Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis nahezu immer verpflichtend, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen. Ohne Energieausweis drohen Bußgelder, die seit Mai 2021 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt werden.

Hier erfahren Sie mehr über den Hausverkauf mit und ohne Energieausweis sowie mögliche Ausnahmen.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Energieausweis ist für den Verkauf von Immobilien fast immer Pflicht. Bei ImmoScout24 können Sie ganz einfach einen Energieausweis online bestellen.

  • Seit dem 1. Mai 2021 gelten neue Vorgaben zum Energieausweis: Unter anderem muss das Dokument zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung eines Gebäudes enthalten. Das Bußgeld für den Hausverkauf ohne Energieausweis beträgt zudem 10.000 Euro.

  • In einigen Ausnahmefällen ist der Hausverkauf ohne Energieausweis erlaubt. Diese Ausnahmen sind gesetzlich streng geregelt.

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    Was ist der Energieausweis?

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    Seit dem 1. Mai 2014 ist es laut Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht, beim Hausverkauf einen Energieausweis vorzulegen. Dank ihm können Mieter:innen und Käufer:innen von Immobilien den energetischen Zustand eines Gebäudes einschätzen. Dazu werden Gebäude ähnlich wie Haushaltsgeräte in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingruppiert.

    Der meist mehrere Seiten lange Ausweis enthält unter anderem folgende Angaben zum Gebäude:

    • Gültigkeit, Daten zur ausstellenden Person sowie Nummer
    • Allgemeine Angaben zum Gebäude
    • Adresse
    • Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik
    • Anzahl der Wohnungen
    • Berechnungsverfahren (Bedarfs- oder Verbrauchsverfahren)
    • Endenergiebedarf/ Verbrauch und Primärenergieverbrauchswert für das Gebäude (Skala)
    • Endenergiebedarf-/ Verbrauchswert des Gebäudes
    • Vergleichswerte Endenergiebedarf/ Verbrauch
    • Modernisierungsempfehlungen
    • Abschließende Erläuterungen

    Die so ausgestellten Energieausweise sind jeweils zehn Jahre gültig. Welcher Energieausweis für den Hausverkauf für Sie infrage kommt, hängt unter anderem vom Baujahr Ihrer Immobilie ab.

    Kann man ein Haus ohne Energiepass verkaufen?

    Wie bereits erwähnt, ist ein Energieausweis beim Hausverkauf fast immer Pflicht. Es ist tatsächlich möglich, ein Haus unter bestimmten Umständen auch ohne Energieausweis zu verkaufen – die Ausnahmen dafür sind gesetzlich geregelt.

    Die folgenden Sonderfälle ermöglichen es Ihnen, Ihr Haus ohne Energieausweis zu verkaufen:

    • Kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche benötigen laut § 104 GEG keinen Energieausweis.
    • Baudenkmäler und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz sowie Objekte unter Ensembleschutz sind ebenfalls von der Energieausweispflicht befreit (§ 105 GEG).
    • Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden können, sind ebenfalls von der Pflicht befreit. Dabei handelt es sich beispielsweise um Kulturräume wie Glashäuser, Traglufthallen, Zelte, provisorische Gebäude, Gebäude für religiöse Zwecke, Wohngebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr oder um handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude.
    Rotes Hausdach mit Solaranlage

    Wann muss der Energieausweis spätestens vorliegen?

    Zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung muss der Energieausweis noch nicht vorliegen. Ist dies der Fall, müssen Sie die Pflichtangaben in der Verkaufsanzeige noch nicht ausfüllen. Sie sollten jedoch folgenden Hinweis hinzufügen: „Ein Energieausweis ist bereits beauftragt und wird noch erstellt. Daher sind die entsprechenden Angaben noch nicht verfügbar.“

    Immer wieder kommt im Zusammenhang mit dem Thema Hausverkauf ohne Energieausweis die Frage auf, ob Käufer:in und Verkäufer:in den Verzicht auf den Energieausweis vertraglich vereinbaren können. Dazu gilt grundsätzlich, dass es beiden Seiten nicht zusteht, sich von der Verpflichtung zu befreien. Die Energieausweispflicht kann somit auch nicht per Vertrag umgangen werden.

    Makler:innen können die Annahme eines Auftrags nicht verweigern, nur weil Sie als Verkäufer:in vor einem Besichtigungstermin und der Vertragsschließung noch nicht über einen Energieausweis verfügen. Jedoch sollte spätestens zum Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis vorliegen, denn er muss den Interessierten – wenigstens als Kopie – dort übergeben werden.


    tipp
    Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

    Energieausweise werden seit 2009 ausgestellt und haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Ein abgelaufener Energieausweis sollte zeitnah erneuert werden.

    Wann brauche ich den Energieausweis?

    Wenn Sie eine private Immobilie verkaufen, benötigen Sie also fast immer einen Energieausweis. Nur wenn Sie das Objekt selbst bewohnen und keine Verkaufsabsicht haben, ist ein geltender Ausweis nicht nötig.

    Beim Verkauf sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Interessent:innen einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Beim Vermieten gilt das Gleiche für die Mieter:innen.

    Beachten Sie, dass es verschiedene Arten von Energieausweisen gibt: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.

     

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    Checkliste Energieausweis


    Die folgenden Kriterien gelten für den Hausverkauf mit Energieausweis:

    • Immobilie wird verkauft, vermietet oder verpachtet.
    • Es handelt sich um ein altes Haus aus dem Jahr 1965 oder davor.
    • Seit 2018 benötigen Sie für einen Altbau mit Baujahr 1977 oder älter, der bis zu vier Wohneinheiten hat, einen Bedarfsausweis; dies gilt ebenfalls für Neubauten mit einem Baujahr nach 2008.
    • Für Mietimmobilien mit mehr als vier Wohneinheiten sowie für Immobilien mit einem Baujahr nach 1977 ist der Verbrauchsausweis ausreichend.

    Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

    Nur qualifizierte Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis dürfen einen Energieausweis ausstellen. Das sind beispielsweise Architekt:innen, Ingenieur:innen oder spezialisierte Energieberater:innen.

    Diese Fachleute müssen ihr Wissen regelmäßig unter Beweis stellen und berufliche Erfahrung mitbringen. Nur unter diesen Voraussetzungen ist es ihnen erlaubt, einen gültigen Energieausweis auszustellen.

    Ein Verbrauchsausweis kostet typischerweise mindestens 70 Euro, ein Bedarfsausweis hingegen meist über 300 Euro. Diese Kosten sind allerdings nur „Ab-Preise“, denn es kommt auf die Größe der Immobilie und die Komplexität der Berechnung an.

    Welches Bußgeld droht beim Verkauf ohne Energieausweis?

    Der Hausverkauf ohne Energieausweis ist in den genannten Fällen nicht nur illegal, sondern auch teuer, denn der Verstoß gegen die Vorschriften kostet Sie viele tausend Euro.

    Unter den neuen Regelungen des GEG §108 Absatz 14 beträgt das Bußgeld seit dem 1. Mai 2021 bis zu 10.000 Euro. Die genaue Höhe der Strafe hängt vom Einzelfall ab.

    Vermeiden Sie das Bußgeld, indem Sie Wert auf einen aktuellen Energieausweis legen. Die Kosten, die dafür anfallen, sind im Vergleich zum drohenden Bußgeld sehr gering.

    Neuerungen zum Energieausweis ab 2021

    Am 1. Mai 2021 wurde die EnEV vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, das neue und erweiterte Regeln für den Energieausweis enthält. Dazu gehören beispielsweise Angaben zu den Treibhausgasemissionen einer Immobilie, damit Sie sich deren CO2-Fußabdruck besser vorstellen können.

    Außerdem müssen Eigentümer:innen die energetische Qualität der Immobilie nun detaillierter angeben. Dazu gehören zum Beispiel Informationen zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen, inklusive Datum der nächsten Inspektion. Zudem enthält der Ausweis nun immer Empfehlungen zu Modernisierungen.

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      Wie lange ist ein Energieausweis gültig?



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    FAQs: Häufige Fragen zum Hausverkauf ohne Energieausweis

    Kann man ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?

    Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis Pflicht, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschrift aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Allerdings sieht das Gesetz Ausnahmen vor, bei denen der Hausverkauf ohne Energieausweis möglich ist.

    Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?

    Der Verstoß gegen die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetz (GEG), einen Energieausweis nicht erstellen zu lassen und ihn nicht wie gefordert beim Hausverkauf einzusetzen, ist eine Ordnungswidrigkeit. Wer sie begeht, muss mit Blick auf § 108 Absatz 14 mit einem Bußgeld rechnen. Für entsprechende Ordnungswidrigkeiten ist eine Strafe von bis zu 10.000 Euro möglich. Jedoch hängt die Höhe des Bußgeldes immer vom vorliegenden Einzelfall ab.

    Wann ist kein Energieausweis erforderlich?

    Es ist tatsächlich möglich, ein Haus ohne Energieausweis zu verkaufen – die Ausnahmen sind gesetzlich geregelt. Eine bezieht sich auf die Vorbereitung des Verkaufs. Demnach muss ein gültiger Energieausweis nicht zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorliegen. Dann müssen auch nicht die vorgeschriebenen Pflichtangaben in der Verkaufsanzeige erwähnt werden. Allerdings sollte rein vorsorglich ein Hinweis enthalten sein. Außerdem sind kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern, Baudenkmäler und Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, von der Energieausweispflicht befreit.

    Wo kann man einen Energieausweis beantragen?

    Bei ImmoScout24 können Sie Ihren Energieausweis bequem online beantragen. Mit einem Energieausweis von ImmoScout24 sind Sie gesetzlich auf der sicheren Seite.

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