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Der spezielle Charme von Fachwerkhäusern macht sie zu einem Liebhaberobjekt, das nicht zu jeder Zielgruppe passt. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie auf die Besichtigung vorbereiten, ob Sie Spekulationssteuer für den Verkauf des Fachwerkhauses zahlen müssen und warum der Denkmalschutz eventuell eine Rolle spielt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Fachwerkhäuser sind häufig schlecht gedämmt und nicht im besten Zustand

  • Wenn Ihr Fachwerkhaus unter Denkmalschutz steht, können Sie es dennoch verkaufen, müssen aber spezielle Regeln beachten

  • Wählen Sie einen auf Fachwerkhäuser spezialisierten Makler für den Verkauf. Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

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An welche Zielgruppe kann ich ein Fachwerkhaus verkaufen?

Fachwerkhäuser haben einen ganz eigenen Charme, sind aber häufig schon recht alt und nicht mehr im besten Zustand. Immobilien- und Geschichtsliebhaber sind daher eine klassische Zielgruppe für den Verkauf von Fachwerkhäusern. Wenn Sie selbst noch einige Reparaturen vornehmen lassen, sind auch Familien und Paare interessiert an einem Fachwerkhaus. Als Alterswohnsitz sind Fachwerkhäuser hingegen nicht geeignet, da sie eine beengte Bauweise haben.

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Welche Vorteile hat es, Fachwerkhäuser mithilfe eines Makler zu verkaufen?

Um nicht selbst viel Zeit und Mühe investieren zu müssen, ist es für Privatpersonen sinnvoll, einen Makler zu engagieren. Der hilft Ihnen bei allen Formalitäten rund um den Verkauf des Fachwerkhauses, kennt die Marktlage und die rechtlichen Regulierungen. Außerdem hat er Kontakt zu guten Fachleuten, die in Ihrem Auftrag Sanierungsmaßnahmen am Fachwerkhaus vornehmen können. Noch dazu erstellt ein Makler ein professionelles Exposé für Sie, das dabei hilft, die Vorzüge des Hauses in Szene setzen.

Tipp

Entscheiden Sie sich für einen Makler, der sich mit Fachwerkhäusern auskennt. Er kann Ihnen wertvolle Tipps geben und den bestmöglichen Verkaufspreis ermitteln.


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Welche Kosten sollte ich beim Verkauf eines Fachwerkhauses erwarten?

Rechtzeitig vor dem Verkauf von Fachwerkhäusern gilt es, sich beim zuständigen Denkmalamt darüber zu informieren, ob ein Denkmalschutz besteht. Dann können Sie als Verkäufer zum Beispiel am Energieausweis sparen, denn die bis zu 500 Euro teuren Dokumenten brauchen Sie für den Verkauf von Häusern unter Denkmalschutz nicht. Zugleich erwarten Sie aber höhere Kosten für Reparatur und Dämmung. Falls Denkmalschutz besteht, müssen Sie bei Sanierungsmaßnahmen die entsprechenden Genehmigungen einholen. Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen:

Kostenpunkt Höhe der Kosten (geschätzt)
Reparaturen Mindestens 10.000 Euro
Energieausweis (falls kein Denkmalschutz besteht) 500 Euro
Löschung einer Grundschuld 200 Euro
Spekulationssteuer (falls zutreffend) Ca. 40 % des zu versteuernden Gewinns
Maklerprovision (je nach Bundesland) 50 % der gesetzlich festgelegten Provision

Wie sieht die Spekulationsfrist bei Fachwerkhäusern aus?

Wie bei jeder Immobilie kann auch bei einem Fachwerkhaus eine Spekulationssteuer für Sie als Verkäufer anfallen. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn Sie die festgelegten Fristen nicht einhalten. Wer sein Fachwerkhaus

  • in den letzten zwei Jahren und im Verkaufsjahr nicht selbst bewohnt ODER

  • vor weniger als zehn Jahren gekauft hat,

muss damit rechnen, Steuern zu zahlen. Dabei gilt der Zeitpunkt des Erwerbs des Hauses. Wenn Sie ein Fachwerkhaus von Ihren Großeltern erben, wurde es vermutlich vor über zehn Jahren erworben.

Fällt beim Verkauf von einem Fachwerkhaus Spekulationssteuer an?

Falls Sie keine der beiden Voraussetzungen der Spekulationsfrist einhalten, müssen Sie auf den zu versteuernden Gewinn aus dem Hausverkauf eine Spekulationssteuer zahlen. Deren Höhe ist abhängig von Ihrer Steuerklasse und dem Verkaufspreis. Mit diesem Rechenbeispiel können Sie sich eine Vorstellung machen:

Verkaufspreis des Fachwerkhauses 150.000 Euro
Verkaufskosten wie etwa Reparaturen -15.000 Euro
Anschaffungskosten -120.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 15.000 Euro
Spekulationssteuersatz (individuell) 40 Prozent
Höhe der persönlichen Spekulationssteuer 6.000 Euro

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Fachwerkhauses?

Zunächst sollten Sie sich um Grundbuchamt um den Grundbuchauszug bemühen. Dort sehen Sie auch, ob noch Grundschulden auf dem Fachwerkhaus liegen. Als Nächstes fragen Sie im Katasteramt nach einem Lageplan mit Flurkartenauszug sowie nach dem Baulastenverzeichnisauszug. Die Baupläne liegen im Bauordnungsamt. Den Energieausweis benötigen Sie nur bei Fachwerkhäusern ohne Denkmalschutz. Sollte Denkmalschutz bestehen, ist es empfehlenswert, die entsprechende Urkunde zu den Unterlagen hinzuzufügen.

Dokument Woher? Kosten
Grundriss Eigene Unterlagen bzw. Bauamt -
Teilungserklärung Grundbuchamt

10 Euro (unbeglaubigt)

20 Euro (beglaubigt)

Grundbuchauszug Grundbuchamt

10 Euro (unbeglaubigt)

20 Euro (beglaubigt)

Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Wirtschaftsplan (aktuell) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5 Euro und 100 Euro für eine Abschrift
Energieausweis Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen -

Wie kann ich das Fachwerkhaus für die Besichtigung in Szene setzen?

Wenn Sie als Verkäufer selbst bei der Besichtigung vor Ort sind, macht das immer einen guten Eindruck. Seien Sie auf Fragen zur Bausubstanz und zum Denkmalschutz vorbereitet. Falls Ihr Fachwerkhaus unter Denkmalschutz steht, sollten Sie dem Interessenten die daraus resultierenden Vorteile vorstellen. Dazu gehört die mögliche öffentliche Förderung von Sanierungsarbeiten und der mögliche Erlass der Grundsteuer. Zugleich ist es wichtig, alle baulichen Veränderungen genehmigen zu lassen.

Außerdem ist es stets sinnvoll, das Fachwerkhaus bei der Besichtigung von seiner besten Seite zu zeigen. Pflegen Sie den Garten, streichen Sie die Fassade neu und säubern Sie das Haus von innen.

Auf welche Besonderheiten beim Verkauf sollte ich achten?

Fachwerkhäuser haben eine besondere Struktur und manchmal sogar im Innenraum sichtbares Fachwerk. Dadurch sind die Zimmer eher klein und lassen sich nicht verändern. Zudem sorgen die teils schiefen Wände und tiefen Dachbalken dafür, dass Standardmöbel nicht unbedingt in das Haus passen. Der charakteristische Look hat dementsprechend seinen Preis.


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