Wenn du ein Haus ohne Eigenkapital kaufst und die Nebenkosten ebenfalls durch einen Kredit finanzierst, sprechen Immobilienexperten von einer 110-Prozent-Finanzierung bzw. Vollfinanzierung.
Die „echte Vollfinanzierung“ ist die 110-prozentige Finanzierung. Sie ist riskant.
Bei der Vollfinanzierung wird kein Eigenkapital eingebracht, auch nicht für die Nebenkosten.
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- Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?
- Wie läuft eine 110-Prozent-Finanzierung ab?
- Was sind die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung?
- Kosten: Wie teuer wird eine Vollfinanzierung?
- Warum stimmen Banken ungern einer 110-Prozent-Finanzierung zu?
- Wer vergibt eine Vollfinanzierung?
- Was sind die Vorteile und Risiken einer Vollfinanzierung?
- Fazit: Vollfinanzierung - eine Finanzierungsmethode mit Risiken?
Das ist eine „echte Vollfinanzierung“, wo auch die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf über den Kredit laufen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung zahlst du die Immobilie zwar komplett über Kredit, also ohne Eigenkapital. Aber du finanzierst die Nebenkosten über Eigenkapital.
Es geht um folgende Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklerprovision, Nebenbaukosten und die Finanzierungskosten (z.B. Zinsen oder Abschlussgebühren)
Du musst zunächst einen „normalen“ Baukredit beantragen. Dieses Darlehen wird durch die Immobilie abgesichert. Zusätzlich musst du bei einer anderen Bank ein zweites Darlehen aufnehmen.
Das zweite Darlehen ist das sogenannte Nachrangdarlehen. Mit dem Geld finanzierst du den Rest des Kaufpreises und die Nebenkosten.
Achtung: Wenn du die Raten des Nachrangdarlehen nicht zahlen kannst, wird deine Traumimmobilie zwangsversteigert. Erschwerend dazu kommt: Nachrangdarlehen sind viel teurer als normale Kredite.
Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sollten die Konditionen für Zinsbindung und Tilgung genau ausgewertet werden. Auf ImmoScout24 kannst du etwa mit dem Finanzierungsrechner bewerten, ob du die anfallenden monatlichen Belastungen stemmen kann. Nützlich ist für dich auch der Haushaltsrechner , wo neben sämtlichen Einkünften auch detaillierte Informationen zu den laufenden Wohn- und Wohnnebenkosten abgefragt werden, sowie Kosten für Bekleidung, Freizeitaktivitäten, Nahrungs- und Genussmittel, Kommunikation und Mobilität.
Sie setzt gesicherte Einkommensverhältnisse und eine gute bis sehr gute Bonität voraus. Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist deshalb nicht für jede Person geeignet.
Übrigens: Die Beschaffenheit der Immobilie ist für die Vergabe einer Vollfinanzierung ebenfalls relevant. Ein baufälliges Haus in schlechter Lage wird keine Bank voll finanzieren. Denn: Eine minderwertige Immobilie kann die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers oft nur mit Verlusten weiterverkaufen.
Die Kosten sind vergleichsweise hoch: Denn neben dem Kaufpreis, werden auch die Kaufnebenkosten durch ein Darlehen finanziert. Hierzu zählen die Maklerprovision, Finanzierungskosten und Kosten für beim Immobilienerwerb.
Auf diese Kosten solltest du achten:
| Kaufnebenkosten | Finanzierungskosten | Kosten beim Immobilienerwerb |
Grunderwerbsteuer: Je nach Land und Region wird eine Grunderwerbsteuer fällig, die beim Kauf einer Immobilie entrichtet werden muss.
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Zinsen: Bei einer Vollfinanzierung fallen Zinsen für das aufgenommene Darlehen an. Diese variieren je nach Zinssatz, Laufzeit und Art des Darlehens.
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Renovierungs- und Modernisierungskosten: Je nach Zustand der Immobilie können Renovierungs- oder Modernisierungskosten anfallen.
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| Notarkosten: Die Kosten für den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. | Bearbeitungsgebühren: Einige Kreditinstitute erheben Bearbeitungsgebühren für die Aufnahme eines Darlehens. Diese können als einmalige Gebühr oder als Teil der monatlichen Raten anfallen. | Umzugskosten: Die Kosten für den tatsächlichen Umzug, wie Umzugsunternehmen oder Mietwagen, sollten ebenfalls eingeplant werden. |
| Grundbuchkosten: Die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ist mit Kosten verbunden. | Restschuldversicherung: In einigen Fällen kann eine Restschuldversicherung erforderlich sein, um das Risiko von Zahlungsausfällen bei Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod abzudecken. Diese Versicherung verursacht zusätzliche Kosten.
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Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben: Es ist ratsam, Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen, da bei einer Immobilie immer mit unerwarteten Reparaturen oder Instandhaltungskosten gerechnet werden sollte.
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Den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber. Das ist für die Bank mit einem hohen Risiko verbunden.
Beispiel: Würde also der Kaufpreis eines Hauses 250.000 Euro betragen und die Kaufnebenkosten beispielhafte zehn Prozent dessen, würde der Bank eine Unsicherheit von 25.000 Euro entstehen.
Traditionell sind Banken und Hypothekeninstitute die ersten Anlaufstellen für die Baufinanzierung. Aber auch Genossenschaftsbanken und sogar Online-Hypothekenabieter vergeben teilweise Kredite ohne Eigenkapital.
Die Vollfinanzierung einer Immobilie, bei der der gesamte Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten durch Darlehen finanziert werden, bringt einige Vor- und Nachteile mit sich:
| ✅ Vorteile einer Vollfinanzierung | ❌ Nachteile einer Vollfinanzierung |
| Schnellere Realisierung des Immobilienerwerbs: Die Vollfinanzierung ermöglicht es, eine Immobilie ohne vorherige Ansparphase zu erwerben. Dies kann den Prozess beschleunigen und den Zugang zum Wohneigentum schneller ermöglichen. | Höhere Zinskosten: Ohne Eigenkapital kann die Vollfinanzierung zu höheren Zinskosten führen, da die Bank ein höheres Risiko eingeht. |
| Niedrige Einstiegshürde: Die Vollfinanzierung erfordert kein eigenes Kapital, was den Einstieg in den Immobilienmarkt für Personen erleichtert, die nicht über ausreichende Ersparnisse verfügen. | Höhere monatliche Belastung: Die monatlichen Raten können höher ausfallen, da der gesamte Kaufpreis und die Kaufnebenkosten finanziert werden müssen. |
| Möglichkeit zur Nutzung vorhandener Eigenmittel: Personen, die Eigenmittel für andere Investitionen oder Notfälle vorhalten möchten, könnten von einer Vollfinanzierung profitieren und ihre Ersparnisse für andere Zwecke verwenden. | Höheres Risiko bei Wertverlust: Bei einem möglichen Wertverlust der Immobilie besteht ein höheres Risiko, dass der Darlehensbetrag den aktuellen Marktwert übersteigt. |
| Günstige Zinsbedingungen nutzen: In Zeiten niedriger Zinsen können Kreditnehmer von günstigen Finanzierungskonditionen profitieren. Bei einer Vollfinanzierung können diese niedrigen Zinsen genutzt werden. | Beschränkte Flexibilität: Die Finanzierung ohne Eigenkapital kann die Flexibilität in Bezug auf die Rückzahlung und mögliche Sondertilgungen einschränken. |
| Schnellere Wertsteigerung der Immobilie: Durch den schnellen Immobilienerwerb könnte der Käufer schneller von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie profitieren. |
Gegen die Risiken und Nachteile einer Vollfinanzierung kannst du dich mit Versicherungen schützen. Die Restschuldversicherung zählt zu den gängigsten Kreditversicherungen bei der Baufinanzierung. Hierbei wird auf die Person des Kreditnehmers eine Versicherung im Falle einer schwerwiegenden Krankheit oder bei Arbeitslosigkeit abgeschlossen, die dann ausstehende Ratenzahlungen für laufende Kreditverträge übernimmt.
Ja, eine Vollfinanzierung ist mit vielen Risiken behaftet. Finanzierungsexperten empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Mit Eigenkapital verschaffst du dir eine bessere Verhandlungsbasis und die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung für einen Immobilienkredit steigt. Zusätzliche Sicherheiten, wie Versicherungen, Sparguthaben und weitere Immobilien erleichtern ebenfalls die Kreditvergabe.
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„Eine 110-Prozent-Finanzierung ist höchstriskant und mit höheren Zinsen und einer entsprechend hohen monatlichen Belastung verbunden. Dieses Modell eignet sich wirklich nur für Personen mit einem stabilen Einkommen“