Zins­satz beim Haus­kauf: Je­de Kom­ma­stel­le zählt

Schon kleinste Unterschiede beim Zinssatz können für Immobilienkäufer:innen einige tausend Euro Unterschied bedeuten. Hier erfährst du, wie der Zinssatz für deinen Hauskauf entsteht, wie du ihn für deinen Immobilienkredit ermitteln kannst und warum in deinem Kreditvertrag mehrere Formen von Zinssätzen angegeben werden. In diesem Beitrag erfährst du auch, warum bei den Immobilienfinanzierungs-Zinsen jede Kommastelle zählt.

Die Hypothekenzinsen werden durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Die Zentralbanken setzen die Leitzinsen fest, die die Kosten für die Kreditaufnahme für Banken beeinflussen. Wenn die Leitzinsen niedrig sind, sind auch die Hypothekenzinsen tendenziell niedrig, da die Banken Geld günstiger leihen können. Zudem spielt die wirtschaftliche Situation eines Landes eine große Rolle. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder Rezessionen neigen die Zentralbanken dazu, die Leitzinsen zu senken, um die Wirtschaft anzukurbeln. In solchen Zeiten können die Hypothekenzinsen ebenfalls sinken. Wenn allerdings die Inflationserwartungen hoch sind, fordern Kreditgeber tendenziell höhere Zinsen, um den Wert ihres Geldes zu schützen. Umgekehrt können in Zeiten wirtschaftlicher Stabilität oder Wachstums die Zinsen steigen – gut für Sparer:innen, schlecht für Hauskäufer:innen.

Die Genese der Bauzinsen ist komplex: Wie bei jedem Markt bestimmt auch hier das Verhältnis von Angebot und Nachfrage die Zinssätze. Wenn die Nachfrage nach Hypotheken hoch ist und das Angebot begrenzt ist, können die Zinsen steigen. Umgekehrt können niedrige Nachfrage und ein Überangebot zu niedrigeren Zinsen führen. Abgesehen von diesen externen Faktoren, hängt die Höhe der Zinsen deiner Hypothek auch mit deiner Bonität ab. Personen mit einer guten Kreditgeschichte erhalten in der Regel niedrigere Zinssätze, während Personen mit schlechter Bonität höhere Zinsen zahlen müssen. Auch die Laufzeit der Hypothek kann die Zinssätze beeinflussen. Kürzere Laufzeiten können niedrigere Zinssätze haben als längere Laufzeiten, da das Risiko für den Kreditgeber geringer ist.

Wir empfehlen dir, vor Abschluss eines Bau- oder Hauskaufkredits die Bauzinsentwicklung zu verfolgen. Dabei hilft ein Blick auf die Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank (EZB): Je niedriger der EZB Zinssatz ausfällt, desto wahrscheinlicher sind entsprechend niedrige Marktzinsen. Können sich Banken günstig bei der EZB refinanzieren, so wirkt sich das auf niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung aus. Das niedrige Zinsniveau bei der EZB kann demnach an Kund:innen weitergegeben werden. Die Kreditzinsen für Immobilienkredite sind also vom Markt abhängig.

Die Höhe der Zinsen beim Hauskauf ist für jede Person unterschiedlich. Die Zinssätze hängen grundsätzlich von drei verschiedenen Faktoren ab:

• Zinsniveau: Das derzeitige Zinsniveau lässt sich anhand des Leitzinssatzes der EZB bestimmen. Erhöht die EZB den Zinssatz, dann steigen auch die Zinsen für den Hauskauf. Senkt die EZB den Leitzins, dann fallen hingegen die Zinsen beim Hauskauf.
• Bonität: Je höher deine Bonität als Kreditnehmer:in, desto weniger Zinsen musst du für den Kredit für den Hauskauf bezahlen.
• Eigenkapital: Für die Bank sinkt das Risiko eines Kreditausfalls, wenn Kreditnehmer:innen viel Eigenkapital für den Hauskauf aufbringen. Die Kreditzinsen sinken dann entsprechend.
  

Um die günstigste Baufinanzierung und niedrigsten Zinsen für Immobilien zu finden, solltest du Kreditangebote mehrerer Banken einholen oder im Internet vergleichen. Die Kreditangebote der Institute sind meist sehr unterschiedlich. Ein Darlehen mit einer langen Zinsbindung, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen.Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie Zinsen beim Hauskauf sparen können. Hier sind einige Tipps:

• Gute Kreditwürdigkeit:
  Eine gute Bonität kann dir helfen, niedrigere Zinssätze für dein Hypothekendarlehen zu erhalten. Stelle sicher, dass Ihre Kreditberichte korrekt sind und dass du deine Kredit-Scores durch pünktliche Zahlungen und eine niedrige Verschuldung verbessern.
• Großzügige Anzahlung:
  Je größer dein Eigenkapital-Anteil ist, desto weniger Geld musst du leihen, und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt über die Laufzeit des Darlehens. Versuche so viel wie möglich für Ihre Anzahlung zu sparen, idealerweise 20 Prozent des Kaufpreises oder mehr, um eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden.
• Kürzere Laufzeit des Darlehens:
  Die Wahl einer kürzeren Laufzeit für Ihr Hypothekendarlehen, wie z.B. 15 Jahre anstelle von 30 Jahren, kann zu niedrigeren Zinssätzen führen und helfen, insgesamt weniger Zinsen zu zahlen. Beachte jedoch, dass deine monatlichen Zahlungen höher sein können.
  

Bevor du verschiedene Angebote bei Banken einholst, kannst du deinen Zinssatz vorab berechnen. Dafür eignet sich zum Beispiel der ImmoScout24 Zinsrechner. Eine Faustformel für den Zinssatz gibt es nicht, da sich die Zahlen je nach Angebot, Bank und wirtschaftlicher Lage ändern.

Es gibt aber verschiedene Formeln zur Berechnung von Zinssätzen, abhängig von der Art des Zinssatzes und dem Kontext, in dem er verwendet wird. Hier sind einige der häufigsten Formeln:

I = P × r × t

Zeichenerklärung:

• I = Zinsbetrag
• P = Kapitalbetrag (Hauptbetrag)
• r = Zinssatz pro Periode (in Dezimalform)
• t = Zeitdauer, für die der Zins berechnet wird (in Jahren)
  

A = P × (1 + rn) nt

Zeichenerklärung:

• A = Endbetrag (Gesamtbetrag)
• P = Kapitalbetrag (Hauptbetrag)
• r = jährliche Zinssatz (in Dezimalform)
• n = Anzahl der Zinszahlungsperioden pro Jahr
• t = Zeitdauer, für die der Zins berechnet wird (in Jahren)
  

Wenn Zinsen öfter als einmal pro Jahr gezahlt werden (z. B. vierteljährlich, monatlich usw.), kann der effektive Jahreszins berechnet werden. Die Formel lautet:

reff =(1+nr )n−1

Zeichenerklärung:

• reff = effektive Jahreszins
• r = periodische Zinssatz (in Dezimalform)
• n = Anzahl der Zinszahlungsperioden pro Jahr

Diese Formeln sind grundlegende Werkzeuge zur Berechnung von Zinsen in verschiedenen finanziellen Situationen. Es gibt jedoch auch spezifischere Formeln für komplexere Szenarien. 

Beachte aber: Welche Finanzierung für die individuelle Immobilie die passende ist, sollte nicht ausschließlich auf der Grundlage des Zinssatzes entschieden werden. Auf dem Weg zur maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung sind auch Kriterien wie Flexibilität, Zinssicherheit und staatliche Förderung zu beachten. 

Der "richtige" Zeitpunkt für einen Hauskauf kann von Person zu Person unterschiedlich sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Finanzielle Stabilität:
  Stelle sicher, dass du finanziell stabil bist und über genügend Ersparnisse verfügst, um den Kauf einer Immobilie zu bewältigen. Berücksichtige dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die zusätzlichen Kosten wie Anzahlungen, Abschlusskosten, Umzugskosten und laufende Betriebskosten.
• Langfristige Pläne:
  Überlege, ob du langfristig an einem Ort bleiben möchtest. Ein Hauskauf ist eine langfristige Verpflichtung, und es ist wichtig sicherzustellen, dass du für einen längeren Zeitraum an einem Ort bleiben möchtest, bevor du dich für den Kauf entscheidest.
• Marktbedingungen:
  Beobachte die Immobilienmarktbedingungen in deiner Region. In manchen Zeiten und Regionen können die Preise hoch sein und es kann schwierig sein, eine Immobilie zu finden. In anderen Zeiten und Regionen können die Preise niedriger sein und es kann mehr Auswahl geben. Versuche, den Markt zu beobachten und kaufe, wenn die Bedingungen günstig sind.
• Zinssätze:
  Achte vor allem auf die Zinssätze für Hypothekendarlehen. Wenn die Zinssätze niedrig sind, kann dies ein guter Zeitpunkt sein, um einen Hauskauf in Betracht zu ziehen. Allerdings solltest du auch die langfristigen Zinssätze berücksichtigen, um sicherzustellen, dass du dir die monatlichen Zahlungen auch in Zukunft leisten kannst.
  

Die Begriffe Sollzins, Nominalzins und Effektivzins beziehen sich alle auf unterschiedliche Aspekte von Zinssätzen, die in finanziellen Transaktionen verwendet werden. Du stolperst sicherlich über diese Begriffe, wenn du ein Haus kaufen möchtest. Deshalb solltest du wissen, was diese Zinsarten bedeuten. Hier sind ihre Definitionen und der Unterschied zwischen ihnen:

• Nominalzins:
  Der Nominalzins ist der Zinssatz, der auf ein Darlehen oder eine Anlage angewendet wird, bevor andere Faktoren wie Gebühren, Provisionen oder die Häufigkeit der Kapitalisierung berücksichtigt werden. Es ist der ausdrücklich angegebene Zinssatz, den der Kreditgeber dem Kreditnehmer berechnet oder der der Anleger für seine Anlage erhält.
• Sollzins:
  Der Sollzins ist der Zinssatz, der auf den Kapitalsaldo eines Darlehens angewendet wird, bevor andere Kosten und Gebühren berücksichtigt werden. Er wird oft synonym mit dem Nominalzins verwendet, jedoch bezieht sich der Sollzins normalerweise spezifischer auf den Zinssatz.
• Effektivzins:
  Der Effektivzins ist der tatsächliche Zinssatz, den du zahlst, nachdem alle Kosten und Gebühren berücksichtigt wurden. Dies beinhaltet nicht nur den Nominalzins, sondern auch andere Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Provisionen und andere Gebühren, die mit dem Darlehen oder der Anlage verbunden sind. Der Effektivzins wird verwendet, um die tatsächlichen Kosten oder den tatsächlichen Gewinn einer Finanztransaktion zu berechnen.
  

Wenn du ein Haus bauen oder kaufen möchtest, ist es wichtig für dich, auf den Effektivzins zu achten. Denn er Effektivzins berücksichtigt sowohl den Nominalzins als auch alle anderen Kosten und Gebühren, die mit dem Darlehen verbunden sind, einschließlich Bearbeitungsgebühren, Provisionen und anderen Ausgaben. Dadurch erhältst du eine umfassende Vorstellung von den tatsächlichen Kosten des Darlehens.

Indem du dich auf den Effektivzins konzentrierst, kannst du verschiedene Kreditangebote von verschiedenen Kreditgebern besser vergleichen. Weil der Effektivzins alle Kosten berücksichtigt, ermöglicht er einen direkten Vergleich zwischen den Angeboten, um das kostengünstigste Darlehen auszuwählen – ohne versteckte Kosten und Gebühren.

Die Kommastellen im Zinssatz beim Hauskauf können einen signifikanten Einfluss auf die Gesamtkosten des Darlehens haben. Selbst kleine Unterschiede können über die Laufzeit des Darlehens zu erheblichen Beträgen führen. Hier ist ein Beispiel, um dies zu veranschaulichen:

Angenommen, du nimmst ein Hypothekendarlehen in Höhe von 200.000 Euro auf:

• Mit einem Zinssatz von 4 Prozent (0,04 als Dezimalzahl) und einer Laufzeit von 30 Jahren würde deine monatliche Zahlung etwa 955 Euro betragen und du würdest insgesamt rund 343.739 Euro über die gesamte Laufzeit des Darlehens zurückzahlen.
• Wenn der Zinssatz nur um 0,5 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent (0,035 als Dezimalzahl) gesenkt wird, würde deine monatliche Zahlung etwa 898 Euro betragen und du würdest insgesamt rund 322.966 Euro über die gesamte Laufzeit des Darlehens zurückzahlen.

In diesem Beispiel würde eine Senkung des Zinssatzes um nur 0,5 Prozentpunkte zu einer monatlichen Einsparung von 57 Euro und zu einer Gesamtersparnis von rund 20.773 Euro über die Laufzeit des Darlehens führen. Daher ist es wichtig, die Kommastellen im Zinssatz sorgfältig zu berücksichtigen, da selbst geringfügige Unterschiede erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Darlehens haben können.