobilie im Wege der Schenkung erwirbst. Spekulationssteuer zahlst du, wenn du die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Veräußerungsgewinn verkaufst. 

    Beispielrechnung: Schenken vs. Erben

    Gerade bei besonders wertvollen Immobilien und einem hohen Gesamtvermögen kann eine frühzeitige Schenkung viel Geld sparen.  

    Ausgangslage 

    Eltern mit einem Kind, im Besitz eines Hauses mit einem Wert von 700.000 Euro, sonstiges Vermögen 500.000 Euro.  

    Fall 1: Haus wird zu Lebzeiten verschenkt, sonstiges Vermögen später vererbt

    Grundlage für die Schenkungssteuer 700.000 Euro
    Freibetrag Schenkungssteuer 400.000 Euro
    Zu versteuernder Betrag Schenkung 300.000 Euro
    Grundlage für die Erbschaftssteuer 500.000 Euro
    Freibetrag Erbschaftssteuer 400.000 Euro
    Zu versteuernder Betrag Erbe 100.000 Euro
    Zu versteuernder Gesamtbetrag 400.000 Euro

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    Fall 2: Haus und Vermögen werden vererbt

    Grundlage für die Erbschaftssteuer 1.200.000 Euro
    Freibetrag Erbschaftssteuer 400.000 Euro
    Zu versteuernder Gesamtbetrag 800.000 Euro

    Erbschaftssteuerrechner



    Im Falle einer rechtzeitigen Schenkung der Immobilie musst du also eine halbe Million Euro weniger versteuern – bei einem Steuersatz zwischen 11 und 15% in der für Kinder geltenden Steuerklasse I sind das mehrere zehntausend Euro, die vor dem Fiskus bewahrt werden können. 

    Eine Schenkung kann sich also lohnen – unabhängig davon, ob du die geschenkte Immobilie wieder veräußern möchtest, dir Mieter:innen suchst oder sie zur Eigennutzung behälst. Ein: Anwält:in oder Steuerberater:in können dir und den Schenkenden vorab dabei helfen, die beste Möglichkeit für deine individuelle Situation zu ermitteln. 


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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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