Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Damit du bei der Bank einen Kredit für die Immobilienversicherung erhältst, musst du ihr eine Sicherheit anbieten. In diesem Beitrag erhältst du eine Übersicht der Kreditsicherheiten und erfährst, welche davon sich für dich eignen könnten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Kreditsicherheit garantierst du der Bank, dass sie den Kredit selbst dann zurückerhält, wenn du nicht mehr zahlungsfähig sein solltest.
  • Bei der Immobilienfinanzierung sind Grundschulden die häufigste Kreditsicherheit.
  • Kreditsicherheiten bringen dir viele Vorteile für die Immobilienfinanzierung, können jedoch auch finanziell riskant sein – nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um dich detailliert zu informieren!

Was ist eine Kreditsicherheit?

Eine Kreditsicherheit ist eine Art Gegenleistung oder Gewährleistung, die die Bank von dir verlangt, wenn sie dir hohe Summen leiht. Beim Immobilienkauf ist es weit verbreitet, eine Kreditsicherheit erbringen zu müssen. Dies geht grundsätzlich auf einem dieser drei Wege:

  • Absicherung des Kreditrisikos durch Sachen
  • Absicherung des Kreditrisikos durch Rechte
  • Absicherung des Kreditrisikos durch die Bonität anderer Unternehmen oder Personen

Die Bank erhält durch die Kreditsicherheit die Garantie, dass sie ihr Darlehen selbst dann zurückerhält, wenn du als Schuldner die Tilgung oder die Zinsen nicht oder nicht mehr vollständig erbringst. Dabei legt das Kreditinstitut Wert darauf, dass die Kreditsicherheiten leicht zu bewerten sind, sich leicht verkaufen lassen und insolvenzsicher sind, also nicht oder kaum an Wert verlieren.

Selbst wenn dein restliches Vermögen schrumpft, sollten die Sicherheiten ihren Wert behalten, um für die Banken wertvoll zu sein. Mit Objekten wie etwa deiner Immobilie, deinem Auto, Wertmetallen und Versicherungen kannst du die Kreditsicherheit-Voraussetzungen der Bank erfüllen.


Wie viel Haus kann ich mir leisten?

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Welche Kreditsicherheiten gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Kreditsicherheiten, die im Bereich der Immobilien zum Einsatz kommen. Bei den größten Summen, die als Immobiliendarlehen beim Hauskauf vorkommen, sind besonders große und zuverlässige Kreditsicherheiten nötig. Daher musst du hier meist ein Grundpfandrecht an die Bank abtreten. Bei Mietverhältnissen oder kleineren Darlehen hingegen kannst du auch mit anderen Wertgegenständen eine Sicherheit leisten.

Diese Übersicht zeigt dir die verbreiteten Kreditsicherheiten:

  • Bürgschaft: Bei der Bürgschaft haftet eine dritte Person für deinen Kredit. Dabei handelt es sich meist um Familienmitglieder oder Freunde, die finanziell bessergestellt sind als du. Je nach Art der Bürgschaft als Kreditsicherheit muss die Bank erst einen Gerichtsprozess einleiten (Ausfallbürgschaft) oder kann den Bürgen direkt zur Kasse bitten (selbstschuldnerische Bürgschaft). Mehr zum Thema Bürgschaft-Voraussetzungen und Bürgen bei Kredit liest du hier.
  • Patronatserklärung: Im Bereich des Gewerbes sind Patronatserklärungen üblich. Hier stärken Muttergesellschaften die Kreditwürdigkeit ihrer Konzerntöchter, indem sie für diese bürgen. Bei öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften kommt diese Variante häufig vor.
  • Grundpfandrecht per Hypothek oder Grundschuld: Die Grundschuld ist bei der Immobilienfinanzierung besonders häufig. Hypotheken sind dabei stets mit einem Kredit verbunden und erlöschen, sobald du diesen zurückgezahlt hast. Grundschulden hingegen bleiben so lange in vollem Umfang bestehen, bis du der Löschung zustimmst. Die Grundschuld ist heutzutage verbreiteter als die Hypothek, da sie für die Bank weniger Verwaltungsaufwand bei der Kreditsicherung des Hauskaufs bedeutet.
  • Abtretung von Forderungen: Wenn du Unternehmer bist, kannst du Forderungen, die du an Arbeitgeber oder Kunden hast, als Sicherheit an die Bank abtreten. Dabei handelt es sich um eine sogenannte „Zession“. Auch für Selbstständige kommt diese Variante in Betracht. Du kannst die Forderungen schon vor Rechnungsstellung an die Bank abgeben.
  • Abtretung von Lebensversicherungen: Auch Risikolebensversicherungen nehmen Banken als Kreditsicherheit für den Hauskauf oder andere Zwecke an. Bei der Lebensversicherungs-Baufinanzierung zahlst du für den Kredit nur die Zinsen und sparst zugleich eine Lebensversicherung an, die Kapital bildet. Die Bank erhält eine Abtretungsversicherung, hat also den ersten Anspruch auf die Auszahlungssumme, wenn die Versicherung ausgezahlt oder gekündigt wird.
  • Lombardkredit und Verpfändung: Etwas altmodisch ist der Lombardkredit. Dieser Realkredit ist ideal als kurzfristige Finanzspritze geeignet. Hier verpfändest du einen Gegenstand und bleibst zwar Eigentümer, aber die Bank wird Besitzer. Möglich ist es auch, der Bank die Eigentumsrechte zu übertragen und den Besitz zu behalten – vor allem bei Maschinen oder Fahrzeugen ist dies sehr praktisch für dich.
  • Negativerklärung: Die Negativerklärung besteht darin, dass du der Bank schriftlich versicherst, ohne ihre Einwilligung keine wertvollen Gegenstände zu veräußern oder zu beleihen. Bei dieser Absichtserklärung kann es sich um eine Alternative zum kostspieligen Grundbucheintrag handeln.

Baufinanzierungsrechner

Kreditsicherheiten: Beispiele

In diesem Beispiel für Kreditsicherheiten zeigen wir dir, wie der Immobilienkredit mit einem Grundpfandrecht an deiner Immobilie aussehen kann:

  • Immobilienkredit über 150.000 Euro
  • Tilgung von 40.000 Euro im Laufe von acht Jahren
  • Hypothek: reduziert sich auf 110.000 Euro
  • Grundschuld: beträgt weiterhin 150.000 Euro

Dieser Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld erklärt sich daraus, dass die Hypothek jährlich schrumpft, während die Grundschuld erst nach vollständiger Rückzahlung gelöscht wird. Auf Wunsch darfst du die Grundschuld auch als Sicherheit für andere Darlehen nutzen, sobald sie abbezahlt ist. Denn damit hast du eine im Grundbuch dokumentierte Beweisführung dazu, dass du deine Schulden bezahlst.

Übrigens:

Banken bevorzugen die „erstrangige“ Grundschuld, bei der sie als Kreditsicherheit für den Hauskauf an erster Stelle in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden. Wenn du mehrere Kredite zur Immobilienfinanzierung aufnimmst, gelten diese Regeln:

  • Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes: erstrangig
  • 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes: zweitrangig
  • Ab 80 Prozent des Beleihungswertes: nachrangig

Welche Vor- und Nachteile bringt mir eine Kreditsicherheit?

Eine Kreditsicherheit ist für den Immobilienkauf fast immer ein Muss. Die Sicherheit sollte dir nur dann Nachteile bringen, wenn du den Kredit nicht gemäß der monatlichen Raten bedienst. Auf der anderen Seite kannst du durch die Kreditsicherheit auch Vorteile erhalten:

  • Höhere Finanzierung der Bank
  • Mehrere Finanzierungen bei mehreren Kreditsicherheiten möglich
  • Grundschuld kann für neue Kredite als Kreditsicherheit genutzt werden
  • Ein korrekt abbezahlter Kredit verbessert deine Schufa-Bonität
  • Der Hauskauf-Kredit mit Bürge erlaubt dir eine Kreditsicherheit ohne Sicherungsübereignung
  • Die Immobilie selbst kann als Sicherheit für den Kredit dienen
Wichtig:

Die korrekte Tilgung deines Kredits sollte höchste Priorität in der Immobilienfinanzierung einnehmen. Informiere dich gut über den Darlehensvertrag und die geforderten Sicherheiten, die Möglichkeit für Sondertilgungen sowie Kündigungsmöglichkeiten.


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