Wann ist ein Im­mo­bi­li­en­ver­kauf als ge­werb­lich ein­zu­stu­fen?

Das Finanzamt geht von einem gewerblichen Immobilienverkauf aus, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen, diese anschließend verkaufen oder vorher auch modernisieren und verkaufen. Doch auch dann, wenn eine nicht selbstgenutzte Immobilie in einer Frist von zehn Jahren verkauft wird, kann ein gewerblicher Immobilienverkauf vorliegen. Wann ist ein Immobilienverkauf nun gewerblich?

• Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienverkäufer.
• Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie vorher modernisiert oder saniert wurde.
• Der Verkauf von einem Immobilienobjekt innerhalb von zehn Jahren ohne eigene Nutzung ist zwar noch kein gewerblicher Verkauf, löst aber Spekulationssteuer aus.
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Im Einkommensteuergesetz ist genau geregelt, wann Gewinne aus einem privaten Verkauf steuerpflichtig sind. Dabei sind diese beiden Kriterien zu beachten:

1. Innerhalb von fünf Jahren werden mehr als drei Immobilien verkauft oder
2. in weniger als zehn Jahren wird eine nicht selbst bewohnte Immobilie wieder verkauft.

In dem Fall, in dem eine Immobilie geerbt wurde, wird die Dauer, in der der Erblasser die Immobilie selber besessen hat, bei der Berechnung der Frist berücksichtigt. Das bedeutet, wenn der Erblasser in den letzten zwei Jahren selber in der Immobilie gelebt hat, gilt dies als eine Immobilie, die selbst bewohnt wurde.

Die Zehn-Jahres-Grenze gilt nicht für Immobilien, die selbst genutzt und nicht vermietet wurden. Das Finanzamt unterstellt aber eine Gewinnerzielungsabsicht, wenn Sie die Immobilie innerhalb der zehn Jahre vermietet haben.

Wurde das Objekt in den letzten zwei Jahren vor dem Kauf selber genutzt, obwohl es vorher vermietet war, dann fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an, obwohl die Zehnjahresfrist noch nicht vorbei ist.

Auch dann, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien mit Gewinnerzielungsabsicht verkauft werden, gilt der Immobilienverkauf als gewerblich und ist entsprechend zu versteuern. Dabei wird jeder einzelne Fall vom Finanzamt geprüft, denn nicht immer erfolgt ein Verkauf mit Gewinnerzielungsabsicht. Sollte sich bestätigen, dass es sich um einen gewerblichen Verkauf handelt, müssen die Gewinne aus dem Verkauf als gewerbliche Einnahmen versteuert werden (§ 15 EStG). Unter Umständen fällt auch die Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent an.

Versteuert werden muss der Gewinn – und nicht der Verkaufspreis – wenn das Finanzamt den Verkauf als gewerblich einstuft. Die Höhe des Steuersatzes hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Der Gewinn erhöht somit Ihre Einnahmen, beispielsweise aus unselbstständiger Tätigkeit.

Versteuert werden muss lediglich die Differenz zwischen Kaufpreis, Kosten und Verkaufspreis. Beispiel:

Muss ein Immobilienverkauf versteuert werden, mindern alle anfallenden Kosten den Gewinn. Steuermindernd sind aber auch die Nebenkosten des Kaufs und des Verkaufs, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Gebühren für einen Makler. All diese Kosten können mit dem Verkaufspreis verrechnet werden.