Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Beim Volltilgerdarlehen kannst du deine Immobilie mit nur einer Finanzierungsrunde abbezahlen, da die Tilgungsraten schon bei Abschluss feststehen. Diese langfristige „Zinsehe“ lohnt sich besonders, um in Niedrigzinsphasen günstige Konditionen zu sichern. In diesem Beitrag erfährst du, was das Volltilgerdarlehen bedeutet, wie es sich vom klassischen Annuitätendarlehen unterscheidet, welche Vor- und Nachteile es bringt und für wen es sich eignet.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Volltilgerdarlehen ist auch als „Zinsehe“ bekannt, da du hier für den ganzen Finanzierungszeitraum die gleichen Zinsbedingungen erhältst.
  • Das Volltilgerdarlehen ist per Definition vor allem dann sinnvoll, wenn du dir die höhere Tilgung leisten kannst und Wert auf Planbarkeit legst.
  • Mit unserem Finanzierungsrechner kannst du verschiedene Varianten durchrechnen; zudem siehst du in diesem Beitrag zahlreiche Rechenbeispiele, um Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen miteinander zu vergleichen.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?


Das Volltilgerdarlehen ermöglicht die genaue Planung der Finanzierungskosten.

Beim Volltilgerdarlehen gibt es per Definition nur eine Finanzierungsrunde für den gesamte Kreditbetrag. Somit erlaubt dir diese Form der Immobilienfinanzierung eine genaue Planung der Finanzierungskosten, da du diese schon zu Vertragsabschluss genau kennst.

Die allermeisten Bauherren empfinden sehr ähnlich: Sie wollen es möglichst schnell „hinter sich“ haben und in ihrer Immobilie schuldenfrei wohnen. Die Zinsen werden beim klassischen Immobilienkredit meist nur für zehn Jahre vereinbart. In der aktuellen Zinsphase lohnt es sich aber für viele Bauherren, das Darlehen bereits heute auf 15, 20 oder sogar 25 Jahre festzuschreiben.

Dieses sogenannte Volltilgerdarlehen sichert dir die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Um das Thema Anschlussfinanzierung musst du dir als Kreditnehmer bei einem Volltilgerdarlehen keine Gedanken mehr machen.

Baufinanzierungsexperten der Verbraucherzentrale Hamburg empfehlen das Volltilgerdarlehen ausdrücklich: „Bauherren haben mit einem guten Vertrag praktisch kein Zinsänderungsrisko.“ Sollten die Zinsen in den kommenden zehn Jahren steigen, können sich Bauherren mit Volltilgerdarlehen entspannt zurücklehnen. Kreditnehmer mit kürzerer Laufzeit werden indes einen teureren Anschlusskredit wählen müssen.

Wie unterscheidet sich das Volltilgerdarlehen vom Annuitätendarlehen?

In dieser Übersicht siehst du auf einen Blick, welche wichtigen Unterschiede es zwischen dem Volltilgerdarlehen und dem Annuitätendarlehen gibt:

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
  • Klassische Annuitätendarlehen werden meist mit sehr geringer Anfangstilgung abgeschlossen. Das führt zwar zu kleinen Raten, vergrößert aber die Restschuld.
  • Mit einem höheren, festen Tilgungssatz sparst du bares Geld, weil du weniger Zinsen zahlst und schneller schuldenfrei bist.
  • Wenn du es dir leisten kannst, solltest du eine höhere Tilgungsrate wählen.
  • Vergleiche und suche nach Zinsrabatten! Jedes Zehntel Zinsen bedeutet bei einem Volltilgerdarlehen mehrere Tausend Euro Ersparnis.
 
  • In jedem Fall musst du dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um den Restbetrag zu finanzieren. Informiere dich rechtzeitig und ziehe – in Zeiten günstiger Bauzinsen – auch ein Forward-Darlehen in Betracht.
  • Manche Baufinanzierer räumen aufgrund der langen Zinsbindung Zinsrabatte ein, bei anderen musst du aufgrund der hohen Zinssicherheit sogar einen Zuschlag zahlen.
  • Vereinbare Sondertilgungsklauseln, sodass du auch größere Beträge zurückzahlen kannst, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Sondertilgungen sind beim Volltilgerdarlehen normalerweise nicht möglich. Du kannst jedoch bei deinem Bankberater nach Ausnahmen fragen.

Aktuell günstige Zinsen ermöglichen eine hohe Anfangstilgung

Eine hohe Anfangstilgung bedeutet selbstverständlich eine höhere monatliche Belastung. An dieser Stelle kommt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau ins Spiel: Es ermöglicht beim Volltilgerdarlehen eine viel höhere Tilgungsleistung als in einer Hochzinsphase und macht Bauherren deshalb schneller schuldenfrei.

Gemäß einer Erhebung der Deutschen Bundesbank lag der Effektivzins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung in den vergangenen 30 Jahren bei durchschnittlich 6,84 Prozent. Heute wird für einen vergleichbaren Kredit nur knapp die Hälfte fällig. Deshalb ist es empfehlenswert, den Zinssatz eines neuen Darlehensvertrags über einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Dafür ist das Volltilgerdarlehen perfekt geeignet.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei und desto geringer ist der Anteil der Zinsen an den gezahlten Raten. Bei hoher Tilgungsleistung verändert sich bei gleichbleibender Rate das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen, sodass immer mehr Geld in die Tilgung des Volltilgerdarlehens fließt und immer weniger in die Zinsen.


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Welche Vor- und Nachteile bietet das Volltilgerdarlehen?

Das Volltilgerdarlehen bietet wie alle Immobilienkredite verschiedene Vorteile und Nachteile. Der wichtigste Vorteil besteht darin, dass du mit nur einer Finanzierungsrunde schuldenfrei bist. Auf der anderen Seite hast du beim Volltilgerdarlehen weniger Flexibilität.

In diesen Tabellen siehst du die Vor- und Nachteile des Volltilgerdarlehens im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen, um dir einen guten Überblick zu verschaffen.

Die Vorteile am Volltilgerdarlehen im Vergleich zum Annuitätendarlehen:

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Die Finanzierung ist mit geringen Tilgungssätzen und niedrigen Raten möglich. Beim Volltilgerdarlehen gibt es kein Zinsänderungsrisiko, weil du ab Vertragsunterzeichnung genau weißt, welche Raten bis zur Entschuldung fällig werden.
Annuitätendarlehen sind einfach, verständlich, überschaubar und eignen sich deshalb für sehr viele Investitionsprojekte.
Das Volltilgerdarlehen ermöglicht hohe Planungssicherheit, weil Zinsen und Tilgung für die gesamte Laufzeit fest sind.
Du kannst die Zinsbindung frei wählen. Es bleibt keine Restschuld: Mit dem Volltilgerdarlehen finanzierst du den gesamten Kaufpreis
Sondertilgungen sind in der Regel kein Problem, wenn sie im Darlehensvertragen tsprechend vereinbart werden.   Selbstverständlich kannst du ein Volltilgerdarlehen auch für die Anschlussfinanzierung einer Restschuld abschließen. Es ist also durchaus möglich, in der zweiten Finanzierungsrunde ein Volltilgerdarlehen aufzunehmen und dann bis zur Entschuldung der Immobilie zu bedienen.
Du hast die Auswahl zwischen sehr vielen Finanzierungspartnern, weil Annuitätendarlehen praktisch von jedem Baufinanzierer angeboten werden.  

Die Nachteile des Volltilgerdarlehens im Vergleich zum Annuitätendarlehen:

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Du trägst das volle Zinsänderungsrisiko, wenn die Finanzierung beispielsweise nur über zehn Jahre läuft und dann eine hohe Restschuld verbleibt.   Um den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, ist ein höherer, fester Tilgungssatz nötig. Die entsprechend höheren Kreditraten belasten das Haushaltsbudget.
Du musst dich nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde um eine Anschlussfinanzierung bemühen und erneut Zinskonditionen vergleichen. Volltilgerdarlehen sind relativ unflexibel. Beispielsweise erhältst du keine Sondertilgungsmöglichkeiten aus.
  Tilgungspausen akzeptieren die meisten Finanzierungspartner nicht.
  Du hast keine Möglichkeit, von niedrigeren Zinsen zu profitieren.
Wichtig:

Die meisten Banken erlauben ihren Kunden keinen vorzeitigen Ausstieg, keine Sondertilgung, keine Tilgungsaussetzung, Verlängerung oder sonstige Veränderung des ursprünglichen Angebots des Volltilgerdarlehens. Mit einer derart unflexiblen Finanzierung muss also in den nächsten 20 Jahren alles ohne Probleme oder sonstige negative Auffälligkeiten verlaufen. Deshalb solltest du besonders viel Sorgfalt bei Gestaltung des Volltilgerdarlehens aufwenden.


Baufinanzierungsrechner

Wann eignet sich das Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich bei den aktuellen Niedrigzinsen gut, denn diese kannst du für eine günstige Finanzierung nutzen. Das derzeit niedrige Zinsniveau macht das Volltilgerdarlehen auch für die Bauherren interessant, die in einer Hochzinsphase passen müssten. Da die Zinsen bereits wieder steigen, solltest du zügig, aber nicht überstürzt, eine geeignete Finanzierung abschließen.

Für Marktteilnehmer, die eine hohe Planungssicherheit anstreben, empfiehlt sich, möglichst langfristige Zinsfestbindungen mit mehr als zehn Jahren abzuschließen. So machst du dich von inflationsbedingten Marktverwerfungen unabhängig.

Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

Volltilgerdarlehen eignen sich für Menschen, denen Flexibilität weniger wichtig ist. Wenn du Wert auf Planbarkeit legst und dir die höhere Monatsrate leisten kannst, ist das Volltilgerdarlehen sinnvoll. Zudem solltest du eine sehr gute Bonitätsbeurteilung haben.

In diesem Beispiel siehst du, welchen Unterschied die anfängliche Tilgung von drei Prozent oder mehr beim Volltilgerdarlehen macht: Bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer einprozentigen Tilgung ergibt sich aus einer Kreditsumme von 200.000 Euro eine monatliche Belastung von 833,33 Euro. Wird die Anfangstilgung auf drei Prozent erhöht, sind monatlich 1.166,66 Euro fällig.

In dieser Tabelle siehst du, für wen ein Volltilgerdarlehen sinnvoll ist:

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Das Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für eine Finanzierung in mehreren Runden. Das Volltilgerdarlehen ist für dich günstig, wenn du eine feste monatliche Rate wünschst – und zwar bis zur Schuldenfreiheit.
Wenn du davon ausgehst, dass die Zinsen weiter sinken, kannst du nach der ersten Zinsbindung umschulden und neue Konditionen verhandeln. Hohe Flexibilität spielt für dich eine untergeordnete Rolle.
  Tipp: Nach zehn Jahren kannst du den Vertrag außerordentlich kündigen.

Wenn du dich für ein Volltilgerdarlehen entscheidest, kannst du bei Banken, aber auch bei Versicherungen anfragen. Nicht nur Banken bieten Volltilgerdarlehen an, sondern auch Versicherungen. Falls die favorisierte Bank keinen Vertrag über 20 oder 25 Jahre ausfertigen will, bieten gerade Versicherungen mit eigener Baufinanzierungsabteilung die Chance, doch noch an ein langfristiges Darlehen zu kommen.

Der Bauherr hat keinerlei Nachteile, wenn er sich statt an eine Bank an eine Versicherung wendet“, sagen die Baufinanzierungsexperten der Hamburger Verbraucherzentrale. „Für ein Volltilgerdarlehen mit sehr langer Zinsbindung kommen oftmals sogar nur Versicherungen infrage.“

Darüber hinaus solltest du dich auch mit der Sonderkündigung von Volltilgerdarlehen beschäftigen. Denn wenn du den Vertrag für mehr als zehn Jahre abschließt, profitierst du von einem gesetzlich vorgeschriebenen „Ausstiegsjoker“. Gemäß Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Kreditnehmer das Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung einseitig kündigen – die Bank darf es nicht.

Insofern können sich Bauherren doppelt freuen: Steigen die Zinsen, profitieren sie besonders von den guten Konditionen des Volltilgerdarlehens. Sinken die Zinsen, können sie aussteigen und sich nach Erklärung der Volltilgerdarlehen Kündigung nach zehn Jahren einen günstigeren Anbieter suchen.

Wichtig:

Auch wenn für Darlehensnehmer ein gesetzliches Volltilgerdarlehen Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens besteht, muss dieses innerhalb der sechsmonatigen Kündigungsfrist in Anspruch genommen werden.

Rechenbeispiel 1: Volltilgerdarlehen mit hoher Anfangstilgung

Wer seine Immobilie mit einem Volltilgerdarlehen finanziert, braucht sich um Anschlussfinanzierung und steigende Bauzinsen nicht zu kümmern. Dass es sich überdies lohnt, das Volltilgerdarlehen mit einer hohen Anfangstilgung einzuleiten, zeigt die Berechnung in unserer Vergleichstabelle.

  Annuitätendarlehen Allianz VolltilgerDarlehen
Darlehenshöhe 150.000 EUR 150.000 EUR
Zinsfestschreibung 20 Jahre 20 Jahre
anfängliche Tilgung

1 %

3,38 %

Sollzins 3,65 % 3,65 %
Effektivzins 3,72 % 3,72 %
Rate pro Monat

581 EUR

879 EUR

Restschuld nach 20 Jahren

105.724 EUR

0 EUR

Das klassische Darlehen (linke Spalte) und das Volltilgerdarlehen (rechte Spalte) besitzen jeweils die gleichen Eckwerte: Der Zins wird auf 20 Jahre festgeschrieben und beträgt 3,72 Prozent (effektiv), die Darlehenssumme beläuft sich auf 150.000 Euro.

Klassisches Darlehen: Kleine Raten, hohe Restschuld


Die Zinsbindung wird bis zum Zeitpunkt der Schuldenfreiheit festgelegt.

Klassische Annuitätendarlehen werden im Gegensatz zu Volltilgerdarlehen meist mit einer sehr geringen Anfangstilgung von nur einem Prozent abgeschlossen. Das führt zu bequemen Raten, aber zu einer verhältnismäßig hohen Restsumme nach Ablauf der Zinsbindung. In der Beispielrechnung bleibt nach 20 Jahren noch eine Restschuld von 105.724 Euro. Die monatliche Rate liegt bei 581 Euro. Der Bauherr muss somit nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist eine neue Finanzierung suchen. Das Zinsänderungsrisiko trägt er, weil sich in der Zwischenzeit die Zinsen deutlich erhöht haben könnten. Die Folge: höhere Raten und eine insgesamt kostspieligere Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen: Keine bösen Überraschungen

Beim Volltilgerdarlehen wird die gesamte Darlehenssumme während der Laufzeit getilgt. Entsprechend liegt die anfängliche Tilgung beim Volltilgerdarlehen bei 3,38 Prozent, und die Rate bei monatlich 879 Euro. Das Zinsänderungsrisiko entfällt beim Volltilgerdarlehen vollständig: Weil Zinsen, Rate und Tilgung für die gesamte Laufzeit des Volltilgerdarlehens bereits bei der Vertragsunterzeichnung festgelegt werden, gibt es später keine Überraschungen. Bauherren freuen sich über eine sehr hohe Planungssicherheit.

Rechenbeispiel 2: Anschlussfinanzierung oder Volltilgung?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist es nichts Unübliches, dass mehrere Finanzierungsrunden bestritten werden. Während die einen nach der ersten Anschlussfinanzierung die Darlehenssumme getilgt haben, benötigen die anderen eventuell ein zweites oder sogar ein drittes Anschlussdarlehen.

Folgendes Rechenbeispiel soll veranschaulichen, wie sich die Laufzeiten und Zinskosten unterscheiden, wenn Darlehensnehmer eine Volltilgung oder eine weitere Anschlussfinanzierung vornehmen:

Darlehensbetrag

140.000,00 €

Zinsbindung

15 Jahre

Sollzins p.a.

1,80 %

Anfänglicher Tilgungssatz

2,00 %

Monatliche Rate

443,33 €

Restschuld nach Zinsbindung

91.824,53 €

Getilgter Betrag

48.175,47 €

Zinszahlungen

31.624,53 €

Nach der ersten Finanzierungsrunde bleibt also eine Restschuld von 91.824,53 Euro bestehen. Entweder entscheidest du dich nun für die Volltilgung oder für ein Anschlussdarlehen, aus dem noch eine Restschuld nach der Zinsbindung hervorgeht. Beide Optionen haben wir einmal gegenübergestellt:

 

Anschlussdarlehen mit Volltilgung

Anschlussdarlehen mit Restschuld

Restschuld

91.824,53 €

91.824,53 €

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Sollzins p.a.

1,80 %

1,50 %

Anfänglicher Tilgungssatz

5,80 %

2,50 %

Monatliche Rate

581,56 €

306,08 €

Restschuld nach Zinsbindung

0,00 €

53.236,04 €

Getilgter Betrag

91.824,53 €

38.588,49 €

Zinszahlungen

13.046,45 €

16.506,01 €


Anschlussdarlehen vergleichen

Der Unterschied bei den Monatsraten von fast 300 Euro ist zwar nicht zu unterschätzen. Aber für einkommensstarke Darlehensnehmer ergibt ein Anschlussdarlehen mit Volltilgung durchaus Sinn, denn so bist du nach 15 Jahren schuldenfrei und erhältst noch geringere Zinskosten.

Das Anschlussdarlehen mit Restschuld hingegen ist für Bauherren interessant, die über nicht so hohes Einkommen verfügen oder für die Zeit der Zinsbindung sonstige Kosten zu begleichen haben, wie beispielsweise die Raten für einen Autokredit. Letztlich hast du bei der zweiten Anschlussfinanzierung die Möglichkeit, eine Volltilgung vorzunehmen.

Tipp von ImmoScout24:

Falls die Zinsen eine steigende Tendenz aufweisen, kannst du auch ein Forward-Darlehen mit Volltilgung anstreben. So sicherst du dir aktuelle Zinsen für die Zukunft und kannst effektiv Zinskosten sparen!


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