Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Schon kleinste Unterschiede beim Zinssatz bedeuten für Immobilienkäufer einige tausend Euro Unterschied. Hier erfährst du, wie du den Zinssatz für deinen Hauskauf-Immobilienkredit ermittelst, warum mehrere Zinssätze angegeben werden und warum bei den Immobilienfinanzierungs-Zinsen jede Kommastelle zählt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn du dich für eine Immobilienfinanzierung von der Bank entscheidest, solltest du dich ausführlich mit den Zinsen auseinandersetzen und verschiedene Kredite miteinander vergleichen.
  • Achte neben dem aktuellen Zinssatz auch auf den Gesamteffektivzins, auf erlaubte Sondertilgungen und auf die sonstigen Bedingungen.
  • Mit unserem Zinssatz-Rechner kannst du dir schnell einen Überblick der Zinsen für deinen Hauskauf verschaffen.

Wie hoch sind die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?

Das aktuelle Zinsniveau schmälert die Rendite für Sparer, entlastet jedoch Bauherren und Käufer bei der Immobilienfinanzierung. Wer im kritischen Vergleich der Angebote seine Zinsen für die Immobilienfinanzierung optimiert und die passende Zinsbindung wählt, kann viel Geld sparen.

Um die günstigste Finanzierung und niedrigsten Zinsen für Immobilien zu finden, sollten Bauherren Angebote mehrere Banken einholen oder im Internet vergleichen. Die Kreditangebote der Institute sind meist sehr unterschiedlich. Ein Darlehen mit einer langen Zinsbindung, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen.

Nutze daher die immer gleichen Zahlen, um Zinssätze miteinander zu vergleichen. Die allgemeine Zinssatz Formel ist: Zinssatz p = (100/Kapital)*Zinsen. Jedoch brauchst du keine Zinssatz Formel zur Berechnung, da die verschiedenen Online-Rechner dir diese Arbeit abnehmen.

Wir empfehlen dir, vor Abschluss eines Bau- oder Hauskaufkredits die Zinsentwicklung zu verfolgen. Dabei hilft ein Blick auf die Zinsentwicklung der EZB sowie innerhalb Deutschlands. Mit einer Suche nach „Euribor Zinssatz“ findest du die aktuellen Zinssätze, nach denen sich viele europäische Banken richten. Dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau ist es zu verdanken, dass die aktuellen Zinssätze für die Immobilienfinanzierung verhältnismäßig günstig sind. Doch die Kreditzinsen für Immobilienkredite können nach Ablauf der Zinsbindung teils deutlich steigen.

 


Baufinanzierungsrechner
Tipp von ImmoScout24:

Sichere dir einen günstigen Zinssatz für die Immobilienfinanzierung mit einen sogenannten Forward-Darlehen. Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung kannst du dir noch während der Erstfinanzierung ein neues Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen für die weitere Immobilienfinanzierung sichern.

Welcher Zinssatz gilt für den Immobilienkredit?

In den meisten Angeboten ist von einem Soll- oder Nominalzins und einem Effektivzins die Rede. Der Sollzinssatz beschreibt die „nackten“ Zinsen für den Immobilienkauf, die die Grundlage für den Kredit darstellen und jährlich zu zahlen sind. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist er ungeeignet, weil er keine Nebenkosten enthält.

Zu den Nebenkosten des Nominalzinssatzes zählen beispielsweise Bearbeitungsgebühren und das Disagio – ein Zinsabschlag, der erst beim Effektivzins berücksichtigt wird. Die Angabe des Effektivzinses ist gesetzlich durch die Preisangabenverordnung (PAnGV) vorgeschrieben.

Wie hoch sind die Zinsen beim Hauskauf?

Die Kreditzinsen beim Hauskauf hängen grundsätzlich von drei verschiedenen Faktoren ab:

  • Zinsniveau: Das derzeitige Zinsniveau lässt sich anhand des Leitzinssatzes der EZB (Europäische Zentralbank) bestimmen. Erhöht die EZB den Zinssatz, dann steigen auch die Zinsen für den Hauskauf. Senkt die EZB den Leitzins, dann fallen hingegen die Zinsen beim Hauskauf.
  • Bonität: Je höher die Bonität des Kreditnehmers, desto weniger Zinsen müssen für den Kredit für den Hauskauf bezahlt werden.
  • Eigenkapital: Für die Bank sinkt das Risiko eines Kreditausfalls, wenn der Kreditnehmer viel Eigenkapital für den Hauskauf aufbringt. Die Kredit-Zinsen sinken dann entsprechend. Mehr über das Eigenkapital liest du hier.
Tipp von ImmoScout24:

Wer einen Kredit für den Hauskauf aufnimmt, senkt Zinsen unabhängig von Bonität, Eigenkapital oder Zinsniveau, indem Angebote verschiedener Banken verglichen werden!


Baufinanzierungsanbieter in Ihrer Region

Vergleichen Sie unverbindlich Baufinanzierungsanbieter in Ihrer Region und vereinbaren Sie ein kostenfreies Beratungsgespräch.

Welche zusätzlichen Kosten fallen an?

Ein Vergleich der Effektivzinssätze gibt die grobe Richtung für eine Entscheidung vor. Wer es ganz genau wissen will, muss bei seiner Bank auch diejenigen Kosten erfragen, die zusätzlich zum Effektivzins anfallen. Nur so erhält er den tatsächlichen Zinssatz. Hierzu gehören:

  • Kontoführungsgebühren
  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungszuschläge, wenn die Kreditsumme in mehreren Tranchen abgerufen wird.

Die Kreditinstitute weisen diese Gebühren in ihren Angeboten in der Regel nicht aus. Daher solltest du den Gesamteffektivzins gezielt erfragen und bei deinen Berechnungen berücksichtigen. Mehr zu den Nebenkosten der Immobilienfinanzierung liest du hier.

Tipp von ImmoScout24:

Frage deinen Bankberater nach dem „Europäischen standardisierten Merkblatt“, das in übersichtlicher Form alle Kosten sowie sämtliche Konditionen des Kredits auflistet. Dort solltest du auch Angaben zum aktuellen Zinssatz der Europäischen Zentralbank finden, die einen Vergleich mit den Bankkonditionen ermöglichen.

Wie kann ich den Immobilienkredit Zinssatz berechnen?

Bevor du verschiedene Angebote bei Banken einholst, um möglichst niedrige Zinsen für Immobilienfinanzierungen zu erhalten, kannst du deinen Zinssatz vorab berechnen. Dafür eignet sich zum Beispiel der Baufinanzierungsvergleich von ImmoScout24 (Link). Eine Faustformel für den Zinssatz gibt es nicht, da sich die Zahlen je nach Angebot, Bank und wirtschaftlicher Lage ändern.

Hier lassen sich mit wenigen Eingaben die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Dabei werden Standardkonditionen berücksichtigt, die sich in einem individuellen Finanzierungsangebot noch ändern können. Dennoch bietet der Vergleich eine erste Grundlage, um die Kreditzinsen für den Hauskauf einschätzen zu können.

Wie wirken sich die Kommastellen auf den Zinssatz beim Hauskauf aus?

Schon wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können sich über die Laufzeit eines Immobilienkredits zu stattlichen Summen addieren. Eine auf den ersten Blick geringfügige Abweichung von nur 0,1 Prozentpunkten bedeutet mitunter, dass der Immobilienkauf beziehungsweise die Zinsen hierfür um einige hundert Euro teurer werden.

In diesem Beispiel siehst du, wie sich bei einem effektiven Jahreszins von 2,10 Prozent statt 2,0 Prozent die Summe der Zinszahlungen erhöht:

Effektiver Jahreszins 2,0 %
Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre
Anfängliche Tilgung 2,0 %
Monatliche Rate 663 Euro
Getilgter Betrag am Zinsbindungsende 44.194
Summe der Zinszahlungen 35.405
Restschuld 155.805

Effektiver Jahreszins 2,10 %
Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre
Anfängliche Tilgung 2,0 %
Monatliche Rate 680 Euro
Getilgter Betrag am Zinsbindungsende 44.421
Summe der Zinszahlungen 37.178
Restschuld 155.578
Hinweis: Regionale Anbieter in den Vergleich einziehen

Basis der Zinsberechnung sind die tagesaktuellen Konditionen für variable Zinsen und die aktuellen Darlehenszinsen der einzelnen Finanzierungsgeber, die automatisch in das Kalkulationsprogramm eingepflegt werden. Damit müssen Nutzer nicht die Konditionen einzelner Banken durchforsten und brauchen den Zinssatz auch nicht manuell einzugeben. Ein weiterer Vorteil: Wird die Postleitzahl eingetippt, berücksichtigt das Programm beim Zinssatz auch die Konditionen regionaler Anbieter.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Hauskauf?

Die aktuellen Zinsen sind für einen Hauskauf sehr attraktiv. Doch dies allein sollte für einen Immobilienkauf nicht maßgebend sein. So kann beispielsweise die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung viel höhere Zinsen aufweisen. Umso wichtiger ist es, dass du unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten für den Hauskauf (Link) gründlich miteinander vergleichst.

Ein aktueller Zinssatz für die Hausfinanzierung kann bei 2,40 Prozent (Sollzinssatz) liegen. Doch was passiert, wenn der beste Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, den du bekommen kannst, bei 4,00 Prozent liegt? Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie viel Einfluss der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung auf die Gesamtkosten hat:

 

Erstfinanzierung

Anschlussfinanzierung

Darlehensbetrag/Restschuld

250.000,00 €

159.829,65 €

Sollzins (p.a.)

2,40 %

4,00 %

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgung

2,00 %

2,00 %

Höhe der monatlichen Rate

916,67 €

799,15 €

Restschuld nach Zinsbindung

159.829,65 €

94.275,02 €

Summe der geleisteten Zinszahlungen

74.830,25 €

78.292,37 €

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung

90.170,35 €

65.554,63 €

Zwar ist die monatliche Rate hier etwas gesunken, jedoch ist die Summe der geleisteten Zinszahlungen während der Zinsbindung sogar noch um einige tausend Euro gestiegen, obwohl während der ersten Zinsbindung über 90.000 Euro getilgt wurden. Dies unterstreicht noch einmal, wie bedeutend es für die Finanzierung eines Hauses ist, einen ausführlichen Zinsen-Vergleich vorzunehmen.

Wie kann ich mit Sondertilgungen Zinsen beim Hauskauf sparen?

Natürlich bedeuten niedrigere Zinsen geringere Gesamtkosten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Mit Sondertilgungen kannst du die Summe der geleisteten Zinszahlungen aber sogar noch verringern. Nicht selten räumen Banken jedoch die Möglichkeit von Sondertilgungen nur im Gegenzug mit einem höheren Sollzins ein. Mehr zur Tilgungsstrategie liest du hier.

Angenommen, du findest ein Kreditinstitut, bei dem der Zins für die Immobilienfinanzierung bei 2,50 Prozent während einer zehnjährigen Sollzinsbindung liegt und die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung in Höhe von 1.000 Euro für die Dauer der Zinsbindung besteht: Wie wirkt sich dies auf die Summe der Zinszahlungen und auf die Restschuldsumme aus?

 

Mit Sondertilgung

Ohne Sondertilgung

Darlehensbetrag

250.000,00 €

250.000,00 €

Sollzins p.a.

2,50 %

2,50 %

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Anfängliche Tilgung

2,00 %

2,00 %

Höhe der monatlichen Rate

937,50 €

937,50 €

Restschuld nach Zinsbindung

181.759,80 €

193.261,72 €

Summe der geleisteten Zinszahlungen

54.529,80 €

55.761,72 €

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung

68.240,20 €

56.738,28 €

Tipp von ImmoScout24:

Vergleiche nicht nur die Zinssätze verschiedener Immobilienfinanzierungs-Angebote, sondern prüfe auch, ob mit Sonderzahlungen die Zinskosten geringer ausfallen. Falls dir eine Bank zwar die Möglichkeit von Sonderzahlungen einräumt, dafür aber einen höheren Sollzinssatz verlangt, solltest du mit einem Rechner ermitteln, welche Option die günstigere ist.


Wie gefällt Ihnen diese Seite?
Artikel herunterladen
Hat Ihnen dieser Artikel weitergeholfen?
Sie haben diesen Artikel als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben Ihre Bewertung erhalten.
Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 3:
Immobilie finanzieren
In unseren 4 Phasen des Immobilienkauf-Prozesses informieren wir Sie rund um den Kauf und beantworten all Ihre Fragen.