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  • Mit Immobilien Steuern sparen ist eine „spannende“ Herausforderung, denn das deutsche Steuerrecht gleicht einem Labyrinth. Die vielen mit Ausnahmeregelungen und Spezialfällen versehenen Gesetze bieten eine Reihe von Möglichkeiten, den Kauf und Unterhalt von Immobilien steuerlich absetzen zu können. Dafür ist in der Regel allerdings die fachkundige Hilfe eines Steuerberaters nötig, der die Vermögensverhältnisse des Käufers und die Besonderheiten der Immobilie genau kennt.

    importantpoints
    Das Wichtigste in Kürze
    • Du kannst Steuern sparen durch Abschreibungen, absetzbare Werbungskosten (z.B. Zinsen, Instandhaltung) und steuerfreier Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer.

    • Das Absetzen von Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen sowie Investitionen in energetische Sanierungen helfen dir auch, deine Steuerlast zu minimieren.

    • Bei Gewerbeimmobilie kannst du Steuern sparen durch  Abschreibungen, absetzbare Betriebsausgaben (z.B. Zinsen, Instandhaltung) und Vorsteuerabzug für gezahlte Mehrwertsteuer.

    Steuern sparen: Immobilie als Kapitalanlage

    Immobilien gelten seit jeher als sichere und rentable Investition. Doch neben der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen gibt es einen weiteren Vorteil, den viele Investor:innen nutzen: Steuern sparen.

    Wie kannst du durch den Einsatz deiner Immobilie als Kapitalanlage Steuervorteile erzielen?
    Abschreibungen sind eine der effektivsten Methoden, um mit Immobilien Steuern zu sparen. Es handelt sich bei den Abschreibungen um die jährliche Abnutzung der Immobilie, die du steuerlich geltend machen kannst. Bei vermieteten Immobilien sind insbesondere zwei Arten von Abschreibungen relevant:
     

    • Lineare Abschreibung: Diese ermöglicht dir, die Anschaffungskosten der Immobilie gleichmäßig über einen Zeitraum von 50 Jahren abzuschreiben. Das bedeutet, du kannst jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten von deinen steuerpflichtigen Einkünften abziehen.  
    • Degressive Abschreibung: Diese Methode bietet in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge und kann besonders bei Neubauten oder Sanierungen von Vorteil sein. Beachte, dass die degressive Abschreibung nur unter bestimmten Bedingungen und für einen begrenzten Zeitraum verfügbar ist.
    Expertenkommentar

    „Es gibt zig Optionen, mit Immobilien Steuern zu sparen: Neben Abschreibungen und Werbungskostenabzug kannst du durch gezielte Investitionen in energetische Sanierungen und Denkmalschutz zusätzliches Geld sparen“

    Oranus Mahmoodi
    Expertin für Mieten & Kaufen
    Oranus Mahmoodi

    Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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    Kosten als Werbungskosten absetzen

    Als Vermieter:in kannst du zahlreiche Kosten als Werbungskosten absetzen, die im Zusammenhang mit deiner Immobilie stehen. Hierzu zählen unter anderem:
     
    • Zinsen für Immobilienkredite: Die Zinsen für ein Darlehen, das du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind voll absetzbar.
    • Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Sämtliche Kosten, die für die Erhaltung oder Verbesserung der Immobilie anfallen, kannst du steuerlich geltend machen.V
    • Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung, Maklerkosten und andere Verwaltungsausgaben sind ebenfalls absetzbar.
    • Nebenkosten: Ausgaben für Wasser, Strom, Heizung und andere Betriebskosten können als Werbungskosten berücksichtigt werden.

     



    Spare Steuern dank
    Nutzungsdauer-Gutachten

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    Schon gewusst? Mit einem Nutzungsdauer-Gutachten kannst du die jährliche Abschreibung deiner Mietimmobilie beim Finanzamt erhöhen und somit Steuern sparen.


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    Immobilienkauf: So kannst du Steuern sparen

    Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Dabei gibt es zahlreiche Möglichkeiten, wie du Steuern sparen kannst. Diese Strategien und Tipps kannst du nutzen, um schon beim Kauf der Immobilie steuerliche Vorteile zu erzielen:

    1. Grunderwerbssteuer optimieren

    Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an und variiert je nach Bundesland. Hier einige Tipps, wie du diese Steuerlast senken kannst:

    Mitkauf von Inventar: Wenn du beim Kauf einer Immobilie auch Inventar wie Küche oder Möbel erwirbst, kann dieser Betrag vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen werden. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den Immobilienkaufpreis anfällt, reduzierst du so die Bemessungsgrundlage.

    Kauf von Teilen statt des gesamten Objekts: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die Immobilie in mehreren Teilen zu kaufen, insbesondere wenn du die Möglichkeit hast, Grundstück und Gebäude separat zu erwerben.


    2. Kaufnebenkosten absetzen

    Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf weitere Kosten an, die du steuerlich geltend machen kannst, insbesondere wenn die Immobilie vermietet wird:

    Maklergebühren: Die Kosten für den Immobilienmakler kannst du als Werbungskosten absetzen, wenn du die Immobilie vermietest.

    Notar- und Grundbuchkosten: Auch diese Kosten sind bei vermieteten Immobilien absetzbar.

    Modernisierungskosten: Investitionen in die Modernisierung oder Renovierung der Immobilie nach dem Kauf können steuerlich geltend gemacht werden.

    3. Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen

    Abschreibungen sind ein mächtiges Werkzeug, um Steuern zu sparen. Du kannst die Anschaffungskosten deiner Immobilie über die Jahre abschreiben und so deine Steuerlast senken:

    Lineare Abschreibung: Diese ermöglicht es dir, jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abzusetzen.

    Sonderabschreibungen: Unter bestimmten Bedingungen, wie z.B. bei der Förderung von sozialem Wohnungsbau oder energetischen Sanierungen, kannst du zusätzliche Abschreibungen in Anspruch nehmen.

    4. Eigenheimzulage und Förderungen

    Je nach Bundesland und Art der Immobilie gibt es verschiedene Förderprogramme und Zuschüsse, die du beim Kauf einer Immobilie nutzen kannst:

    Baukindergeld: Wenn du eine Immobilie kaufst und Kinder hast, kannst du unter bestimmten Bedingungen das Baukindergeld beantragen.

    Regionale Förderprogramme: Informiere dich über regionale Förderprogramme, die den Immobilienkauf unterstützen. Diese können zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse umfassen.

    Bei Gewerbeimmobilien Steuern sparen

    Gewerbeimmobilien sind eine attraktive Investitionsmöglichkeit: Du hast Einnahmen durch die Vermietung, dazu kommen zahlreiche steuerliche Vorteile. Eine der effektivsten Methoden, um bei Gewerbeimmobilien Steuern zu sparen, sind Abschreibungen. Diese reduzieren deine steuerliche Bemessungsgrundlage und somit deine Steuerlast:

    Lineare Abschreibung: Bei Gewerbeimmobilien kannst du die Anschaffungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer abschreiben. Diese beträgt in der Regel 33 Jahre, was einer jährlichen Abschreibung von drei Prozent entspricht.

    Degressive Abschreibung: Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder energetische Sanierungen kannst du in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend machen.

    Viele Kosten, die im Zusammenhang mit der Gewerbeimmobilie stehen, kannst du als Betriebsausgaben absetzen. Dazu gehören Zinsen für Kredite, die du zur Finanzierung der Gewerbeimmobilie aufgenommen hast. Diese Zinsen sind vollständig absetzbar. Zudem kannst du Kosten für Reparaturen und Modernisierungen als Betriebsausgaben absetzen. Dies gilt sowohl für kleinere Reparaturen als auch für größere Renovierungen.

    Hast du Gebühren für die Verwaltung der Immobilie? Eine Hausverwaltung oder eine:n Makler:in sind ebenfalls absetzbar. Das gilt auch für Ausgaben für Wasser, Strom, Heizung und andere Betriebskosten. Diese können als Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Ein großer Vorteil von Gewerbeimmobilien ist der Vorsteuerabzug. Wenn du umsatzsteuerpflichtig bist, kannst du die bei Anschaffung und Betrieb der Immobilie gezahlte Mehrwertsteuer (Vorsteuer) vom Finanzamt zurückfordern. Dies gilt für die Anschaffungskosten und für die Betriebskosten.

    Steuern sparen mit dem Eigenheim

    Mit deinem eigenen Zuhause kannst du ebenfalls Steuern sparen. Du kannst etwa die Kosten für Handwerkerleistungen im Eigenheim zu einem bestimmten Teil steuerlich absetzen. Das gilt für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Pro Jahr kannst du 20 Prozent der Handwerkerkosten, jedoch maximal 1.200 Euro, direkt von deiner Steuerlast abziehen. Wichtig ist, dass du eine ordnungsgemäße Rechnung vorlegst und die Zahlung per Überweisung erfolgt ist.

    Haushaltsnahe Dienstleistungen kannst du ebenfalls steuerlich geltend machen. Dazu gehören Tätigkeiten wie:
    -    Reinigung der Wohnung
    -    Gartenpflege
    -    Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen

    Für solche Dienstleistungen kannst du ebenfalls 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, von deiner Steuer abziehen.

    Energetische Sanierung: Steuern und Energie sparen

    Die energetische Sanierung deines Hauses bietet nicht nur die Möglichkeit, Energie zu sparen und die Umwelt zu schonen, sondern auch erhebliche Steuervorteile. Wenn du die Energieeffizienz deines Hauses verbesserst, führt das zu einer Reduzierung der Heiz- und Stromkosten. Durch die Optimierung der Gebäudehülle und den Einsatz moderner Heiztechnologien kannst du den Energieverbrauch erheblich senken.

    Seit 2020 kannst du Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen an deinem selbst genutzten Eigenheim steuerlich absetzen. Du kannst insgesamt bis zu 40.000 Euro der Sanierungskosten steuerlich absetzen. Die Förderung erfolgt über einen Zeitraum von drei Jahren: Sieben Prozent im ersten und zweiten Jahr, jeweils bis zu 14.000 Euro, und sechs Prozent im dritten Jahr, bis zu 12.000 Euro.

    Folgende Maßnahmen sind dabei förderfähig:

    • Dämmung von Dächern, Wänden und Geschossdecken: Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung können mit bis zu 20 Prozent der Kosten, verteilt über drei Jahre, steuerlich geltend gemacht werden.
    • Erneuerung von Fenstern und Außentüren: Der Austausch alter Fenster und Türen durch moderne, energieeffiziente Varianten wird ebenfalls steuerlich gefördert.
    • Austausch oder Optimierung der Heizungsanlage: Die Installation energieeffizienter Heizsysteme wie Wärmepumpen, Brennwertkessel oder Solarthermie-Anlagen ist absetzbar.
    • Einbau von Lüftungsanlagen: Der Einbau kontrollierter Lüftungsanlagen zur Verbesserung der Raumluftqualität und Reduzierung von Wärmeverlusten kann ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
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    Tipp

    Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zusätzlich zu den steuerlichen Vorteilen verschiedene Förderprogramme für energetische Sanierungen an. Diese beinhalten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Maßnahmen zur Energieeinsparung.

    Immobilien und Steuern: Grunderwerbssteuer sparen

    Der Kauf einer Immobilie ist eine große finanzielle Entscheidung, die mit diversen Kosten verbunden ist. Eine dieser Kosten ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Doch es gibt Möglichkeiten, diese Steuerlast zu senken.

    Eine der einfachsten Methoden, um die Grunderwerbsteuer zu senken, ist der separate Kauf von beweglichen Gütern. Beim Kauf einer Immobilie kannst du Vereinbarungen über den Kauf von Einrichtungsgegenständen wie Küche, Möbel oder Einbaugeräte treffen. Diese Sachen werden dann im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den Immobilienkaufpreis anfällt, wird dadurch die Bemessungsgrundlage reduziert.

    In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, Grundstück und Haus separat zu kaufen, besonders bei Neubauten. Dies funktioniert in der Regel so: Du kaufst zunächst das Grundstück von einem Verkäufer. Danach beauftragst du einen Bauunternehmer, das Haus auf deinem Grundstück zu bauen. Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben und nicht auf die Baukosten, so kannst du auf diese Weise Steuern sparen.

    hint
    Schon gewusst?

    Grunderwerbsteuer bei Erbschaften und Schenkungen Beim Erwerb von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig, die in vielen Fällen günstiger ausfallen kann. Zudem gibt es Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch sind. Nutze diese Freibeträge, um die Steuerlast zu minimieren.

    Steuern sparen durch Denkmalschutz

    Der Denkmalschutz bietet nicht nur die Möglichkeit, historische Gebäude zu erhalten und zu pflegen, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile. Wenn du in denkmalgeschützte Immobilien investierst, kannst Steuern sparen: Eine der größten steuerlichen Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien sind die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten. Für die Sanierungskosten denkmalgeschützter Gebäude kannst du über einen Zeitraum von zwölf Jahren verteilt hohe Abschreibungen geltend machen: In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Sanierungskosten und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten.

    Bei denkmalgeschützten Immobilien gilt: Auch wenn du das Gebäude selbst bewohnst, kannst du von Abschreibungsmöglichkeiten profitieren. Bei eigengenutzten Immobilien kannst du die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent pro Jahr abschreiben. Das reduziert dein zu versteuerndes Einkommen und senkt somit deine Steuerlast erheblich.

    Zudem bieten viele Denkmalämter spezielle Förderprogramme für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude an. Diese Förderungen können Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen umfassen. Informiere dich bei deinem örtlichen Denkmalamt über die verfügbaren Fördermöglichkeiten und nutze diese, um die Kosten für die Sanierung zu senken.

    Die Mieteinnahmen gelten übrigens als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und du kannst sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören: Zinsen für Finanzierungskredite, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.

    Steuern sparen mit Immobilien: Tipps zur Steuererklärung

    Mit der richtigen Vorbereitung deiner Steuererklärung kannst du deine Steuerlast erheblich senken. Worauf solltest du bei der Steuererklärung achten?

    Abschreibungen sind eine der wichtigsten Möglichkeiten, um bei Immobilien Steuern zu sparen. Dabei kannst du die Anschaffungs- und Herstellungskosten deiner Immobilie über die Jahre abschreiben. Als Vermieter:in kannst du außerdem verschiedene Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören unter anderem:

    • Zinsen für Finanzierungskredite: Die Zinsen für Darlehen, die du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind voll absetzbar.
    • Instandhaltungs- und Renovierungskosten: Kosten für Reparaturen und Modernisierungen kannst du als Werbungskosten geltend machen.
    • Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung, Maklerkosten oder sonstige Verwaltungsausgaben sind absetzbar.
    • Nebenkosten: Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizung und Müllabfuhr können ebenfalls abgesetzt werden.

    Achte darauf, alle relevanten Ausgaben in deiner Steuererklärung anzugeben und informiere dich über aktuelle Fördermöglichkeiten.

    FAQs zu Steuern sparen bei Immobilien

    Wie kann ich mit einer Immobilie als Kapitalanlage Steuern sparen?

    Mit einer Immobilie als Kapitalanlage kannst du durch Abschreibungen auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten Steuern sparen. Zudem kannst du zahlreiche Werbungskosten, wie Zinsen für Finanzierungskredite, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten, steuerlich geltend machen. Bei der Veräußerung nach einer Haltedauer von zehn Jahren bleibt der Gewinn außerdem steuerfrei.

    Wie kann ich mit einem Eigenheim Steuern sparen?

    Mit einem Eigenheim kannst du Steuern sparen, indem du Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzt. Investitionen in energetische Sanierungen ermöglichen ebenfalls Steuervorteile.

    Wie spare ich mit einer Gewerbeimmobilie Steuern?

    Mit einer Gewerbeimmobilie kannst du Steuern sparen, indem du die Abschreibungen auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten optimal nutzt. Du kannst zudem alle Betriebsausgaben, wie Zinsen für Finanzierungskredite, Instandhaltungs- und Renovierungskosten, steuerlich geltend machen. Durch den Vorsteuerabzug kannst du die beim Kauf und Betrieb der Immobilie gezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern.

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    Oranus Mahmoodi
    Expertin für Mieten & Kaufen

    Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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