Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag: Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren unwirksam

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren benachteiligt den Mieter unangemessen. ©fotolia.com/Eisenhans

Kündigung durch Mieter nach genau vier Jahren

Im zugrunde liegenden Streitfall schlossen die Parteien einen Mietvertrag ab. Hierbei verzichteten sie wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung ab Vertragsbeginn. Eine Kündigung sollte erst nach Ablauf von vier Jahren und der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich sein. Sollte der Mieter innerhalb der vier Jahre ausziehen wollen, müsse er einen zumutbaren Nachmieter finden. Er beendete jedoch genau nach vier Jahren das Mietverhältnis. Der Vermieter erachtete diese Kündigung für unwirksam, da die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten worden war.
Das Landgericht gab ihm Recht. Zwar halte der BGH einen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren für unwirksam. Diese Grenze sei hier aber nicht überschritten worden. Eine längere Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit ergebe sich allein aus der Pflicht, eine Kündigungsfrist einzuhalten. Diese habe aber mit dem Ausschluss nichts zu tun.

Vereinbarung über Kündigungsausschluss grundsätzlich möglich

Nach Ansicht des BGH wird der Mieter durch diese Vertragsklausel jedoch unangemessen benachteiligt. Zwar könne ein Kündigungsausschluss vereinbart werden. Verwende der Vermieter allerdings Allgemeine Geschäftsbedingungen, dürfe der Ausschluss vier Jahre ab Vertragsschluss nicht überschreiten. Müsse der Mieter auch die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, entstehe aber faktisch eine höhere Mindestbindung. Die Möglichkeit, einen Nachmieter zu finden, gleiche diese Benachteiligung nicht aus. (VOI)

(BGH, Urteil v. 08.12.2010, Az.: VIII ZR 86/10)