Haus nach Schen­kung ver­kau­fen: Al­les zur Spe­ku­la­ti­ons­steu­er, Schen­kungs­steu­er und mehr

Möchtest du ein geschenktes Haus verkaufen, solltest du zwei Kostenpositionen im Auge behalten: die Schenkungssteuer und die Spekulationssteuer. Es gibt Wege, sie zu umgehen oder zu reduzieren. Wir zeigen dir im Folgenden auf, wie sie entstehen, wie hoch sie ausfallen können und wie du sie umgehst.

Im Zusammenhang mit dem privaten Immobilienverkauf kann die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Hierbei handelt es sich um eine Einkommenssteuer, die dann erhoben wird, wenn ein Verkäufer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach deren Erwerb verkauft. Steuerbefreiend wirkt sich durchgängige Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren aus. In diesen Fällen ist auch innerhalb der 10-Jahres-Frist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Wie aber sieht es aus, wenn man ein Haus nach einer Schenkung verkaufen möchte?

Wer Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt, muss diese nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) zusammen mit allen anderen Einnahmen versteuern, wenn sie oberhalb der Freigrenze von 1.000 Euro liegen.

Der Gesetzgeber stellt in § 23 EStG allerdings Ausnahmen fest.

Vermietete oder verpachtete Immobilien können zehn Jahre nach Unterzeichnung des Kaufvertrags steuerfrei verkauft werden. Nach Eigennutzung kann der Zeitraum verkürzt sein.
 

• Die 10-Jahres-Frist bedeutet nicht, dass du auch nach einer Schenkung unbedingt zehn Jahre warten musst, um das vermietete Haus ohne Spekulationssteuer weiterzuverkaufen. Es kommt darauf an,  wann der:die Schenkende die Immobilie ursprünglich erworben hat. Liegt dieser Zeitpunkt gemäß notariell beglaubigtem Kaufvertrag länger als zehn Jahre zurück, gilt die Frist als abgelaufen und es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf durch die neuen Eigentümer:innen an.
  
  
• Bei einer Schenkung tritt der:die Beschenkte steuerlich in die Rechtsstellung des:der Schenkenden ein. Deshalb übernimmt er:sie nicht nur die bereits laufende zehnjährige Spekulationsfrist. Auch eine bereits erfüllte Eigennutzung wird berücksichtigt. Hat der:die Schenkende die Immobilie durchgängig selbst bewohnt oder die Voraussetzung der Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren erfüllt, kann der:die Beschenkte die Immobilie ebenfalls steuerfrei verkaufen. 
  

Mit einem durchdachten Timing lässt sich nicht nur die Spekulationssteuer umgehen, sondern auch erheblich bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer sparen. Gerade bei Immobilien kann dies eine wichtige Rolle spielen.

Immer mehr Eltern regeln ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten. Das hat einen guten Grund: Für Schenkungen gelten die gleichen persönlichen Freibeträge wie für Erbschaften. Diese Freibeträge können jedoch alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer frühzeitig Vermögen oder Immobilien überträgt, kann die Freibeträge mehrfach ausschöpfen und die Schenkungs- oder spätere Erbschaftsteuer deutlich reduzieren oder sogar ganz vermeiden. 

Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des:der Schenkenden erfolgen, werden zudem grundsätzlich nicht mehr dem Nachlass zugerechnet. So lässt sich das steuerpflichtige Erbe zusätzlich verringern. 

Auch beim späteren Verkauf kann eine Schenkung Vorteile bieten: Der:die Beschenkte übernimmt sowohl die bereits laufende Spekulationsfrist als auch eine gegebenenfalls bereits erfüllte Eigennutzung des:der Schenkenden. Dadurch kann die Immobilie unter Umständen ebenfalls steuerfrei verkauft werden.

Für Schenkungen und Erbschaften gelten grundsätzlich die gleichen Steuerklassen und persönlichen Freibeträge. Ob überhaupt Steuern anfallen, hängt vor allem vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenkenden beziehungsweise Erblasser:innen und Empfänger:innen ab. 

Mit dem Erbschaftssteuerrechner erhältst du eine erste Orientierung, welche Steuer bei einer Erbschaft oder Schenkung anfallen kann. 

• Überträgst du deinem Kind eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro, bleibt die Schenkung innerhalb des Freibetrags steuerfrei. 
• Liegt der Immobilienwert darüber, wird nur der Betrag versteuert, der den Freibetrag übersteigt. 
• Bei Geschwistern beträgt der Freibetrag lediglich 20.000 Euro. Dadurch fällt bei gleich hohen Immobilienwerten deutlich schneller Schenkungsteuer an. 
   

Für die Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen steuerlichen Immobilienwert fest. Übersteigt dieser den persönlichen Freibetrag, wird nur der darüber liegende Betrag besteuert. 

Hinweis zum Immobilienwert: Du darfst nach § 198 BewG den vom Finanzamt ermittelten Wert überprüfen lassen und in besten Fall einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür eignet sich beispielsweise ein Verkehrswertgutachten eines bzw einer entsprechend qualifizierten Sachverständigen. Erkennt das Finanzamt den niedrigeren Wert an, kann sich dadurch die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer reduzieren.

Bei einem Haus, das im Rahmen einer Immobilienbewertung auf 500.000 Euro geschätzt wird, müssen Kinder 100.000 Euro im Falle einer Schenkung versteuern, bei Geschwistern sind es 480.000 Euro. 

Gerade bei besonders wertvollen Immobilien und einem hohen Gesamtvermögen kann eine frühzeitige Schenkung viel Geld sparen.

Ausgangslage

Eltern mit einem Kind, im Besitz eines Hauses mit einem Wert von 700.000 Euro, sonstiges Vermögen 500.000 Euro.

Im Falle einer rechtzeitigen Schenkung der Immobilie musst du 400.000 Euro weniger versteuern – bei einem Steuersatz zwischen 11 und 15 % in der für Kinder geltenden Steuerklasse I sind das mehrere zehntausend Euro.

Eine Schenkung kann sich lohnen – unabhängig davon, ob du die geschenkte Immobilie wieder veräußern möchtest, dir Mieter:innen suchst oder sie zur Eigennutzung behältst. Fachanwält:innen, Steuerberater:innen oder Makler:innen können dir helfen, deine individuelle Situation steuerlich zu bewerten und dich zum Thema „Schenkung“ beraten.

Wenn du ein Haus nach einer Schenkung verkaufen willst, ist das grundsätzlich zu jedem Zeitpunkt möglich. Um dabei unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden, solltest du den Zeitpunkt jedoch sorgfältig wählen. Denn ob Spekulationssteuer anfällt, hängt vor allem davon ab, wann der:die Schenkende die Immobilie erworben hat und ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung durch Eigennutzung erfüllt sind. 

Auch die Schenkungssteuer solltest du im Blick behalten: Hier entscheiden der Immobilienwert und die persönlichen Freibeträge über die Steuerlast. 

Prüfe deshalb vor dem Verkauf die geltenden Fristen, Freibeträge und den Wert deiner Immobilie. So kannst du mögliche Steuerbelastungen frühzeitig erkennen und den Verkauf besser planen.