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Möchten Sie eine geschenkte Immobilie verkaufen, sollten Sie unter anderem darauf achten, wann der:die Schenker:in die Immobilie erworben hat. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, müssen Sie Spekulationssteuern an das Finanzamt zahlen. Wie Sie Kosten vermeiden und in welchen Fällen diese entstehen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie eine geschenkte Immobilie nicht zur Eigennutzung beanspruchen, sondern verkaufen, kann unter Umständen Spekulationssteuer fällig werden.  
  • Die Steuer lässt sich vermeiden, in dem die zehnjährige Spekulationsfrist zwischen Erwerb und Verkauf eingehalten wird. Ausschlaggebend ist hier nicht der Zeitpunkt der Schenkung, sondern das Datum des Kaufs durch den:die ursprüngliche:n Eigentümer:in. 
  • Kann die Spekulationssteuer umgangen werden, lohnt sich eine Schenkung oftmals gegenüber einer Erbschaft.  
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Haus oder Grundstück verkaufen nach Schenkung: Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Wer eine Schenkung in Form einer Immobilie erhalten hat, möchte das Haus häufig zur Finanzierung eines Eigenheims oder für andere Investitionen verkaufen. Wird jedoch zu schnell mit Immobilien gehandelt, geht das Finanzamt davon aus, dass es sich nicht um eine privates Veräußerungsgeschäft, sondern um einen gewerblichen Verkauf mit Gewinnabsichten handelt. Die dadurch entstehende Ungewissheit, ob und wann sie Spekulationssteuer bezahlen müssen, und die damit einhergehenden Einbußen beim Verkaufserlös lassen Eigentümer:innen oftmals zögern.  

Generell gilt: Liegen zwischen privatem Erwerb und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung weniger als zehn Jahre, müssen Sie auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen.  

Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie auch nach einer Schenkung unbedingt zehn Jahre warten müssen, um das Haus ohne Spekulationssteuer weiterzuverkaufen. Es kommt darauf an, wann der:die Schenkende die Immobilie ursprünglich erworben hat. Liegt dieser Zeitpunkt gemäß notariell beglaubigtem Kaufvertrag länger als zehn Jahre zurück, gilt die Frist als abgelaufen und es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf durch die neuen Eigentümer:innen an.  


Haus nach Schenkung verkaufen

Einen Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Schenkung müssen Sie auch dann nicht versteuern, wenn Sie als der:die Beschenkte mindestens drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt haben. Das heißt: sowohl im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden, die dem Hausverkauf vorangegangen sind.  

Steuerbefreiung nur, wenn Kaufdatum zehn Jahre her ist

Für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks nach einer Schenkung gilt diese Variante nicht, da es dem Steuerrecht nach nicht bewohnt werden kann. In so einem Fall gilt die Steuerbefreiung nur, wenn seit dem Kaufdatum bereits mehr als zehn Jahre verstrichen sind. 

Geschenkt statt geerbt: Steuern sparen

Die Spekulationssteuer lässt sich also mit dem richtigen Timing durchaus umgehen. Doch wenn Wohnung oder Haus verschenkt werden, spielen auch andere finanzielle Aspekte eine Rolle.  

Immer häufiger beschäftigen sich Eltern noch zu Lebzeiten mit der Verteilung ihres Nachlasses. Oftmals lassen sich die hohen Erbschaftssteuern durch frühzeitige Schenkungen umgehen. Die Erb:innen erhalten so selbst große Summen oder ganze Immobilien steuerfrei. 

Denn Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des:der Erblassers:in erfolgten, werden nicht zum Erbe gezählt. Wer früh mit dem Schenken beginnt, belastet seine:ihre künftigen Erb:innen also am wenigsten. Für Schenkungen gelten weitestgehend die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie für Nachlässe, sodass hier einfach bares Geld gespart werden kann. 

Und: Wird das geschenkte Haus noch zu Lebzeiten der ursprünglichen Eigentümer:innen verkauft oder vermietet, hat das keinen weiteren Einfluss auf die Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer.  



Tipp: Freibeträge alle zehn Jahre

Bei Schenkungen gelten die Freibeträge alle zehn Jahre aufs Neue. Wer also hohe Summen schenken möchte, sollte früh beginnen! So kann vermieden werden, dass die Beschenkten hohe Steuern zahlen müssen.

Wie hoch fallen die Steuern bei Erbe und Schenkung aus?

Wird ein Nachlass vererbt, fallen – je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erbes – Erbschaftssteuern in unterschiedlichen Höhen an. Gerade wenn es um hohe Summen geht, lohnt sich daher eine Schenkung zu Lebzeiten. Auch Schenkungen in mehreren Einheiten mit jeweils mindestens zehn Jahren Abstand sind eine Überlegung wert, wenn es um hohe Vermögenswerte geht. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz regelt, wann welche Steuer greift: 

Vererbung an Freibetrag Steuerklasse
Ehepartner:innen, Lebenspartner:innen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft 500.000€ I
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und Enkel:innen, deren Eltern verstorben sind 400.000€ I
Enkelkinder, dessen Elternteil noch lebt 200.000€ I
Eltern, Großeltern 100.000€ I
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner:innen, Lebenspartner:innen einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft 20.000€ II
aufgehobenen Lebenspartnerschaft    
Alle anderen Erben (z.B. Lebensgefährt:in) 20.000€ III

Das bedeutet zum Beispiel:

  • Schenken Sie Ihre Immobilie Ihrem Kind, ist das bis zu einem Immobilienwert bis 400.000 Euro schenkungssteuerfrei. 

  • Schenken Sie Ihre Immobilie Ihrem Bruder oder Ihrer Schwester, profitiert das Geschwisterkind von einem Freibetrag von immerhin 20.000 Euro. 

Es muss dabei im Hinblick auf den Verkehrswert des Objekts der Wert versteuert werden, der den Freibetrag übersteigt. Bei einem Haus, das im Rahmen einer Immobilienbewertung durch eine:n Makler:in oder eine:n Gutachter:in auf 500.000 Euro geschätzt wird, müssen Kinder als 100.000 Euro im Falle einer Schenkung versteuern, Geschwister 480.000 Euro.  

Schenkungssteuer & Spekulationssteuer

Verwechseln Sie die Schenkungssteuer nicht mit der Spekulationssteuer. Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Sie die Immobilie im Wege der Schenkung erwerben. Spekulationssteuer zahlen Sie, wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Veräußerungsgewinn verkaufen. 

Beispielrechnung: Schenken vs. Erben

Gerade bei besonders wertvollen Immobilien und einem hohen Gesamtvermögen kann eine frühzeitige Schenkung viel Geld sparen.  

Ausgangslage 

Eltern mit einem Kind, im Besitz eines Hauses mit einem Wert von 700.000 Euro, sonstiges Vermögen 500.000 Euro.  

Fall 1: Haus wird zu Lebzeiten verschenkt, sonstiges Vermögen später vererbt

Grundlage für die Schenkungssteuer 700.000 Euro
Freibetrag Schenkungssteuer 400.000 Euro
Zu versteuernder Betrag Schenkung 300.000 Euro
Grundlage für die Erbschaftssteuer 500.000 Euro
Freibetrag Erbschaftssteuer 400.000 Euro
Zu versteuernder Betrag Erbe 100.000 Euro
Zu versteuernder Gesamtbetrag 400.000 Euro

Fall 2: Haus und Vermögen werden vererbt

Grundlage für die Erbschaftssteuer 1.200.000 Euro
Freibetrag Erbschaftssteuer 400.000 Euro
Zu versteuernder Gesamtbetrag 800.000 Euro

Im Falle einer rechtzeitigen Schenkung der Immobilie müssen Sie also eine halbe Million Euro weniger versteuern – bei einem Steuersatz zwischen 11 und 15% in der für Kinder geltenden Steuerklasse I sind das mehrere zehntausend Euro, die vor dem Fiskus bewahrt werden können. 

Eine Schenkung kann sich also lohnen – unabhängig davon, ob Sie die geschenkte Immobilie wieder veräußern möchten, sich Mieter:innen suchen oder sie zur Eigennutzung behalten. Ein: Anwält:in oder Steuerberater:in können Ihnen und den Schenkenden vorab dabei helfen, die beste Möglichkeit für Ihre individuelle Situation zu ermitteln. 


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