Ge­schenk­te Im­mo­bi­lie ver­kau­fen: Al­les zur Spe­ku­la­ti­ons­steu­er, Schen­kungs­steu­er und mehr

Möchtest du eine geschenkte Immobilie verkaufen, solltest du unter anderem darauf achten, wann die schenkende Person die Immobilie erworben hat. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, musst du Spekulationssteuern an das Finanzamt zahlen. Wie du Kosten vermeidest und in welchen Fällen diese entstehen, erfährst du in diesem Artikel.

Wer eine Schenkung in Form einer Immobilie erhalten hat, möchte das Haus häufig zur Finanzierung eines Eigenheims oder für andere Investitionen verkaufen. Wird jedoch zu schnell mit Immobilien gehandelt, geht das Finanzamt davon aus, dass es sich nicht um eine privates Veräußerungsgeschäft, sondern um einen gewerblichen Verkauf mit Gewinnabsichten handelt. Die dadurch entstehende Ungewissheit, ob und wann du Spekulationssteuer bezahlen musst, und die damit einhergehenden Einbußen beim Verkaufserlös lassen Eigentümer:innen oftmals zögern.  

Generell gilt: Liegen zwischen privatem Erwerb und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung weniger als zehn Jahre, musst du auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen.  

Das bedeutet jedoch nicht, dass du auch nach einer Schenkung unbedingt zehn Jahre warten musst, um das Haus ohne Spekulationssteuer weiterzuverkaufen. Es kommt darauf an, wann der:die Schenkende die Immobilie ursprünglich erworben hat. Liegt dieser Zeitpunkt gemäß notariell beglaubigtem Kaufvertrag länger als zehn Jahre zurück, gilt die Frist als abgelaufen und es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf durch die neuen Eigentümer:innen an.  

Einen Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Schenkung musst du auch dann nicht versteuern, wenn du als der:die Beschenkte mindestens drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hast. Das heißt: sowohl im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden, die dem Hausverkauf vorangegangen sind.  

Mit dem richtigen Timing lässt sich die Spekulationssteuer umgehen. Doch wenn Wohnung oder Haus verschenkt werden, spielen auch andere finanzielle Aspekte eine Rolle.  

Immer häufiger beschäftigen sich Eltern noch zu Lebzeiten mit der Verteilung ihres Nachlasses. Oftmals lassen sich die hohen Erbschaftssteuern durch frühzeitige Schenkungen umgehen. Die Erb:innen erhalten so selbst große Summen oder ganze Immobilien steuerfrei. 

Denn Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des:der Erblassers:in erfolgten, werden nicht zum Erbe gezählt. Wer früh mit dem Schenken beginnt, belastet seine:ihre künftigen Erb:innen also am wenigsten. Für Schenkungen gelten weitestgehend die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie für Nachlässe, sodass hier einfach bares Geld gespart werden kann. 

Und: Wird das geschenkte Haus noch zu Lebzeiten der ursprünglichen Eigentümer:innen verkauft oder vermietet, hat das keinen weiteren Einfluss auf die Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer.  

Wird ein Nachlass vererbt, fallen – je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erbes – Erbschaftssteuern in unterschiedlichen Höhen an. Gerade wenn es um hohe Summen geht, lohnt sich daher eine Schenkung zu Lebzeiten. Auch Schenkungen in mehreren Einheiten mit jeweils mindestens zehn Jahren Abstand sind eine Überlegung wert, wenn es um hohe Vermögenswerte geht. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz regelt, wann welche Steuer greift: 

Das bedeutet zum Beispiel:

• Schenkst du deine Immobilie deinem Kind, ist das bis zu einem Immobilienwert bis 400.000 Euro schenkungssteuerfrei. 

• Schenkst du deine Immobilie deinem Bruder oder deiner Schwester, profitiert das Geschwisterkind von einem Freibetrag von immerhin 20.000 Euro. 

Es muss dabei im Hinblick auf den Verkehrswert des Objekts der Wert versteuert werden, der den Freibetrag übersteigt. Bei einem Haus, das im Rahmen einer Immobilienbewertung durch eine:n Makler:in oder eine:n Gutachter:in auf 500.000 Euro geschätzt wird, müssen Kinder als 100.000 Euro im Falle einer Schenkung versteuern, Geschwister 480.000 Euro.  

Gerade bei besonders wertvollen Immobilien und einem hohen Gesamtvermögen kann eine frühzeitige Schenkung viel Geld sparen.  

Ausgangslage 

Eltern mit einem Kind, im Besitz eines Hauses mit einem Wert von 700.000 Euro, sonstiges Vermögen 500.000 Euro.  

Im Falle einer rechtzeitigen Schenkung der Immobilie musst du also eine halbe Million Euro weniger versteuern – bei einem Steuersatz zwischen 11 und 15% in der für Kinder geltenden Steuerklasse I sind das mehrere zehntausend Euro, die vor dem Fiskus bewahrt werden können. 

Eine Schenkung kann sich also lohnen – unabhängig davon, ob du die geschenkte Immobilie wieder veräußern möchtest, dir Mieter:innen suchst oder sie zur Eigennutzung behälst. Ein: Anwält:in oder Steuerberater:in können dir und den Schenkenden vorab dabei helfen, die beste Möglichkeit für deine individuelle Situation zu ermitteln.