Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Die Kreditverhandlungen für den Immobilienkauf sind erfolgreich abgeschlossen und deine Bank schickt dir den ausgefüllten Darlehensvertrag zu. Doch worauf solltest du achten, bevor du dieses wichtige Dokument unterschreibst? In diesem Beitrag erfährst du, was der Darlehensvertrag enthalten muss, auf welche Besonderheiten du besonders achten solltest, und erhältst dazu eine passende Checkliste.

Das Wichtigste in Kürze

  • Nimm dir ausreichend Zeit, um den Darlehensvertrag vor der Unterschrift zu studieren und sicherzugehen, dass alle Eventualitäten geregelt sind.

  • Lasse dich am besten von einem:einer Expert:in davon unterstützen, den Darlehensvertrag zu überprüfen.

  • Auch unsere Checkliste sowie unser Mustervertrag helfen dir dabei, einen passenden Darlehensvertrag abzuschließen.

  • Achte auch auf die Angaben wie Darlehens Zinsen, Kündigungsmodalitäten und Rückzahlung. 


Was ist der Darlehensvertrag?

Der Darlehensvertrag dient per Definition dazu, die Details rund um die Kreditvergabe zwischen Darlehensgeber:in und Darlehensnehmer:in zu regeln. Neben den Verträgen zwischen Bank und Darlehensnehmer:in sind auch Darlehensverträge zwischen Privatpersonen denkbar. Bevor du den Vertrag unterschreibst, solltest du ihn anhand unserer Checkliste auf Schwachpunkte untersuchen.

Zahlreiche gesetzliche Vorschriften in Werken wie dem BGB regeln die Formalien, die bei Darlehensverträgen mit Banken einzuhalten sind. Zwar musst du nicht alle diese Vorschriften kennen, aber du solltest gut auf die individuellen Regelungen achten. Dazu gehören etwa die Angaben zum Kündigungsrecht des Vertrags sowie zur Vorfälligkeitsentschädigung und zu Sondertilgungsoptionen.

Wichtig

Den Darlehensvertrag solltest du erst nach dem Kaufvertrag der Immobilie unterschreiben. Für den Notartermin ist jedoch eine Finanzierungszusage der Bank hilfreich. Auf diese Weise vermeidest du eine teure Rückabwicklung des Darlehensvertrags, falls der Kauf platzt.

Nutze unser Muster für einen Darlehensvertrag, um dich davon zu überzeugen, dass dein Vertrag alle wichtigen Elemente enthält. Darüber hinaus empfehlen wir dir, den Darlehensvertrag gemeinsam mit einem:einer Expert:in durchzugehen, um Fragen zu klären und sicherzugehen, dass der Vertrag zu deinem Vorteil ist. Hier empfehlen wir dir Expert:innen in deiner Nähe, bei denen du den Darlehensvertrag prüfen lassen kannst!

Welche rechtlichen Grundlagen gelten für den Darlehensvertrag?

Wer einen Kreditvertrag abschließt, der hat damit auch gesetzlich geregelte Rechte und Pflichten. Diese Gesetze sind dann wirksam, wenn im Kreditvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Wesentlich gekennzeichnet wird die Beziehung von Darlehensnehmer:in und Darlehensgeber:in durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dort werden in den §§ 488 f. BGB die Rechte und Pflichten aufgeführt.

Grundsätzlich ist ein:e Kreditgeber:in daran gebunden, die vertraglich festgelegte Kreditsumme in der vereinbarten Weise ganz oder anteilig an den:die Kreditnehmer:in zu überweisen oder auszuzahlen. Die Pflichten des:der Darlehensnehmers:in sind in § 488 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt: „Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen“. (§ 488 Abs. 1 S. 2 BGB)


Baufinanzierungsrechner

Wann ist ein Darlehensvertrag gültig? Was steht im Darlehensvertrag?

Der Darlehensvertrag muss immer schriftlich vorliegen. Zwar unterliegt er laut Gesetz keiner bestimmten Form, aber bei einem mündlichen Vertrag kommt es schnell zu Unstimmigkeiten und Missverständnissen. Jede:r seriöse Darlehensgeber:in wird einen schriftlichen Vertrag mit dir aufsetzen. Und auch bei privaten Darlehen für Verbraucher:innen ohne Zinsen ist ein schriftlicher Privatdarlehensvertrag wichtig. Achte auf diese wichtigen Inhalte:

  • Vertragsparteien: Darlehensgeber:in und Darlehensnehmer:in 
    müssen im Vertrag erwähnt werden.

  • Auszahlungsbetrag (Darlehenshöhe) und Datum der Auszahlung: Üblicherweise werden Kredite in einer Summe ausgezahlt. Bei der Baufinanzierung ist es aber durchaus möglich, dass je nach Baufortschritt Teilzahlungen vereinbart werden können.

  • Zinsen: Der Sollzins, auch Nominalzins genannt, ist anzugeben. Natürlich muss aus dem Kreditvertrag die Höhe des effektiven Jahreszinses (deine tatsächliche Belastung) hervorgehen, da dieser Zins letztendlich Aufschluss über die genauen Darlehenskosten gibt. 

  • Zinssatz und Kreditlaufzeit: Bei der Baufinanzierung ist der Zinssatz in der Regel über einen bestimmten Zeitraum, meist für zehn Jahre, festgeschrieben. In dieser Zeit kann weder der Zins geändert noch der Kreditvertrag gekündigt werden. Wann die Zinsberechnung erfolgt und wann die Zinsen gezahlt werden müssen, findet der:die Darlehensnehmer:in ebenfalls im Kreditvertrag.

  • Weitere Kosten: Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen und Teilzahlungszuschläge, Bearbeitungsgebühren, Restschuldversicherung und alle weiteren Kosten, die beim Darlehen anfallen, müssen im Kreditvertrag stehen. Hier kann es ratsam sein zu prüfen, ob der Abschluss einer Restschuldversicherung überhaupt sinnvoll ist.

  • Verwendung: Kredite zur Immobilienfinanzierung sind zweckgebunden. Daher wird die Verwendung im Kreditvertrag festgehalten.

  • Tilgung: Der jährliche Tilgungssatz plus ersparte Zinsen bei Annuitätendarlehen sowie, falls vereinbart, Angaben zu Sondertilgungsrechten, sind im Vertrag zu integrieren. 

  • Zinsbindung: Geltungsdauer der Zinskonditionen, sofern du keine variablen Zinsen vereinbart hast, findest du vor.

  • Rückzahlungsmodalitäten: Hier kann es unterschiedliche Vereinbarungen geben, beispielsweise monatliche oder vierteljährliche Raten oder die Gesamtbelastung während der Zinsbindungsfrist. Bei einem endfälligen Darlehen musst du am Ende der Zinsfestschreibung in einer Summe den Restbetrag begleichen. Ein Tilgungsdarlehen wird dagegen mit einem jährlich gleichbleibenden Betrag zurückgezahlt. Mit zunehmender Tilgung nimmt die Höhe der monatlichen Raten ab. Bei einem Annuitätendarlehen, das meist bei der Baufinanzierung zum Einsatz kommt, sind Zins- und Tilgung in einer gleichhohen Rate enthalten.

  • Widerrufsfrist: Hier wirst du über das zweiwöchige Widerrufsrecht informiert. Dies bedeutet, dass du bis zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung von diesem Darlehensvertrag ohne Angabe von Gründen zurücktreten darfst.

  • Sicherheiten: Bei einem hohen Darlehensvertrag verlangt die Bank eine Sicherheit. Das ist bei der Baufinanzierung üblicherweise die Grundschuld oder Hypothek, die im Grundbuch vermerkt wird. 

  • Kündigung: Kündigungsmodalitäten müssen im Darlehensvertrag angegeben werden.

  • Gesamtbetrag: Der Gesamtbetrag setzt sich aus Darlehenssumme und allen zu leistenden Teilzahlungen einschließlich Zinsen, Tilgung und Kreditkosten zusammen.


Was muss ich beim Darlehensvertrag beachten?

Neben diesen wichtigen Inhalten solltest du zusätzlich darauf achten, dass dein Darlehensvertrag keine Regelungen enthält, die für dich ungünstig sind. Besonders auf diese Elemente solltest du daher aufpassen:

  • Manche Banken langen bei den Nebenkosten kräftig zu. Gemäß der Rechtsprechung dürfen sie aber weder Kontoführungsgebühren noch Schätzkosten für die Wertermittlung berechnen.

  • Auch „Zinskosmetik“, zum Beispiel durch Umbenennen einer Gebühr, kommt häufig vor. Hier ist besondere Vorsicht geboten!

  • Bei den Nebenkosten gibt es große Unterschiede zwischen Darlehensverträgen. Beispielsweise berechnen manche Banken schon ab dem zweiten Monat Bereitstellungszinsen, wenn ein Darlehen in Teilbeträgen ausgezahlt wird, andere erst ab dem neunten oder zwölften Monat. 

  • Bis zu zwei Wochen nach der Unterschrift kannst du ohne Angabe von Gründen vom Darlehensvertrag zurücktreten.

  • Alle Formvorschriften gelten auch für Darlehensverträge, die über das Internet oder den Direktvertrieb angeboten werden.

  • Die Zinsbindungsfrist im Darlehensvertrag gilt meist für zehn Jahre. Überprüfe, ob du den Darlehensvertrag nach zehn Jahren kündigen kannst, um per Umschuldung bessere Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu erhalten.


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Welche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden?

Die Kündigungsfristen für Darlehensnehmer:innen sind durch § 489 BGB bestimmt. Prinzipiell ist jeder Darlehensvertrag mit einem festen Zinssatz komplett oder teilweise kündbar. Im Detail gelten dafür jedoch in Abhängigkeit der Vertragsform und der festgeschriebenen Vertragsdauer unterschiedliche Regelungen.

Häufig haben Darlehensverträge eine längere Laufzeit als die Zinsbindungszeit. In diesen Fällen haben Darlehensnehmer:innen die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende der Zinsfestschreibung zu kündigen – zu diesem Zeitpunkt muss die Kündigung bei dem:der Darlehensgeber:in eingegangen sein. In jedem Fall aber haben Kreditnehmer:innen ein Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach zehn Jahren Laufzeit eines Darlehensvertrages.

Info

Die Regelungen des BGB dürfen nicht durch anderslautende Vereinbarungen in Darlehensverträgen ersetzt werden. So wird dir eine verlässliche Grundlage bei der Kündigung von Darlehen geboten, auf die du sich von Gesetzes wegen verlassen kannst.

Kannst du den Kreditvertrag außerordentlich kündigen?

Das außerordentliche Kündigungsrecht gilt unter bestimmten Voraussetzungen für jede beteiligte Vertragspartei. Die fristlose Kündigung durch den:die Darlehensnehmer:in kann wegen Störung der Geschäftsgrundlage kündigen. Nach § 313 BGB zählt dazu die Änderung der wesentlichen Gründe der Kreditvergabe.

Beispielsweise ist dies der Fall, wenn ein Baugrundstück nicht bebaubar ist, ohne dass dies in der Verantwortung der Bauherr:in liegt. Zusätzlich hast du ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund. In solchen Fällen sind vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten, die Frist zur Abhilfe wird ergebnislos gesetzt und letztlich erfolgt die Kündigung.

Wo können zusätzliche Kosten beim Kredit anfallen?

Auch wenn dir der Effektivzins eine relativ genaue Aussage über die tatsächliche Höhe des Darlehens geben kann, sollte beachtet werden, dass nicht alle Kosten miteinbezogen sind. Kontoführungsgebühren, Restschuldversicherung, Bereitstellungszinsen oder Kosten für Sondertilgungen werden beim Effektivzins nicht berücksichtigt.

Sind solche Sondertilgungsmöglichkeiten im Darlehensvertrag vereinbart, kannst du auch außerplanmäßige Tilgungen leisten. Das bedeutet, dass du als Darlehensnehmer:in unerwartete Geldbeträge – wie beispielsweise eine Erbschaft oder eine Bonuszahlung – zusätzlich zur Abzahlung des Darlehens nutzen kann. Somit verkürzt sich nicht nur die Laufzeit des Darlehens, sondern auch die Zinskosten verringern sich. Sondertilgungsmöglichkeiten können auf verschiedenste Weise im Kreditvertrag vereinbart werden.

Häufig wird festgelegt, dass der:die Darlehensnehmer:in maximal einmal im Jahr einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens als Sondertilgung einzahlen darf. Grund dafür ist, dass dem:der Darlehensgeber:in Zinseinnahmen entgehen, die er:sie sich durch einen höheren Sollzins teuer bezahlen lässt. Es ist daher sinnvoll, sich vorab zu informieren, wie viele Sonderzahlungen pro Jahr in welcher Höhe geleistet werden dürfen.

Darlehen-Zinsen – Was ist das?

Der Darlehenszins, häufig auch Sollzins genannt, ist der Zinssatz, der von dem:der Darlehensnehmer:in an den:die Darlehensgeber:in zu zahlen ist. Dafür wird der Zinssatz des Darlehens auf Grundlage des Darlehensbetrags berechnet.

Dabei richtet sich der Zinssatz beispielsweise eines Immobiliendarlehens nach den allgemeinen marktüblichen Zinskonditionen, also dem aktuellen Zinsniveau, und ist somit ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkreditkosten.

Wenn die Höhe der Darlehenszinsen bei Abschluss einer Baufinanzierung festgelegt wird und für die gesamte Vertragslaufzeit gilt, handelt es sich um Festzinsen. Sofern vertraglich nichts anderes bestimmt ist, sind die Darlehenszinsen jeweils am Ende eines Jahres oder bei früherer Rückzahlung gemeinsam mit dem Darlehensbetrag zu bezahlen.

Weshalb der effektive Darlehenszinssatz bei einem Angebotsvergleich berücksichtigt werden sollte

Bis Juni 2010 wurde der Darlehenszinssatz – auch Sollzinssatz genannt – als Nominalzinssatz bezeichnet, mit dem der Betrag des Darlehens verzinst wird. Es handelt sich dabei also um den reinen Zinssatz. Neben den Sollzinsen fallen jedoch noch weitere Kosten, sogenannte Nebenkosten an, die mit in den Effektivzins einfließen:

  • Bearbeitungsgebühren 

  • Bereitstellungskosten

Tipp

Wenn du verschiedene Darlehensangebote vergleichst, solltest du möglichst den Effektivzins dafür heranziehen.

Festlegung der Darlehenszinsen

Grundsätzlich ist ein Darlehen zur Baufinanzierung neben Eigenkapital und weiteren Finanzierungselementen wie beispielsweise Bausparverträgen meist zentraler Bestandteil der Finanzierungsplanung von Wohneigentum. Da die Vielfalt an Darlehens-Produkten bei den unterschiedlichen Geldinstituten so vielfältig ist, unterscheiden sich die Darlehens-Angebote deutlich voneinander.

Dies betrifft meist nicht nur die Laufzeit, sondern gleichermaßen die Höhe der Darlehenszinsen. Daher ist es mit besonderem Blick auf die Baudarlehen-Zinsen sinnvoll, sich umfassend beraten zu lassen. So kannst du als zukünftiger:e Bauherr:in vermeiden, dass ein zu hoher Zinssatz für dein Baudarlehen festgesetzt wird oder dich der Darlehensvertrag finanziell übermäßig stark belastet. Dies ist von besonderer Bedeutung, da es keine eindeutigen rechtlichen Vorgaben für die Zinsfestsetzung bei Darlehen gibt.

Wann ist ein Darlehen sittenwidrig?

Gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof könnte ein Vertrag als sittenwidriges Rechtsgeschäft angesehen werden, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des:der Darlehensgebers:in und der Belastung des:der Darlehensnehmers:in existiert. Dies ist auch dann der Fall, wenn eine Person beispielsweise in einer schwachen Lage, rechtsunkundig oder geschäftsungewandt ist und der:die Darlehensgeber:in dies erkennt oder leichtfertig übergeht.

Ein drittes Merkmal für sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind die Darlehens-Belastungen, die bei der Vertragsgestaltung überdurchschnittlich zu Lasten der Darlehensnehmer:innen gehen.

Rechtliche Aspekte bei Darlehenszinsen für Immobilien

Zwar gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Grundlage für die Festlegung von Darlehenszinsen, doch beinhaltet diese Rechtsgrundlage keine eindeutige Legaldefinition des Begriffes „Zins“ oder „Baudarlehenszins“.

Da Zinsen in Gesetzestexten und rechtlichen Dokumenten bereits lange Zeit eine Rolle spielen, gilt die Definition des Zinses als vorausgesetzt. Mit zwei Modifikationen durch den Bundesgerichtshof wurde der Zinsbegriff allerdings an die Bedürfnisse der Gegenwart angepasst:

  • Die Zinsschuld muss nicht mehr in Teilbeträgen beglichen werden. Auf diese Weise ist es rechtlich möglich, die Zinsschuld mit einer einmaligen Gesamtzahlung bereits anfänglich von der Kreditsumme abzuziehen.

  • Der Darlehenszins lässt sich als laufzeitabhängige und gewinn- wie umsatzunabhängige Vergütung für Kapitalgebrauch ansehen. 

Aktuelle Zinsen für Bau- und Immobiliendarlehen

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind derzeit niedrig. Dies liegt vor allem daran, dass der Leitzins von der Europäischen Zentralbank (EZB) im März 2016 auf 0,00% festgelegt wurde. Seitdem ist keine Änderung seitens der EZB erfolgt. Dadurch können sich europäische Kreditinstitute bei den Zentralbanken zu niedrigen Leitzinsen mit Zentralbankgeld versorgen. Diese Vergünstigungen können sie dann an die Kund:innen weitergeben.

Der Soll-Zinssatz für ein Immobiliendarlehen ist aufgrund des sehr niedrigen Leitzinses also ebenfalls niedrig. So sollen neue Anreize für Investitionen geschaffen werden. Dies hat vor allem auf dem Immobilienmarkt für einen Aufschwung gesorgt: Viele Menschen entscheiden sich vor dem Hintergrund der günstigen Zinsen für Immobiliendarlehen immer häufiger für eine Werterhaltung durch das sogenannte „Betongold”.

Den einen, einheitlichen aktuellen Zinssatz für Darlehen gibt es nicht. Informationen über aktuelle Darlehenszinsen können aber trotzdem eingeholt werden:

  • Leitzins: Auf der Homepage der Bundesbank oder der Europäischen Zentralbank (EZB) kannst du den aktuellen Leitzinssatz einsehen. Fällt dieser gering aus, sind auch die Darlehen-Zinsen aktuell vergleichsweise günstig. Entsprechend steigen die Gesamtkreditkosten, wenn der Leitzins erhöht wird. 

  • ImmoScout24: Einen sehr guten Überblick über aktuelle Darlehenszinsen erhältst du auch bei ImmoScout24. Gestaffelt nach Kreditlaufzeit werden die Zinsen für 10-Jahres-Darlehen sowie Kredite mit fünf, 15 und 20 Jahren Zinsbindung dargestellt. Hierbei handelt es sich aber um Darlehenszinsen für Immobilien-Finanzierungen. Für Ratenkredite ergeben sich entsprechende Abweichungen.

Wie lassen sich Darlehenszinsen berechnen?

Wer sich bereits vor dem Gespräch bei einem Kreditinstitut oder einem:einer privaten Berater:in mit den verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung befassen möchte, kann einen der zahlreichen Darlehensrechner im Internet zurate ziehen. Um die Zinsen für ein Immobiliendarlehen zu berechnen, ist ein Rechner aus dem Internet gut geeignet:

  • Mit wenigen Klicks und den wichtigsten Angaben erhalten Verbraucher:innen erste Informationen über zu erwartende Vertragsbedingungen.

  • Darlehens- oder Zinsrechner im Internet sind kostenlos und unverbindlich.

  • Ein:e potentielle:r Kreditnehmer:in kann auf einem Blick mehrere Anbieter:innen vergleichen. 

Viele Rechner beschränken sich dabei allerdings auf Parameter wie die gewünschte Höhe des Darlehens, den Eigenkapitalanteil und die Laufzeit. Aus diesem Grund können sie lediglich einen ersten Überblick bieten.

Darlehenszinsen einer Bank: Was noch beachten?

Da sich die Darlehenszinsen für Immobilien langfristig am Niveau der Leitzinsen orientieren, ist in Zukunft kaum mit ähnlich günstigen Zinskonditionen zu rechnen. Viele Kreditgeber:innen haben dies erkannt und konkurrieren miteinander um die besten Angebote.

Davon profitieren insbesondere jene Verbraucher:innen, die über ein geringes oder unsicheres Einkommen verfügen. In diesem Fall bieten sich besonders aktuell Verträge mit einer langen Zinsbindung an. Dabei solltest du auch auf weitere möglichst günstige Zinskonditionen sowie auf ein Geldinstitut achten, das auf die eigene, individuelle Lebenssituation eingeht. Nur so lässt sich ein passender Ratenkredit beziehungsweise ein Gelddarlehen finden.

Zusätzlich können bei vielen Baufinanzierern flexible Sondertilgungen vereinbart werden, um bei unvorhergesehenen Besserungen der eigenen finanziellen Situation einen großen Teil der Restschuld abtragen zu können. Dies kann zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Schadensersatz-Zahlung der Fall sein. Du solltest dich also über diese Möglichkeiten aufklären lassen und diese bei Bedarf im Kreditvertrag berücksichtigen.   

Darlehensberechnung der Banken

Die Geldinstitute legen die Darlehenszinsen für einen Immobilien-Kredit stets selbst fest, denn die einzelnen Faktoren werden von jeder Bank oder Sparkasse anders gewichtet. Im Regelfall fließen jedoch diese Aspekte in die Berechnung ein:

  • die Höhe der Darlehenssumme

  • der Verwendungszweck

  • die Laufzeit 

Darüber hinaus können die persönlichen Merkmale deiner Person dabei helfen, die Zinsen für ein Immobiliendarlehen gering zu halten. So sorgen beispielsweise eine gute Bonität sowie ein Beruf mit regelmäßigem Einkommen meist für einen niedrigen Zinssatz beim Annuitätendarlehen. Auch die hinterlegten Sicherheiten oder ein:e zweite:r Kreditnehmer:in können dafür sorgen, dass der gesamte Kredit für den:die Verbraucher:in günstiger wird.

Achtung

Bei mangelnder Bonität, zu wenig Sicherheit oder einem zu niedrigen Verkehrswert der Immobilie muss mit einem Zinsaufschlag gerechnet werden. Dadurch möchte das Geldinstitut das eigene Risiko etwas ausgleichen.

Darlehenszinsen bei Bausparverträgen

Bezüglich der Darlehenszinsen stellen Bausparverträge eine Besonderheit dar. Denn durch den Grundgedanken, nämlich das gemeinschaftliche Bausparen, unterscheiden sich die Konditionen von Bausparverträgen von den Finanzierungsangeboten klassischer Kreditinstitute.

Bausparverträge gliedern sich in die Ansparphase, in welcher die Bausparsumme gesammelt wird, und die Tilgungsphase, in welcher das Bauspardarlehen zurückgezahlt wird. Die Besonderheit liegt in der Festlegung der Höhe der Darlehenszinsen bei Abschluss des Bausparvertrages. Die Zinshöhe variiert je nach Darlehenshöhe und Laufzeit des Vertrags, bleibt aber nach Abschluss als gebundener Sollzinssatz fest.

Sind Darlehenszinsen steuerlich absetzbar?

Ja! Bei einem Immobiliendarlehen sind die Zinsen steuerlich absetzbar, wenn es sich dabei um eine vermietete Immobilie handelt. Dafür müssen die Zinsen einfach als Werbungskosten im Bereich „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Allerdings muss das Finanzamt eindeutig nachvollziehen können, dass das Darlehen für den Bau, Kauf oder die Sanierung der entsprechenden Immobilie verwendet wurde.

Hinweis von ImmoScout24

Bezieht der:die Darlehensnehmer:in das Objekt jedoch selbst, können die Zinsen nicht von der Steuer abgesetzt werden!

Welche Rechner bietet ImmoScout24

Du kannst sämtliche relevante Parameter mit in die Berechnung einfließen lassen und einen detaillierten Finanzplan erstellen, der ebenso Risiken wie Möglichkeiten aufzeigt. Wer beispielsweise Zinsen für ein Immobiliendarlehen berechnen will, kann dies mit dem Zinsrechner tun. Zudem kann binnen Sekunden ein Darlehenszinsen-Vergleich durchgeführt werden, um die besten Angebote für den persönlichen Kredit zu erhalten.

Um auch kurzfristig Probleme bei der Baufinanzierung ausschließen zu können, gibt des Weiteren den Monatsbelastungsrechner, der das Einkommen ebenso berücksichtigt wie Wohnnebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Gebühren oder Versicherungskosten. Wer den genauen Überblick über die eigenen Finanzen behalten will, ist mit diesen Werkzeugen gut beraten.

ImmoScout24 bietet dir eine Vielzahl verschiedener Rechner für deine individuelle Planung an:

Checkliste für die Darlehensprüfung

Nutze auch die folgende Checkliste, um deinen Darlehensvertrag auf mögliche Schwachpunkte zu untersuchen. Dafür kannst du dir mindestens eine, oft sogar zwei Wochen Zeit lassen, um sicherzugehen, dass alle Punkte im Darlehensvertrag geprüft sind. Bei Fragen solltest du deine Bank kontaktieren und gegebenenfalls um Änderungen im Vertrag bitten.

Sollte sich die Bank nicht kooperativ zeigen, kannst du deine Unterschrift verweigern oder, falls du später einen Fehler gefunden hast, bis zu zwei Wochen nach Unterschrift laut Widerrufsfrist vom Darlehensvertrag zurücktreten. Hier findest du Alternativen zur Immobilienfinanzierung.

Checkliste als PDF downloaden

Der Darlehensvertrag wird unterzeichnet

Die letzte Aktion, die du als Käufer:in selbst veranlassen musst: die Unterzeichnung des Darlehensvertrages. Stelle der Bank vorher eine Ausfertigung des Kaufvertrages zur Verfügung.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages solltest du keine Zeit verlieren, jetzt muss zügig der Darlehensvertrag unterschrieben werden, weil

  • der Kaufpreis oder zumindest eine Anzahlung zu leisten ist;

  • sich sonst die Konditionen der bereits verhandelten Finanzierung verschlechtern könnten. 

Die Konditionen der Finanzierung sichern

Üblicherweise reserviert eine Bank ihren Kund:innen für eine gewisse Zeit die in der Verhandlung verabredeten Konditionen. Das gibt Sicherheit, wenn sich die Zinsen am Finanzmarkt in der Zwischenzeit verschlechtert haben sollten. Verbesserte Zinsen räumt sie fairerweise trotzdem ein.

Bei einer gemeinsamen Finanzierung unterschreiben beide Partner

Verabrede also einen Termin für die Unterzeichnung. Dafür braucht die Bank eine Ausfertigung des beurkundeten Kaufvertrages. Schließt du gemeinsam mit deinem:deiner Partner:in die Finanzierung ab, müsst ihr beide anwesend sein und unterzeichnen.

Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein sogenanntes Notaranderkonto abgewickelt – eine Art Treuhandkonto des Notars – benötigt die Bank von dir die entsprechenden Kontodaten. Daraufhin bekommt die Bank das Formular für die Bestellung der Grundschuld. Diese leitest du an den Notar weiter.

Es folgt der letzte Schritt vor der Auszahlung des Darlehens: der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch.

Wie lange dauert eine Rückzahlung von Darlehen?

Wie lange es dauert, bis ein Darlehen abbezahlt ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Je geringer die jährliche Tilgung und je höher die Zinsvereinbarung ist, desto länger dauert es, bis ein Kredit abbezahlt ist. Wird eine höhere Tilgungsrate gewählt, kann der Kreditrahmen natürlich auch schneller getilgt werden.

Angehende Bauherren:innen und Eigentümer:innen sollten sich aber gut beraten lassen, welche monatliche Rate für die Rückzahlung von Bauspardarlehen oder herkömmlichen Immobilienkrediten sinnvoll ist. Eine zu hohe monatliche Rate, mit dieser das Darlehen oder der Kredit getilgt wird, kann bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen schnell zu einem Verzug in den Ratenzahlungen und im schlimmsten Fall zur Aufgabe der Immobilie führen.

Haus verkaufen und Darlehen ablösen: Das sind deine Möglichkeiten

Neben der vertraglich festgelegten Rate gibt es noch andere Wege, ein aufgenommenes Darlehen zu tilgen. Du kannst ein Darlehen ablösen, indem du:

  • einen neuen Kredit eines anderen Kreditinstituts aufnimmst, der das bereits bestehende Darlehen tilgt,

  • deine Eigentumswohnung oder dein Haus verkaufst, für das du jenes Darlehen aufgenommen hast oder

  • sonstige Einnahmequellen besitzt, die die Restschuld des laufenden Darlehens begleichen kann. 

Es gilt jedoch dabei zu beachten, dass Geld- und Kreditinstitute grundsätzlich nicht zur Zustimmung verpflichtet sind, wenn du vorzeitig ein Darlehen oder eine Hypothek ablösen möchtest. Angenommen, ein bestimmtes Geldinstitut stimmt deinem Wunsch, ein Darlehen vorzeitig abzulösen, zu, kann es eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wenn du tatsächlich mit dem Gedanken spielst, dein Haus zu verkaufen, sollten du vorab alle anderen Möglichkeiten oder Kompromisslösungen ausgeschlossen haben. Denn der Wert deines Hauses kann sich in Zukunft enorm erhöhen, wenn beispielsweise wertsteigernde Faktoren wirksam werden.

Du kannst jederzeit eine Bewertung deiner Immobilie vornehmen, um eine Orientierung hinsichtlich des Wertes deiner Immobilie zu erhalten. Überlege dir also gut, ob du deine Eigentumswohnung oder dein Haus verkaufen möchtest, um ein Darlehen zu abzulösen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird üblicherweise bei außerplanmäßiger Vertragskündigung eines Kreditrahmens mit festgelegtem Zinssatz fällig.

Die vorzeitige Vertragskündigung kann mehrere Gründe haben:

  • finanzielle Ausfälle durch zu hohe Ratenzahlungen

  • unvorhergesehene Ausgaben 

  • Arbeitslosigkeit

  • Scheidung der Ehe

  • Umzug

  • Krankheit 

Kannst du deinen Vertragspflichten nicht mehr nachgehen oder kündigst du den Vertrag außerplanmäßig, erhebt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Rückzahlung des Darlehens, um die Einbußen bei einer vorzeitigen Kündigung des gewährten Kredites zu kompensieren. Meist sollst du das Darlehen dadurch vollständig ablösen, indem du dein Haus verkaufst. Das Geld ist auf diese Weise schneller wieder verfügbar.

Nachteile für das jeweilige Kreditinstitut entstehen allerdings im Fall eines niedrigen Zinsniveaus als bei der ursprünglichen Ausleihe des Geldes, sodass das Geld zu einem niedrigeren Zinssatz wieder verliehen werden muss. Aufgrund dieser Einbußen wird dann die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Auch beim Abschluss einer Baufinanzierung sollte eine eventuelle und vorzeitige Kündigung eines Darlehensvertrages bedacht werden.

Ausnahme

Bei vorzeitiger Rückzahlung von Bauspardarlehen entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung in jedem Fall. Wenn du ein Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlst, ist dies ohne Weiteres kein Problem, da es hier beispielsweise keine Kündigungsfristen gibt. Ebenfalls anders ist es bei Privatdarlehen: Du kannst mit dem privaten Darlehensgeber individuell eine derartige Klausel vereinbaren, die dir eine vorzeitige Rückzahlung ohne erhebliche Mehrkosten einräumt.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Unter bestimmten Umständen ist es möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Hierfür müssen aber gewisse Voraussetzungen erfüllt sein.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht geltend gemacht werden, wenn:

  • bei der Baufinanzierung ein fester Zinssatz für einen definierten Zeitraum festgelegt worden ist und das Hypothekendarlehen seit über zehn Jahren abbezahlt wird oder

  • der Darlehensvertrag fehlerhaft ist, was häufiger die Widerrufsbelehrung betrifft. 

Tipp von ImmoScout24

Lasse dich im Zweifel von einem:einer kompetenten Fachmann:frau beraten. Anlaufstellen sind sowohl die Verbraucher:innenzentrale wie auch fachkundige Anwält:innen. Sie können mittels ihrer Expertise feststellen, ob die Voraussetzungen für das Umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung gegeben sind.

Darlehen zurückzahlen: Beispielrechnung

Gerade bei hohen Darlehenssummen ist ein gut durchdachter Zins- und Tilgungsplan unabdingbar, um die finanzielle Belastung und die Tragbarkeit einer Finanzierung im Vorhinein abzuwägen. Banken und unabhängige Finanzberater:innen können hier die richtigen Hinweise vor Vertragsabschluss geben.

Dazu sollten verschiedene Tilgungshöhen durchgerechnet werden. Anhaltspunkte dafür kann der Darlehensrechner geben, der einen schnellen Überblick über Laufzeiten und Tilgungshöhe bei der gewünschten Kredithöhe liefert. Meist liegt ein Tilgungssatz zwischen einem und zehn Prozent bei einem Annuitätendarlehen.

Beispiel

Mit einem Sollzins von drei Prozent für zehn Jahre und einem Tilgungssatz von einem Prozent dauert eine Darlehensrückzahlung rund 46 Jahre. Bei einem Tilgungssatz von drei Prozent anfänglich sind es hingegen nur etwa 23 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

Je nach Einzelfall sind natürlich die mögliche monatliche Rate sowie die Kreditfähigkeit vom Kreditinstitut zu prüfen. Auch wie lange der Sollzinssatz festgelegt wird, nimmt dabei Einfluss auf seine Höhe und die daraus resultierende Tilgungsdauer. Mit einem gut durchdachten Zins- und Tilgungsplan sicherst du dir eine solide Immobilienfinanzierung und schnelle Darlehensrückzahlung.

FAQ zum Darlehensvertrag

1. Wie wird der:die Darlehensnehmer:in definiert? 
2. Sind auch mehrere Darlehensverträge möglich? 
3. Wird der Zinssatz über die gesamte Laufzeit eines Darlehensvertrags festgelegt? 
4. Kann ein Darlehensvertrag auch mündlich abgeschlossen werden? 
5. Kann der Darlehensvertrag vodem:der Darlehensnehmer:in widerrufen werden? 


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