Steu­ern spa­ren mit Im­mo­bi­li­en: Al­le Fak­ten und Än­de­run­gen 2026

Mit Immobilien kannst du Steuervorteile nutzen: Ob beim Eigenheim, bei Gewerbeimmobilien oder Häusern unter Denkmalschutz. Wie genau du sparen kannst, erfährst du hier.

Die Regierung möchte erstmals die Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück auf Grund und Boden und Gebäude gesetzlich regeln. Das Bundesfinanzministerium hat am 26. Mai 2026 dazu einen Referentenentwurf veröffentlicht.

Die meisten Änderungen sollen ab 1. Januar 2027 gelten. Erfahrungsgemäß wird es im Gesetzgebungsverfahren Änderungen und Ergänzungen geben. Es betrifft den Paragraphen 6f EStG.  
 
Aktuell spürbarer für Eigentümer:innen sind 2026 die geltenden Regeln: Die neue Grundsteuer, die laufenden AfA-Regeln oder die Kosten von CO₂. 

Durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) kannst du die Abnutzung von Gebäuden, Maschinen, Fahrzeugen oder anderer Anlagegüter über einen bestimmten Zeitraum Steuern sparen. 
 
Durch Afa soll der Wertverlust von Wirtschaftsgütern ausgeglichen werden. Diese Arten von Abschreibungen gibt es: 
 

• Lineare Abschreibung: Die häufigste Methode. Hier wird der Wert der Immobilie gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt (Beispiel: 50 Jahre, zwei Prozent). 
• Degressive Abschreibung: In den ersten Jahren werden höhere Beträge abgeschrieben, wird oft bei Maschinen oder Fahrzeugen genutzt, für Immobilien nicht immer erlaubt. 
• Sonderabschreibungen: Diese ermöglichen es, in den ersten Jahren besonders hohe Beträge abzusetzen.
  

Beim Immobilienkauf entstehen hohe Nebenkosten, die du in vielen Fällen steuerlich ansetzen kannst:
 

• Grunderwerbsteuer: Diese wird zwar nicht direkt abgesetzt, erhöht aber die Abschreibungsbasis. 
• Notarkosten: Sie gehören zu den Anschaffungskosten und können über die AfA berücksichtigt werden. 
• Maklergebühren: Auch diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten und wirken sich langfristig auf deine Steuerlast aus. 
• Fahrtkosten: Besichtigungen und Behördengänge können steuerlich geltend gemacht werden. 

Gewerbeimmobilien bieten dir als Investor:in zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Der Staat unterstützt Investitionen in Gewerbeimmobilien, um die Wirtschaft zu fördern.  

Diese Möglichkeiten hast du als Besitzer:in einer Gewerbeimmobilie: 

• Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist auch bei Gewerbeimmobilien ein relevantes Werkzeug, um Steuern zu sparen. 
• Finanzierungszinsen: Die Zinsen für Kredite zur Finanzierung der Immobilie sind vollständig absetzbar. 
• Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung und andere Nebenkosten kannst du absetzen, wenn sie nicht vom Mieter getragen werden. 
• Reparaturen und Wartung: Ausgaben für die Instandhaltung und kleinere Modernisierungen mindern direkt deine Steuerlast. 
• Makler- und Notargebühren: Diese zählen zu den Anschaffungskosten und können über die Abschreibungen abgesetzt werden. 
• Energetische Sanierungen: Sie sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für deine Steuerbilanz. 
  

Du kannst beispielsweise die Kosten für Handwerkerleistungen im Eigenheim zu einem bestimmten Teil steuerlich absetzen. Das gilt für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.  
 
Pro Jahr kannst du 20 Prozent der Handwerkerkosten, jedoch maximal 1.200 Euro, direkt von deiner Steuerlast abziehen. Wichtig ist, eine ordnungsgemäße Rechnung und die Zahlung per Überweisung. 

Haushaltsnahe Dienstleistungen kannst du ebenfalls steuerlich geltend machen.  

Dazu gehören Tätigkeiten wie: 
-    Reinigung der Wohnung 
-    Gartenpflege 
-    Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen 
 
Für solche Dienstleistungen kannst du ebenfalls 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, von deiner Steuer abziehen. 

Mit einer energetischen Sanierung deines Hauses hast du folgende Optionen, deine Steuerlast zu senken: 
 

• Direkte Steuerermäßigung: Bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten kannst du über drei Jahre von deiner Steuer absetzen. 
• Steuerliche Geltendmachung: Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen an einem selbst genutzten Eigenheim erfolgen und von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. 
• Kombination mit Förderprogrammen: Fördermittel und steuerliche Vergünstigungen lassen sich oft kombinieren, was die Gesamtkosten weiter senkt. 
   

Diese Fördermittel gibt es: 

• KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierungen.
  • Zuschüsse: Bis zu 20 Prozent der Kosten, je nach Maßnahme. 
  • Kredite: Zinsen sind oft deutlich niedriger als bei herkömmlichen Finanzierungen.
• BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Austausch ineffizienter Heizsysteme und erneuerbare Energien, wie Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen.
  
• Regionale Förderungen: Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Unterstützung, etwa für den Einsatz erneuerbarer Energien oder energetische Modernisierungen. 

Bei denkmalgeschützten Immobilien sind Abschreibungsmöglichkeiten der größte steuerliche Vorteil. Nur für die Sanierungskosten kannst du:  
 
- In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Sanierungskosten. 
- In den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten. 

Bei denkmalgeschützten Immobilien gilt: Auch wenn du das Gebäude selbst bewohnst, kannst du von Abschreibungsmöglichkeiten profitieren.

Zusätzlich bieten viele regionale Denkmalämter spezielle Förderprogramme für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude an.  

Zunächst sind Abschreibungen eine Möglichkeit, um bei Immobilien Steuern zu sparen. Als Vermieter:in kannst du noch mehr absetzen, etwa verschiedene Werbungskosten, die Zinsen für Finanzierungskredite oder bestimmte Nebenkosten. Achte darauf, alle relevanten Ausgaben in deiner Steuererklärung anzugeben und informiere dich über aktuelle Fördermöglichkeiten.