Grund­buch ein­fach er­klärt: Auf­bau, Ab­tei­lun­gen & Kos­ten

Das Grundbuch ist ein unverzichtbares Werkzeug im Bereich des Immobilienrechts. Wenn du planst, eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder zu beleihen, ist es wichtig, das Grundbuch und seine Inhalte zu kennen und zu verstehen. In diesem Artikel erfährst du alles über den Aufbau des Grundbuchs, die einzelnen Abteilungen, die darin enthaltenen Informationen und welche Kosten auf dich zukommen können. Wir erklären dir Schritt für Schritt, wie du das Grundbuch richtig lesen und verstehen kannst.

Im Grundbuch sind unter anderem folgende Informationen festgehalten:
 

• Eigentumsverhältnisse: Wer ist der aktuelle Eigentümer oder die Eigentümerin des Grundstücks?
• Belastungen und Beschränkungen: Gibt es Rechte Dritter, die das Grundstück betreffen? Zum Beispiel Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte.
• Finanzielle Belastungen: Liegen Hypotheken oder Grundschulden auf dem Grundstück?
• Vormerkungen: Gibt es Vorkaufsrechte oder sonstige Vormerkungen, die zukünftige Rechtsverhältnisse beeinflussen können?

Das Grundbuch spielt eine zentrale Rolle im Immobilienrecht und ist für Käufer:innen, Verkäufer:innen und Gläubiger:innen gleichermaßen von großer Bedeutung. Es dient nicht nur der Transparenz und Rechtssicherheit, sondern schützt alle Beteiligten vor rechtlichen Unsicherheiten und möglichen Streitigkeiten.
 

• Rechtssicherheit und Eigentumsschutz
  Das Grundbuch dokumentiert eindeutig, wer der rechtmäßige Eigentümer oder die rechtmäßige Eigentümerin eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. Nur wer als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen ist, hat das Recht, über das Grundstück zu verfügen, es zu verkaufen oder zu belasten. Dadurch wird verhindert, dass unbefugte Personen Ansprüche geltend machen können, und das Eigentum ist rechtlich abgesichert.
  
  
• Transparenz über Belastungen und Rechte
  Im Grundbuch sind auch alle Lasten und Beschränkungen verzeichnet, die auf einem Grundstück liegen. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden oder Wegerechte. Diese Informationen sind für Kaufinteressent:innen entscheidend, um keine unerwarteten finanziellen oder rechtlichen Verpflichtungen zu übernehmen. Auch Gläubiger:innen können sich so absichern, dass keine vorrangigen Belastungen existieren, die ihre Ansprüche gefährden könnten.
  
  
• Schutz vor Betrug und Streitigkeiten
  Durch die Eintragungen im Grundbuch wird das Risiko von Betrug und Doppelverkäufen minimiert. Niemand kann ein Grundstück zweimal verkaufen oder ohne Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen darüber verfügen. Zudem hilft das Grundbuch, Streitigkeiten über Eigentums- oder Nutzungsrechte zu klären, da alle relevanten Informationen darin festgehalten sind.

Das Grundbuch ist in verschiedene Teile gegliedert, die jeweils unterschiedliche Informationen enthalten. Es besteht aus einer Aufschrift und drei Hauptabteilungen. Im Detail sieht es folgendermaßen aus:
 

1. Aufschrift (Deckblatt)

Die Aufschrift, auch als Deckblatt bezeichnet, enthält allgemeine Angaben zum Grundbuch. Dazu gehören:
 

• Grundbuchblattnummer: Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit einer eindeutigen Nummer. Diese Nummer ist wichtig, um das Grundstück eindeutig zu identifizieren.
• Zuständiges Grundbuchamt: Hier ist vermerkt, welches Grundbuchamt für die Führung des Grundbuchs zuständig ist.
• Gemeinde und Gemarkung: Die Gemeinde und die Gemarkung (das Gebiet, in dem das Grundstück liegt) sind ebenfalls auf der Aufschrift vermerkt.
   

2. Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis listet die grundlegenden Daten des Grundstücks oder der Immobilie auf. Es ist die „Visitenkarte“ des Grundstücks. Hier findest du folgende Informationen:
 

• Gemarkung: Der Name des Gebiets, in dem sich das Grundstück befindet.
• Flur und Flurstücksnummer: Diese Angaben dienen zur genauen Identifizierung des Grundstücks. Die Flur ist eine größere zusammenhängende Fläche, die in Flurstücke unterteilt ist.
• Lage und Größe: Die genaue Lage des Grundstücks wird durch Straßennamen, Hausnummern und gegebenenfalls durch Koordinaten beschrieben. Außerdem ist die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern angegeben.
• Art der Nutzung: Es kann auch vermerkt sein, ob es sich um Bauland, Ackerland, Wald oder eine andere Nutzungsart handelt.
  

3. Abteilung I: Eigentümer

In Abteilung I des Grundbuchs sind die aktuellen Eigentümer:innen eingetragen. Hier erfährst du:
 

• Name, Geburtsdatum und Adresse der Eigentümer:innen.
• Erwerbsgrund: Das ist der Grund, warum jemand Eigentümer:in geworden ist. Das kann zum Beispiel ein Kauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft sein.
• Datum der Eintragung: Hier steht, seit wann die Person als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen ist.
   

Diese Abteilung gibt dir also Klarheit darüber, wer die rechtmäßigen Eigentümer:innen des Grundstücks sind und wie sie zu diesem Recht gekommen sind.
 

4. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II werden alle Belastungen und Beschränkungen eingetragen, die das Grundstück betreffen. Dazu gehören:
 

• Grunddienstbarkeiten: Das sind Rechte Dritter an deinem Grundstück, zum Beispiel ein Wegerecht. Ein Wegerecht bedeutet, dass jemand anderes das Recht hat, über dein Grundstück zu gehen oder zu fahren.
• Reallasten: Dies sind wiederkehrende Leistungen, die aus dem Grundstück erbracht werden müssen, zum Beispiel eine Zahlungspflicht an eine andere Person.
• Vorkaufsrechte: Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine bestimmte Person das Recht hat, das Grundstück zu kaufen, bevor es an jemand anderen verkauft wird.
• Nießbrauchrechte: Hierbei handelt es sich um das Recht einer Person, die Erträge aus dem Grundstück zu ziehen, es also zu nutzen, ohne selbst Eigentümer:in zu sein.
   

Diese Abteilung ist besonders wichtig, da sie die Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich beeinflussen kann. Solche Rechte können die Nutzung einschränken oder zusätzliche Verpflichtungen bedeuten.
 

5. Abteilung III: Grundpfandrechte

In Abteilung III werden alle finanziellen Belastungen, die auf dem Grundstück lasten, eingetragen. Dazu gehören:
 

• Hypotheken: Eine Hypothek sichert eine bestimmte Forderung ab, meistens einen Kredit, der für den Kauf oder Bau des Grundstücks aufgenommen wurde.
• Grundschulden: Diese funktionieren ähnlich wie Hypotheken, sind aber flexibler, da sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden sind.
• Rentenschulden: Diese Schuldenform ist eher selten und bezieht sich auf wiederkehrende Leistungen, die aus dem Grundstück geschuldet werden, ähnlich einer Rente.

Um das Grundbuch richtig zu lesen, ist es wichtig, die einzelnen Abteilungen und deren Bedeutung zu kennen. Hier einige Tipps, worauf du besonders achten solltest:
 

1. Eigentümer:in (Abteilung I):

• Prüfe, ob die Angaben zu den Eigentümer:innen aktuell sind.
• Sind alle Miteigentümer:innen eingetragen? Gerade bei Erbengemeinschaften oder Partnerschaften ist das wichtig.
  
  

2. Lasten und Beschränkungen (Abteilung II):

• Gibt es Grunddienstbarkeiten, wie Wegerechte oder Leitungsrechte, die deine Nutzungsmöglichkeiten einschränken könnten?
• Sind Vorkaufsrechte eingetragen, die beim Verkauf der Immobilie beachtet werden müssen?
• Ist das Grundstück durch Nießbrauchrechte belastet? Diese können bedeuten, dass jemand anderes das Grundstück nutzen darf, ohne Eigentümer:in zu sein.
  
  

3. Grundpfandrechte (Abteilung III):

• Liegt eine Hypothek oder Grundschuld auf dem Grundstück? Wenn ja, wie hoch ist diese und bei welchem Gläubiger?
• Gibt es möglicherweise Rentenschulden oder andere Verpflichtungen, die regelmäßig aus dem Grundstück zu leisten sind?
   

Falls du unsicher bist, was bestimmte Eintragungen bedeuten, ist es ratsam, eine juristische Fachperson hinzuzuziehen. Diese Expert:innen können dir helfen, die Eintragungen korrekt zu interpretieren und eventuelle Risiken zu erkennen.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie sowie Änderungen im Grundbuch sind nicht kostenfrei. Hier eine Übersicht der möglichen Kosten:
 

1. Notarkosten
Der:die Notar:in spielt eine zentrale Rolle im Immobiliengeschäft. Er:sie beurkundet den Kaufvertrag und leitet die Eintragung im Grundbuch ein. Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen:
 

• Beurkundung des Kaufvertrags: Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. Sie betragen in der Regel etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• Beantragung der Grundbuchänderung: Auch hierfür fallen Notargebühren an. Diese Kosten sind ebenfalls im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
   

2. Grundbuchkosten
Für die Eintragung als neue Eigentümer:in oder für die Löschung von Lasten und Grundpfandrechten verlangt das Grundbuchamt Gebühren. Diese Kosten orientieren sich ebenfalls am Wert der Immobilie.

• Eintragung des Eigentumswechsels: Diese Gebühr beträgt meist 0,5 Prozent des Kaufpreises.
• Löschung von Grundpfandrechten: Die Kosten für die Löschung einer Hypothek oder Grundschuld belaufen sich ebenfalls auf etwa 0,5 Prozent des belasteten Betrags.
   

3. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf einer Immobilie an und ist an das Finanzamt zu zahlen. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Insgesamt solltest du beim Kauf einer Immobilie mit Nebenkosten von etwa sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese setzen sich aus Notarkosten, Grundbuchgebühren und der Grunderwerbsteuer zusammen.