Die Zinspause und ihr Einfluss auf die Preise

Es klingt wie ein Befreiungsschlag: Die Inflationsrate in Deutschland sinkt zusehends. Im November lag sie bei 3,2 Prozent. Das ist der niedrigste Stand seit Juni 2021.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat seit Sommer 2022 mit einer Serie von zehn Zinserhöhungen auf den starken Preisauftrieb reagiert. Im Oktober folgte eine Zinspause, die in der letzten Sitzung Mitte Dezember verlängert wurde.

Damit bleibt der Leitzins vorerst unverändert. Ein Verzicht auf Zinserhöhungen ist aber der erste Schritt zu Zinssenkungen. Das ist ein gutes Signal für Immobilienbesitzer:innen, die vielleicht im kommenden Jahr ihr Eigentum verkaufen wollen. Die hohen Kreditzinsen vergällen ihren Käufer:innen nämlich schon seit Monaten die Lust und verhindern gute Preisabschlüsse.

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Das Miete-Eigentum-Paradoxon

Die Hoffnung ist also groß. Der Druck auf die Immobilienpreise kommt derzeit sogar von den Mieten. Sind die Mieten hoch, steigt der Kaufdruck am Markt - so würde es der Marktmechanismus gebieten. Nun ist immer wieder die Rede davon, dass die Mieten unaufhörlich steigen - doch gerade in den größeren Städten ist Mieten oft noch günstiger als Kaufen.

Das belegt die Wohnungsmarkt-Datenbank QUIS. Die QUIS-Analyse basiert auf Daten, die von Oktober 2022 bis Oktober 2023 ausgewertet wurden, und zeigt einen Rückgang des Mietwohnungsangebots in Deutschland. QUIS vergleicht die monatlichen Kosten für Miete und Kauf einer Wohnung in sechs deutschen Großstädten. Die durchschnittlichen Angebotsmieten stiegen um 5,6 Prozent, während die Kaufpreise um fünf Prozent sanken.

Soweit so gut – was also sollte Mieter:innen daran hindern, zu Käufer:innen zu werden? Es scheint paradox: Trotz sinkender Preise kommt QUIS zu dem Ergebnis, dass Zins und Tilgung beim Kauf teurer sind als die Miete. Am geringsten ist die durchschnittliche monatliche Ersparnis bei einer Mietwohnung mit 110 Euro in Bielefeld. Auch in Kassel ist die Differenz zwischen Miet- und Kaufkosten mit durchschnittlich 169 Euro vergleichsweise gering. Dagegen ist die monatliche Ersparnis bei der Wohnungsmiete in München mit 857 Euro am höchsten. Prozentual am höchsten ist sie in Hamburg: Hier würde der Kauf einer Immobilie im Durchschnitt 82 Prozent mehr kosten als die Miete.

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Erschwinglichkeit von Eigentum höher als früher

Der Schuldige für die aktuell zähen Preisverhandlungen ist für die meisten Eigentümer:innen schnell gefunden: Wie eingangs erwähnt, sind es die hohen Zinsen. Das stimmt auch, weckt aufseiten der Käufer:innen aber meist das nostalgische Gefühl „Früher war der Eigentumserwerb einfacher“.

Doch das stimmt nicht, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie ermittelt hat. Im Gegenteil: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist in Deutschland in den letzten Jahren sogar gestiegen.

Das IW Köln hat für die Studie einen Erschwinglichkeitsindex für Wohneigentum entwickelt. Dieser Index setzt die Kosten eines Darlehens für ein durchschnittliches Eigenheim ins Verhältnis zum jeweiligen Durchschnittseinkommen. Sie sehen: Das Einkommen ist hier das Zünglein an der Waage, denn es ist in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gestiegen. Laut IW-Studie ist der Erwerb von Immobilien in Deutschland deshalb heute deutlich erschwinglicher als noch vor 30 Jahren. Im Jahr 1980 lag der Erschwinglichkeitsindex bei 100, im dritten Quartal 2016 erreichte er mit 28,6 Punkten seinen Tiefpunkt und damit die bis dato maximale Leistbarkeit. Zuletzt lag er bei 41 Punkten. In den 1980er-Jahren lagen die Bauzinsen bei über zehn Prozent, heute bei durchschnittlich vier Prozent.

Trotz der zunehmenden Erschwinglichkeit gibt es einige Faktoren, die den Erwerb von Wohneigentum erschweren.

Dazu gehören:

die veränderten Wohnbedürfnisse der Menschen. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist zwischen 1991 und 2020 um fast 12 Quadratmeter gestiegen. Das bedeutet, dass für den Kauf einer Immobilie heute mehr Geld benötigt wird als früher.
die veränderten Lebensläufe. Viele Menschen steigen später ins Berufsleben ein und verfügen daher nicht über das nötige Eigenkapital. Doch gerade das ist heute besonders wichtig.

Unterm Strich: Wer von den Einkommenszuwächsen der letzten Jahrzehnte profitieren konnte, für den ist der Erwerb von Wohneigentum heute deutlich einfacher. Das sind Ihre idealen Käufer:innen.

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Kompromisse für Immobilien

Der Markt wird es schon richten - so könnte man argumentieren. Aber wie genau macht er das? Hierzu hat der Makler „Von Poll Immobilien“ eine Umfrage in Auftrag gegeben, um herauszufinden, wie sich Verkäufer:innen und Käufer:innen aufeinander einstellen. Die positive Nachricht: Käufer:innen strömen wieder zahlreicher auf den Markt, auch weil sie sich ein besseres Angebot und Preisnachlässe versprechen. Im Vergleich zur Saure-Gurken-Zeit, in der sich kurz nach dem rasanten Anstieg der Bauzinsen fast gar nichts auf dem Markt tat, sind das gute Nachrichten für Verkäufer:innen.

Die Käufer:innen arrangieren sich und sind bereit, Kompromisse einzugehen. Denn trotz gestiegener Finanzierungszinsen bleibt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bestehen. Gemäß der Umfrage sind 46 Prozent der Kaufinteressenten vor allem bei der Größe ihrer Wunschimmobilie kompromissbereit, gefolgt vom Zustand der Immobilie mit 36,5 Prozent. Bei der Art der Immobilie sind 31,5 Prozent der Käufer zu Abstrichen gewillt, dicht gefolgt von der Lage der Immobilie mit 30,2 Prozent. Die aktuelle Kaufentscheidung der potenziellen Erwerber:innen wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Der wichtigste ist der Rückgang der Immobilienpreise. 68,5 Prozent der Kaufinteressenten nutzen die Gelegenheit, sich eine Immobilie zu leisten, die sie sich vorher nicht leisten konnten.

Licht und Schatten für Verkäufer:innen

Und die Verkäufer:innen? Die Sorge vor weiter sinkenden Immobilienpreisen ist der Hauptgrund für den Verkauf. 88,3 Prozent von ihnen befürchten weitere Preisrückgänge und wollen deshalb ihre Immobilie jetzt zu einem guten Preis verkaufen. 44,6 Prozent der Verkäufer treibt zudem die Erwartung steigender Zinsen um, die den Kreis der Kaufinteressenten einschränken könnten. Erfreulich für alle, die zu guten Konditionen verkaufen konnten: Die Frage „Was mache ich mit dem vielen Geld“, die in den letzten Jahren noch eine sehr wichtige war, hat sich mittlerweile für rund 80 Prozent der Eigentümer:innen in Luft aufgelöst. Grund dafür ist der positive Aspekt der Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank: Mittlerweile gibt es wieder mehr als vier Prozent Zinsen für Festgeld, sodass eine sichere Anlagemöglichkeit in greifbare Nähe gerückt ist.