Grund­stück ver­kau­fen: Vor­ge­hens­wei­se, Steu­ern & Tipps

Du bist fest entschlossen und willst dein Grundstück verkaufen? Dann solltest du diesen Beitrag lesen, denn es ist einiges vorzubereiten und zu beachten. Wichtig zu wissen ist, inwiefern die Fläche bebaut werden kann und was das Grundstück wert ist. Du benötigst bestimmte Unterlagen für den Verkauf und haben als Verkäufer:in Kosten zu tragen. Schritt für Schritt führen wir dich durch den Verkaufsprozess.

Eine gute Vorbereitung beim Grundstücksverkauf ist das A und O. Als Erstes empfiehlt sich ein Blick in den Grundbuchauszug, über den du Gewissheit über Eigentumsverhältnisse erhältst. Als alleinige:r Eigentümer:in kannst du das Grundstück verkaufen, besteht eine Eigentümergemeinschaft, benötigst du die Erlaubnis der Miteigentümer:innen. 

Aus dem Grundbuchauszug entnimmst du ferner Eigenschaften wie Lage und Größe des Grundstücks. Darüber hinaus findest du in ihm unter Umständen Angaben zu Belastungen und Beschränkungen wie etwa Wegerechten, die auf den Verkaufspreis Einfluss nehmen können und daher – neben vielen anderen Parametern – auch benötigt werden, um den Wert des Grundstücks zu berechnen. 

Gutachter:innen nutzen unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks. Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke herangezogen, um einen marktüblichen Wert zu bestimmen.

Darüber hinaus kommen Verfahren wie das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Je nach Methode werden dabei Faktoren wie Erträge, Herstellungskosten und der Bodenwert  einbezogen, um den Verkehrswert zu ermitteln. Dieser hängt maßgeblich von der Lage des Grundstücks ab. 

Der Verkehrswert eines Grundstücks informiert Eigentümer:innen darüber, zu welchem Preis sich das Grundstück verkaufen lässt. Deshalb ist eine Grundstückswertermittlung ein wichtiger erster Schritt auf dem Weg zum Grundstücksverkauf. 

Folgende Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle:

• Größe, Zuschnitt, Lage
• Grundbuchstand: Eigentümerverhältnisse und Belastungen z. B. durch Wegerechte
• Eignung als Bauland: die Bodenbeschaffenheit lässt sich über ein Bodengutachten abklären
• Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit: der Flächennutzungsplan der Gemeinde gibt Auskunft darüber.
• Erschließungsstand: Wasser, Strom, Telekommunikation
• Denkmalschutz: Überprüfe, ob ein altes Gebäude auf Ihrem Grundstück unter Denkmalschutz steht.
• Altlasten: belastete Böden müssen manchmal unter hohem Kostenaufwand von Chemikalien oder auch Abfällen befreit werden.

Für viele ist beim Kauf eines Grundstücks interessant, ob und wie sich das Grundstück bebauen lässt. Deshalb sollte vorab geklärt sein, um welche Grundstücksart es sich handelt:

• Brachland:  Darunter fallen Wald- und Wiesengrundstücke sowie ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen. Die Bodenqualität entspricht oft nicht den Anforderungen eines Baugrundstücks, weshalb sich der Kauf als problematisch gestalten kann.
• Bebautes Grundstück: Ist eine Weiternutzung der Immobilie möglich und erwünscht? Wenn nicht, kann sie abgerissen werden oder steht sie unter Denkmalschutz? Je nach Käufer:in kann ein bebautes Grundstück attraktiv sein. Für Großstädte gilt das ganz besonders, denn Bauland ist Mangelwaren und neue Baugebiete werden nur selten ausgewiesen.
• Bauerwartungsland: Das Grundstück steht in absehbarer Zeit als Bauland zu Verfügung. Vermerkt ist das bereits im Flächennutzungsplan der Gemeinde, nicht aber im Bebauungsplan. Der Anschluss an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung sowie das Straßennetz steht noch aus. Dementsprechend fällt der Verkaufspreis auch deutlich geringer aus als bei erschlossenem Bauland.
• Nicht-erschlossenes Baugrundstück:  Im Bebauungsplan ist die Fläche schon rechtsverbindlich als Bauland ausgewiesen. Sie darf jedoch noch nicht bebaut werden. Der Anschluss an das Straßen- und öffentliche Verkehrsnetz steht noch aus. Der Verkaufspreis fällt geringer aus als für ein erschlossenes Baugrundstück.
• Bauland/ erschlossenes Baugrundstück: Als Magnet für zukünftige Bauherren erzielt ein solches Grundstück einen hohen Verkaufspreis. Bauland wie dieses liegt oft in einer Neubausiedlung und ist bereits an die regionale Infrastruktur angeschlossen.

Wichtig ist, dass nur Bauland, also baureifes Land, direkt nach dem Kauf mit einer Baugenehmigung bebaut werden darf. In diesem Fall ist eine Finanzierung in der Regel einfacher, da eine zeitnahe Bebauung möglich ist. Nicht-erschlossenem Bauland, auch Rohbauland genannt, fehlen die infrastrukturellen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung. Der Zeithorizont bis zur Baugenehmigung kann im Fall von Bauerwartungsland im ungünstigsten Fall Jahrzehnte betragen. 

Bei der Grundstückswertermittlung werden verschiedene Unterlagen und individuelle Faktoren berücksichtigt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Diese Vorarbeit hilft, finanzielle Einbußen zu vermeiden oder einen zu hohen Angebotspreis zu verhindern. 

Im ersten Schritt kannst du dich am Bodenrichtwert orientieren. Dieser basiert auf vergangenen Verkäufen vergleichbarer Grundstücke in ähnlicher Lage und dient als grobe Marktindikation. Er stellt jedoch nicht den konkreten Bodenwert deines Grundstücks dar, sondern einen durchschnittlichen Lagewert, den Städte und Gemeinden zur Verfügung stellen. 

Der tatsächliche Bodenwert kann deutlich abweichen, da individuelle Eigenschaften wie Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung oder Mikrolage nicht vollständig berücksichtigt werden. Abweichungen von etwa 20 % oder mehr sind daher keine Seltenheit. 

Neben Lage und Größe spielt auch die Käuferzielgruppe eine wichtige Rolle. Für Bauträger kann ein Grundstück beispielsweise deutlich wertvoller sein als für Privatpersonen. Bei bebauten Grundstücken kommt zusätzlich der Immobilienwert zum Bodenwert hinzu. 

Planst du den privaten Verkauf ohne Makler:in, empfiehlt sich eine professionelle Bewertung durch Sachverständige, die den regionalen Markt genau kennen. So erhältst du eine realistische Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises. 

Neben einem möglichen Gutachten solltest du beim Grundstücksverkauf wichtige rechtliche Unterlagen vorbereiten. Dazu zählen insbesondere der aktuelle Grundbuchauszug, die Flurkarte sowie – je nach Fall – weitere Nachweise, etwa zu Altlasten, Erschließung oder bestehenden Rechten und Belastungen. 

In dieser Checkliste siehst du, welche Dokumente du für den Grundstücksverkauf benötigst – je früher du diese vorbereitest, desto schneller läuft der Kaufprozess ab: 

Weitere notwendige Unterlagen bzw. Unterlagen, die von Fall zu Fall sinnvoll sind:

• Grundsteuerbescheid vom Finanzamt
• Altlastenauskunft
• Nachweise über die Erschließung
• Flächennutzungsplan
• Bauvoranfrage
• Vermessungsunterlagen
• Abzuleistende Grundpfandrechte   
• Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks
• Exposé

Ist das Grundstück bebaut, benötigst du  für den Verkauf der Immobilie zusätzliche Unterlagen wie den Energieausweis und Baupläne.  

Als Verkäufer:in entstehen beim Grundstücksverkauf in der Regel Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden als Notarkosten sowie – je nach Vereinbarung – ein Anteil an der Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer trägt in Deutschland üblicherweise der Käufer. Auch die Notarkosten werden meist vom Käufer übernommen, während Verkäufer:innen nur für einzelne Zusatzkosten aufkommen. 

Die Höhe und Aufteilung der Maklerprovision ist bei unbebauten Grundstücken frei verhandelbar. Anders als beim Verkauf von Häusern und Wohnungen gibt es hier keine gesetzliche Pflicht zur hälftigen Teilung.

Falls du lieber privat verkaufen möchtest, kannst du auch unsere kostenlose online Immobilien- und Grundstücksbewertung in Anspruch nehmen, das für konfliktfreie Verkäufe in der Regel ausreicht. Bei Streitigkeiten im Zuge von Scheidung oder Erbschaft vor Gericht muss hingegen ein ausführliches Wertgutachten von einem:einer qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. 

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich eigentlich um eine Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz). Gemeint sind dabei private Verkäufe von Immobilien, Grundstücke und Wertgegenstände wie Kunst und Antiquitäten.

Die Spekulationssteuer beim Verkauf unbebauter Grundstücke wird fällig, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des Grundstücks weniger als zehn Jahre liegen. Dann wird auf den gesamten Gewinn nach Abzug der Werbungskosten Spekulationssteuer erhoben und du kannst bis zu 42 Prozent des Gewinns oder – wenn dein Gewinn mit der Reichensteur versteuert wird – bis zu 45 Prozent verlieren. 

Bei geschenkten oder geerbten Grundstücken oder Immobilien darfst du die Jahre seit der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den:die Erblasser:in mitzählen, auch wenn das Grundstück noch nicht in deinem Besitz war. 

Wenn es sich um einen gewerblichen Verkauf mit Gewinnabsicht handelt, fällt die Gewerbesteuer an, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt des Verkaufs. Dies regelt § 15 EStG.

Der Verkauf wird als gewerblich eingestuft, wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erwirbst, herrichtest und verkaufst. In diesem Fall solltest du dich mit gewerblichem Grundstückshandel beschäftigen. Gewerblich ist der Verkauf auch, wenn das Grundstück Teil eines gewerblichen, land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs ist.

Versteuert werden muss der Gewinn. Die Höhe der Gewerbesteuer hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab und erhöht Ihre Einnahmen aus unselbständiger Tätigkeit.

 Steuermindernd wirken sich alle Kosten aus, die den Gewinn reduzieren wie die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die Maklerprovision.

Bei einem gewerblichen Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie kann auch die Umsatzsteuer eine Rolle spielen. 

Ein Grundstücksverkauf kann zeitintensiv und mit einem komplexen Verkaufsprozess verbunden sein. Aus diesem Grund ist die Zusammenarbeit mit einem:einer Makler:in empfehlenswert. Du ersparst dir Aufwand und Zusatzkosten für das Wertgutachten durch eine:n Sachverständige:n, die Erstellung eines Exposés, die Vermarktung deines Grundstücks über verschiedene Kanäle ist im Leistungspaket enthalten. Er:sie übernimmt außerdem die Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlungen. Ein:e gute:r Makler:in erkennt das Potenzial des Grundstücks und weiß, für welche Zielgruppe es infrage kommt. Oft kann der:die Makler:in einen Kaufinteressenten seines:ihres Kundenstamms für dein Grundstück begeistern. 

Ob du dein Grundstück an eine Privatperson oder einen Bauträger verkaufen möchtest, kommt auf die Gegebenheiten an. Privatpersonen kaufen vor allem Grundstücke, die mit ein bis zwei Einheiten bebaut werden können. Bauträger hingegen kaufen bevorzugt große Grundstücke, die sie bebauen, um die Immobilien anschließend selbst möglichst gewinnbringend weiterzuverkaufen. 

IIndem du dein Grundstück an die entsprechende Zielgruppe vermarktest, erhöhst du deine Chancen auf einen schnellen und lukrativen Grundstücksverkauf. 

Informiere dich auch darüber, welche Infrastruktur relevant ist. Familien werden nach Schulen und Tagesstätten sowie Grünflächen in der Nähe fragen, während für Bauträger vor allem relevant ist, ob das Grundstück schnell und günstig erschlossen werden kann.

Bereite ein überzeugendes Exposé vor 

Ein gutes Exposé ist auch für den Verkauf von Bauland sehr wichtig. Damit Ihr Immobilien-Exposé überzeugt, solltest du dein Grundstück auf bestmögliche Weise präsentieren. 

Beim Verkauf eines attraktiven Grundstücks in sehr guter Lage kann das sogenannte Bieterverfahren zu einem ansprechenden Verkaufspreis verhelfen.

Der Mindestpreis im Exposé bietet die Grundlage für den Verkauf, gleichzeitig werden Kaufinteressent:innen aufgefordert, ihre Gebote einzureichen. In der Regel werden alle Interessierte über das höchste Gebot informiert. Häufig gibt es mehrere Bieterrunden, deren Anzahl jedoch nicht festgelegt ist. Ist die Nachgebotsfrist abgelaufen, kann mit dem:der Höchstbietenden, sofern nach Bonitätsprüfung nichts dagegenspricht, der notarielle Grundstücksvertrag abgeschlossen werden.  

• Die Wettbewerbssituation reguliert den Verkaufspreis nach oben.
• Bei mehreren Interessent:innen kommt das höchste Angebot zum Tragen.
• Das strukturierte Verfahren beschleunigt den Verkaufsprozess.

Der:die Verkäufer:in ist nicht verpflichtet, sich für das höchste Angebot zu entscheiden, genauso wenig ist das Gebot des:der Interessent:in bindend.