Es gibt eine Größe, mit der du ermitteln kannst, wie viel Eigenkapital du brauchst: Es ist der Beleihungsauslauf. Er liefert die Antwort über die Höhe deiner Zinsen. In diesem Artikel erfährst du, wie er berechnet wird und warum er für deine Baufinanzierung so wichtig ist.
Beleihungsauslauf bezeichnet das prozentuale Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert, also dem von der Bank festgelegten Immobilienwert. Je niedriger dieser Wert, desto mehr Eigenkapital steckt in deiner Baufinanzierung.
Den Beleihungsauslauf kannst du berechnen, indem die Darlehenssumme durch den Beleihungswert geteilt wird und anschließend mit 100 multipliziert.
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Der Beleihungsauslauf wird auch Finanzierungsauslauf genannt. Er gibt an, welcher Anteil des Immobilienwertes durch ein Darlehen finanziert wird. Konkret handelt es sich um das prozentuale Verhältnis zwischen der aufgenommenen Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert des Objekts. Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwertes die Bank finanziert.
Der Beleihungsauslauf ist wie ein finanzieller Maßstab: Bei 50 Prozent Beleihungsauslauf stammt die Hälfte des Immobilienwerts aus deinem eigenen Ersparten, die andere Hälfte finanziert die Bank.
Bei 90 Prozent Beleihungsauflauf finanzierst du fast den gesamten Wert über Kredite von der Bank und nur ein kleiner Teil kommt von deinem Eigenkapital.
Setzt die Bank den Beleihungswert einer Immobilie auf 200.000 Euro fest und du nimmst ein Darlehen über 150.000 Euro auf, dann liegt der Beleihungsauslauf bei 75 Prozent. Etwa drei Viertel des Hauswertes werden also durch Fremdkapital gedeckt.
Der Beleihungsauslauf und der Zinssatz hängen eng zusammen. Banken belohnen einen niedrigen Beleihungsauslauf mit günstigeren Zinsen.
Hast du also viel Eigenkapital eingebracht (zum Beispiel einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent oder weniger), geht die Bank ein geringeres Verlustrisiko ein. Dafür erhältst du als Kreditnehmer:in in der Regel einen besseren Sollzinssatz.
Dieses Risiko lassen sich Banken durch Zinsaufschläge bezahlen. Bei einem sehr hohen Beleihungsauslauf (zum Beispiel 90 Prozent oder mehr) musst du mit höheren Bauzinsen rechnen als bei einem moderaten Auslauf.
In der Praxis arbeiten viele Banken mit Zinsstaffeln abhängig vom Beleihungsauslauf. Oft erhältst du bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent die besten Zinskonditionen. Liegt dein Auslauf zwischen 60 und 80 Prozent, wird der Zinssatz etwas höher ausfallen.
Überschreitest Du etwa die 80-Prozent-Grenze, verlangen viele Kreditinstitute erneut einen Aufschlag. Diese Grenzen können je nach Bank leicht variieren. Klar ist: Ein höherer Finanzierungsanteil verteuert den Kredit.
Viele angehende Hauskäufer:innen fragen sich, wie viel sie maximal finanzieren können. In der Theorie kann der Beleihungsauslauf bis zu 100 Prozent betragen, wenn du den vollen Immobilienwert als Darlehen aufnimmst.
In der Praxis sind solch hohe Finanzierungsquoten jedoch die Ausnahme. Üblich und empfehlenswert ist es, Eigenkapital einzubringen, sodass der Beleihungsauslauf auf etwa 80 Prozent oder weniger gedrückt wird.
Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklergebühr sind meist etwa zehn Prozent Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden.
Es ist ratsam, Nebenkosten unbedingt einzuplanen und anzusparen. Unterm Strich solltest du versuchen, deinen Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich zu halten.
Fachleute empfehlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Dann liegst Du bei ungefähr 80 Prozent Beleihungsauslauf.
Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ist einfach. Zwei Größen sind notwendig: Darlehensbetrag und Beleihungswert der Immobilie. Teile die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und multipliziere das Ergebnis mit 100.
Formel: Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100
Ein kleines Rechenbeispiel: Angenommen, die Bank schätzt den Beleihungswert deiner Wunschimmobilie auf 300.000 Euro. Du benötigst daraus ein Darlehen von 240.000 Euro. Zuerst teilst Du 240.000 durch 300.000, was als Dezimalzahl 0,8 ergibt. Multiplizierst Du diesen Wert mit einhundert, erhältst Du 80 Prozent.
Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff, der eng mit dem Beleihungsauslauf verknüpft ist. Er bezeichnet den Wert der Immobilie, den die Bank bei der Kreditvergabe zugrunde legt. Dieser Wert kann vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen.
Für dich als Käufer:in ist es wichtig zu verstehen, dass die Bank nicht automatisch den vollen Kaufpreis als Beleihungswert annimmt. Stattdessen führt sie eine eigene Bewertung durch. Häufig liegt der Beleihungswert ungefähr bei 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises, kann aber je nach Immobilie und Marktlage auch höher oder niedriger ausfallen.
Für deine Finanzierung bedeutet das: Die maximale Kreditsumme orientiert sich am Beleihungswert, nicht zwingend am Kaufpreis. Wenn der Beleihungswert also geringer ist als der Preis, den du zahlen möchtest, musst du die Differenz aus eigener Tasche aufbringen.
Die Bank bewertet dieses Haus jedoch nur mit 280.000 Euro Beleihungswert. Dein Beleihungsauslauf würde berechnet auf Basis von 280.000 Euro liegen. Würdest Du nun den kompletten Kaufpreis finanzieren wollen, entspräche das einem Beleihungsauslauf von über 110 Prozent des Beleihungswerts. Keine Bank würde eine so hohe Finanzierung in einem einzigen Immobiliendarlehen gewähren. Du müsstest also die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungswert (30.000 Euro) selbst finanzieren.
Erstens bestimmt er, wie viel die Bank maximal leiht (über die internen Beleihungsgrenzen hinweg). Zweitens wirkt er sich indirekt auf den Zinssatz aus, über den Beleihungsauslauf.
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