Die beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren anfallende Steuer lässt sich vermeiden, wenn die Immobilie durch den Verkäufer selbst genutzt wird. Doch gilt dies auch für unbebaute Grundstücke? Wir informieren dich in diesem Artikel darüber, ob die Steuer auch bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks gezahlt werden muss.
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Die Spekulationssteuer ist eine Einkommenssteuer auf den Erlös beim privaten Verkauf einer Immobilie, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Die Spekulationssteuer wird sowohl auf bebaute als auch auf unbebaute Grundstücke fällig.
Die Höhe der Spekulationssteuer für ein unbebautes Grundstück hängt vom erzielten Erlös, dem sonstigen Einkommen und dem daraus resultierenden Steuersatz ab.
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Bei der Spekulationssteuer handelt es sich eigentlich um eine Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte, die in § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz) geregelt wird. Die Spekulationssteuer fällt bei privaten Veräußerungen von Immobilien immer dann an, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf eines Objekts nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Eine Ausnahme besteht dem Gesetz nach, wenn Eigentümer:innen die Immobilie seit dem Erwerb zu privaten Wohnzwecken selbst nutzt oder mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst bewohnt hat. Allerdings gilt diese Ausnahmeregelung einem Urteil des Bundesfinanzhofs nach (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10) nicht für die Nutzung von unbebauten Grundstücken.
Hieraus folgt also also, dass die Spekulationssteuer für ein unbebautes Grundstück immer dann bezahlt werden muss, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist. Ein unbebautes Grundstück lässt sich eben nicht zu Wohnzwecken nutzen. Der Gesetzgeber will ausdrücklich nur zu Wohnzwecken genutzte Immobilie steuerlich begünstigen.
Wenn du als Eigentümer:in ein direkt angrenzendes, unbebautes Grundstück als Garten nutzt und nur dieses unbebaute Grundstück verkaufen möchtest, musst du die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten, damit ein möglicher Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt. Dies bestätigte der Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem Jahr 2011 (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10). Weitere Möglichkeiten, wie du die Spekulationsfrist umgehen kannst, erfährst du hier.
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen. Das Gesetz unterscheidet zwischen einem bebauten und einem unbebauten Grundstück. Für die Spekulationssteuer ist der Erlös bei der Veräußerung des Objekts ausschlaggebend. Der Verkaufserlösoder Gewinn kann sich zum einen von der ursprünglichen Bewertung unterscheiden und wird zum anderen durch verschiedene Posten gemindert, wie:
- Kosten für Makler:in und Notar:in beim ursprünglichen Kauf
- Gebühren für Grundbucheintrag
- Kosten für Inserate in Zeitungen, Telefongebühren und Fahrten zum Objekt
Da der Veräußerungsgewinn aus dem privaten Verkauf einer Immobilie in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden muss, spielen für die Höhe der ans Finanzamt zu zahlenden Spekulationssteuer außerdem deine sonstigen Einkünfte und Ausgaben eine Rolle.
Wer aus privatem Vermögen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte veräußert, kann steuerlich als Gewerbetreibender behandelt werden. Für den Gesetzgeber ist das Übertreten der sogenannten 3-Objekte-Grenze nämlich ein Indiz für gewerblichen Grundstückshandel. Je nach Höhe des Erlöses ist in diesem Fall die nicht nur die Einkommenssteuer relevant, sondern auch die Gewerbesteuer beziehungsweise die Körperschaftssteuer. Falls es sich um ererbte Immobilien handelt, greift die Drei-Objekt-Grenze jedoch nicht, es sei denn, es handelt sich um eine vorweggenommene Erbfolge.
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