Die Zahlungsabwicklung bei einem Immobilienverkauf wird explizit im Kaufvertrag geregelt.
Welche vertraglichen Vereinbarungen es für die sichere Zahlungsabwicklung gibt, wie die Prozesse rund um die Kaufpreiszahlung aussehen und wie lange es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung dauert, erfährst du in diesem Ratgeber.
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Es ist üblich, dass der Kaufpreis einer Immobilie mit einer Einmalzahlung beglichen wird. Aber auch Raten- und Teilzahlungen sowie lebenslange Rentenzahlungen (Immobilienrente) sind möglich.
Für die Zahlungsabwicklung beim Hausverkauf sind in der Regel Notar:innen zuständig. Wenn alle Voraussetzung zur Kaufpreiszahlung erfüllt sind, ergeht die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an die Käufer:innen.
Die Fälligkeitsmitteilung erfolgt erst dann, wenn der Nachweis über die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorliegt und die Stadt oder Gemeinde kein Vorkaufsrecht nutzen möchte.
Nachdem der Immobilienkaufvertrag unterschrieben wurde, kann es bis zu acht Wochen dauern, bis der Immobilienkaufpreis vollständig überwiesen wurde.
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Beim Verkauf einer Immobilie werden vertragliche Vereinbarungen in Bezug auf die Zahlungsabwicklung festgelegt. Hierbei geht es insbesondere darum, dass Verkäufer:innen ihre finanziellen Forderungen aus dem geschlossenen Kaufvertrag absichern.
Dies sichert eine Vertragsklausel, die sogenannten Vollstreckungsunterwerfung. Schließlich soll die Eigentumsübertragung erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises erfolgen.
Aus Sicht von Käufer:innen ist es hingegen von zentraler Bedeutung, dass sie nach vollständiger und fristgerechter Kaufpreiszahlung auch als neue Eigentümer:innen in das Grundbuch eingetragen werden.
Das zuständige Notariat sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ab. Wird der Kaufpreis gemäß der Vorgaben aus der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung bezahlt, erfolgt im Anschluss die Eintragung als neue:r Eigentümer:in.
Sind alle relevanten Bedingungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt, übermittelt das jeweilige Notariat eine Fälligkeitsmitteilung an den:die Käufer:in der Immobilie.
In diesem Schreiben wird detailliert beschrieben, in welcher Höhe und an wen die Kaufpreissumme gezahlt werden muss. Ebenfalls enthalten ist eine entsprechende Zahlungsfrist, die üblicherweise 14 Tage beträgt.
Notar:innen gewährleisten einen sicheren und rechtskonformen Verkauf der Immobilie für beide Vertragsparteien. Dazu gehört unter anderem die Fälligkeitsmitteilung.
Das Notariat sendet aber erst dann eine Mitteilung zur Kaufpreisfälligkeit an Käufer:innen, wenn die notwendigen Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind:
- Nachweis der Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer:innen
- Verkäufer:in übermittelt dem Notariat alle notwendigen Unterlagen für eine Löschung der im Grundbuch vermerkten Belastungen
- Nachweis der Gemeinde oder Stadt darüber, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht in Anspruch genommen wird
- Nachweis darüber, dass keine weiteren Personen über ein Vorkaufsrecht verfügen oder eine entsprechende Verzichtserklärung, dass ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird
Mit dem Erhalt der Fälligkeitsmitteilung sind Immobilienkäufer:innen angehalten, den vereinbarten Kaufpreis innerhalb der gesetzten Zahlungsfrist auf das Notaranderkonto oder direkt auf das Konto der Verkäufer:innen zu überweisen.
Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um einen Sperrvermerk im Grundbuch, der bescheinigt, dass ein notarieller Verkauf der Immobilie bereits stattgefunden hat.
Dadurch wird einerseits der Eigentumsanspruch von Käufer:innen abgesichert und andererseits ein zwischenzeitlicher Immobilienverkauf an andere Kaufinteressent:innen blockiert.
Die Zahlungsaufforderung an die Käufer:innen erfolgt vom zuständigen Notariat üblicherweise erst dann, wenn alle wichtigen Zahlungsvoraussetzungen zweifelsfrei erfüllt sind. Dies kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen und hängt davon ab, wann dem Notariat alle relevanten Dokumente vorliegen.
Sind die bürokratischen Hürden genommen, wird das jeweilige Notariat umgehend eine Zahlungsaufforderung an die Käufer:innen versenden. Die Zahlungsfrist liegt im Regelfall bei 14 Tagen. Je nach Vereinbarung im Kaufvertrag wird der fällige Kaufbetrag entweder auf ein Notaranderkonto oder direkt auf das Konto der Verkäufer:innen überwiesen.
Wann Verkäufer:innen mit dem Kaufbetrag aus dem Hausverkauf rechnen können, hängt in erster Linie davon ab, wann die notwendigen Voraussetzungen zur Versendung einer Zahlungsaufforderung an die Käufer:innen erfüllt sind. Dies kann, wie bereits erwähnt, mehrere Wochen in Anspruch nehmen.
Vom Zeitpunkt der Vertragsunterschrift bis zur Auszahlung müssen Verkäufer:innen im Schnitt mit einem Zeitraum von sechs bis acht Wochen rechnen, bevor sie das Geld aus dem Immobilienverkauf erhalten.
Im Immobilienkaufvertrag wird im Regelfall eine Vollstreckungsunterwerfung als Vertragsklausel aufgenommen. Käufer:innen „unterwerfen“ sich hierbei einer Vollstreckung, wenn sie den Kaufpreis nicht gemäß der Vertragsvereinbarungen zahlen.
Mit einer solchen Klausel in einem notariell beurkundeten Kaufvertrag haben Verkäufer:innen praktisch einen Vollstreckungstitel, mit welchem sie ihre finanziellen Ansprüche aus dem Verkauf durchsetzen können.
Nicht ohne Grund sind Immobilienverkäufe in Deutschland nur mit notarieller Begleitung zulässig. Der Verkauf eines Wohnobjektes zählt als Rechtsgeschäft und Rechtsgeschäfte müssen hierzulande zwingend notariell beurkundet werden, damit sie überhaupt wirksam sein können.
Anders gesagt: Es ist in Deutschland kein Immobilienverkauf ohne Notar:in möglich.
Da Notar:innen also ohnehin in die Prozesse eines Immobilienverkaufs verwickelt sind, sollten sie als unabhängige Rechtsexpert:innen bis zur vollständigen Abwicklung des Immobiliengeschäfts von beiden Vertragsparteien in Anspruch genommen werden.
Notar:innen sind nämlich dazu verpflichtet, die jeweiligen Vertragsparteien unabhängig zu beraten und sie über alle möglichen Risiken des Rechtsgeschäftes aufzuklären.
Bei einem Immobiliengeschäft überweisen Käufer:innen in der Regel den vereinbarten Immobilienkaufpreis auf ein Notaranderkonto. Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto und dient dem Geldtransfer im Rahmen eines Immobilienverkaufs.
So kann das zuständige Notariat gleichzeitig prüfen, ob alle vertraglichen Vereinbarungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt wurden, und gewährleistet einen reibungslosen Ablauf der Zahlungsabwicklung.
Um den vereinbarten Kaufpreis für eine Immobilie zu bezahlen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Die häufigste Methode ist die Einmalzahlung: Der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis wird durch eine einmalige Zahlung beglichen.
Doch zu dieser Vorgehensweise gibt es auch noch diese weiteren Alternativen:
Neben der Einmalzahlung kann auch eine Ratenzahlung vereinbart werden. Das bedeutet, dass der Kaufpreis der Immobilie schrittweise beglichen wird.
So wird beispielsweise ein Mietkauf oft bezahlt. Zunächst miete die Immobilie und zahle monatlich einen vereinbarten Betrag als Miete. Nach einem definierten Zeitraum hast du dann das Recht, das Objekt zu einem festgelegten Preis zu kaufen.
Aber auch ohne einen Mietkauf ist die Kaufpreisabwicklung in Teilzahlungen theoretisch möglich. Zu beachten ist jedoch, dass Käufer:innen üblicherweise erst mit der letzten Teilzahlung tatsächlich auch Eigentümer:innen des Grundstücks werden.
Eine Ratenzahlungsvereinbarung bei einem Immobilienverkauf ist deutlich komplexer und sollte daher sorgfältig aufgesetzt werden. Wende dich dafür an ein Notariat, wenn es um die vertraglichen Details geht.
Ähnlich funktioniert der Hausverkauf gegen Rentenzahlung, auch als Immobilienrente bekannt. Die gängigste Form ist die Leibrente, bei der ein bestimmter Betrag regelmäßig bis zum Lebensende gezahlt wird.
Der Nachteil dieser Vorgehensweise besteht allerdings darin, dass beide Parteien nicht wissen, wie hoch die Kaufpreissumme am Ende sein wird. Verstirbt der:die Verkäufer:in beispielsweise früher als erwartet, fällt die Gesamtsumme der Leibrentenzahlungen und damit der Kaufpreis entsprechend geringer aus.
Wenn zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs noch eine Restschuld aus der Immobilienfinanzierung bestehen sollte, könnten die Käufer:innen diese Restschuld übernehmen.
Ob das möglich ist, sprich als Käufer:in mit der finanzierenden Bank ab. Stimmt sie zu, so überweise nur die Differenz zum Gesamtkaufpreis und übernehme die bestehende Restschuld aus der Finanzierung von den neuen Grundstückseigentümer:innen.
Können Käufer:innen den vertraglich vereinbarten Preis nicht bis zum Fälligkeitsdatum begleichen, geraten sie in Zahlungsverzug. Das kann mehrere Gründe haben: Beispielsweise hat die finanzierende Bank der Käufer:innen trotz einer Finanzierungsbestätigung nicht vollständig oder rechtzeitig gezahlt.
Ein weiterer Grund kann darin liegen, dass der:die Käufer:in nicht zahlungsfähig ist. In diesem Fall können sich Verkäufer:innen auf die Zwangsvollstreckungsklausel im Kaufvertrag berufen und Verzugszinsen einfordern.
Auch ein Anspruch auf Schadenersatz besteht. Eine letzte Option bei Zahlungsverzug ist der Rücktritt vom Kaufvertrag.
- Welche Grundlagen gelten bei der Zahlungsabwicklung für den Hausverkauf?
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Beim Verkauf eines Hauses werden vertraglich Vereinbarungen in Bezug auf die Zahlungsabwicklung festgelegt, die Käufer und Verkäufer absichern sollen. Der Verkäufer muss seine Ansprüche an Grundstück und Immobilie erst dann abgeben, wenn er im Besitz des vereinbarten Kaufpreises ist.
Der Käufer dagegen muss den vereinbarten Kaufpreis erst dann zahlen, wenn er sicher sein kann, dass bei der Zahlung auch die Immobilie oder das Grundstück in seinen Besitz übergehen.
- Wie lange dauert es, bis die Zahlungsaufforderung vom Notar kommt?
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Bis die vorgegebenen Voraussetzungen erfüllt sind, vergehen rund zwei bis sechs Wochen. Wann genau die Zahlungsaufforderung kommt ist davon abhängig, welche Zahlungsfrist vereinbart wurde und wie schnell das Notariat den Kaufpreis anfordert.
- Welche Rechte haben Verkäufer:innen, wenn Käufer:innen nicht zahlen?
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Verkäufer:innen können bei Zahlungsverzug einerseits Verzugszinsen einfordern, andererseits aber auch Schadenersatzansprüche geltend machen, sofern aus der nicht getätigten oder verspäteten Kaufpreiszahlung ein finanzieller, nachweisbarer Schaden resultiert. Alternativ ist auch ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich.
- Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
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Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen zunächst die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sein. Bis diese Bedingungen vollständig vorliegen, können zwei bis sechs Wochen vergehen. Sind alle Zahlungsvoraussetzungen gegeben, versendet das zuständige Notariat eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung mit einer Zahlungsfrist von üblicherweise 14 Tagen an den:die Käufer:in.
- Wann ist ein Notaranderkonto notwendig?
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Ein Notaranderkonto wird eingerichtet, wenn die Zahlungsabwicklung des Immobiliengeschäfts besonders sicher ablaufen soll. Eine solche Situation besteht zum Beispiel dann, wenn mehrere Kredite aufgenommen werden und deshalb eine zentrale Abwicklung über das Notaranderkonto gewünscht wird.
- Wann ist ein Notaranderkonto sinnvoll?
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Ein Notaranderkonto ist bei Immobiliengeschäften grundsätzlich immer sinnvoll. Auch wenn die Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto nicht verpflichtend ist, sollten beide Vertragsparteien darauf bestehen, denn das zuständige Notariat überwacht als unparteiische Instanz alle Geldbewegungen im Rahmen des Verkaufs und stellt die Einhaltung der Zahlungsfristen sicher. Mit einem Notaranderkonto kann darüber hinaus eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einfacher durchgeführt werden.
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